Р Е Ш Е Н И Е №
гр. Варна, 30.04.2015г.,
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Варненският районен съд, ХХVІ-ти
състав в публично заседание на тридесети март през две хиляди и петнадесета
година, в състав:
Районен
съдия: И. Дрингова
при секретаря Т.С. като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 9529 по описа за 2013г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявени са в условията на субективно кумулативно съединяване искове с
правно основание чл.26, ал.1 вр. чл.40 от ЗЗД от И.Г.Ч., ЕГН ********** ***, В.Г.И.,
ЕГН ********** ***, кв. ****, Г.Я.Г., ЕГН ********** ***, С.Я.Г., ЕГН **********
*** и Д.С.П., ЕГН ********** *** срещу И.А.С., ЕГН ********** ***.
Ищците излагат в исковата си молба,
че на 28.01.2009г са упълномощили ответника да продаде от тяхно име и за тяхна
сметка 2/3 ид.ч. от притежаваните от тях имоти, находящи се в землището на с. О.,
общ. А., възстановени им от ОСЗ А., а именно: 1/ ПИ № ******, с нов
идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 14,017 дка; 2/ ПИ № ******,
с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 8086 кв.м.; 3/ ПИ
№ ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 2784
км.м.; 4/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с
площ от 3734 кв.м.; 5/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”,
с площ от 1126 кв.м.; 6/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността
„******”, с площ от 0,392 дка; 7/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в
местността „******”, с площ от 2773 кв.м.; 8/ ПИ № ******, с нов идентификатор
№ ****** в местността „******”, с площ от 2523 кв.м.; 9/ ПИ № *****, в
местността „*****”, с площ от 2520 кв.м., както и 2/3 ид.ч. от възстановения им
имот, находящ се в землището на с. *****, об. А., обл. Варна, представляващ ПИ
№ *****, в местността „******”, с площ от 44 дка. Твърдят, че в уговорения
едномесечен срок на валидност на пълномощното, ответникът не ги е информирал за
получени оферти. Едва няколко месеца преди подаване на исковата молба разбрали,
че още в началото на 2009г. ответникът е продал сам на себе си имотите за общата
сума от 4000 лева. Твърдят, че продажната цена е несравнимо по-ниска от
реалната пазарна стойност на имотите. Считат, че при сключване на процесните
сделки ответникът е действал във вреда на упълномощителите, поради което
отправят искане да се прогласят за нищожни договори за продажба от
30.01.2009г., обективирани в НА № ***** по описа на нотариус Полина Миткова.
Претендират и направените по делото разноски.
В съдебно заседание ищците, чрез
процесуалния си представител, поддържат предявените искове.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът
е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявените искове по
основателност. Твърди, че през м. декември 2008г. е получил предложение за закупуване
на земеделска земя от собствени по реституция. След като заплатил продажната
цена на процесните имоти, на 18.12.2008г. ищците го упълномощили да ги
представлява през ОСЗ – А. в процедурата по възстановяване на земите и
извършване въвод във владение. След снабдяване с всички необходими документи за
нотариалното изповядване на сделките за продажба на недвижимите имоти, ищците
отново го упълномощили да ги представлява по сделките. Твърди, че между
страните е постигната уговорка имотите, находящи се в землището на с. О. да се
продадат за сумата от 2000 лв., която била близо четири пъти над данъчната
оценка на имотите, а имотът находящ се в землището на с. ***** да се продаде на
цена, равна на данъчната му оценка. Излага, че по професия е докер, а не
брокер, поради което не би се ангажирал да намира български и чуждестранни
инвеститори за имотите на ищците. Ответникът релевира възражение за изтекла
погасителна давност за предявяване на иска. Счита, че ищците не са ощетени, тъй
като те многократно са продавали собствени имоти за цена, равна на данъчната им
оценка. Моли за отхвърляне на исковете и за присъждане на направените по делото
разноски.
Съдът, след като взе предвид представените по делото доказателства - по
отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становището на страните и нормативните
актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от
фактическа страна:
Видно от НА № 17, т.І, рег. № 322, дело № 15/2009г. по описа на
нотариус Полина Миткова, на 30.01.2009г. е сключен договор за продажба между И.Г.Ч.,
В.Г.И., Г.Я.Г., С.Я.Г. и Д.С.П., представлявани от И.А.С., в качеството на
продавачи, и И.А.С., в качеството на купувач, по силата на който продавачите са
продали на купувача 2/3 ид.ч. от следните недвижими имоти, находящи се в
землището на с. О., общ. А., обл. Варна, а именно: 1/ ПИ № ******, с нов
идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 14,017 дка; 2/ ПИ № ******,
с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 8086 кв.м.; 3/ ПИ
№ ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 2784
км.м.; 4/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с
площ от 3734 кв.м.; 5/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”,
с площ от 1126 кв.м.; 6/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността
„******”, с площ от 0,392 дка; 7/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в
местността „******”, с площ от 2773 кв.м.; 8/ ПИ № ******, с нов идентификатор
№ ****** в местността „******”, с площ от 2523 кв.м.; 9/ ПИ № *****, в
местността „*****”, с площ от 2520 кв.м. за сумата от 2000 лв. В акта е
посочено, че данъчната оценка на продадените имоти е 464,20 лв.
Видно от НА № 17, т.І, рег. № 322, дело № 15/2009г. по описа на
нотариус Полина Миткова, на 30.01.2009г. е сключен договор за продажба между И.Г.Ч.,
В.Г.И., Г.Я.Г., С.Я.Г. и Д.С.П., представлявани от И.А.С., в качеството на
продавачи, и И.А.С., в качеството на купувач, по силата на който продавачите са
продали на купувача 2/3 ид.ч. от собствения си недвижим имот, находящ се в
землището на с. *****, об. А., обл. Варна, представляващ ПИ № *****, в
местността „******”, с площ от 44 дка за сумата от 2000 лв. Отразено е, че
данъчната оценка на имота е в размер на 2000 лв.
По делото /л.10/ е приобщено като доказателство пълномощно, с
нотариална заверка на подписите и съдържанието му от 18.12.2008г. на нотариус
Полина Миткова, дадено от И.Г.Ч., В.Г.И., Г.Я.Г., С.Я.Г. и Д.С.П., с което
същите упълномощават И.А.С. да ги представлява пред нотариус, в качеството им
на продавачи, като продаде на лица, при цени и условия каквито прецени,
включително и сам на себе си, както и да получи продажната цена, за 2/3 ид.ч.
от 25 бр. подробно описани недвижими имоти, находящи се в землищата на с. О. и
на с. *****, общ. А.. Ищците са упълномощили ответника също да ги представлява
пред Община А., за снабдяване с удостоверения за данъчни оценки и технически
характеристики, скици, както и пред др. държавни и общински органи за
получаване на всички необходими документи за недвижимите имоти, удостоверения
за наследници и за пред Агенцията по вписванията. Пълномощното е със срок на
действие до 31.01.2009г.
Между страните не се спори, а и от представените писмени доказателства
– Решение № 23/27а от 12.01.2009г. на ОСЗ – А., протоколи за въвод във владение
и удостоверения за наследници се установява, че ищците са собственици на
процесните недвижими имоти.
По делото са изслушани заключенията на единична и две тричленни съдебно
– технически експертизи. В заключението си вещото лице Ц.А. излага, че
пазарната стойност на идеалните части от процесните имоти, предмет на договора,
обективиран в НА № 17/30.01.2009г. е в размер на 6506 лв., а на този, находящ
се в землището на с. ***** – 114693 лв. Вещите лица П.М., Ж.Б. и Р.П. по
първата 3-членна СТЕ излагат становище, че пазарната стойност на идеалните
части от процесните имоти, придобити от ответника с НА № 17/30.01.2009г. към
момента на изповядване на сделката е в размер на 8060 лв., а на този, находящ
се в землището на с. ***** – 27525 лв. От заключението на вещите лица Д.П., К.В.
и В.С. е видно, че пазарната стойност на процесните имоти в землището на с. О.
към датата на договора е 52751 лв., а на този, находящ се в землището на с. *****
– 22000 лв.
Предвид така установеното от фактическа страна съдът прави следните
правни изводи:
За уважаването на иска по чл.26, ал.1 вр. чл.40 от ЗЗД е необходимо
осъществяването на два правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на
упълномощителя и споразумяване между пълномощника и третото лице във вреда на
представлявания. Преценката дали договорът е сключен във вреда на
упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с
интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.
Увреждането на интереса на представлявания може да има различни проявни форми,
в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия съобразно конкретната
икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е неоправдано
обременено или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната му власт. Успоредно с
увреждането следва да е налице и второто условие - споразумяване между
упълномощителя и третото лице във вреда на представлявания. Разпоредбата на чл.
38, ал. 1 от ЗЗД съдържа частен случай на представителство, т. н.
"договаряне сам със себе си", когато представляваният е дал съгласието
си за това. С оглед липсата в закона на специални правила, уреждащи такова
представителство, се налага извод, че за него са приложими общите правила за
представителството. Съгласно чл. 39, ал. 1 от ЗЗД обемът на представителната
власт спрямо трети лица се определя според това, което упълномощителят е
изявил. Няма пречка упълномощителят да не определи параметрите, условията на
договора, в какъвто случай представителят сам определя същите. По аргумент от
чл. 40 от ЗЗД, обаче, във всички случаи представителят следва да действа при
сключването на договора в интерес, а не във вреда на представлявания,
включително и когато договаря сам със себе си.
В конкретния случай, предвид съвпадащите твърдения на страните и
удостовереното от нотариуса в процесните НА, безспорно се установи, че ищците
са упълномощили ответника да продаде собствените им идеални част от недвижими
имоти на лица или сам на себе си, при цени и условия каквито прецени. Установи
се също, че въз основа на даденото пълномощно ответникът е продал сам на себе
си ид.ч. от недвижими имоти на ищците, находящи се в землището на с. О. срещу
продажна цена от 2000 лв., както и ид.ч. от недвижим имот, находящ се в
землището на с. ***** също срещу продажна цена от 2000 лв. От изслушаните
заключения на вещите лица по проведените единична и тричленни съдебно -
технически експертизи, въпреки техните различия, безспорно се установи, че
действителната пазарна стойност на процесните имоти към датата на сключване на
двете сделки е била в пъти по – висока от продажната цена, при която са
изповядани сделките. Дори за ориентир да се приемат най – ниските стойности,
дадени от вещите лица, то е видно, че имотите по НА № 17/2009г. са продадени на
цена, трикратно под действителната им пазарна стойност, а имотите по НА № 18/2009г.
на цена, която е единадесет пъти под действителната им пазарна стойност.
Установеното налага извода, че ответникът се е облагодетелствал от сключените
сделки, които, от друга страна, са явно неизгодни за представляваните от него
продавачи, т.е. са във вреда на ищците. Задължителната съдебна практика приема,
че драстичното разминаване между уговорената и действителната цена на
продавания имот определя сделката като сключена при тежък конфликт на интереси,
което е в противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД,
обуславящо нейната нищожност, както и че е неморално пълномощникът да уговаря в
пъти по-ниска стойност на продаваните имоти, договаряйки сам със себе си, макар
и при наличие на пълномощно от собственика на имотите да извърши продажбата
"на купувач и на цена, каквито намери за добре" /в този смисъл
решение № 934/13.09.2010г. по гр.д. № 3657/2008г. на ВКС, ГК, ІV г.о., решение
№ 615/15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г. на ВКС, ГК, III гр. отд.,
постановени по реда на чл. 290 ГПК /. Процесните сделки са нищожни, поради
нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и
представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес
на представлявания.
По изложените съображения, съдът намира предявените искове с правно
основание чл.26, ал.1 вр. чл. 40 от ЗЗД за основателни, поради което същите
следва да се уважат.
Съобразно отправеното искане и на основание чл.78, ал.1 от ГПК
ответниците следва да заплатят на ищците направените от тях разноски по настоящето
производство в размер на 417,49 лв., от които 217,49 лв. внесена държавна такса
и 200 лв. внесен депозит за вещо лице.
Воден от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖНИ като противоречащи
на добрите нрави и сключени във вреда на представлявания, на осн. чл.26, ал.1, вр. чл.40 от ЗЗД договори за
продажба от 30.01.2009г., обективирани в НА № ***** по описа на нотариус Полина
Миткова, по силата на които И.Г.Ч., В.Г.И., Г.Я.Г., С.Я.Г. и Д.С.П.,
представлявани от И.А.С., в качеството на продавачи, са продали на И.А.С., в
качеството на купувач, 2/3 ид.ч. от следните недвижими имоти, находящи се в
землището на с. О., общ. А., обл. Варна, а именно: 1/ ПИ № ******, с нов
идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 14,017 дка; 2/ ПИ № ******,
с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 8086 кв.м.; 3/ ПИ
№ ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с площ от 2784
км.м.; 4/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”, с
площ от 3734 кв.м.; 5/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността „******”,
с площ от 1126 кв.м.; 6/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в местността
„******”, с площ от 0,392 дка; 7/ ПИ № ******, с нов идентификатор № ****** в
местността „******”, с площ от 2773 кв.м.; 8/ ПИ № ******, с нов идентификатор
№ ****** в местността „******”, с площ от 2523 кв.м.; 9/ ПИ № *****, в
местността „*****”, с площ от 2520 кв.м. за сумата от 2000 лв., както и 2/3
ид.ч. от недвижим имот, находящ се в землището на с. *****, об. А., обл. Варна,
10/ представляващ ПИ № *****, в местността „******”, с площ от 44 дка за сумата
от 2000 лв., по субективно кумулативно съединените искове, предявени от И.Г.Ч.,
ЕГН ********** ***, В.Г.И., ЕГН ********** ***, кв. ****, Г.Я.Г., ЕГН **********
***, С.Я.Г., ЕГН ********** *** и Д.С.П., ЕГН ********** *** срещу И.А.С., ЕГН **********
***.
Дава шестмесечен срок на ищците от влизане на решението в сила за
вписването му, на основание чл. 112, б. "з" от ЗС.
ОСЪЖДА И.А.С., ЕГН ********** *** да заплати на И.Г.Ч., ЕГН ********** ***, В.Г.И.,
ЕГН ********** ***, кв. ****, Г.Я.Г., ЕГН ********** ***, С.Я.Г., ЕГН **********
*** и Д.С.П., ЕГН ********** *** сумата от 417,49
лв. /четиристотин и седемнадесет лева и
четиридесет и девет стотинки/, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненския окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: