Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, ……………………
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, ІV а въззивен състав, в публично съдебно
заседание на тридесети септември две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА ТАШЕВА
ИВАН
КИРИМОВ
при
участието на секретар Антоанета Луканова, като разгледа докладваното в. гр.
дело № 13256 по описа на съда за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 258 и
сл. от ГПК.
Образувано е по
повод въззивна жалба, подадена от името на ищеца „А.” ЕООД, срещу решение №
255617 от 31.10.2017 г. по гр. дело № 75404 от 2015 г. на Софийски районен съд,
Гражданско отделение, 119-ти състав, с което е отхвърлен като неоснователен иск
срещу С.Т.И. за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 8850.00
лева, представляваща неустойка по чл. 4.5. от договор за поръчка от 09.10.2014
г. и сумата от 659.77 лева, представляваща обезщетение за забава за периода от
29.01.2015 г. до 23.10.2015 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на исковата молба, а именно от 04.12.2015 г. до окончателното
плащане и ищецът е осъден да заплати на ответника направените по делото
разноски.
Във въззивната жалба е наведен довод
за неправилност на решението, поради което се иска същото да бъде отменено и
вместо това да се постанови решение, с което предявеният иск да бъде признат за
основателен и уважен. В подкрепа на заявената неправилност се изтъква, че
претендираната от страна на ищеца сума от 8850.00 лева представлява дължимо от
ответника възнаграждение по договор за поръчка, а не неустойка, което
многократно било подчертано от страна на ищеца в производството до момента по
делото. В тази връзка се акцентира върху доклада, с който районният съд е
разпределил доказателствена тежест между страните и е указал на ищеца, че в
негова доказателствена тежест е да установи наличието на облигационна връзка
между страни по договор за посредничество, в който е уговорено заплащане на комисионно
възнаграждение при покупка на имота лично или чрез свързани лица, както и че
ответникът е извършил оглед на имота и впоследствие – на 29.01.2015 г. този
имот е закупен от неговия син К. И.. Изразява се недоволство, че в доклада по
делото съдът не посочил, че в тежест на ищеца е да установи съществуването на
вземане за неустойка. Същевременно, жалбоподателят признава, че в изпълнение на
дадени от районния съд указания е подал молба, с която е конкретизирал, че в
чл. 4.3 от договора и е уговорено комисионно възнаграждение в размер на 3 % от
окончателната покупна цена на имота, но не по-малко от 1000 евро, както и че
претенцията по чл. 4.5. от договора в размер от 8850.00 лева представлява по
естеството си неустойка. С оглед на това свое поведение ищецът твърди, че
указанията на съда останали неизпълнени и нередовността на исковата молба не
била отстранена, с което твърдение подкрепя становището си за недопустимост на
обжалваното решение, поради което иска същото да бъде обезсилено, а делото
върнато за ново разглеждане то друг съдебен състав на районния съд. При
условията на евентуалност – в случай, че въззивният съд приеме решението за
допустимо, въззивникът моли за разглеждане и произнасяне по същество на правния
спор при определяне на съответна на фактическите твърдения на ищеца правна
квалификация. С оглед на това претендира присъждане на разноски.
В законоустановения срок е подаден
писмен отговор на въззивната жалба, с който доводите на жалбоподателя и
направените искани се оспорват. Изложени са съображения в насока, че
жалбоподателят и ищец по делото не може да се позовава на собственото си
процесуално поведение, свързано с неизпълнение указанията на съда и по този
начин да аргументира тезата си за недопустимост на обжалваното решение. Изразява
се становище, че районният съд правилно е квалифицирал с крайния акт исковата
претенция по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, както и че е недопустимо за първи път във
въззивното производство ищецът да променя основанието на предявения иск. По
същество на спора се твърди недействителност на клаузата, визирана в чл. 4.5.
от договора за поръчка, съгласно която в случай че след прекратяване или
изтичане срока на договора, купувачът или свързани с него лица по смисъла на ТЗ,
закупят имот, предоставен от ЕРА, то клиентът дължи на ЕРА договореното в чл.
4.3. възнаграждение, тъй като клаузата не съдържа конкретика относно лицата,
чието бездействие следва да се осигури, както и срок, за който се поема
въпросното задължение и конкретизация на имота, за който се отнася. Поддържа се,
че с отговора на исковата молба ответникът е възразил, че ищецът като страна по
договора за поръчка не е изпълнил поетите задължения, тъй като не е постигнал
посочените от С.И. параметри на договора, което е констатирано от страните
видно от т. наречената гаранция в размер на 2000 лева, която е върната на
ответника от страна на ищеца, с което действието на договора е било прекратено.
Редом с това се сочи, че К. И. е установил самостоятелно контакт с продавачите
на имота, чрез Х..Р., а не въз основа на посредничеството на ищеца. С оглед на
това се поддържа, че на ищцовото дружество не се дължи каквото и да е
възнаграждение по договора за поръчка, в допълнение на което се акцентира и върху
обстоятелството, че ищецът претендира да получи възнаграждение и от двете
страни, което е в разрез с морала. Претендират се разноски, по отношение на
които от насрещната страна в открито съдебно заседание е направено възражение
за прекомерност.
В открито съдебно заседание страните
поддържат направените искания по изложените аргументи и претендират разноски.
Софийски градски съд, като взе предвид
доводите на жалбоподателите и направените искания, въз основа на събраните по
делото доказателства и закона, приема за установено от фактическа страна,
следното:
Производството по гр. дело №
75404/2015 г. на Софийски районен съд, Гражданско отделение, 119-ти състав е
образувано по повод искова молба на „А.” ЕООД, ЕИК: *******със седалище и адрес
на управление ***, чрез управителя А. А., срещу С.Т.И., ЕГН: **********, с
адрес ***, ж. к. „*******ап. 5 с искане за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 8850.00 лева, като възнаграждение по чл. 4. 3 от договор за
поръчка. Ищецът твърди, че на 09.10.2014 г. между „А.” ЕООД и С.Т.И. е сключен
договор за поръчка № 1296 от 09.10.2014 г., по силата на който „А.” ЕООД се е
задължило да посредничи на С.Т.И. за покупка на недвижим имот със следните
параметри: къща със застроена площ от 120 кв. м до 400 кв. м, при цена от
120 000 евро до 200 000 евро, находящ се на територията на някой от
южните квартали в гр. София, а именно „Кръстова вада”, „Бояна” или „Манастирски
ливади”. В изпълнение на поетите по договора за поръчка задължения, ищецът
твърди че е проучил имотния пазар и е предложил на ответника недвижим имот, а
именно къща, находяща се в гр. София, м. „Кръстова вада”, ул. „*********който
имот бил предоставен на ответника за оглед, осъществен на 10.10.2014 г. При
извършване на огледа, организиран от ищеца, ответникът възприел лично имота и
неговите предимства, което удостоверил с подписа си в приложение № 1 към
договора за поръчка. В съответствие с уговореното в договора за поръчка,
ответникът попълнил т. нар. регистър за посещение и оценка на недвижим имот и
предложил да го закупи за сумата от 180 000 евро. Според ищеца, това
писмено изявление на ответника, само по себе си, свидетелства за изпълнение
задължението на посредника да намери и предложи на ответника за закупуване
имот, съответстващ на неговите изисквания. Във връзка с изразеното от страна на
С.Т. желание за закупуване на недвижим имот, на 13.10.2014 г. С.Т.И. и „А.”
ЕООД са сключили договор за гаранция при закупуване на недвижим имот, по повод
на който С.Т. е предал на „А.” ЕООД сумата от 2000 лева като гаранция за
закупуване на имота и е възложил на посредника да договори условията по
бъдещата сделка. Съгласно договора за гаранция, С.Т. се е задължил да закупи
имота за сумата от 180 000 евро, при подялба на разноските за прехвърляне
на собствеността между страните, като е посочил изрично че желае нотариусът,
при който бъде изповядана сделката да бъде посочен именно от него (купувача).
Въпреки изпълнението на задълженията по договора за поръчка от „А.” ЕООД, от
страна на С.Т.И. били предприети действия, насочени към избягване на
по-нататъшното съдействие на посредника и съответно освобождаване от
задължението за заплащане на уговореното в договора за поръчка възнаграждение в
размер на 3 % от продажната цена. Ищецът се информирал от публичния регистър за
това, че на 29.01.2015 г. горепосоченият имот е закупен от К. С. И. – син на С.Т.И.,
след което това било потвърдено и то страна на продавача на имота, който също
се намирал в договорни отношения с „А.” ЕОД и съответно е заплатил дължимото
възнаграждение на „А.” ЕООД. Ищецът твърди, че по силата на чл. 4.3. от
договора за поръчка, С.И. за поел задължение да заплати на „А.” ЕООД
възнаграждение за извършените услуги, възлизащо в размер на 3 % от
окончателната продажна цена на имота, но не по-малко от 1000 евро. Изпълнението
на това задължение следвало, независимо от факта, че имотът бил закупен не
лично от С.И., а от неговия син – К. И., тъй като в чл. 4.5. от договора било
ясно уговорено, че възнаграждението по чл. 4.3. се дължи и в случай, че имотът
бъде закупен не лично от възложителя по договора за поръчка, но и от свързани с
него лица, какъвто се твърди че е К. И. с оглед дадената в т. 1 от § 1 от ДР на
ТЗ дефиниция. Дължимото възнаграждение не било заплатено от ответника на ищеца,
поради което се твърди, че считано от 29.01.2015 г., ответникът е изпаднал в
забава. С оглед на всичко това се претендира ответникът да бъде осъден да
заплати на ищеца сумата от 8850.00 лева по договор за поръчка и сумата от
659.77 лева, представляваща лихва за забава върху горната сума, дължима за
периода от 29.01.2015 г. до 23.10.2015 г. Иска се присъждане в полза на ищеца
на направените по делото разноски.
В законоустановения срок е подаден
отговор на исковата молба от С.Т.И., с който доводите на ищеца се оспорват.
Твърди се, че на 09.10.2014 г. С.Т.И. действително е сключил договор за поръчка
№ 1296, но се посочва, че насрещна страна по договора била Д.Й., за която
нямало данни по делото да е била упълномощена да представлява ищцовото
дружество. Ответникът признава, че от страна на ищеца е организиран оглед на
имота, както и че на 13.10.2014 г. е подписан договор за гаранция, по който той
е предал на ищеца сумата от 2000 лева като гаранция за закупуване на имота,
находящ се на ул. „********в гр. София. Този имот бил обявен за 220 000
евро, като ответникът действително проявил интерес за закупуването му.
Същевременно се твърди, че поради невъзможност от страна на ищеца да изпълни
поетото задължение за посредничество, договорът бил прекратен на 22.10.2014 г.
с връщане на дадената като гаранция сума от 2000 лева на ответника. След като
договорът бил прекратен, синът на ответника – К. И. проявил интерес да закупи
същия имот, за продажбата на който се информирал чрез собствениците Р.Ш.и Н.Ш..
В резултат от водени със собствениците преговори, К. И. постигнал продажна цена
на имота от 150 000 евро, за колкото впоследствие го закупил. За целите на
тази сделка, пълномощникът на продавачите уведомил управителя на ищцовото
дружество, че са си намерили купувач в лицето на К. И., във връзка с което са
изискали цялата документация за имота. Впоследствие К. И. е посетил офиса на
агенцията-посредник, находящ се в гр. София, бул. „*******№ **, ет. 1, където
разменил имейл със служителите на дружеството, на който имейл от те му
изпратили необходимите технически и/или правно значими за продажбата документи.
На 29.01.2015 г. К. И. закупил имота за сумата от 295 000 лева, от които 38 138
лева собствени средства, а 256 862 лева отпуснат ипотечен кредит. Въз
основа на всичко това се поддържа, че ищецът по делото се е намирал в договорни
отношения с продавачите на имота, но не и с купувача К. И., поради което се
отрича твърдението на ищеца за дължимост на сумата от 8850.00 лева.
С определение от 26.08.2016 г.
районният съд е квалифицирал исковите претенции по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и по
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД и е разпределил доказателствената тежест между страните,
като е указал на ищеца, че в негова доказателствена тежест е да докаже, че с
ответника са страни по договор за посредничество, който е сключен за ищеца от
лице с представителна власт за това; че в договора е уговорено заплащане на
комисионни възнаграждение при покупка на имот, показан от ищеца на ответника;
че на 10.10.2014 г, ответникът е огледал имота, находящ се в гр. София, на ул.
„*******; както и че на 29.01.2015 г. имотът е закупен от К. И., който е син на
С.И.. На ответника е указано, че в негова доказателствена тежест е да докаже
твърденията си относно начина, по който се е сдобил с координати на продавачите
на имота, както и твърденията си относно съдействието по сделката. Указано е на
ищеца, че не сочи доказателства за това, че К. И. е син на С.И..
В подкрепа на твърденията си, ищецът
по делото е представил следните неоспорени от насрещната страна писмени
доказателства: договор от 09.10.2014 г. за поръчка на недвижим имот, пакет
„Стандарт”/л. 8-9/, сключен между С.Т.И. в качеството на възложител и „А.”
ЕООД, в качеството на изпълнител, по силата на който възложителят възлага на
изпълнителя да посредничи при покупка на недвижим имот със следните
характеристики: а именно апартамент или къща в кв. „Къстова вада” и кв. „Бояна”
в диапазона от 120 000 до 200 000 евро, с площ от 120 кв до 400 кв, в
южните райони – Бояна, Кръстова вада, Манастирски ливади, като е посочено че
може и за предпочитане в затворен комплекс. По силата на договора, изпълнителят
се е задължил да търси и предлага на клиента имоти с посочените характеристики
с цел подписване на предварителен договор или сключването на окончателен
договор за покупка на имот; да предоставя информация за имоти; да организира
огледи; да информира собствениците на имоти за отправените предложения; да
провери документите за собственост на имотите; да съдейства за подписване на
предварителен договор или други документи; да консултира клиента; да координира
извършване на сделката с избрания от страните нотариус; да изчисли и съгласува
с нотариуса разходите по сделката; да съдейства за предаване владението на
имота и др., като има право да извършва посредническа услуга срещу
възнаграждение и за продавача. По силата на т. 4. 1 от договора, клиентът се
задължава при всеки оглед на имот да се подписва в регистъра с предложени
имоти, като по този начин с подписа си декларира, че имотът е представен от ЕРА
и че не го е получил от друг източник, а по т. 4.2. да не предоставя на трети
лица информация за получените от ЕРА оферти и представени имоти и декларира, че
не се занимава професионално с посредничество при сделки с недвижими имоти. По
т. 4.3. от договора, клиентът се задължава, при подписване на предварителен
договор за покупка (съответно нотариален акт, ако не се подписва предварителен
договор) на избрания от клиента имот, предоставен от ЕРА, да заплати на ЕРА
еднократни възнаграждение в размер на 3 % с вкл. ДДС от окончателната покупна
цена на имота, но не по-малко от 1000 евро, което възнаграждение се заплаща в
брой или по посочена в договора банкова сметка. *** деня на подписване на
предварителния договор за имота – половината от възнаграждението и в деня на
окончателната сделка – остатъка от цената. По силата на т. 4.4. от договора,
клиентът се задължава да не закупува имот, предоставен от ЕРА, без да я уведоми
предварително, като уговореното възнаграждение се дължи при всички случаи, в
които купувачът закупува имот, представен от ЕРА или от неин подизпълнител. В
т. 4.5. от договора е уговорено, че в случай, че след прекратяване/изтичане
срока на действие на поръчката, купувачът или свързани с него (по смисъла на §
1 от ТЗ) лица закупят имот, представен от ЕРА, то клиентът дължи на ЕРА
договореното в т. 4.3 възнаграждение. В т. 4.6. от договора е уговорено, че отказът
на клиента т правата му от т. 2.1 до т. 2.11 по време на действието на договора
или ползването на консултации съгласно т. 5.1, не е
повод за намаляване или неплащане на възнаграждението по т. 4.3., което се
дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката. Съгласно т. 6 от
договора, срокът н действието му е 1 месец от момента на подписване, като
съгласно т. 7 всяка кореспонденция между страните ще се счита за валидна, ако е
изпратена на посочените по-горе адреси и средства за комуникация. Във връзка с
договора за посредничество била попълнена и анкетна карта от С.И. /л. 11/, от
която се установяват основните характеристики, на които следва да отговаря
търсеният от изпълнителя имот. От регистър за посещение и оценка на недвижим
имот /л. 10/ се установява, че на 10.10.2014 г. С.И. е присъствал на
организиран от ищеца по делото оглед на недвижим имот, а именно къща № 9,
находяща се в гр. София, кв. „Кръстова вада”, ул. „Флора *******, който бил с
обявена цена от 210 000 евро, което се потвърждава и от приложение № 1 към
договор за поръчка /л. 13/, подписано от С.И., от съдържанието на което става
ясно, че на 09.10.2014 г. е участвал в оглед на друг имот на ул. ****, а на
10.10.2014 г. е участвал в оглед на процесния имот – и двата огледа
организирани от ищеца по делото. От договор за гаранция /л. 14/ се установява,
че на 13.10.2014 г. С.Т.И., в качеството на възложител е предал на ЕРА (А.
