РЕШЕНИЕ
№ 19748
гр. София, 01.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ
при участието на секретаря Диана Г. Д.
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело №
20241110117436 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба искова молба, уточнена с молба от
12.04.2024 г. (на лист 30 от делото), на Ц. Я. В. срещу И. Д. Х., Л. Д. Х. и
„Ерис Инвестмънтс“ ЕООД, с която са предявени претенции за признаване за
установено по отношение на ответниците, че договор за дарение, сключен с
нотариален акт № *** / ******* г., с който първите двама ответници са дарили
на дружеството-ответник по 1/18 идеални части от два поземлени имота с
идентификатори: 68134.4084.1421 и 68134.4084.421, е нищожен, като
привиден, прикриващ действителен договор за покупко-продажба на 5/18
идеални части от имотите, като се иска в случай на уважаване на първия иск
на претенция на ищцата за изкупуване на 5/18 идеални части от
горепосочените имоти за цена от 25 000 лева, платена от дружеството.
В исковата молба се твърди, че ищцата била съсобственик с ответниците
И. Х. и Л. Х. на два поздемлени имота: имот с идентификатор 68134.4084.421,
адрес: С., кв. „Г.“, ул. „С. ш.“ № **– дворно място с площ 665 кв. м., и
поземлен имот с идентификатор 68134.4084.1421, адрес: С., кв. „Г.“, ул. „С.
ш.“ № *** – дворно място с площ 549 кв. м., ведно с находящите се в имотите
сгради. Ищцата твърди, че притежавала 5/36 идеални части от описаните
имоти, придобити по наследство. Поддържа, че на 06.02.2024 г. ответниците
И. и Л. Х.и били сключили два договора с юридическото лице – ответник
„Ерис Инвестмънтс“ ЕООД – Нотариален акт за дарение на недвижим имот №
***/**.**.**** г., том *, рег. № ****, дело № *** от **.**.**** г. по описа на
нотариус И. Д., с който на дружеството били дарени 1/18 идеални части от
посочените имоти, и втори Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
1
имот № ***/**.**.**** г., том *, рег.№ ****, дело № *** от **.**.**** г., с
който на дружеството били продадени 4/18 идеални части от същите имоти за
продажна цена – 25 000 лева. Твърди се, че ищцата не била уведомявана и не
била предлагана възможност за изкупуване на процесните идеални части.
Излага твърдения за нищожност на договора за дарение като привиден,
прикриващ покупко-продажбата – договорите били сключени в един ден,
непосредствено един след друг; към момента на сключване на дарението
продажната цена била определена, а проектът на нотариален акт за покупко-
продажбата бил изготвен; ответницата И. Х. била заявила пред трети лица, че
вече била продала своите идеални части. Иска разноски, в това число и
адвокатски хонорар.
В законоустановения срок е подаден отговор на исковата молба от
ответницата И. Д. Х., с който предявените искове се оспорват като
неоснователни. По иска за нищожност на договора за дарение ответницата
твърди, че тя и съпругът – Л. Х., ясно и конкретно били изразили волята си
да дарят 1/18 идеални части, да продадат 4/18 идеални части от имотите на
ответното дружество. Сочи, че ищцата не била представила доказателства
относно привидността на сделката, а твърденията, че в двата договора не била
изявена действителната воля на страните, и че страните били обвързани от
друг вид правни взаимоотношения, били само предположения, догадки,
споделени мнения на ищцата. Твърди, че не били представени доказателства
за договаряне на цена относно дарените части и че те не били включени в
продажната цена от 25 000 лева. Оспорва конститутивния иск с твърдения, че
договорът за покупко-продажба на имота бил сключен между съсобственици
(ответното дружество се явявало съсобственик към момента на сключването)
и ответниците – продавачи не били ангажирани да информират ищцата за
продажбата. Моли съда да отхвърли исковете.
В законоустановения срок е подаден отговор на исковата молба от
ответника Л. С. Х., с който предявените искове се оспорват като
неоснователни. Заявява, че подкрепя твърденията и представените
доказателства на съпругата си по делото, не сочи свои. Прилага нотариално
заверено пълномощно за първата ответница.
