Р Е Ш
Е Н И Е № 27
гр.Сливен, 27.05.2016г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Сливенски
Окръжен съд, гражданско отделение, в публично заседание на девети май през две
хиляди и шестнадесета година в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ : СВЕТОСЛАВА КОСТОВА
при секретаря И.К., като разгледа докладваното от
съдия Костова гр.д.№ 598 по описа за 2014г., за да се произнесе съобрази
следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Предявена
е искова молба от М.Д.Д. против „Айсберг“ ЕООД, в
която се твърди, че на 08.05.2008г. между страните е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който ответното дружество се е
задължило да продаде на ищцата недвижим имот – апартамент № 18, находящ се на 4 етаж в масивна жилищна сграда, която ще се
построи в УПИ № 2-6613, кв.330, на кв.Република по плана на гр.Сливен, със ЗП
71,63 кв.м., ведно с прилежащото избено помещение № 18, с полезна площ 5,61
кв.м., ведно с 13,03 кв.м. общи части или с обща квадратура 90,27 кв.м.
Уговорената продажна цена за имота е 46 940 евро, от която сума, при
подписване на договора, ищцата е заплатила в брой 8 000 евро.
Постигнато
било съгласие ищцата да заплаща на всеки три месеца по 2000 евро до издаване на
Акт 14, а остатъка да бъде платен с кредит от банка „ДСК“ при подписване на
окончателен договор – нотариален акт в срок не по-късно от 30 месеца от
подписване на предварителния договор. Ищцата сочи, че при подписване на
предварителния договор управителят на ответното дружество е предоставил банкова
сметка, ***ора в „Емпорики Банк
България“ ЕАД, с титуляр на сметката С.И.И.. Суми по
тази сметка ищцата внасяла и от Гърция, където пребивала по-голям част от
периода, а също и от България.
На
22.08.2014г. ищцата платила на С.И. в брой 2 000 лв. срещу разписка, а на
25.09.2014г. му заплатила 5 000 лв. в брой, срещу разписка. Тогава не знаела,
че С.И. вече не е управител на ответното дружество, а в разписките той написал,
че получава парите като управител на това дружество. След като ищцата разбрала,
че ответното дружество има нов управител, Л.А.Л., поискала от предишния такъв, С.И.,
да й представи пълномощно, че разполага с представителна власт от сегашния
управител на „Айсберг" ЕООД да извършва правни и фактически действия.
Такова пълномощно било представено от 17.06.2009г. с нотариална заверка на
подписа рег.№ 2708 от 17.06.2009 на нотариус Н.К., рег.№ 514 на НК.
Твърди се
още, че на 08.10.2014г. С.И. подписал Справка за получените парични вноски от
„Айсберг" ЕООД платени от ищцата до тази дата. В същата справка по години
били описани платените от нея суми, а общите суми внесени от нея по
предварителния договор за периода от 2008г. до 2014г. били в размер на 31
764,50 евро и 11 500 лева. Съгласно чл.9 от предварителния договор продавачът
„Айсберг" ЕООД се задължил да предаде на ищцата владението на апартамента,
предмет на договора, в следния вид: външни стени с топлоизолация и мазилка,
вътрешна мазилка с шпакловка на стените и тавана, под-циментова замазка,
прекарани ВиК инсталации до тапа, прекарани ел.
инсталации до точка, прекарани тръби за газификация до всяка стая, монтирана
външна РVС трикамерна дограма с
остъкляване за жилищата, общите части напълно завършени, поставяне на входна
врата и вътрешни врати, при спазване на всички качествени показатели по БДС.
Сочи, че съгл. чл.6 от този договор страните се задължили да сключат
окончателен договор за продажба на имота под формата на нотариален акт в срок
до тридесет месеца от подписване на предварителния договор. Този срок изтекъл на 08.11.2010г.,
а до момента апартамента, предмет на сключения между страните предварителен
договор, все още фактически не бил изграден като самостоятелен обект в сграда.
