Решение по адм. дело №1197/2025 на Административен съд - Бургас

Производството е по реда на чл. 215, ал.1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), във връзка с чл. 225а, ал.1 от ЗУТ.

Образувано е по жалба на С. Е., гражданка на Украйна, родена на 28.07.1963г., с адрес: обл.Бургас, общ.Несебър, [населено място], [улица], [жк], вх.А, ет.1, ап.103 и съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.3, ап.5, чрез адвокат Ц. М. от БАК, против Заповед № 786/02.04.2025г. на зам.кмет „Правно обслужване и общинска собственост“ (ПООС) на Община Несебър, с която на основание чл.225а, ал.1, във вр. с чл.225, ал.2, т.2 от ЗУТ е разпоредено жалбоподателката да премахне незаконен строеж, представляващ преустройство на собствения и самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.647.1.3, находящ се в сграда с идентификатор 61056.501.647.1, изградена в поземлен имот с идентификатор 61056.501.647 по КК и КР на [населено място], общ.Несебър, обл.Бургас, подробно описан в заповедта и да възстанови фактическото състояние на самостоятелния обект по одобрените на 11.04.2014г. проекти на сградата и да разчисти терена.

С жалбата се иска отмяна на оспорената заповед като неправилна и незаконосъобразна. По същество не се оспорва, че описаното в заповедта преустройство е било действително извършено. Твърди се, че същото е изпълнено от строителя на сградата, а именно „Ал Ге Инвест“ ООД, поради което неправилно жалбоподателката е определена като адресат на заповедта вместо посоченото дружество. Излагат се съображения, че при издаване на оспорения акт административният орган не е разгледал и установил всички относими факти. Навеждат се още доводи, че при издаване на заповедта за премахване на незаконно строителство не е отчетена необходимостта и допустимостта на намесата, съобразно практиката на Европейския съд по правата на човека. Ангажират се доказателства. Претендират се разноски.

В съдебно заседание, жалбоподателката и процесуалният и представител поддържат жалбата. Подробно становище по доказателствата и законосъобразността на заповедта изразяват в писмени бележки. Ангажират доказателства. Претендират присъждане на разноски, в това число адвокатско възнаграждение, държавна такса и разноски за преводач.

Ответникът - зам.кмета по „Правно обслужване и общинска собственост“ на Община Несебър, чрез процесуалния си представител юрисконсулт, представя административната преписка по издаване на оспорената заповед. Изразява становище за неоснователност на жалбата, като излага съображения за законосъобразност на оспорената заповед. Ангажира допълнителни доказателства. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение. Прави възражение за недължимост на претендираните от жалбоподателката разноски за преводач.

Жалбата е подадена в срока по чл.215, ал.4 ЗУТ, от лице което е адресат на административния акт и има правен интерес от оспорването му, съдържа необходимите форма и реквизити, поради което е процесуално допустима.

Бургаският административен съд, след преценка на становищата на страните и събраните по делото доказателства приема за установено следното от фактическа страна:

С разрешение за строеж № 14/17.01.2014г. (л.140), издадено от гл.архитект на Община Несебър, е разрешено на Л. Л., в качеството на собственик на недвижим имот УПИ ХХVІІІ-520, кв.33, с идент. № 61056.501.647 по плана на [населено място], да извърши строителство на „жилищна сграда за сезонно обитаване“ със ЗП 815.94кв.м. и РЗП 3853.80кв.м., представляваща строеж от ІV-та категория. Разрешението за строеж и издадено въз основа на одобрен инвестиционен проект, съответно на 15-17.01.2014г. Така издаденото разрешение за строеж е изменяно въз основа на Заповед № 44/27.02.2014г. (л.137), Заповед № 92/17.04.2014г. (л.138) и Заповед № 17/05.02.2016г., всички издадени от главен архитект на Община Несебър. С първата посочена заповед в разрешението за строеж като възложител е добавен и „Ал Ге Инвест“ ООД. С останалите две заповеди е утвърдено изменение в одобрените проекти. След приключване на строителството за разрешения строеж от главен архитект на Община Несебър е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 92/18.03.2016г. (л.128).

На 28.06.2016г. между „Ал Ге Инвест“ ООД, представлявано от Х. С., като продавач, и В. Т. – купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: апартамент А103 с обща площ 51.97кв.м., РЗП от 41.55кв.м., от които застроена площ от 35.51кв.м. и 6.04кв.м. или 0.971% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, състоящ се от входно антре, дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня, санитарен възел-баня с тоалетна и открита тераса с площ от 10.42кв.м. В т.2 е договорено между страните, че купувачът има право да ползва описания имот от 29.06.2016г. В т. 2.3 от договора е посочено, че продавачът се задължава да предаде имота при степен на завършеност на жилищната част, която в т.10 включва следното задължение: „гардеробната се добавя с площ от 3.85кв.м. до 01.11.2016г. за наша сметка, при обединение с апартамента, който се явява предмет на настоящия договор. Като се извършат всички необходими ремонтни дейности, т.е. събаряне на стена и изграждане на стена, ВиК и Ел инсталация.“ (л.59).

На 29.08.2016г. е изготвен нотариален акт № 167, том ІІІ, рег.№ 5077, дело № 560/2016г. на нотариус Л. Ч. (л.153), въз основа на който „Ал Ге Инвест“ ООД продава на В. Т. при квота  ид.ч. и С. Е. при квота  ид.ч. следния недвижим имот, находящ се в жилищна сграда с идент. 61056.501.647.1, построена в ПИ с идент. 61056.501.647 по КК и КР на [населено място], а именно: самостоятелен обект – апартамент № А103 с идент. 61056.501.647.1.3, с предназначение – жилище, апартамент, със застроена площ от 35.51кв.м., състоящ се от: входно антре, дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня, санитарен възел (баня с тоалетна) и открита тераса, ведно с 6.04кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж, като общата площ на апартамента възлиза на 41.55кв.м., както и ведно с открита тераса на площ от 10.42кв.м.

По силата на нотариален акт № 175, том Х, рег.№ 13369, дело № 1818/2017г. на нотариус Й. Й. (л.129), В. Т. продава на С. Е. собствената си  ид.ч. от апартамент № А103 с идент. 61056.501.647.1.3, находящ се в жилищна сграда с идент. 61056.501.647.1 по КК и КР на [населено място].

Административното производство е започнало по повод постъпила в Община Несебър на 04.11.2022г. жалба от Л. Л. за извършено незаконно строителство в сграда с идент. 61056.501.647.1, изразяващо се в приобщаване към апартамент № А103 на площи, представляващи общи площи на сградата в размер на 3.58кв.м.

При извършена проверка от страна на служители на Община Несебър на 03.08.2023г. в сграда с идент. 61056.501.647.1, за което е изготвен констативен протокол от същата дата (л.148), е констатирано, че съгласно одобрен проект на „Етаж 1“, вход блок „А“ към фоайето е предвидено и изградено WC с площ от 3.58кв.м. Служителите са установили, че предвидената по проект врата към тоалетната е преградена със стена и няма достъп до нея от общите части.

Поради отказ от страна на собствениците на СО с идент. 61056.501.647.1.3 да осигурят достъп до него, със Заповед № 2272/22.08.2023г. (л.146) на директор дирекция „УТИПСК“ при Община Несебър е наредено на същите да осигурят достъп за извършване на оглед. Служителите на общината са допуснати до обекта и на 29.08.2023г. е извършен оглед, за което е изготвен протокол (л.142). В него в допълнение е посочено, че тоалетната към фоайето на входа на сградата с площ от 3.58кв.м. е приобщена към СО с идент. 61056.501.647.1.3, посредством премахване на преградните стени, разделящи тоалетната от самостоятелния обект, като на нейно място е обособен кухненски бокс с приблизителни размери 3.00/1.70кв.м., водоснабден и електрифициран.

На 12.06.2024г. отново е извършена проверка относно приобщени общи части към СО с идент. 61056.501.647.1.3, за което е изготвен констативен протокол (л.126), при която е установено, че не е настъпило изменение във фактическото състояние на строежа.

В резултат на извършените проверки е издаден констативен акт № 38 от 01.07.2024г. (л.123). В същия са обективирани резултатите от извършените проверки, за които са издадените констативни протоколи (описани по-горе). Прието е, че С. Е. е възложител/извършител на констатирания строеж – преустройство, при което чрез извършени СМР – затваряне на отвор на общи части, представляващи тоалетна, находяща се на етаж 1, вход бл.А в сграда с идент. 61056.501.647.1 и приобщаването им към СО с идент. 61056.501.647.1.3 чрез премахване на преградни стени към апартамента и преустройството и в кухненски бокс с приблизителни размери 3.00/1.70кв.м. Констатирано е още, че с извършените СМР не се засягат конструктивни елементи, но със същите се променя предназначението на тоалетната, ограничава се достъпа до общите части и същата се приобщава към СО с идент. 61056.501.647.1.3. Установено е, че преустройството е извършено без разрешение за строеж и без одобрени инвестиционни проекти. Строежът е определен като такъв от ІV-та категория, съгласно чл.137, ал.1, т.4, б. „д“ от ЗУТ и чл.9, ал.2 от Наредба № 1 от 2003г. за номенклатурата на видовете строежи. Във връзка с посочените констатации прието, че констативният акт е основание за започване на административно производство по реда на чл.225а от ЗУТ.

Констативен акт № 38 е изпратен на С. Е. по пощата, като пощенската пратка се е върнала с отбелязване – непотърсена. В резултат на неуспешното връчване по пощата, от служителите на Община Несебър е извършено залепване на съобщение за издадения констативен акт на засегнатия обект и на таблото на общината, за което са изготвени служебни бележки от 22.08.2024г.

В предоставения срок с констативния акт от С. Е. са подадени две възражения (от 02.09.2024г. и от 30.08.2024г.) пред Община Несебър. В така депозираните възражения, същата сочи че не е извършител на строежа и не следва да бъде подведена под отговорност. Излага съображения, че строежът е извършен от „Ал Ге Инвест“ ЕООД, от което дружество е закупила СО с идент. 61056.501.647.1.3. Към възраженията прилага и предварителен договор за покупко-продажба от 28.06.2016г.

Административното производство е приключило с издаване на оспорената Заповед № № 786/02.04.2025г. на зам.кмет „Правно обслужване и общинска собственост“ (ПООС) на Община Несебър (л.80). В същата административният орган е възприел данните от изготвените констативни протоколи и констативен акт, в резултат на което е достигнал до извод, че е извършен строеж от ІV-та категория, представляващ преустройство на СО с идент. 61056.501.647.1.3, находящ се в сграда с идент. 61056.501.647.1, изградена в ПИ с идент. 61056.501.647 по КК и КР на [населено място], което се състои в затваряне на отвора на общите части, на тоалетна (за общо ползване), находяща се на „Етаж 1“, вход блок „А“ в сграда с идент. 61056.501.647.1 и приобщаването и към СО с идент. 61056.501.647.1.3, посредством премахване на преградни стени към апартамента и преустройството и в кухненски бокс с приблизителни размери 3.00/1.70кв.м., който строеж е извършен без строителни книга – разрешение за строеж и без одобрени инвестиционни проекти и е незаконен на основание чл.225, ал.2, т.2 от ЗУТ. За да достигне до този извод административният орган е констатирал и, че за сграда с идент. 61056.501.647.1 има издадено разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация. Прието е, че тъй като е невъзможно да се установи точната дата на извършване на строежа и СО е собственост на С. Е., то следва именно същата да се приеме за извършител на констатираното преустройство. В тази връзка е наредено на жалбоподателката да премахне установеното преустройство, като възстанови фактическото състояние на СО по одобрените на 11.04.2014г. проекти на сградата.

В хода на съдебното производство от страна на жалбопадателката са представени редица писмени доказателства. Видно от „спешно съобщение“ (л.29) от страна на Евтушенко и Тараненко е изпратена покана до управителя на дружеството „Ал Ге Инвест“ ООД за участие в извършване на оглед от страна служителите на Община Несебър в апартамент №А103, в който дружеството е извършило незаконно приобщаване на общи части. Наред с това е отправено и искане до Община Несебър посоченото дружество да бъде уведомено за насрочен оглед на 28.08.2023г., в качеството му на лице извършило строежа (л.132).

В периода на извършване на административната проверка от жалбоподателката е депозирано искане пред председателя на Управителния съвет на Етажната собственост комплекс „Мелия 9“ да се разгледа случая с приобщаване на общи части към собствения и апартамент (л.32).

Приложена е още и, депозирана в Община Несебър на 10.01.2025г., петиция от председателя на УС на ЕС – П. С., с която до общината е отправено искане за прекратяване на административното производство, образувано по повод жалбата на Л. Л. за незаконно строителство – преустройство на апартамент А103, поради липса на вина у жалбоподателката С. Е. (л.38). Към петицията са приложени и предварителния договор за покупко-продажба от 28.06.2016г. и Решение № 2 от 25.11.2024г. (л.49) на председателя на УС на ЕС за свикване на Управителния съвет за решаване на въпроса относно незаконното преустройство и продажба на общи части от „Ал Ге Инвест“ ООД в сграда с идент. 61056.501.647.1. Взето е решение на събранието да бъде поканен и управителя на посоченото дружество.

От жалбоподателката са представени още и вносни бележки за заплатена обща сума от 4403.88 лева, представляващи заплатена такса-поддръжка за ап.А103 в комплекс „Мелия 9“ за периода от 2017г. -2020г.

Приложена е в хода на административното производство и справка от отдел „МДТ“ при Община Несебър (л.127), в която е посочено, че имот СО –апартамент № А103 е деклариран със собственик С. Е.. Същият имот е описан с РЗП 35.51кв.м.

В хода на съдебното производство от жалбоподателката е представен отговор на заявление от същата, изготвен от УС на ЕС на комплекс „Мелия 9“ (л.172), в който е посочено че въпросът относно извършеното преустройство към апартамент № А103 ще бъде внесен за разглеждане от Общото събрание на ЕС, на което ще бъде поканен строителят „Ал Ге Инвест“ ООД. Към отговора е приложен и протокол от 28.06.2025г. на УС на ЕС на комплекс „Мелия 9“ (л.174).

По делото са приложени и частите от одобрения проект за сграда с идент. 61056.501.647.1, касаещи обект – апартамент № А103 и приобщената към него обща част – тоалетна.

В хода на съдебното производство са разпитани и свидетелите П. Н. С. – собственик на СО в комплекс „Мелия 9“ и управител на същия, Л. Б. – собственик в комплекс „Мелия 9“, И. В. – собственик на СО в комплекс „Мелия 9“,

Свидетелят С. уточнява, че е запознат с апартамент № А103. Същият посочва, че откакто живее в комплекс „Мелия 9“ (от две години) не е забелязал да се прави ремонт в процесния обект. Свидетелят заявява, че строител на сградата е „Ал Ге Инвест“ ООД. Разказва, че на заседание на 28.06. е било проведено заседание на ОС на ЕС, на което управителят на строителя е бил поканен да вземе участие, но не се е явил. С. пояснява, че е насрочено друго Общо събрание на собствениците – за 06.09.2025г., на което да се реши въпросът относно апартамента на Евтушенко, тъй като никой от собствениците в сградата няма желание да се събаря нейния апартамент.

Свидетелката Бочкова заявява, че живее в комплекс „Мелия 9“ от 2015г., т.е. от момента към който в сградата са започнали да живеят собствениците. Бочкова сочи, че С. Е. не е извършвала ремонт на собствения си апартамент, а самият строител била присъединила общите части към апартамента на Евтушенко, за да го продаде по-лесно. Свидетелката посочва още, че възложител на проекта на сградата е Л. Л.. Бочкова посочва още, че през 2015г. в сградата е имало празно помещение – необорудвано, само със стени и ВиК, което било ползвано от Л. за перално помещение (имало монтирана пералня). Пералнята била премахната след като започнало преустройството през 2016г.

Свидетелката Вербова разказва, че през 2016г. е извършвала оглед на помещения в комплекс „Мелия 9“, като през 2017г. вече официално е придобила право на собственост в сградата върху самостоятелен обект – магазин. Свидетелката разказва, че когато е извършвала огледи в сграда през 2016г. и е показан и апартамента на първия етажа (собственост на жалбоподателката) с цел да и бъде показана нагледно възможността за присъединяване към апартамента и на общи части (в случая на нея са предлагали към два апартамента на ІV етаж да се включи и обща част - коридор). Вербова отбелязва, че по време на огледа в апартамента на Евтушенко е имало работници с ръководител Х. С., като стената е била съборена. Свидетелката посочва, че инициативата за обединяване на апартамента е била на строителя – ръководителя Х. С., тъй като същият е демонстрирал пред нея тази възможност. Същата разказва още, че след закупуването на собствения и обект именно С. е организирал ремонтните дейности. Свидетелката сочи още, че е присъствала при извършване на проверката от Община Бургас в апартамента на Евтушенко, като разказва, че жалбоподателката е показала на проверяващите сключения предварителен договор, но същите се държали нахално и отказали да вземат представените документи.

В хода на съдебното производство е изготвена и съдебно-техническа експертиза от вещото лице П. Ш.. В заключението е описано, че процесният самостоятелен обект се намира в сграда с идент. 61056.501.647.1 по КК на [населено място], построена в имот с идент. 61056.501.647. За сградата има одобрени инвестиционни проекти от 11.04.2014г. и издадено разрешение за строеж №14/17.01.2014г., допълнено със заповед № 44/27.02.2014г., заповед № 92/17.04.2014г. и заповед № 17/05.02.2016г. За издаване на последната заповед на 25.03.2015г. е одобрен проект част Архитектура. Сградата е въведена в експлоатация с удостоверение № 92/18.03.2016г.

При изготвяне на заключението по експертизата вещото лице е установило, че площта на СОС с идент. 61056.501.647.1.3 по КККР на [населено място], измерена на място, е с 3.58кв.м. по-голяма от тази вписана в нотариалните актове на жалбоподателката (35.15кв.м.) и съответно от тази по одобрените проекти. Експертът сочи, че разминаването се дължи на присъединената към апартамента обща част, гранична на апартамента, с размери около 1.50м/2.70м, представляваща санитарен възел, преустроена в кухненски бокс и част от всекидневната на апартамента след приобщаването. Вещото лице не е констатирало видими разлики между съществуващата част от апартамента и приобщената. Експертът разяснява, че приобщаването на общата част – санитарен възел, е осъществено чрез събаряне на общата стена между санитарния възел и апартамента, а входът на санитарния възел от към коридора на сградата е затворен и помещението е приобщено към всекидневната на апартамента. Вещото лице сочи, че от огледа не може да се установи дали приобщаването е извършено преди или след завършване на строителството на сградата, или след нейното въвеждане в експлоатация. В съдебно заседание отбелязва още, че извършените ремонтни дейности не могат да бъдат незабелязани от живущите, още повече че била изместена и входната врата на апартамента. Прави също уточнение, че в съседния вход е изпълнен идентичен санитарен възел (като приобщения в настоящото производство), който съществува и към момента.

Експертът уточнява, че липсват документи – строителни книжа, екзекутивна документация, одобрен проект и разрешение за строеж, относно разглежданото преустройство. Отбелязва също, че извършените промени в инвестиционните проекти и допълване на разрешението за строеж не касаят процесния обект.

При преценка законосъобразността на оспорения административен акт, съдът съгласно чл. 168, ал. 1 от АПК не се ограничава само с обсъждането на основанията, посочени от оспорващия, а е длъжен въз основа на представените от страните доказателства да провери законосъобразността на оспорения административен акт на всички основания по чл. 146 от АПК. При така вменената на съда от закона служебна проверка за законосъобразност на оспорения акт по реда на чл. 168 от АПК, съдът приема следното:

Процесната заповед е издадена от компетентен административен орган, в изискуемата от закона форма и при спазване на административнопроизводствените правила за нейното издаване. Съгласно чл. 225а, ал. 1 от ЗУТ, кметът на общината или упълномощено от него длъжностно лице издава заповед за премахване на строежи от четвърта до шеста категория, незаконни по смисъла на чл. 225, ал. 2, или на части от тях. Със Заповед №2866/14.11.2023г. на Кмета на Община Несебър, същият е делегирал на Заместник-кмета по „Правно обслужване и общинска собственост“ правомощията си по ЗУТ, което е посочено в оспорената заповед. Строежът е категоризиран като ІV-та категория. В този смисъл, оспорената заповед е постановена от компетентен орган в кръга на делегираните му правомощия.

Заповедта е в предвидената от закона форма и съдържа фактически и правни основания за нейното издаване- наименование на органа, който я издава, наименование на акта, адресат, разпоредителна част, определяща правата и задълженията на адресата, начина и срока на изпълнение, срокът и реда за обжалване и подпис на физическото лице, персонализиращо административния орган.

Съдът не констатира допуснати съществени нарушения на административно-производствените правила при издаването на обжалвания акт. Производството е започнало въз основа на издаден констативен акт № 38/01.07.2024г., изготвен при спазване изискванията на чл.225а, ал.2 от ЗУТ и от компетентните за това лица. Актът е надлежно връчен на представител на жалбоподателя, с което е спазено изискването за уведомяване на лицето за започване на производство по чл.225а от ЗУТ. На жалбоподателката е дадена възможност да представи възражения по акта, от която тя се е възползвала. Представените възражения са надлежно коментирани от административния орган в мотивите на оспорения акт. Оспорената заповед също е връчена надлежно на оспорващия.

При преценка на материалната законосъобразност на заповедта, съдът взе предвид следното:

По настоящото дело липсва спор относно собствеността на обекта. Не е спорно също така, че действително обща част от сграда с идент. 61056.501.647.1, представляваща санитарен възел с площ от 3.58кв.м. по проект е била приобщена към апартамент с идент. 61056.501.647.1.3 по КККР на [населено място], собственост понастоящем на жалбоподателката Евтушенко, въз основа на описани по-горе нотариални актове. Не са спорни и фактическите действия – извършените строително ремонтни дейности за приобщаване на общата част от сграда към посочения апартамент, а именно събаряне на обща стена между двата обекта и затваряне на самостоятелния вход на санитарното помещение. Посочените данни се установяват и от събраните в хода на съдебното производство доказателства, в това число и заключението по извършената съдебно-техническа експертиза.

За да постанови оспорената заповед административният орган е приел, че установеният строеж – преустройство на самостоятелен обект, е незаконен по смисъла на чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ, тъй като е реализиран в нарушение на чл. 148, ал. 1 от ЗУТ, т.е. извършен е без надлежно издадено разрешение за строеж.

Съгласно нормата на чл.225, ал.2, т.2 от ЗУТ незаконни са строежи, извършени без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж. За да е незаконен строежът на посоченото основание е необходимо да се установи дали за същия е имало задължение за издаване на разрешение за строеж. Съгласно разпоредбата на чл.148, ал.1 от ЗУТ строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно този закон.

Съдът намира, че по категоричен начин, с оглед предназначението, характеристиките и начина на изпълнение, се установява, че процесният обект представлява строеж по смисъла на §5, т.38 от ДР на ЗУТ. Съгласно цитираната разпоредба „строежи” са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл.74, ал.1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението. В случая обектът следва да се квалифицира като преустройство, изразяващо се в приобщаване на обща част на сградата към апартамент с идент. 61056.501.647.1.3- предмет на оспорената заповед. Това обстоятелство не се оспорва от жалбоподателката.

По делото се установява, че преустройството е извършено в периода след 28.06.2016г.-датата на предварителния договор до края на годината и при тези данни след датата на издаване на удостоверение за експлоатация № 92/18.03.2016г. за сградата, в която се намира самостоятелния обект. В представения от жалбоподателката предварителен договор от 28.06.2025г. за покупка на собствения и апартамент е вписано, че към него ще бъде добавена „гардеробна“, която като размери и местоположение съответства на санитарния възел, който е приобщен към самостоятелния обект, посочено е също, че строителните дейности следва да приключат през м.11.2016г., което означава, че приобщаването предстои да бъде извършено, т.е. не е извършено преди издаване на удостоверение за експлоатация. В този смисъл са й свидетелските показания на Бочкова и Вербова. При тези данни строежът не е изграден при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, а е нов строеж, който е следвало съгласно разпоредбата на чл.148, ал.1 от ЗУТ да се извърши само след ново разрешение за строеж. Като преди издаването на разрешението за строеж, съгласно разпоредбата на чл.185, ал.2 и ал.3 от ЗУТ, която регламентира случаите, когато преустройството засяга общи части на сграда, какъвто е и настоящия случай, е следвало да се приеме решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. А когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда - етажна собственост, е следвало да се сключи договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост. Представянето на тези документи са част от предпоставките за издаване на разрешение за строеж, но както вече беше констатирано такива не са представени по делото и не се твърди наличието им.

С оглед цитираните разпоредби съдът приема, че за извършеното в случая преустройство чрез приобщаване на общи части към собствен на жалбоподателката обект се изисква одобрен проект и разрешение за строеж, като последното се издава и при наличие на съгласие на всички собственици в сградата. В случая липсват данни по отношение на разглежданото преустройство да е бил одобряван инвестиционен проект или да е издавано разрешение за строеж, което не е спорно между страните. Липсва също така и изискуемото съгласие на всички собственици в сградата, което следва да е било дадено преди момента на извършване на строежа. Изразеното в хода на съдебното производство становище на управителя на етажната собственост, че собствениците в сградата не са против извършеното преустройство, не може да санира обстоятелството, че такова съгласие липсва към момента на извършване на строежа. Не са налице и основания да се приеме, че извършеното преустройство попада в хипотезите на чл.147, ал.1 и чл.151, ал.1 от ЗУТ, които сочат строежите, за които не се изисква одобряване на проект, съответно не се изисква разрешение за строеж. При тези съображения съдът намира, че процесното преустройство е извършено в противоречие с изискванията на ЗУТ, т.е. без одобрен проект и без разрешение за строеж и съответно правилно е определен като незаконен строеж по смисъла на чл.225, ал.2, т.2 от ЗУТ и като такъв е незаконен.

По отношение на строежа не са приложими и разпоредбите за търпимост на обектите, тъй периодът на неговото извършване не попада в приложното поле на §16 от ПР на ЗУТ и §127 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ.

Основният спор в случая се свежда до това дали правилно жалбоподателката е определена като адресат на оспорената заповед.

В нормата чл.225а, ал.5 от ЗУТ е посочено, че принудителното премахване на незаконни строежи е за сметка на: лицето, упражнило строителен надзор; строителя - в случай че строителството е продължило след издадена заповед за спиране на строежа от кмета на общината или заповед на лицето, упражняващо строителен надзор, вписана в заповедната книга на строежа; строителя - в случаите по чл. 225, ал. 2, т. 2 - 4; проектанта и лицето, оценило съответствието на инвестиционните проекти - при несъответствие на одобрения инвестиционен проект, по който се изпълнява строежът, с изискванията за безопасност по чл. 169, ал. 1, т. 1 - 4 и/или с предназначението на земята; възложителя на строежа. Възложител на строежа е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон – чл.161, ал.1 от ЗУТ. Отделно от това, „адресати на заповедта“ за премахване на незаконен строеж по смисъла на § 3, ал. 1 от ДР на Наредба № 13/23.07.2001 г. за принудително изпълнение на заповеди за премахване на незаконни строежи или части от тях от органите на ДНСК са физически или юридически лица, които могат да бъдат собственикът на терена, лице с ограничено вещно право на строеж или извършителят на незаконния строеж, спрямо които се създава задължение за премахването му. При тази законова регламентация следва да се приеме, че адресат на заповедта за премахване може да бъде както неговият извършител, така и неговият собственик и/или възложител, а така също и лицата, носители на вещни права върху имота, в който е изграден строежът и това са лицата, за чиято сметка се извършва принудителното премахване. От своя страна административният орган разполага с оперативна самостоятелност да избере кое от тези лица да посочи за адресат на заповедта -извършителя на строежа и/или неговия собственик, когато двете лица се различават. Съответно установяването на извършителя на строежа не го прави непременно адресат на оспорената заповед.

От данните по делото действително се установява, че извършител на строежа е било дружеството „Ал Ге Инвест“ ООД. Представеният предварителен договор за продажба на СОС е подписан от него в качеството на продавач и съответно то се е задължило да продаде имота след описаното преустройство на жалбоподателката. От показанията на свидетелите също се установява, че именно от „Ал Ге Инвест“ ООД са извършени СМР, довели до установеното преустройство. В заключение безспорно се установява, че преустройството е осъществено от „Ал Ге Инвест“ ООД. Същевременно обаче, жалбоподателката С. Е. по силата на нотариален акт № 167, том ІІІ, рег.№ 5077, дело № 560/2016г. и нотариален акт № 175, том Х, рег.№ 13369, дело № 1818/2017г. е собственик на СОС с идент. 61056.501.647.1.3. С извършеното преустройство е увеличена площта на собствения на жалбоподателката апартамент, следователно тя в качеството на собственик на процесния обект попада в кръга от лица, визирани в § 3, ал. 1 от ДР на Наредба № 13/23.07.2001 г. за принудително изпълнение на заповеди за премахване на незаконни строежи или части от тях от органите на ДНСК и определени за „адресати на заповедта“ за премахване на незаконен строеж, за които е законово определена възможност да понесат разноските за принудителното премахване на незаконни строежи. При тези съображения, съдът приема, че административният орган, в рамките на своята оперативна самостоятелност, законосъобразно е определил жалбоподателката за адресат на оспорената заповед.

Неоснователно е и възражението на жалбоподателката, че оспорената заповед разкрива държавна принуда, която е недопустима и не е необходима и съответно противоречи на принципа за съразмерност, установен в чл.6 от АПК във връзка с чл. 8 от ЕКЗПЧОС, чл. 17, ал. 3 и чл. 33 от Конституцията на Република България. Цитираните текстове гарантират на гражданите право на зачитане на личния живот и тяхното жилище, което е неприкосновено, и съответно намесата на държавните власти в ползването на това право е недопустима освен в случаите, предвидени в закона и необходими в едно демократично общество в интерес на националната и обществената сигурност или на икономическото благосъстояние на страната, за предотвратяване на безредици или престъпления, за защита на здравето и морала или на правата и свободите на другите (чл.8, ал.2 от ЕКЗПЧОС). Трайната практика на ЕСПЧ се е обединила около становището, че във всеки конкретен случай се дължи проверка дали една държавна намеса в защитимите човешки права е „допустима“ и „необходима в едно демократично общество“, като тази проверка за пропорционалност се дължи служебно. В тази насока са Решение от 21.04.2016 г. на ЕСПЧ по делото „И. и Ч. срещу България“ и Решение от 24.04.2012 г. на ЕСПЧ по делото на „Й. и другите срещу България“.

В случая оспорената заповед касае преустройство в жилището на жалбоподателката, както и на лицето, живеещо съвместно с нея – В. Т.. Следователно заповедта за премахване на това преустройство представлява намеса в правото на оспорващата по чл.8, ал.1 от ЕКЗПЧОС и на неприкосновеността на жилището и.

Допустимостта и необходимостта на намесата на административния орган чрез принудителна мярка се определя от обстоятелството дали същата е предвидена от закона. В случая е налице незаконен строеж, който не е търпим и за който е предвидена законова норма за реализиране на държавна принуда - чл.225а от ЗУТ. Тази принуда съответства и на целите на закона - да се гарантира ефективното прилагане на регулаторното изискване никакви строежи да не могат да се строят без разрешение. Посочените обстоятелства определят допустимост на държавната намеса в правата и свободите на гражданите, каквото право представлява правото на жилище и неговата неприкосновеност, в случая правото на жалбоподателката Евтушенко, тъй като се засяга нейният собствен имот.

При преценка на съразмерността и необходимостта на държавната принуда при намесата в правната сфера на собственика, чийто обект е предмет на премахване са релевантни обстоятелства като интерес на националната и обществената сигурност или на икономическото благосъстояние на страната, предотвратяване на безредици или престъпления, защита на здравето и морала или на правата и свободите на другите. Правилата на чл.8, ал.1 от ЕКЗПЧОС целят да гарантират основно право, каквото е правото на жилище и неговата неприкосновеност. Съществени обаче относно необходимостта от упражняване на държавна принуда са и обстоятелствата, при които засегнатото лице се е сдобило със съответното незаконен строеж. Например: законно и добросъвестно ли е придобита собствеността върху строежа; от праводател или приобритател е извършен незаконния строеж; положени ли са усиля за узаконяване; съществено ли са погазени регулаторните режими; върху собствен, чужд – частен или държавен/общински терен е изпълнено строителството; за задоволяване на неотложни жилищни нужди ли е изпълнен строежът; търсени/предлагани ли са други способи за решаване на жилищния проблем – настаняване в социални, общински жилища и др.; притежавало ли е други законни жилища лицето и разпоредило ли се е с тях, преди да извърши строежа и др. Наличието на което и да е от тези обстоятелства оправдава необходимостта от намеса, но само в случай че същата няма да се яви непропорционална и в прекомерна вреда на противопоставим частен интерес. Съдът намира, че в случая не са налице обстоятелства, които да обосноват извод, че предприетата държавна принуда не е необходима. С процесната заповед не се разпорежда цялостно премахване на жилището на жалбоподателкат, а една част от него (незаконно приобщената), като възстановяване на положението съобразно инвестиционните проекти няма да лиши жалбоподателката от жилище. От друга страна, действително управителят на етажната собственост в сградата направи изявление пред съда, че собствениците в сградата нямат против общите части да останат приобщени към жилището. Същевременно обаче липсват доказателства взаимоотношенията между собствениците в сградата и жалбоподателката по отношение на приобщените общи части да са надлежно уредени. Следва да се има предвид също така, че жалбоподателката е била наясно, че жилището което закупува не включва приобщената част (санитарен възел). Това се установява от сключения предварителен договор за покупко-продажба, в който е вписано, че тази част допълнително ще бъде въведена към апартамента. Следователно жалбоподателката е била наясно, че като купува своето жилище към него ще се придаде площ, която не е била предвидена и представлява обща такава за сградата, т.е. налице е знание от страна на Евтушенко, че процесното строителство ще бъде извършено. В случая е установено отклонение от допуснатото строителство, което по същество засяга обща част от сграда, с което се засяга собствеността на етажните собственици в сградата, и е извършено без необходимите строителни книжа и тяхното съгласие. При тези съображения съдът приема, че извършената държавна намеса е допустима и необходима с оглед постигане целите на ЗУТ, а именно извършването на строителството да е съобразено с регламентираните нормативи и да не засяга чужди права и интереси, съответно правата на жалбоподателката не са засегнати в такава степен, че това засягане да се приеме за неоправдано.

В заключение съдът приема, че оспорената Заповед № 786/02.04.2025г. на зам.кмет „Правно обслужване и общинска собственост“ (ПООС) на Община Несебър е законосъобразна, като издадена от компетентен орган, в установената форма, при спазване на процесуалния и материалния закон и целта на закона, съответно жалбата срещу нея се явява неоснователна и следва да се отхвърли.

При този изход от спора и своевременно направеното искане, на основание чл.143, ал.3 от АПК на ответната страна се дължат направените и поискани в хода на производството разноски, а именно юрисконсултско възнаграждение в размер на 250лв., определено на основание чл. 24 от Наредбата за заплащането на правната помощ, във вр. с чл. 37, ал. 1 от Закона за правната помощ и съобразно правната и фактическа сложност на делото.

Мотивиран от горното на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, Административен съд Бургас, ХXII състав,

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ жалбата на С. Е., гражданка на Украйна, родена на 28.07.1963г., с адрес: обл.Бургас, общ.Несебър, [населено място], [улица], [жк], вх.А, ет.1, ап.103 и съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.3, ап.5, чрез адвокат Ц. М. от БАК, против Заповед № 786/02.04.2025г. на зам.кмет „Правно обслужване и общинска собственост“ (ПООС) на Община Несебър, с която на основание чл.225а, ал.1, във вр. с чл.225, ал.2, т.2 от ЗУТ е разпоредено жалбоподателката да премахне незаконен строеж, представляващ преустройство на собствения и самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.647.1.3, находящ се в сграда с идентификатор 61056.501.647.1, изградена в поземлен имот с идентификатор 61056.501.647 по КК и КР на [населено място], общ.Несебър, обл.Бургас, подробно описан в заповедта и да възстанови фактическото състояние на самостоятелния обект по одобрените на 11.04.2014г. проекти на сградата и да разчисти терена.

ОСЪЖДА С. Е., гражданка на Украйна, родена на 28.07.1963г., с адрес: обл.Бургас, общ.Несебър, [населено място], [улица], [жк], вх.А, ет.1, ап.103 да заплати на Община Несебър да заплати на сумата от 250.00 (двеста и петдесет) лева разноски по делото.

Решението може да се обжалва в 14-дневен срок от съобщаването пред Върховен административен съд на Република България.