РЕШЕНИЕ
№ 113
гр. Перник, 28.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на девети април през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:БИСЕР ЦВ. ПЕТРОВ
Членове:КРИСТИАН Б. ПЕТРОВ
КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря СИЛВИЯ ЕМ. СЕРАФИМОВА
като разгледа докладваното от БИСЕР ЦВ. ПЕТРОВ Въззивно гражданско
дело № 20251700500148 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С решение № 208/ 23.12.24 по гр.дело № 421/23 г. районен съд Брезник е
постановил следното:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Р. С. К., ЕГН:********** и А.
М. Б., ЕГН:********** и двамата адрес: ***, ЧЕ ИЩЦИТЕ СА СОБСТВЕНИЦИ, както
следва: К. Т. Е., ЕГН:**********, адрес: *** на 3/30 ид. ч.; Г. П. А., ЕГН:**********, адрес:
*** на 3/30 ид. ч.; С. Л. А., ЕГН:**********, адрес: *** на 3/30 ид. ч.; П. П. Т.,
ЕГН:**********, адрес: *** на 3/30 ид. ч., В. К. А., ЕГН:**********, адрес: *** и И. Б. А.,
ЕГН:**********, адрес: *** на общо 3/30 ид. ч. или общо всички ищци са собственици на
15/30 идеални части от следните недвижими имоти- земеделски, находящи се в землището
на село ***, общ. ***, а имено:
1.Поземлен имот, с идентификатор 16612.37.12 по КККР на село ***, общ. ***, обл. ***, с
площ от 26 869 кв.м., местност ***, трайно предназначение на територията-земеделска,
начин на трайно ползване -нива, пета категория, с номер по предходен план 037012 по КВС,
при съседи по КККР, имоти с идентификатори : 16612.37.13, 16612.37.14, 16612.37.19,
1
16612.35.10, 16612.35.9, 16612.35.7, 16612.35.6, 16612.35.5, 16612.37.9, 16612.37.10 по КККР
на селото.
2.Поземлен имот, с идентификатор 16612.39.35 по КККР на село ***, общ. ***, обл. ***, с
площ от 4 874 кв.м., местност ***, трайно предназначение на територията-земеделска, начин
на трайно ползване -нива, пета категория, с номер по предходен план 039035 по КВС, при
съседи по КККР, имоти с идентификатори : 16612.39.65, 16612.39.36, 16612.39.37,
16612.39.31 по КККР на селото.
3.Поземлен имот, с идентификатор 16612.44.7 по КККР на село ***, общ.***, обл. ***, с
площ от 2 969 кв.м., местност ***, трайно предназначение на територията-земеделска, начин
на трайно ползване -нива, пета категория, с номер по предходен план 044007 по КВС, при
съседи по КККР, имоти с идентификатори : 16612.44.5, 16612.44.6, 16612.44.8, 16612.44.143
по КККР на селото.
4.Поземлен имот, с идентификатор 16612.25.4 по КККР на село ***, общ. ***, обл. ***, с
площ от 2 044 кв.м., местност *** трайно предназначение на територията-земеделска, начин
на трайно ползване -нива, девета категория, с номер по предходен план 025004 по КВС, при
съседи по КККР, имоти с идентификатори : 16612.25.17, 16612.25.5, 16612.25.7, 16612.25.3
по КККР на селото.
5.Поземлен имот, с идентификатор 16612.32.11 по КККР на село ***, общ. ***, обл. ***, с
площ от 3 800 кв.м., местност ***, трайно предназначение на територията-земеделска, начин
на трайно ползване -нива, пета категория, с номер по предходен план 032011 по КВС, при
съседи по КККР, имоти с идентификатори : 16612.32.12, 16612.32.166, 16612.32.10,
16612.49.22 по КККР на селото.
6.Поземлен имот, с идентификатор 16612.41.15 по КККР на село ***, общ. ***, обл. ***, с
площ от 1 399 кв.м., местност ***, трайно предназначение на територията-земеделска, начин
на трайно ползване- ливада, девета категория, с номер по предходен план 041015 по КВС,
при съседи по КККР, имоти с идентификатори: 16612.41.6, 16612.74.24, 16612.41.14,
16612.41.9 по КККР на селото.
7.Поземлен имот, с идентификатор 16612.42.6 по КККР на село ***, общ.***, обл.***, с
площ от 4 579 кв.м., местност ***, трайно предназначение на територията-земеделска, начин
на трайно ползване -ливада, пета категория, с номер по предходен план 042006 по КВС, при
съседи по КККР, имоти с идентификатори : 16612.42.4, 16612.42.7, 16612.38.45,
16612.38.42.125, 16612.42.10, 16612.42.5 по КККР на селото.
ОСЪЖДА Р. С. К., ЕГН:********** и А. М. Б., ЕГН:********** и двамата адрес:
*** ДА ПРЕДАДАТ ВЛАДЕНИЕТО на ищците, както следва: К. Т. Е., ЕГН:**********,
адрес: *** на 3/30 ид. ч.; Г. П. А., ЕГН:**********, адрес: *** на 3/30 ид. ч.; С. Л. А.,
ЕГН:**********, адрес: *** на 3/30 ид. ч.; П. П. Т., ЕГН:**********, адрес: *** на 3/30 ид.
ч., В. К. А., ЕГН:**********, адрес: *** и И. Б. А., ЕГН:**********, адрес: *** на общо
3/30 ид. ч. или общо владението на 15/30 идеални части от посочените по-горе недвижими
имоти находящи се в землището на село ***, общ. ***.
2
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск, предявен от К. Т. Е., ЕГН:**********,
адрес: ***, Г. П. А., ЕГН:**********, адрес: ***, С. Л. А., ЕГН:**********, адрес: ***, П. П.
Т., ЕГН:**********, адрес: ***, В. К. А., ЕГН:**********, адрес: *** и И. Б. А.,
ЕГН:**********, адрес: ***, срещу Р. С. К., ЕГН:********** и А. М. Б., ЕГН:********** и
двамата адрес: ***, че ищците не са обвързани от облигационното правоотношение,
породено от договор за аренда от 21.05.2014 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в
СВ при РС -Брезник с вх. рег. № 1183 от 27.05.2014г. под № ***, том ***, дело № 827/2014г,
сключен между Р. С. К. и А. М. Б. и е непротивопоставим на ищците- К. Т. Е., Г. П. А., С. Л.
А., П. П. Т., В. К. А. и И. Б. А., тъй като същите притежават 50% от собствеността на
имотите, предмет на иска.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения иск от К. Т. Е., Г. П. А., С. Л. А., П.
П. Т., В. К. А. и И. Б. А. срещу Р. С. К. и А. М. Б. с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД, вр.
чл.28, ал.2 ЗАЗ за разваляне на договора за аренда от 21.05.2014г., вписан в Службата по
вписванията в гр Брезник под № ***, том ***, дело № 827/2014г., вх. рег. № 1183 от
27.05.2014г., дв. вх. № 1181, поради неизпълнението му от страна арендатора А. М. Б..
Присъдени са и съответни разноски.
Против така посоченото решение са постъпили въззивни жалби от всички страни.
По подробно изложени в жалбата на ищците доводи се твърди, че районния съд е
следвало да разгледа по същество и предявения, като главен иск с правно основание чл.87,
ал.3 ЗЗД, вр. чл.28, ал.2 ЗАЗ, а не да оставя производството по делото без разглеждане в тази
му част. Поради така изложеното се моли отмяна на обжалваното решение в частта с която е
оставен без разглеждане иска по чл.87, ал.3 ЗЗД, р. чл.28, ал.2 ЗАЗ и постановяване на ново
такова с което този иск да се уважи така, както е предявен.
Претендират се и разноски.
От ответниците не е постъпил отговор на тази въззивна жалба.
Въззивните жалби на двамата ответника са идентични. По изложените в тях
съображения се моли решението на районния съд в частта с която са уважени исковете по
чл.108 ЗС и чл.124 ГПК да бъде отменено и вместо това да се постанови ново решение с
което същите да бъдат отхвърлени.
Претендират се и разноски.
От ответниците не е постъпил отговор на тази въззивна жалба.
Пернишкият окръжен съд, след като обсъди доводите на страните намира
следното:
При извършената по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК служебна проверка, съдът
намира, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Съдът при въззивния контрол за правилност на първоинстанционния съдебен акт
в рамките, поставени от въззивните жалби, след като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид доводите и възраженията на страните, намира от фактическа и
3
правна страна следното:
Фактите от значение по делото са безспорни и те са следните:
Общия наследодател на ищците A. А. П. е починал на ***- акт за смърт № ***,
съставен в ***. Видно от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. №
***, издадено от Община *** е, че той е оставил наследници по пет колена.
Ищците К. Е. и В. А. и И. А. са наследници по коляното на Е. А. и притежават
общо 1/5 или първия 3/30 ид. ч. от процесните имоти, а втория и третия общо също 3/30
(1/10) ид.част. Ищците Г. А. и П. Т. са наследници по коляното на П. А. и притежават общо
1/5 или всеки от тях по 3/30 ид. ч. от процесните имоти. Ищецът С. /С./ А. е един от
наследниците по коляното на Л. А. и притежава 3/30 ид. ч. от процесните имоти, колкото
има и неучаствуващата в производството нейна сестра Л. С. Или общо всички ищци са
собственици на 15/30 ид. ч. от процесните имоти.
Няма спор, а това е видно и от приетите пред районния съд решения № 47-
1/28.03.1997г., № 926/10.06.2001г. и № 47/28.03.1997г. на Общинска служба по земеделие и
гори гр. Брезник, влезли в сила, че на наследници на A. А. П.- бивш жител на *** е
възстановено правото на собственост върху общо 11 бр., недвижими имоти, земеделски
земи- ниви, ливади и пасища, находящи се в землището ***, конкретизирани в посочените
решения с номер, площ и граници.
От приложения по делото нотариален акт за дарение на недвижими имоти с №
***, т. ***, рег. № ***, д. № 119/16.05.2014г. на нотариус И. М., с рег. № *** в НК, с район на
действие РС-Брезник се установява, че двама от наследниците на A. П., по коляното на К. Г.-
Т.А. и Е.К., даряват своите наследствени идеални части от по 1/15 от част от наследствените
имоти, общо 7-бр. имоти /земеделски/, от които 5-бр. ниви и 2-бр. ливади на ответника Р. К..
С нотариален акт за продажба на недвижими имоти с № ***, т. ***, рег. № ***, д.
№ 314/08.10.2015г. на нотариус А.Ц., с рег. № *** в НК, с район на действие РС- Брезник,
ответника Р. К. придобива собственост върху още 1/15 /една петнадесета/ идеални части от
същите 7-бр. имоти /земеделски/, от които 5-бр. ниви и 2-бр. ливади, находящи се в
землището на ***, конкретизирани в посочените нотариални актове с номер, площ и
граници.
От представения по делото заверено ксерокопие на договор за аренда на
земеделски земи, сключен на 21.05.2014 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ
при РС -Брезник с вх. рег. № 1183 от 27.05.2014г. под № ***, том ***, дело № 827/2014г е
видно, че като арендодател ответника Р. К., предоставя на арендатора – втория ответник А.
Б. за временно и възмездно ползване на изброените в договора имоти с обща площ 46.542
дка, находящи се в землището на *** описани по площ, граници и начин на трайно ползване
в договора за аренда, като договора за аренда е сключен за срок от 25 стопански години,
срещу рента от 5/пет/ лв. на декар годишно. Тези имоти са идентични с процесните такива.
По жалбата на ищцовата страна.
4
Същата е неоснователна.
Най- общо, право да развали договор има изправната по него страна в случай, че
другата страна не престира точно дължимото. Именно затова въпроса за разваляне на
договор е предпоставен от това дали ищеца въобще е страна по този договор, тъй като само
в този случай той ще бъде обвързан от създадените облигационни отношения и може да се
преценява кой е изправен по тях.
Заради това в конкретната специфика на настоящия казус следва да се разреши
първо въпроса дали ищците са обвързани от сключения без тяхно участие договор, както и
въпроса за собствеността и владението на процесните земеделски земи. Отчитайки тези
факти правилно районния съд е приел, че главните искове са тези по чл.108 ЗС и чл.124
ГПК, а не така както настоява процесуалния представител на ищците- този по чл.87, ал.3
ЗЗД вр. чл.28, ал.2 ЗАЗ. Решението по последния иск е пряко обусловено от резултата по
първите два.
В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015
г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения,
свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които
арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано
със съществената специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава
плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността
върху добивите /чл.2, ал.2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с
плодовете /чл.2, ал.2, чл.10, ал.3, чл.31/. Засилено е задължението на арендатора за полагане
на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно
ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-
пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и
за тяхната изключителност.
Така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава
основание да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ
бр. 13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои
от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно
чл.30, ал.3 ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и на
закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на
мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда
може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът,
сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен
ако са го приели. По приложението на чл.31, ал.1 ЗС при сключен от съсобственик договор
за аренда е налице практиката на ВКС - например решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. №
997/2017 г., II г. о., с което е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни
съсобственици с различни арендатори договори за аренда, че когато договорите за аренда са
5
били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се
отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците,
притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на
чл.32, ал.1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците
съобразно притежаваните от тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът
за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е
противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото
мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху
имота.
Следователно, договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава
повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите
съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /какъвто настоящия
случай не е/. Именно заради това и предявения иск по чл.124, ал.1 ГПК се явява главен,
обуславящ по отношение на този по чл.87, ал.3 ЗЗД, вр. чл.28, ал.2 ЗАЗ. В случай, че
ищците проведат успешно иска си по чл.124, ал.1 ГПК, те могат да се разпоредят с
недвижимите имоти по решение на мнозинството съсобственици и сключения от
ответниците аренден договор не може да се противопостави на това разпореждане /било то
нова аренда или наем/. Ако ищците не желаят да се разпореждат с процесните имоти, а да ги
ползват лично, то успешния иск по чл.108 ЗС би гарантирал това им право.
По жалбите на ответниците.
По изложените по- горе съображения, районния съд правилно и законосъобразно
е приел, че ищците не са обвързани от облигационното отношение създадено между двамата
ответници по арендния договор.
Твърдението на ищцовата страна е, че изобщо не са получавали част от арендните
плащания съобразно наследствената им част. В този смисъл са и показанията на свидетелите
С.Я. и С. С.. Това обстоятелство е признато и от ответника Р. К. по реда на чл.176 ГПК.
Твърденията на последния, че бил обезщетявал един от съсобствениците с равностойни земи
е недоказано, а и ирелевантно. Задължението на арендополучателя по арендния договор е
заплащане на уговорената цена в пари, поради което именно пари и се дължат, като ползи по
реда на чл.30, ал.3 ЗС.
След като ищците не са приели – изрично или мълчаливо, правните последици на
арендното правоотношение с източник договора от 21.05.2014 г., сключен от ответниците, те
не са обвързани от тази правна връзка и съглашението им е непротивопоставимо. Затова в
отношенията им с ответниците е без значение наличието на такъв договор, както и при
какви условия (срок, размер на арендното плащане и т. н.) е сключен, защото той няма
правно действие спрямо тях.
Ето защо като е уважил иска по чл.124, ал.1 ГПК районния съд е постановил едно
правилно и законосъобразно решение, а въззивната жалба на ответниците в тази й част е
неоснователна.
6
По отношение правото на собственост на ищците в посочените в исковата молба
наследствени квоти върху процесните земеделски земи по принцип не се спори. Това право е
изрично признато в двата отговора на исковата молба по реда на чл.131 ГПК.
Това право на собственост се доказва и от цитираните по- горе решения на
Общинска служба по земеделие и гори гр. Брезник и удостоверението за наследници на
общия наследодател A. П.. От показанията на свидетелите С.Я. и С. С., частично от
признанията на ответниците по реда на чл.176 ГПК, а и от самия аренден договор се
установява , че имено К. и Б. владеят процесните земи, вкл. частите на ищците.
По тези съображения районния съд е постановил едно правилно и
законосъобразно решение и в частта му с която е уважил иска по чл.108 ЗС.
Въззивните жалби и в това отношение са неоснователни, тъй като са установени
и доказани безспорно всички предпоставки за успешно проведен собственически иск-
ищците са собственици на процесните имоти, а ответниците владеят техните части без
правно основание.
В заключение, както се изложи и по- горе след като ищците успешно са провели
доказване на главните искове с правно основание чл.108 ЗС и чл.124, ал.1 ГПК, то иска за
разваляне на процесния аренден договор е безпредметен и от него те нямат правен интерес.
При това правилно районния съд е оставил този иск без разглеждане.
С оглед изхода на делото разноски не се присъждат.
Предвид изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 208/ 23.12.24 по гр.дело № 421/23 г. на
районен съд Брезник.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7