В законоустановения срок е подаден отговор на исковата молба от
ответника „Ерис Инвестмънт“ ЕООД, с който предявените искове се оспорват
като неоснователни и недоказани. По иска за нищожност твърди, че ищцата
не била провела пълно и главно доказване на обстоятелството, че страните
целели да бъдат обвързвани от правоотношение, различно от породеното
между тях по силата на договора за дарение. Оспорва твърденията на ищцата
за порочност на договора за дарение поради времевото разстояние между
двата договора и пред кой нотариус били сключени. Сочи, че претендираната
привидност от страна на ищцата се обосновавала единствено с факта, че
дарението и последващата го продажба били сключени в един ден, пред един
и същи нотариус, не били представени доказателства за уговорена цена
относно дарените идеални части, нито че те били включени в продажната
цената от 25 000 лева. По предявения в условията на евентуалност иск сочи,
че към момента на сключване на договора за покупко-продажба ответното
2
дружество било вече съсобственик на деривативно основание – договор за
дарение. Моли съда да отхвърли исковете, иска разноски.
В съдебното заседание ищцата чрез представителя си поддържа иска,
като посочват, че е установено по подаден друг иск, че е имало винаги план за
продажба на имота от страна на ответниците – физически лица. В писмени
бележки поддържат тезата, че договорът може да е нищожен поради
симулация и такава е доказана. Ответниците оспорват да е установена
симулация, като посочват, че трябва да се установи реално намерение за
такава, като наличието на връзка между сделките не можела да установи това.
Представени са и писмени бележки, с които тези становища и отговорите се
поддържат, а ответницата оспорва показанията на свидетелката Я. Т., тъй като
били заинтересовани.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
обстановка:
С доклада по делото, чийто проект е обявен на страните с определението
за насрочване от 06.04.2025 г (на лист 101 от делото), и е обявен за
окончателен на 14.05.2025 г., са отделени за безспорни следните факти: че
имот с идентификатор 68134.4084.421, адрес: С., кв. „Горубляне“, ул.
„Самоковско шосе“ № 32 – дворно място с площ 665 кв. м., и поземлен имот с
идентификатор 68134.4084.1421, адрес: С., кв. „Г.“, ул. „С. ш.“ № *** – дворно
място с площ 549 кв. м., ведно с находящите се в имотите сгради са
съсобствени между страните – физически лица; на 06.02.2024 г. ответниците –
физически лица, са сключили два договора с ответното дружество –
Нотариален акт за дарение на недвижим имот № ***/**.**.**** г., том *, рег.
№ ****, дело № *** от **.**.**** г. по описа на нотариус И. Д., с който на
дружеството били дарени 1/18 идеални части от посочените имоти, и втори
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***/**.**.**** г.,
том *, рег.№ ****, дело № *** от **.**.***** г., с който на дружеството били
продадени 4/18 идеални части от същите имоти за продажна цена от 25 000
лева.
Съгласно представен от ответницата в препис и неоспорен от страните
предварителен договор за покупко-продажба (на лист 120 – 121 от делото)
двамата ответници – физически лица са се съгласили на 02.11.2023 г. да
продадат в бъдеще на неучастващото по делото „Бауформ бг“ ЕООД
процесните поземлени имоти за по 35 евро на кв.м.
Съгласно представени от ответницата на лист 108 – 119 по делото в
препис искова молба, отговор и анонимизирано решение по гражданско дело
№ 17434/2024 г. на Софийския районен съд, 174. състав, последното
споменато дружество не е успяло да придобие идеалните части от спорните
имоти от двете физически лица – ответници по делото, тъй като съдът е приел,
че предварителният договор е бил развален.
В съдебното заседание на 14.05.2025 г. (на лист 142 – 143 от делото) е
разпитана свидетелката на ищцата Я. Т., която дава показания, че е архитект и
съпруга на управителя на дружества, които имали интерес да строят в
3
описаните по-горе имоти. Свидетелства, че с нея се свързала ищцата, а после и
ответницата. Първоначално съпругът на свидетелката искал срещу
придобиване на имота на страните – физически лица, да им отстъпи
апартамент в построена сграда, после преговаряли за пари. Бил сключен
предварителен договор, но не се сключил окончателен, защото установяването
на точните квоти на съсобствениците отнело много време и изтекъл срокът за
сключване на окончателния договор. Тогава ответницата заявила на
свидетелката, че ще продаде на друго дружество, ако не получи повече пари.
Предварителните договори били развалени с насрещни нотариални покани на
ответницата и дружеството – купувач по предварителния договор.
Ответницата искала 25 000 лева. Дава показания, че още има интерес към
придобиване на имотите, като знае, че е бил сключен от ответницата договор
за прехвърляне на идеалните части – първо с дарение е прехвърлена по-
малка част, после е продадена останалата. Адвокат на дружествата на съпруга
на свидетелката бил в преговори с дружеството – ответник по настоящото
дело.
Съдът кредитира показанията на свидетелката по реда на чл. 172 ГПК
въпреки заинтересоваността , тъй като от една страна тя не я крие по
никакъв начин, а от друга – се потвърждават от представените от ответницата
писмени доказателства – предварителен договор и съдебно решение, поради
което няма доказателства, които да оборват показанията на тази свидетелка, а
напротив – те се потвърждават от всички представени по делото такива.
В съдебното заседание на 14.05.2025 г. (на лист 143 от делото) е
разпитан свидетелят на ищцата Й. В., който дава показания, че познава
страните, защото е от кв. „Г.“, където имат имот на „С. ш.“. В заведение в
квартала свидетелят разбрал от други посетители, че ответницата се
похвалила, че е направила „заменка“, като ако не се разбираш с роднините си,
може да направиш такава. Ответницата била ощетила и свидетеля по този
начин за техен съсобствен имот на друго място, в местността „С. к.“.
Свидетелят е в близки отношения с другата разпитана свидетелка, с която са
далечни роднини. Водил е други дела с ответницата, за други техни
съсобствени имоти, които е спечелил в миналото.
Съдът кредитира показанията на свидетеля относно това, че на
ответницата е било известно, че може да се опитва да заобикаля волята на
съсобствениците си, за да прехвърля сама дела си от съсобствени недвижими
имоти, като в тази част предава лични впечатления, които не са оборени от
други доказателства по делото. Доколкото показанията на свидетеля за
изявени конкретни намерения на ответницата за процесния имот са косвени –
препредава думи на други хора, съдът не ги кредитира в тази част.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна
страна:
Следва да се посочи, че съгласно мотивите на Тълкувателно решение №
5/2012 г. на Общото събрание на гражданската колегия (ОСГК) на Върховния
касационен съд (ВКС), когато съсобственик първо дарява дял от идеалните си
части от съсобствен недвижим имот на лице, което не е съсобственик, а в
4
последствие продава целия останал дял от тези идеални части, е възможно
сделката да е симулативна, като действителната цел на системата от договори
– дарение и продажба, да е всъщност само продажба на всички идеални части,
а целта на това усложнение е да се избегне нуждата от покана до останалите
съсобственици да изкупят дела на продавачите, преди да се продаде на трето
лице – чл. 33, ал. 2 ЗС.
Първият предявен иск е точно за установяване на симулация на договора
за дарение, с който двамата ответници – физически лица, са прехвърлили 1/18
част от собствеността на общия за страните имот на ответника – търговско
дружество. Искът е с квалификация по чл. 124, ал. 1, предл. трето ГПК във
връзка с чл. 26, ал. 2, предл. пето ЗЗД.
Уважава се, ако се установи, че ответниците не са имали намерение да си
даряват каквато и да е част от имота, което се установи по делото. На първо
място това се установява от наличието на два нотариални акта – за продажба
на 4/18 идеални части, и за дарение на 1/18 идеална част от един имот,
сключени пред един и същи нотариус в един и същи ден. На второ място това
се устанонява от това, че ответниците – физически лица, са искали да продадат
всичките си идеални части на друго дружество, за което е бил сключен
предварителен договор. На последно място това се установява и от
показанията на свидетеля Й. В., че ответницата е знаела за наличието на
такава възможност. Съвкупността от тези три факта води до извод, че
договорът за дарение всъщност не е целял дарение на идеалните части, а
ответниците – физически лица, са искали да продадат всичките си 5/18
идеални части на другия ответник по уговорената цена, но са сключили
дарението, за да избегнат необходимостта да предлагат идеалната си част от
имота за изкупуване на ищцата. Искът следва да се уважи, като е ясна
действителната воля за продажба на 5/18 идеални части.
С оглед на уважаването на първия иск, съдът следва да разгледа и
втория – за упражняване от ищцата на правото да изкупи дела от 5/18 идеални
части на двамата ответници – физически лица, които те са прехвърлили с
двата нотариални акта (с действителна воля само за продажба) на другия
ответник, като искът се квалифицира по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Този иск се уважава, ако бъде уважен главният иск и ищцата установи,
че е била в съсобственост с ответниците – физически лица, за недвижими
имоти по силата на наследство; осъществен договор за покупко-продажба и
условията по него, освен ако ответниците не докажат, че на ищцата е било
предложено да изкупи имота при условията на договора, и тя не се е
съгласила.
Искът е предявен в срока по чл. 33, ал. 3 ЗС, тъй като е от март 2024 г. за
оспорване на договори от април 2025 г. – не са изминали два месеца.
По делото съсобствеността на имота преди сделката между ответниците
е безспорен факт, установи се и продажбата, като с оглед изхода на делото по
първия предявен иск, тя е осъществена за трето за съсобствеността на
недвижимия имот лице. Никой не твърди на ищцата да е предлагано да закупи
по определена цена.
5
Следователно искът следва да се уважи, като съгласно чл. 33, ал. 4 ЗС
ищцата встъпва в правото на дружеството ответник, и доколкото не е
установено да е заплатена продажната цена (която е с отложено плащане),
следва да се плати на ответниците – физически лица по половината от
продажната цена от общо 25 000 лева, или по 12 500 лева.
Относно разноските:
При този изход на спора право на разноски има ищцата на основание чл.
78, ал. 1 ГПК.
Тя е доказала разноски за 128,40 лева – държавна такса, които следва да
се присъдят, като се дължат поравно от тримата ответници – по 42,80 лева.
Съдът констатира обаче, че не е преценил, че делото е за два имота, като
общата държавна такса по исковете е 389,46 лева, и е останала неплатена
такса в размер на 124,44 лева, която съгласно чл. 77 ГПК следва да се събере
от ответниците поравно, или по 129,82 лева.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Ц. Я. В., с ЕГН:
*********, и адрес по делото: С., ул. „К. Ш.“ № *, ет. *, иск с правна
квалификация чл. 124, ал. 1, предл. трето ГПК във връзка с чл. 26, ал. 2, предл.
пето ЗЗД, че не е обвързана от сключения между ответниците – продавачите И.
Д. Х., с ЕГН: **********, с адрес: С., ул. „М. Ю. Г.“ № ***, ет. *, ап. **, и Л.
С. Х., с ЕГН: **********, и адрес: С., кв. „Г.“, ул. „А. м.“ № *, и купувача –
„Ерис инвестмънт“ ЕООД, с ЕИК: *********, и адрес на управление:
София, ж.к. „Младост“ 3, бл. 328, вх. 5, ет. 1, ап. 134, с Нотариален акт №
***/**.**.**** г., том *, рег. № ****, нот. дело № ***/**** г. на нотариус И.
Д., с рег. № *** от Нотариалната камара, договор за дарение на 1/18 идеална
част от две дворни места и къща – дворно място с площ 549 кв.м. с
идентификатор 68134.4084.1421, и административен адрес: С., кв. „Г.“, ул.
„С. ш.“ № **а, представляващо урегулиран поземлен имот (УПИ) XXIII-421
от квартал ** по плана на Г.; дворно място с площ 665 кв.м. с
идентификатор 68134.4084.421, и административен адрес: С., кв. „Г.“, ул. „С.
ш.“ № **, представляващо урегулиран поземлен имот (УПИ) XVIII-421 от
квартал 35 по плана на Г., и намиращата се в последното жилищна сграда с
идентификатор 68134.4084.421.1 на два етажа със застроена площ 89 кв.м.,
поради неговата нищожност като привиден, като прикрива продажба на тези
идеални части.
ДОПУСКА на основание чл. 33, ал. 2 ЗС Ц. Я. В., с ЕГН: *********, и
адрес по делото: София, ул. „К. Ш.“ № 4, ет. 1, ДА ИЗКУПИ от продавачите
И. Д. Х., с ЕГН: **********, с адрес: С., ул. „М. Ю. Г.“ № ***, ет. *, ап. **, и
Л. С. Х., с ЕГН: **********, и адрес: С., кв. „Г.“, ул. „А. м.“ № *, вместо
купувача, имотите, предмет на Нотариален акт № ***/**.**.**** г., том *, рег.
№ *****, нот. дел„Ерис инвестмънт“ ЕООД, с ЕИК: *********, и адрес на
6
управление: София, ж.к. „Младост“ 3, бл. 328, вх. 5, ет. 1, ап. 134о № ***/****
г. на нотариус И. Д., с рег. № *** от Нотариалната камара – а именно 5/18 (пет
осемнадесети) идеални части от следните имоти: дворно място с площ 549
кв.м. с идентификатор 68134.4084.1421, и административен адрес: С., кв.
„Г.“, ул. „С. ш.“ № **а, представляващо урегулиран поземлен имот (УПИ)
XXIII-421 от квартал ** по плана на Г.; дворно място с площ 665 кв.м. с
идентификатор 68134.4084.421, и административен адрес: С., кв. „Г.“, ул. „С.
ш.“ № **, представляващо урегулиран поземлен имот (УПИ) XVIII-421 от
квартал 35 по плана на Г., и намиращата се в последното жилищна сграда с
идентификатор 68134.4084.421.1 на два етажа със застроена площ 89 кв.м.,
като ЗАПЛАТИ в едномесечен срок от влизането на решението в сила на
всеки от продавачите И. Д. Х. и Л. С. Х. сума в размер на по 12 500 лева
(дванадесет хиляди и петстотин лева).
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК И. Д. Х., с ЕГН: **********, с
адрес: С., ул. „М. Ю. Г.“ № ***, ет. *, ап. **, да плати на Ц. Я. В., с ЕГН:
***********, и адрес по делото: С., ул. „К. Ш.“ № *, ет. *, сумата от 42,80
лева (четиридесет и два лева и 80 стотинки) – разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Л. С. Х., с ЕГН: **********,
и адрес: С., кв. „Г.“, ул. „А. м.“ № 9, да плати на Ц. Я. В., с ЕГН: **********, и
адрес по делото: София, ул. „К. Ш.“ № *, ет. *, сумата от 42,80 лева
(четиридесет и два лева и 80 стотинки) – разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Ерис инвестмънт“ ЕООД, с
ЕИК: *********, и адрес на управление: София, ж.к. „Младост“ 3, бл. 328, вх.
5, ет. 1, ап. 134, да плати на Ц. Я. В., с ЕГН: *********, и адрес по делото: С.,
ул. „К. Ш.“ № *, ет. *, сумата от 42,80 лева (четиридесет и два лева и 80
стотинки) – разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК И. Д. Х., с ЕГН: **********, с
адрес: С., ул. „М. Ю. Г.“ № ***, ет. *, ап. **, да плати по бюджетната сметка
на Софийския районен съд сумата от 129,82 лева (сто двадесет и девет лева
и 82 стотинки) – невнесена държавна такса по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Л. С. Х., с ЕГН: **********,
и адрес: С., кв. „Г.“, ул. „А. м.“ № *, да плати по бюджетната сметка на
Софийския районен съд сумата от 129,82 лева (сто двадесет и девет лева и
82 стотинки) – невнесена държавна такса по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Ерис инвестмънт“ ЕООД, с
ЕИК: *********, и адрес на управление: София, ж.к. „Младост“ 3, бл. 328, вх.
5, ет. 1, ап. 134, да плати по бюджетната сметка на Софийския районен съд
сумата от 129,82 лева (сто двадесет и девет лева и 82 стотинки) – невнесена
държавна такса по делото.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7
8