ЕООД) сумата от 2000.00 лева като гаранция за закупуване на недвижим имот,
представен на възложителя от ЕРА, съгласно поръчка от 09.10.2014 г., а именно
къща № 9, находяща се в гр. София, кв. Кръстова вада, ул. „Флора *******, в УПИ
със застроена площ от 63.90 кв. м, с РЗП от 287.02 кв. м, на 4 етажа, от които
един подземен и три надземни, срещу задължението на ЕРА да договори условията
за покупка на имота. Съгласно т. 2 от договора за гаранция, възложителят изрично
заявява, че желае да закупи посочения в предходната точка имот при продажна
цена от 180 000 евро, с размер на задатък от 10 %, при срок за прехвърляне
собствеността върху имота от 45 дни, срок за предаване владението върху имота –
в деня на плащане на цялата сума, при поемане по равно между страните по
сделката на разходите за прехвърляне на собствеността и нотариус – по избор на
купувача. По силата на т. 3 от договора за гаранция, възложителят С.И. се
задължава при постигане на посочените в т. 2 параметри на сделката, в срок до
15.11.2014 г. да сключи предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба
на имота по т. 1, а ако не е уговорено друго да се яви за подписване на
предварителен договор на адреса на ЕРА в гр. София, бул. ***, офис 2, на
15.11.2014 г. в 17.00 часа. Съгласно т. 4 в случай, че възложителят не се яви
или откаже да сключи предварителен договор или нотариален акт за
покупко-продажба при условията и в срока по т. 2 и т. 3, ще се счита че ЕРА е
изпълнил задълженията си по договора за гаранция и по договора за поръчка и
възложителят губи предадената на ЕРА гаранция. Съгласно т. 5 при непостигане на
посочените в т. 2 параметри на сделката и/или неподписване на предварителен
договор или нотариален акт за покупко-продажба на имота по т. 1 в срок до
24.10.2014 г., ЕРА се задължава да върне на възложителя сумата, предадена като
гаранция в тридневен срок и договора за гаранция се прекратява. При подписване
на предварителен договор или нотариален акт за имота, ЕРА се задължава да върне
предадената като гаранция сума, съгласно т. 6, а според т. 7 договорът има значението
на разписка за получаване на сумата по т. 1 от ЕРА. Представена е покана от „А.”
ЕООД до С.И. за заплащане на сумата от 8850 лева по договор за посредничество,
която няма данни да е била връчена.
От ответника са представени и са
приети следните писмени доказателства: разписка за върната гаранция от
22.10.2014 г. /л. 45/; протокол от 25.11.2014 г., от който се установява, че на
посочената дата служител на „А.” ЕОД е предала на К. С. И. описани документи
във връзка с жилищен комплекс в кв. Кръстова вада, за което свидетелстват 16
броя /л. 47-62/ справки от електронна кореспонденция; пълномощно /л. 82-86/, от
което се установява, че Х.Р.е упълномощен от Р.Ш.и от Н.Ш. да извършва от името
на пълномощниците да извършва действия на разпореждане с имоти – тяхна
собственост; допълнителни споразумения /л. 89-92/, от които се установява, че между
Х.Р.и ЕРА агенция: А. ЕООД са били налице договорни отношения по договор за
поръчка, както и че страните са изменяли уговорката относно продажната цена на
имота по договор от 210 000 евро до 190 000 евро.
По инициатива на ответника по делото
е допуснат разпит на свидетеля Г.П.Т., който заявява, че познава С.И. с когото
са състуденти и съученици и знае, че същият е имал търговски отношения с „А.”
ЕООД. Свидетелят сочи, че преди 2-3 години синът на С.И. – К. И. се свързал с
него във връзка с къща в м. Кръстова вада, за да го свърже със собственика на къщата,
а свидетелят му предоставил координати. К. споменал на свидетеля, че не са
постигнали договорка относно цената на къщата, затова искал да се свърже със
собственика. Свидетелят сочи, че познава Х.Р., защото са имали бизнес отношения
във връзка със строежа на общо 16 броя къщи в района, едната от които
процесната. Въпросната къща била обявена за продажба от много агенции.
Допуснат до разпит е и свидетелят Х.Н.Р.,
който заявява, че е имал договор с фирма с управител А.А.за продажба на негови
имоти в м. Кристова вада, във връзка с които договорни отношения Р. изпълнил
задълженията си спрямоА.. За случая свидетелят помни, че К. му се обадил по
телефона и му казал, че е взел номера от съседи, както и че искал да се срещне
с него във връзка с конкретната къща. Свидетелят заявил, че няма намерение да
пътува до София за това, поради което К. го посетил в гр. Казанлък. Р. свързан К.
с А.А., който му съдействал и предоставил документите на къщата, като
свидетелят не е показвал къщата, но предполага, че след като е дал координатите
на „А.” ЕООД, би трябвало да са гледали къщата. Не помни за колко точно е
продал къщата.
При гореописаните факти, изводими от
събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от правна страна,
следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от посоченото в жалбата.
Атакуваното първоинстанционно решение е валидно
и допустимо - в обжалваната част, а разгледано по същество е неправилно.
Тълкувайки
в цялост фактическите твърдения на ищеца, изложени в исковата молба и направеното пред
първата инстанция уточнение, въззивният съд приема, че са предявени обективно
кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
С оглед възраженията на въззиваемия следва да
се подчертае, че правната квалификация се определя от съда, въз основа
фактическите твърденията на страните и е без значение какво е правното
отражение, което страните придават на заявените факти и обстоятелства. Основателността
на предявения иск по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД предполага от страна на ищеца да бъде
проведено пълно и главно доказване на следните предпоставки: наличие на
облигационно правоотношение по договор за посредничество между страните, при
конкретни права и задължения и изпълнение на поетите от страна на ищеца
задължения по договора, а основателността на иска по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
предполага да се установят съществуването и размерът на главния дълг,
изпадането на ответника в забава и размера на обезщетението за забава. При доказване на горните предпоставки, за да
опровергае основателността на предявените искове, ответникът следва да докаже
погасяване на дълга.
На
първо място, следва да се отбележи, че въпреки някои несъответствия между
горните предпоставки за уважаване на предявените искове и указанията, дадени от
районния съд във връзка с разпределяне на доказателствената тежест между
страните, въззивният съд приема, че по отношение на значимите факти,
доказателствената тежест е била разпределена правилно между страните. Още
повече, че в проекто-доклада по делото, първоиснтанционният съд е квалифицирал
правилно исковата претенция по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, а не по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, както е сторил с крайния съдебен акт.
Между страните по делото не се
спори, а и се установява от събраните доказателства, че на 09.10.2014 г. са
сключили договор за поръчка (за посредничество) за закупуване от страна на С.Т.И.
на недвижим имот, при зададени параметри и основни характеристики, на които
същият следва да отговаря, за което „А.” ЕООД е поело задължение да сътрудничи
на възложителя по договора. От страните по договора са поети редица задължения,
основните сред които са задължението на изпълнителя „А.” ЕООД да търси и
предлага на възложителя имоти с посочените характеристики и да организира
огледи, както и противостоящото основно задължение на С.Т. да заплати на
изпълнителя възнаграждение в размер на 3 % от окончателната продажна цена на
даден имот, в случай че се достигне до покупка на такъв от него или от свързани
с него лица. В т. 4.5. от договора е изрично уговорено между страните, че
договореното в т. 4.3. възнаграждение се дължи и в случай че след
прекратяване/изтичане срока на договора, купувачът или свързани с него лица (по
смисъла на § 1 от ТЗ) закупят имот, представен от ЕРА. Съгласно т. 4.6. от договора,
отказът на възложителя от права по договора не го освобождава от задължението
му да заплати възнаграждение на изпълнителя, като изрично е отбелязано, че възнаграждението
се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката. В договора за
поръчка не се съдържа клауза, предвиждаща задължение да заплащане на неустойка
по смисъла на чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, а единствено няколко хипотези, при които от
страна на възложителя ще се дължи спрямо изпълнителя заплащане на
възнаграждение – при сключване на предварителен договор, при сключване на
окончателен договор от възложителя и/или от свързани с него лица за закупуване
на представен от изпълнителя имот.
В конкретния
случай, от събраните по делото доказателства може да се направи категоричен
извод за това, че процесният имот, а именно къща, находяща се в гр. София, м.
„Кръстова вада”, ул. „*********който имот бил предоставен на ответника за
оглед, осъществен на 10.10.2014 г., както и че С.И. е изразил желание да закупи
въпросния имот. За тези цел е сключен и договор за предоставяне на гаранция за
закупуване на имот, който е имал за цел да обезпечи подготовката на самата
сделка. От доказателствата по делото се установява, че продавачите на имота
също са се намирали в договорни отношения с „А.” ЕООД по повод продажбата на
имота, както и че в тази връзка са сключили няколко допълнителни споразумения,
с които са намалили размерът на продажната цена и същата е достигнала от
първоначална цена от 210 000 евро до 190 000 евро. Не може да се
приеме за доказано твърдението на ответника, че синът му е закупил имота за
сумата от 150 000 евро, преговаряйки лично с пълномощник на собствениците,
поради което е безпредметно да се обсъжда неизпълнение от страна на „А.” ЕООД в
контекста на водените преговори за постигане на желаната от купувача С.Т. цена.
Същевременно, следва да се обърне внимание на ответника, че с фактът на връщане на парите, дадени като гаранция за закупуване на имота е прекратено действието на договора за парична гаранция, но не са погасени задълженията на И. спрямо търговското дружество по договора за поръчка, в който изрично е предвидено, че включително след прекратяване действието му, в случай че възложителят или свързани с него лица закупят представен от агенцията имот, то възложителят като страна по този договор дължи договореното между страните възнаграждение, което се равнява на 3 % с вкл. ДДС от окончателната покупна цена на имота, но не по-малко от 1000 евро. В конкретния случай, самият ответник по делото признава, че имотът, който му е бил предоставен за оглед от ищеца, е закупен на 29.01.2015 г. от неговия син К. И.. Не може да се сподели твърдението на ответника, че отговорността му спрямо ищцовото дружество е изключена с оглед на това, че синът му се е свързал лично с продавачите, тъй като това обстоятелство, дори да отговаря на действителността, не може да изключи отговорността на ответника спрямо ищеца по договора за поръчка. Още повече, че визираната в т. 4.5., вр. т. 4.3. клауза от договора има за цел да обезпечи изпълнението на основното задължение на възложителя спрямо изпълнителя, без да поставя допълнителни изисквания за това, а и не без значение е фактът, че допуснатият до разпит свидетел по инициатива на ответника Г.П.Т. – приятел на К. И. заявява, че К. И. му споделил, че „не са постигнали договорка относно цената на къщата, затова искал да се свърже със собственика”. С оглед на това, без каквото и да е съмнение по делото е че като страна по договора за поръчка, ответникът е предприел действия, насочени към това да избегне заплащането на договореното в т. 4.3. възнаграждение на агенцията, т. е. налице е проява на известна недобросъвестност в договорните отношения между страните. Именно такова поведение има за цел да компенсира и визираната в т. 4.5. хипотеза, при която отговорността на ответника за заплащане на възнаграждение също се активира. В случая самият ответник признава, че имотът е закупен от неговия син, а с оглед гореизложените показания на свидетеля, не може да се приеме за достоверно твърдението на ответника, че синът му сам се е свързал с продавачите и че сътрудничеството и съдействието на „А.” ЕООД до този момент е било без каквото и да е значение за свързването на страните по бъдещата сделка. Съгласно § 1. (1) от ДР на ТЗ "Свързани лица" по смисъла на този закон са: 1. съпрузите, роднините по права линия - без ограничения, по съребрена линия - до четвърта степен включително, и роднините по сватовство - до трета степен включително; 2. работодател и работник; 3. лицата, едното от които участва в управлението на дружеството на другото; 4. съдружниците; 5. дружество и лице, което притежава повече от 5 на сто от дяловете и акциите, издадени с право на глас в дружеството; 6. лицата, чиято дейност се контролира пряко или косвено от трето лице; 7. лицата, които съвместно контролират пряко или косвено трето лице; 8. лицата, едното от които е търговски представител на другото; 9. лицата, едното от които е направило дарение в полза на другото, а според (2) "Свързани лица" са и лицата, които участват пряко или косвено в управлението, контрола или капитала на друго лице или лица, поради което между тях могат да се уговарят условия, различни от обичайните. В отговора на исковата молба самият ответник признава, че на 29.01.2015 г., представеният му от „А.” ЕООД ***, Кръстова вада, ул. „********е закупен от неговия син К. И., което означава, че имотът е закупен от свързано с възложителя по договора за поръчка лице по смисъла на § 1 (1), т. 1 от ТЗ.
Направените в
отговора на исковата молба възражения на ответника са неоснователни, във връзка
с които следва да се отбележи, че са налице доказателства относно
представителната власт на страната по договора за поръчка и че липсват
твърдените основания, изключващи отговорността на С.И. спрямо „А.” ЕООД. Фактът
че продавачите на имота са били в договорни отношения със същото дружество е
без правно значение с оглед отговорността на ответника. Освен това не може да
се сподели, че от страна на „А.” ЕООД е налице неизпълнение на поетите по
договора за поръчка задължения спрямо И.. Тъкмо обратно – от представените по
делото доказателства става ясно, че именно в изпълнение на поетите задължения „А.”
ЕООД е представило за оглед два имота на С.И., които последният е възприел
лично, а след огледа на къщата, находяща се в Кръстова вада е заявил и изрично
желанието си да я закупи. При това положение и с оглед всички установени по
делото факти, следва единствено верният извод, че е реализирана хипотезата на
т. 4.5., вр. т. 4.3. от договора за поръчка, по силата на който ответникът
дължи на ищеца договореното възнаграждение в размер на 3 % с ДДС от продажната
цена. Доколкото доказателства за това продажната цена да е в размер на
150 000 евро няма, следва да се приеме, че същата се равнява на изрично уговореното
в договора за поръчка и приложенията към него, а именно в размер на
180 000 евро. Това означава, че дължима е сума дори по-висока от
претендираната с исковата молба, поради което последната е основателна в
цялост. Освен това следва да се отбележи, че визираната в т. 4.5. от договора
клауза, предвиждаща заплащане на възнаграждение в хипотеза, при която свързано
със страната по договора лице закупи имота, не е недействителна. Не може да се
сподели становището на ответника, че клаузата не е валидна с оглед на това, че
действието ѝ не е ограничено със срок, тъй като рамките, в които
договорният текст произвежда действие са много ясно очертани. Става въпрос единствено
за хипотези, при които свързано със страната по договора лице закупи имот,
който е бил представен на страната от другата страна по договора, а не за всеки
един имот. В основата на този текст стои идеята, че информацията относно имота
и собствеността на същия е предоставена от изпълнителя по договора за поръчка,
срещу което основно негово задължение противостои задължението на възложителя
за заплащане на възнаграждение. При положение, че даден имот бъде закупен от
свързано с възложителя лице, още повече в такъв кратък срок във времето като
конкретния случай, ясно личи че става въпрос за действия, предприети в ущърб на
изпълнителя по договора за поръчка с оглед заобикаляне на задължението за
заплащане на възнаграждение от страна на възложителя. Още повече, че С.Т.
доброволно е потърсил съдействието на агенцията за недвижими имоти в търсенето
на подходящ за закупуване имот. По изложените съображения, предявеният иск по
чл. 79, ал. 1 от ЗЗД е изцяло основателен и следва да се уважи.
От
доказателствата по делото следва, че са налице всички предпоставки за уважаване
на исковата претенция по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, като същевременно ответникът не
ангажира, а и не твърди да е извършил каквото и да е плащане. С оглед на това
ответникът С.И. следва да бъде осъден да заплати на ищеца „А.” ЕООД сумата от
8850.00 лева, представляваща възнаграждение по т. 4.5., вр. т.4.3. от договор
за поръчка № 1296 от 09.10.2014 г.
При това
положение основателен се явява и предявеният иск по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, тъй
като считано от 29.01.2015 г. до датата на исковата молба, а именно до
04.12.2015 г. ответникът е бил в забава спрямо ищеца, с оглед на което исковата
претенция за периода от 29.01.2015 г. до 23.10.2015 г. е основателна и следва
да се уважи за сумата от 659.77 лева, определена съобразно чл. 162 от ГПК чрез
лихвен калкулатор.
При горните
изводи на въззивния съд обжалваното решение следва изцяло да се отмени и вместо
това да се постанови решение, с което предявените искове да бъдат уважени в
цялост.
При този изход
на спора и в съответствие с установеното в чл. 78, ал. 1 от ГПК правило, ищецът
има право на направените по делото разноски, за заплащането на които следва да
бъде осъден ответникът. Общата сума на направените от „А.” ЕООД разноски по
делото е 2912.00 лева, от които 202.00 лева – държавна такса в
първоинстанционното производство; 404.00 лева – държавна такса за въззивното
производство; 806.00 лева адвокатско възнаграждение за първоинстанционното
производство и 1500.00 лева адвокатско възнаграждение във въззивното
производство, за заплащането на които са представени съответни доказателства.
Съобразно чл. 78, ал. 3 от ГПК въззиваемият и ответник по делото няма право на
разноски и такива не следва да му се присъждат, а направените остават за негова
сметка.
По тези мотиви, съдът,
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 255617 от 31.10.2017 г. по гр.
дело № 75404 от 2015 г. на Софийски районен съд, Гражданско отделение, 119-ти
състав, като вместо това, постановява:
ОСЪЖДА С.Т.И., ЕГН: **********, с адрес: ***,
ж. к. „*******ап. 5, на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
да заплати на „А.” ЕООД, ЕИК: *******със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя А. М. А., сумата от 8850.00 /осем хиляди осемстотин и петдесет/ лева, представляваща
дължимо възнаграждение по т. 4.5, вр. т. 4.3. от договор за поръчка № 1296 от
09.10.2014 г. във връзка с извършена на 29.01.2015 г. покупко-продажба на
недвижим имот, находящ се в гр. София, ул. „Флора *******, ведно със законната
лихва, считано от 04.12.2015 г. до окончателното плащане на сумата, както и
сумата от 659.77 /шестотин петдесет
и девет лева и седемдесет и седем стотинки/ лева, представляваща лихва за
забава върху дължимото по договора за поръчка възнаграждение за периода от
29.01.2015 г. до 23.10.2015 г.
ОСЪЖДА С.Т.И., ЕГН: **********, с адрес: ***,
ж. к. „*******ап. 5, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да заплати на „А.” ЕООД,
ЕИК: *******със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя
А. М. А., сумата от 2912.00 /две
хиляди деветстотин и дванадесет/ лева, от които 202.00 /двеста и два/ лева –
държавна такса в първоинстанционното производство; 404.00 /четиристотин и
четири/ лева – държавна такса за въззивното производство; 806.00 /осемстотин и
шест/ лева адвокатско възнаграждение за първоинстанционното производство и
1500.00 /хиляда и петстотин/ лева адвокатско възнаграждение във въззивното
производство.
Решението може да се обжалва с касационна жалба,
подадена в едномесечен срок от връчването му на страните пред Върховен
касационен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.