Ищцата сочи, че на четвърти жилищен етаж на жилищната сграда все още не били
изградени дори разделителни стени, които да обособяват отделните самостоятелни
обекти на този жилищен етаж.
Тъй като „Айсберг" ЕООД не е изпълнило до момента поетите от
същото задължения по Предварителния договор и предвид обстоятелството, че
поради забавата на ответника, която била повече от 47 месеца, изпълнението
станало безполезно за ищцата и същата на основание чл.87 ал.2 от ЗЗД развалила
предварителния договор за продажба на недвижим имот от 08.05.2008г.. Изпратена
била до ответника нотариална покана Акт № 110 том 1 на нотариус К. Т.. Поканата
била получена от „Айсберг" ЕООД на 14.10.2014г.
Доколкото
по този договор ищцата заплатила на ответника общо суми в размер на 31 764,50
евро и 11 500 лв., тя поканила дружеството на датата, следваща деня на
получаване на нотариалната покана в 16.00 часа в кантората на адв.А. С. да й възстановят дадените от нея суми. Твърди, че
общата сума в левове, която „Айсберг" ЕООД получило от ищцата по
предварителния договор и дължи връщане след развалянето му била в размер на 73
625,96 лева (изчислено по официалния курс на БНБ).
Ищцата сочи, че на нотариалната покана се отзовал пълномощник на
дружеството - С.И.И., който бил бившия собственик и
управител на същото дружество. Той заявил на 15.10.2014г., че дружеството не
разполага със средства да върне парите по разваления договор, защото ги вложило
в строежа на сградата. Заявил също, че притежавал всички необходими документи,
за да прехвърли на ищцата обекта по документи. Според пълномощника на
дружеството обекта съществувал „по документи", поради което „Айсберг"
ЕООД било изпълнило своите задължения по договора. Такива изявления от
пълномощника на ответното дружество се съдържали и в нотариална покана,
изпратена от ответника и получена от ищцата на 20.10.2014г. Било й предлагано
да й се прехвърли обекта, предмет на предварителния договор,
който по кадастралната карта
има идентификатор №
67338.516.332.1.18 със срок на изграждане 3 месеца, алтернативно още два
обекта, единият от които също незавършен със срок на довършване три месеца, а
вторият с идентификатор № 67338.516.332.1.10, за който се твърди, че е напълно
изграден. Предлагано й било да доплати различни суми за различните предлагани
обекти.
Ищцата не била съгласна да придобие собственост на обект, който
съществувал само „по документи", но който обект фактически до момента
реално не съществувал, като изграден като самостоятелен такъв. Сочи, че
забавата на продавача е 47 месеца след изтичане на крайния срок, т.е. почти 4
години, което направило изпълнението безполезно за ищцата. Освен това ищцата не
желаела да сключва договори с ответника, тъй като вече нямала доверие. Сочи, че
всички предложени й с нотариалната покана от дружеството обекти били възбранени по искане на кредитори на ответника.
От съда се иска осъждане на ответното търговско дружество да заплати на
ищцата сума в размер на 53 625.96 лв. - главница, предявен иск до пълния претендиран размер от
73 625,96 лв., представляващ получена от това дружество и невърната сума
по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, заверен
peг. №
5948/08.05.2008г. на нотариус Е.Ш., peг. № 128 на НК, ведно със
законната лихва за забава върху главницата от датата на подаване на исковата
молба в съда до окончателното изплащане на вземането.
Претендират се разноски по настоящото производство, както и тези
сторени в обезпечителното такова.
В срока по
чл.131 ГПК по делото е депозиран отговор на исковата молба, с който се оспорва
иска, като неоснователен.
Сочи се,
че ищцата с нотариалната покана, връчена на ответника на 14.10.2014г. го
уведомила, че разваля сключения между страните предварителен договор без да
даде на ответника подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който ще
счита договора за развален. Ответникът счита, че този договор не подлежи на
разваляне, тъй като той изпълнил в по-голяма част задълженията си и недвижимият
имот, предмет на договора, бил изграден до степен на завършеност „груб
строеж". Намира, че на основание чл.87 ал.4 от ЗЗД разваляне на договора
не се допускало, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с
оглед на интереса на кредитора. Освен това счита, че ищцата също била
неизправна страна по договора, тъй като съгласно чл.З от него плащането на
цената на недвижимия имот се извършвала на вноски по 2 000 евро на всеки три
месеца и към настоящия момент ищцата дължала по договора сума в размер на 6 000
евро. Всички суми, платени от ищцата и получени от дружеството, били вложени в
строителството на недвижимия имот, предмет на договора. Ответникът счита, че
изпълнил добросъвестно своите задължения по договора с грижата на добър
стопанин, независимо от всички затруднения, които не следвало да му бъдат
вменени във вина, поради общо известният факт за безпрецедентната стопанско
икономическа криза в страната и Европа и трудностите, които изпитвали всички
търговски дружества.
Иска се отхвърляне на предявената претенция. Претендират се разноски.
В с.з.
ищцата се представлява от пълномощник, който поддържа исковата претенция и моли
за уважаването й в пълен размер. Претендира присъждане на деловодни разноски,
съобразно представен списък по чл.80 ГПК. Представят се по делото подробни писмени
бележки.
Ответното
дружество се представлява в процеса от пълномощник, който претендира отхвърляне
на претенцията, като неоснователна. Претендира се присъждане на деловодни разноски. Представят
се по делото подробни писмени бележки.
От
фактическа страна се установява следното :
Страните са
сключили на 08.05.2008г. в гр. Сливен предварителен договор за продажба на
недвижим имот, по силата на който ответното дружество в качеството си на
продавач - обещател се задължило да продаде на ищцата- купувач недвижим имот,
представляващ апартамент № 18, находящ се на четвърти
жилищен етаж в масивна жилищна сграда, която следвало да се построи в УПИ №
ІІ-6613, кв.330, кв. „Република” по плана на гр. Сливен със застроена площ
Съгласно чл.
6 от предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен
договор за продажба на имота – самостоятелен обект, апартамент № 18 под формата
на нотариален акт в срок до тридесет месеца от датата на подписване на
предварителния договор. Ответникът-продавач се задължил да предаде владението
на посочения по-горе недвижим имот на ищцата-купувач в следния вид: външни
стени с топлоизолация и мазилка; вътрешна мазилка с шпакловка на стените и
тавана; под-циментова замазка; прекарани В и К инсталации до тапа; прекарани
ел.инсталации до точка; прекарани тръби за газификация до всяка стая; монтирана
външна ПВЦ трикамерна дограма с остъкляване за жилищата, общите части напълно
завършени, поставяне на входна врата и вътрешни врати, при спазване на всички
качествени показатели по БДС.
Страните не
спорят, че ищцата заплатила на ответното дружество по сключения предварителен
договор сума в размер на 31 764.50 евро и 11 500 лева или общо сума в
размер на 73 625.96 лева.
С нотариална
покана от 10.10.2014г. на нотариус с рег. № 126 НК и
район на действие СлРС, ищцата М.Д. на осн. чл. 87 ал. 2 ЗЗД уведомила ответното дружество, че
разваля сключения на 08.05.2008г. предварителен договор, като поканата е
връчена на управителя на ответното дружество на 14.10.2014 г.
С пълномощно
с нотариална заверка на подписа на управителя на ответното дружество - рег.№
2708/2009г. на нотариус с рег.№ 514 НК и район на действие СлРС,
същия упълномощил лицето С.И.И. да го представлява
пред различни институции в страната в качеството му на управител на
дружеството, като извършва всякакви правни действия.
С нотариална
покана от 16.10.2014 г. на нотариус с рег. № 524 НК и район на действие СлРС представител на ответното дружество предложил на
ищцата да прехвърли собствеността върху самостоятелен обект с идентификатор №
67338.516.332.1.18 – предмет на предварителния договор срещу заплащане на
останалата дължима сума в размер на 6 000 евро на две вноски по 3 330 евро и
срок за изграждане на всички довършителни строително-монтажни работи – три
месеца. С тази покана е предложено на ищцата и прехвърлянето на други два
самостоятелни обекта в сградата, единият от които напълно изграден срещу
доплащане от ищцата на различни суми. Така ищцата била поканена да се яви на
23.10.2014 г. в 15:00 часа в кантората на нотариус, за да заяви кое от
алтернативно отправените й предложения приема.
С
Констативен протокол от 23.10.2014г. на помощник-нотариус по заместване на
нотариус с рег. № 524 било констатирано, че в кантората на нотариус се явил
представител на ответното дружество, който поддържал становището си изложено в
нотариалната покана от 16.10.2014г., както и обстоятелството, че до 15:30 часа
в нотариалната кантора ищцата не се е явила лично или неин представител.
По делото са
представени от ответника /оспорени от ищеца/ две удостоверения с изх. №
4704-2361/02.11.2011 г. и изх.№ 47042713/18.09.2014 г., двете издадени от
Община Сливен, че обект „Високо-етажна жилищна сграда” – първи етап в УПИ
ІІ-6613, кв. 330 по плана на кв.”Република” в гр. Сливен бил завършен в груб
строеж – вкл. покрив и оградни стени, поставена
дограма, външна мазилка и частично вътрешна мазилка.
Видно от
съдържанието на тези две удостоверения,
същите са издадени въз основа на два констативни протокола от 01.11.2011г. и
16.09.2014г., съставени на основание чл.181, ал.2 ЗУТ от служители на общинска
администрация Сливен, като буквално възпроизвеждат тяхното съдържание, т.е. за
констатирано от служители –главни специалисти при Дирекция „УТ” при Община
Сливен обстоятелство, че обект „Високоетажна жилищна
сграда” –първи етап в УПИ ІІ-6613, кв.330 по плана на кв.”Република” гр.Сливен
е изграден в груб строеж, включително покрив и оградни
стени, частично поставена дограма, външна мазилка и частична вътрешна.
По делото е
назначена и изслушана СТЕ, изготвена от в.л. Ив. Х., която в заключение
посочва, чесамостоятелен обект с идентификатор №
67338.516.332.1.18 с административен адрес : гр.С. кв.“Р.“, бл.*, етаж *, ап *, находящ
се във „Високоетажна жилищна сграда“, построена в УПИ
ІІ-6613 в кв.330 по плана на кв.“Република“ гр.Сливен, към настоящия момент е
изграден до следната степен на завършеност :
Изградени външни и вътрешни преградни
зидове от тухлена зидария; монтирана частично дограма – прозорци от PVC профил със
стъклопакет на дневна – северозападна фасада; изпълнена външна фасадна
топлоизолация с шпакловка, без шпакловка на югоизточна фасада; изпълнена
циментова замазка по подове; изпълнена водопроводна инсталация – вертикални
клонове и захранване в баня, частично за кухня; изпълнена канализационна
инсталация – вертикални клонове и хоризонтални връзки в кухня и баня.
Не са изпълнени : дограма – прозорци
на дневна югозапад и спалня; дограма – врати; електрическа инсталация;
газопроводна инсталация; вътрешна мазилка и шпакловка по стени и тавани.
На етап на изпълнение „груб строеж“,
в който се намират процесната сграда и жилище са
изпълнени изискванията на Наредба № 3 от 31.07.2003г. за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството. Съставени са : Протокол за откриване на
строителна площадка и определяне на страителна линия
и ниво на строежа; Акт обр. 6, Акт. Обр.7, Акт обр. 12 и Акт обр.14.
Съгласно чл.9 от Предварителен
договор с дата 08.05.2008г. „Айсберг“ ЕООД – Сливен се задължава да предаде
Апартамент № *, находящ се на четвърти жилищен етаж, в масивна жилищна
сграда, КОЯТО ЩЕ ПОСТРОИ В упи ІІ – 6613, КВ.330, ПО
ПЛАНА НА КВ.“Р.“,
гр.Сливен, в следния вид : външни стени с топлоизолация и мазилка; Вътрешна
мазилка с шпакловка на стените и тавана; Под – циментова замазка; Прекарани В и
К инсталации до „тапа“; Прекарани ел.инсталации до точка; Прекарани тръби за
газификация до всяка стая; Монтирана външна PVC трикамерна дограма с остъкляване за
жилищата; Общите части напълно завършени; Поставяне на входна врата и вътрешни
врати, при спазване на всички качествени показатели по БДС.
Процесната сграда е била завършена в степен
„груб строеж“ към 02.11.2011г.
Към настоящия момент изпълнението на
довършителните работи е на следния етап :
-
Външни стени
с топлоизолация и мазилка – изпълнена външна фасадна топлоизолация с шпакловка,
без шпакловка на югоизточна фасада;
-
Вътрешна
мазилка с шпакловка на стените и тавана – не е изпълнена;
-
Под –
циментова замазка – изпълнена;
-
Прекарани В
и К инсталации до тапа – водопроводна инсталация- вертикални клонове и
захранване в баня, частично за кухня, изпълнена канализационна инсталация –
вертикални клонове и хоризонтални връзки в кухня и баня;
-
Прекарани
ел. инсталации до точка – не е изпълнена;
-
Прекарани
тръби за газификация до всяка стая – не е изпълнена;
-
Монтирана
външна PVC трикамерна доградама с остъкляване за жилища – монтирана само на
дневна – северозападна фасада;
-
Общите части
напълно завършени – не са завършени;
-
Поставяне на
входна врата и вътрешни врати – не е изпълнено.
Вещото лице посочва, че критериите
по които трябва да отговаря процесното жилище
апартамент № 18 уговорени в чл.9 от Предварителния договор между страните не са
изпълнени и към настоящия момент, което означава, че същите не са изпълнени и
към 08.11.2010г. /уговорения срок/ и към 14.10.2014г. – датата на получаване на
нотариалната покана за разваляне на процесния
предварителен договор.
От показанията на св. В. С. и д. И. се установява, че към м. октомври
2014г. при посещение на място, са установили, че апартамента има само плочи
отгоре и отдолу, няма оградни стени, а само изляти колони.
Пред СлРС
е била предявена от ищцата настоящата претенция, в частичен размер от
20 000лева, уважен изцяло с влязло в сила решение № 192/10.03.2015г. по
гр.д. № 4103/2014г.
Горната фактическа обстановка е
несъмнена и се установява от събраните по делото писмени и гласни
доказателства, които съдът кредитира изцяло. Съдът кредитира показанията на
разпитаните по делото свидетели, тъй като няма основание да се съмнява в
тяхната достоверност. Съдът даде вяра и кредитира изцяло експертното
заключение, като изготвено от компетентно и добросъвестно вещо лице Ив. Х..
Приетото за установено от фактическа
страна, мотивира следните изводи от
правно естество, а именно :
Предявеният иск с правно основание
чл.55, ал.1, предл. 3 ЗЗД – иск за връщане на
получена парична сума, дадена на отпаднало основание е допустим, а разгледан по същество основателен
и доказан.
По делото се установи наличието на договорни
отношения между страните, въз основа на сключен на 08.05.2008г. предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот.
Налице е сключен договор за изработка, съчетан с предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот – самостоятелен обект от жилищна сграда. Не е
спорно също така, че ищцата М.Д. е престирала на
ответното дружество „Айсберг” ЕООД
гр.Сливен периодично парични суми в общ размер на 31 764,50 евро и
11 500 лв. или общо сума в размер на 73 625,96 лв., в изпълнение на
поетите от нея с договора задължения.
Установи се също така, че сключения договор
между страните е развален от изправната страна – ищцата, въз основа на
нотариална покана, връчена редовно на ответното дружество на 14.10.2014г.
Наличието на предпоставките за разваляне на процесния предварителен договор по чл.87, ал.2 ЗЗД, а
именно изправност на развалящата ищцова страна,
неизправност на насрещната ответна страна, както и безполезност за развалящата
страна от изпълнение на договора, поради забавата на длъжника се установиха
безспорно в процеса. Съобразно сключения между страните договор ответникът се
задължил да продаде на ищцата самостоятелен обект от сграда – апартамент, като
окончателния договор за продажба под формата на нотариален акт следвало да бъде
сключен до тридесет месеца от датата на подписване на предварителния договор
или крайна дата 08.11.2010г. Безспорно се установи, че към този момент,
ответното дружество не е изпълнило задълженията си по предварителния договор.
Задълженията изцяло не са изпълнени и към настоящия момент, като купувача е
загубил интерес от сключването на окончателен договор.Предварителния договор е
развален с връчването на нотариалната покана от купувача на продавача / 14.10.2014г.г./,
като от този момент продавача дължи връщане на всичко получено по договора,
като получено на отпаднало основание. Неизправната страна по договора е
продавача, тъй като периода на закъснение по отношение изпълнение на
договорните задължения продължава с години.
Към настоящия момент процесния
апартамент не е във вида, уговорен в чл.9 от Предварителния Договор, както
посочва вещото лице. Макар и да е възможно прехвърлянето на собствеността върху
него, то неизпълнената част не е незначителна с оглед интереса на развалящата изправна
страна. Нотариалната покана е връчена четири години по – късно от крайния срок
за изпълнение, като апартамента не е завършен и към момента на огледа на вещото
лице. Освен това договорът се счита развален с връчване на исковата молба, ако
длъжникът не изпълни задължението в хода на производството по делото, до
изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок/какъвто е
конкретния случай/.
Неоснователно е твърдението на ответното
дружество за неизправност на Купувача, тъй като не е заплатил сума в размер на
9 295.64 евро. Уговорката между страните, съобразно чл.3 от Предварителния
Договор, за внасяне от купувача на сума от по 2000евро до издаване на акт обр.14 през 2011г. е спазвана точно. Остатъкът е следвало
да бъде заплатен при подписване на окончателния договор, не по – късно от
тридесет месеца от сключване на договора. Последното условие не е изпълнено
именно поради виновното поведение на ответното дружество – изпълнител на
поръчката, за предаване владението в уговорения срок и вид, позволяващ
ползването на апартамента по предназначение.
С оглед изложеното заплатената от купувача сума
и получена от продавача се явява получена на отпаднало основание и подлежи на
връщане. Исковата претенция се явява основателна в пълния й предявен размер от 53 625.96
лв. и като такава следва да бъде уважена.
Съгласно
правилата, визирани в чл.78 от ГПК, на ищцата са дължими направените от нея
разноски, доказани до общ размер от 4415 лева /съгласно представен списък по
реда на чл.80 от ГПК/.
Ръководен от гореизложеното, настоящия съдебен състав на Сливенски окръжен
съд
Р
Е Ш И
ОСЪЖДА „Айсберг” ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С., ж.к.”Д.”, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, представлявано от
управителя Л.А.Л. ДА ЗАПЛАТИ на М.Д.Д. с ЕГН ********** *** сума в размер на 53 625.96 лева, представляваща платена цена
по развален предварителен договор от 08.05.2008г. за изграждане и покупка на недвижим имот, самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент № 18,
находящ се в гр. С., кв. „Р.”, бл. *, ет.*, ап. *, като самостоятелния обект се
намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор №
67338.516.332 и предназначение – жилище апартамент с площ 71.63 кв.м.,
прилежащи части 1.57% от общите части, мазе № 18 – 5.61 кв.м. при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 67338.516.332.1.17,
67338.516.332.1.19; под обекта 67338.516.332.1.13; над обекта – няма, ведно със
законната лихва, считано от предявяване на исковата молба 25.11.2014г. до
окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА „Айсберг” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С.,ж.к.”Д.”, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя Л.А.Л.
ДА ЗАПЛАТИ на М.Д.Д. с ЕГН **********
*** сума в размер на 4415 лева - деловодни разноски.
Решението
може да бъде обжалвано пред Апелативен съд - Бургас в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ :