Р Е
Ш Е Н
И Е
№
284 – ІІ
гр.
Плевен, 23. 12. 2008 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Плевенският
районен съд, ІІ граждански състав, в публичното заседание на двадесет и шести ноември
през двехиляди и осма година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Х.Т.
при
секретаря Р.К. като разгледа докладваното от съдията Т. *** по описа за 2008
година, и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Постъпила е искова молба от Р.С.П. ***, в която се
твърди, че на 15. 10. 2007 год. ищцата като купувач е подписала предварителен
договор с ответницата С.П.И. *** като продавач, по силата на който страните е
следвало да сключат окончателен договор за покупкопродажба на следния недвижим
имот, находящ се в гр.
Плевен, а именно: апартамент № 15 на петия етаж, етажна собственост в сградата
на ЖСК „Водоканалинженеринг”, секция ІІ, находящ се в гр. Плевен, на ул. „Добри
Чинтулов” № 15, със застроена площ от 69, 88 кв. м., с изложение югоизток-
югозапад, състоящ се от две стаи, кухня и баня с тоалетна, при съседи:
североизток- ап. № 14 на Любен Димитров Дамянов, югозапад- ап. № 16 на Димитровка Върбанова Найденова,
северозапад- стълбище и ап. № 14 на Любен Димитров Дамянов и ап. № 16 на
Димитровка Върбанова Найденова, югоизток- двор, заедно с принадлежащата му маза
№ 4 с 4, 73 кв. м. полезна площ, при съседи: североизток- коридор,
югозапад- двор, северозапад- маза № 6 на Любен Димитров Дамянов, югоизток- маза
№ 5 на Марин Цветанов Георгиев, както и 4, 2183 % идеални части от общите части
на сградата и общите помещения, външните водопровод, електрозахранване,
канализация и топлопровод, и 2, 1092 % идеални части от правото на строеж,
отстъпено върху държавна земя в УПИ І в кв. 561 по плана на гр. Плевен, при граници на петното: североизток- двор,
югозапад- двор, северозапад- двор към ул. „Добри Чинтулов”, югоизток- двор,
срещу продажна цена от 27 800 евро. Твърди се, че съгласно условията на
договора на 15. 10. 2007 год. ищцата е изплатила на ответницата капаро в размер
на 1 023 евро, а остатъкът от 26 777 евро е било уговорено да се
изплати на 15. 12. 2007
год., когато е следвало да бъде сключен окончателният договор. Твърди се, че на
05. 12. 2007 год. пълномощникът на ищцата Марио Стоянов Христов е изплатил на
ответницата допълнително капаро от 600 лв. Твърди се, че както в уговорения
срок, така и по- късно, до настоящия момент, ответницата отказва да сключи
окончателния договор за покупкопродажба на процесния недвижим имот, въпреки че
ищцата има готовността чрез банков кредит, каквито са условията на договора, да
заплати разликата в уговорената цена. Твърди се, че поради това ответницата е
изпаднала в забава и дължи заплащането на предвидената в чл. 10 от предварителния
договор неустойка в размер на 2 046 евро, а така също и връщането на
полученото капаро в размер на 1 032 евро и 600 лв. /300 евро/ или общо сумата
от 3 369 евро. В заключение ищцата моли съда да обяви за окончателен
сключения на 15. 10. 2007 год. предварителен договор за покупкопродажба на
недвижим имот, да осъди ответницата да й заплати неустойка в размер на
2 046 евро и постанови връщането на даденото капаро в размер на 1 323
евро, като на основание чл.
103- 104 от ЗЗД направи прихващане между дължимата се от ищцата продажна цена
по договора и присъдените неустойка и капаро. Претендира и присъждане на
направените деловодни разноски.
Ответницата С.П.И. *** ангажира становище, че исковете са
неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното:
Безспорно по делото е, че на 15. 10. 2007 год. С.П.И. и
Марио Стоянов Христов /като пълномощник
на Р.С.П./са сключили предварителен договор за покупкопродажба на недвижим
имот, по силата на който ответницата се е задължила
да прехвърли на ищцата правото на собственост върху процесния недвижим имот,
подробно описан в нот. акт за недвижим имот, строен от ЖСК върху държавна земя
№ 130, том ІІ, рег. № 2485, дело № 167/
2003 год. на нотариус Соня Панчева с район на действие ПлРС, срещу сумата от 27 800 евро, от която купувачът
е изплатил на продавача капаро в размер на 1 023 евро, а остатъка от 26 777 евро се е
задължил да изплати до 15. 12. 2007 год., след като сумата бъде отпусната на
купувача от „Райфайзенбанк” във вид на ипотечен кредит. Видно е, че съгласно
раздел ІІ чл. 3. 2 от договора страните са се задължили да изповядат сделката
пред нотариус в срок до 15. 12. 2007 год. Съгласно раздел ІV чл. 5. 2 от договора продавачът
се задължава да подпомага купувача в периода до сключване на окончателната
сделка при подготовката за извършването й, като му предостави необходимите
документи- нотариален акт, данъчна оценка и др., както и да осигури достъп до
имота на оценител и т. н. Съгласно раздел V чл. 10 от договора за виновно
неизпълнение на задълженията по чл. 1 неизправната страна дължи на изправната
страна неустойка в размер на 2 046 евро, при което ако продавачът се
откаже от сключването на окончателен договор, освен неустойката, дължи на
купувача и връщането на получената сума като авансова вноска. Съгласно раздел V
чл. 11. 1 от договора при неизпълнение на задължението на продавача по чл. 5 и
чл. 6 купувачът може да развали едностранно договора и да претендира за
посочената там неустойка и за сключване на окончателен договор по съдебен ред.
Безспорно по делото е, че на 05. 12. 2007 год.
пълномощникът на ищцата Марио Стоянов Христов е дал на ответницата С.П.И.
допълнително капаро в размер на 600 лв.
Спорен остава въпросът налице ли са законовите
предпоставки за обявяването за окончателен на сключения между страните
предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 15. 10. 2007 год.
Съдът съобрази следните обстоятелства във връзка с
отговора на този въпрос:
Съгласно общоприетото в правната доктрина и съдебната
практика схващане искът по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е този конститутивен иск, с
който изправната страна по предварителния договор цели по съдебен път
постигането на правните последици на обещания окончателен договор. Следователно
уважаването на посочения по- горе иск предполага наличието на две кумулативно
дадени предпоставки, а именно: следва да съществува валиден предварителен
договор между страните и ищецът да е изправният съконтрагент по същия. В
конкретния случай визираните
по- горе условия са налице. Няма съмнение, че сключеният между ответницата
като продавач и ищцата като купувач предварителен договор за покупкопродажба на
недвижим имот с дата 15.
10. 2007 год. е действителен и е породил целените с неговото създаване
облигационноправни последици. Същият съдържа уговорки относно всички съществени
условия на бъдещия окончателен договор. От друга страна ищцата Р.С.П. се явява
изправна страна по договора, като същата е изпълнила задължението си за
заплащане на капаро от
1 023 евро при сключването
на договора и не е станала причина за неизповядване на сделката по нотариален ред
в уговорения срок.
Предвид гореизложеното са налага изводът, че са налице
законовите предпоставки за обявяването за окончателен по реда на чл. 297 и сл.
от ГПК /отм./ във вр. с чл. 19 ал. 3 от ЗЗД на процесния предварителен договор
за покупкопродажба на недвижим имот от 15. 10. 2007 год. Обстоятелството, че
имотът не е отразен в одобрената кадастрална карта на гр. Плевен, не съставлява
пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен. Друг е
въпросът, че купувачът по договора, до обявяването на последния за
окончателен, не се легитимира като собственик и не попада в кръга
заинтересовани лица, които могат да инициират процедурата по допълване на
кадастралната карта, предвидена в ЗКИР и Наредба № 3/ 28. 04. 2005 год. На основание чл. 297 ал. 1 от ГПК /отм./ на
ищцата Р.С.П. следва да бъде даден двуседмичен срок, считано от влизане на
настоящото решение в сила, в който да изпълни задължението си за заплащане на
остатъка от продажната цена на имота. На основание чл. 298 ал. 2 от ГПК /отм./ ищцата
следва да бъде осъдена да заплати по сметка на Община Плевен сумата от 608, 83
лв., представляваща дължим местен данък, както и да заплати по сметка на
Плевенския районен съд сумата от 185, 58 лв., представляваща
разноски по прехвърлянето на имота, като за така посочените разноски следва да
бъде вписана възбрана.
Що се отнася до предявения от Р.С.П. осъдителен иск за
сумата от 2 046 евро, представляваща неустойка съгласно раздел V чл. 10 от
процесния предварителен договор, съдът намира, че същият е основателен. По
делото е установено по безспорен начин, че въпреки точно фиксирания срок за
извършване на сделката по нотариален ред, това не е било сторено. Според съда
анализът на събраните по делото писмени доказателства и показанията на
разпитаните свидетели Марио Христов и Ива Георгиева води до извода, че
причината да се осуети сключването на окончателен договор е поведението на
ответницата С.П.И.. Последната не е предоставила на купувача по предварителния
договор документите, необходими както за отпускане на ипотечен кредит от
„Райфайзенбанк”, така и за изповядване на сделката пред нотариус /удостоверение
за данъчна оценка на имота, удостоверение за липса на вещни тежести,
кадастрална скица, издадена от Служба по геодезия, картография и кадастър гр. Плевен и др./.
Касае се за виновно неизпълнение на задължението на продавача да подпомага
купувача в периода до сключване на окончателната сделка при подготовката за
извършването й / раздел ІV чл. 5. 2 от предварителния договор/ и за виновно
препятствуване настъпването на вещноправните последици на окончателния договор.
Вследствие на горното за ответницата като неизправна страна е възникнала
отговорността за заплащане на неустойка в размера, уговорен в процесния предварителен
договор, а именно: 2 046 евро. В този смисъл предявеният иск по чл. 92 от ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен. Доколкото са налице условията
на чл. 90 във вр. с чл. 103 и
чл. 104 от ЗЗД следва да бъде допуснато прихващане между вземането на ищцата за
неустойка в размер на сумата от
2 046 евро и вземането на ответницата за остатъка от продажната
цена в размер на сумата от 26 477 евро. След извършената компенсация задължението
на ищцата като купувач възлиза на сумата от 24 431 евро.
С исковата си молба Р.С.П. е предявила и претенция за
връщане на даденото от нея капаро в размер общо на 1 323 евро. Връщането
на изплатено капаро /авансова вноска/ предполага прекратяване на съществуващата
между страните облигационна връзка. В този случай отношенията
между страните следва да се разглеждат в
контекста на разпоредбата на чл. 55
ал. 1 пр. 3 от ЗЗД- дължи се
полученото на отпаднало правно основание. Конкретният случай не е такъв. От
данните по делото не се установява, че възникналото от сключения предварителен
договор облигационно правоотношение между страните е било прекратено.
Позоваването от страна на ответницата С.П.И. на изпратената нотариална покана
от 31. 01. 2008 год. е
несъстоятелно: законът не дава възможност на неизправната страна по договора,
без да са налице условията за това, с едностранно волеизявление да прекратява
неговото действие. Следователно и към настоящия момент страните по делото са
обвързани от процесния предварителен договор с дата 15. 10. 2007 год., поради
което няма нито законово, нито договорно основание да се претендира от купувача
връщане на авансово изплатената част от продажната цена. Последната следва да
бъде приспадната при определянето на насрещното задължение на купувача в
съдебното решение по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД. Предвид изложеното предявеният
осъдителен иск за връщане на капаро в размер на 1 323 евро следва да се
отхвърли изцяло.
При този изход на делото и на основание чл. 64 ал. 1 от ГПК /отм./ ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищцата деловодни
разноски в размер на 849, 67 лв. съобразно уважената част от исковете.
По така изложените съображения съдът
Р Е Ш
И:
ОБЯВЯВА-
на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД- за окончателен предварителния договор от 15. 10.
2007 год., по силата на който Р.С.П. ***, ЕГН **********, е закупила от С.П.И. ***, ЕГН **********, следния
недвижим имот, а именно: апартамент № 15 на петия етаж, етажна собственост в
сградата на ЖСК
„Водоканалинженеринг”, секция ІІ, находящ се в гр. Плевен, на ул. „Добри
Чинтулов” № 15, със застроена площ от 69, 88 кв. м., с изложение югоизток- югозапад,
състоящ се от две стаи, кухня и баня с тоалетна, при съседи: североизток- ап. №
14 на Любен Димитров Дамянов, югозапад- ап. № 16 на Димитровка Върбанова
Найденова, северозапад- стълбище и ап. № 14 на Любен Димитров Дамянов и ап. №
16 на Димитровка Върбанова Найденова, югоизток- двор, заедно с принадлежащата
му маза № 4 с 4, 73
кв. м. полезна площ, при съседи: североизток- коридор, югозапад- двор,
северозапад- маза № 6 на Любен Димитров Дамянов, югоизток- маза № 5 на Марин
Цветанов Георгиев, както и 4, 2183 % идеални части от общите части на сградата
и общите помещения, външните водопровод, електрозахранване, канализация и
топлопровод, и 2, 1092 % идеални части от правото на строеж, отстъпено върху
държавна земя в УПИ І в кв. 561 по плана на гр. Плевен, при граници на петното:
североизток- двор, югозапад- двор, северозапад- двор към ул. „Добри Чинтулов”,
югоизток- двор, срещу продажна цена от 27 800 евро.
ДАВА-
на основание чл. 297 ал. 1 от ГПК /отм./- на Р.С.П. ***, ЕГН **********, двуседмичен
срок, считано от влизане на настоящото решение в сила, в който да изпълни
задължението си за заплащане на остатъка от продажната цена на имота в размер
на 26 477 евро.
ОСЪЖДА-
на основание чл. 298 ал. 2 от ГПК /отм./- Р.С.П. ***, ЕГН **********,*** сумата
от 608, 83 лв., представляваща дължим местен данък, както и да заплати по
сметка на Плевенския районен съд сумата от 185, 58 лв., представляваща разноски
по прехвърлянето на имота, като за посочените суми ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху недвижимия имот- предмет на делото.
ОСЪЖДА-
на основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД- С.П.И. ***, ЕГН **********, да заплати на Р.С.П.
***, ЕГН **********, сумата от 2 046 евро, представляваща неустойка по
раздел V чл. 10 от предварителен договор от 15. 10. 2007 год.
ДОПУСКА-
на основание чл. 90 във вр. с чл. 103 и чл. 104 от ЗЗД- да се извърши
прихващане между вземането на ищцата Р.С.П. ***, ЕГН **********, за неустойка в размер на сумата от 2 046
евро и вземането на ответницата С.П.И. ***, ЕГН **********, за
остатъка от продажната цена в размер на сумата от 26 477 евро, като след
извършената компенсация задължението на Р.С.П. ***, ЕГН **********, за заплащане
на продажната цена възлиза на сумата от 24 431 евро, платима в двуседмичен
срок от влизане в сила на настоящото решение.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен предявения от Р.С.П. ***, ЕГН **********, против С.П.И. ***,
ЕГН **********, иск за връщане на сумата от 1 323 евро, представляваща
авансова вноска по предварителен договор от 15. 10. 2007 год.
ОСЪЖДА-
на основание чл. 64 ал. 1 от ГПК /отм./- С.П.И. ***, ЕГН **********, да заплати
на Р.С.П. ***, ЕГН **********, сумата от 849, 67 лв., представляваща деловодни
разноски съобразно уважената част от исковете.
Решението подлежи на
обжалване пред Плевенския окръжен съд в 14- дневен срок от съобщението до
страните, че е изготвено.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: