РЕШЕНИЕ
№ 162
гр. Габрово, 11.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ I, в публично заседание на
осемнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Веселина Топалова
Членове:Кремена Големанова
Симона Миланези
при участието на секретаря Весела Хр. Килифарева
като разгледа докладваното от Веселина Топалова Въззивно гражданско дело
№ 20244200500178 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „ГИЛИНИ" ООД, чрез адв. М. Х. против решение
№63/16.02.2024г., постановено по гр. д. 493/2023г. по описа на Районен съд Габрово.
Твърди се, че жалбоподателят не е съгласен с постановеното решение, поради което
от го обжалва изцяло в законоустановения срок, като неправилно, поради нарушение на
материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и
необосновано.
Според жалбоподателя неправилността на решението се състояла в следното:Съдът
неправилно приел, че от определените съгласно чл. 30 ал. 1 от вътрешния правилник на
промишлената зона правомощия на мениджъра на промишлената зона /представляваща ПИ
с идентификатор ***, а именно: ежедневно управление на ПИ, денонощна охрана на целия
имот и контрол на достъпа, заплащане на сметките за електричество и питейна вода на ПИ
за сметка на съсобствениците, почистване на имота, озеленяване, поддръжка на зелените
площи, поддръжка на алеите, организиране, насочване, извършване и контролиране на
всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на ичота- поставяне на
входна врата, бариера, вкл. застраховка на имота, те не включват събиране на вноски на
съсобствениците и още повече завеждане на дела за събирането им от
съсобствениците.Неправилно съдът приел, че мениджърът на промишлената зона
1
„ГИЛИНИ" ООД няма права за събиране на вноски от съсобствениците и още повече
завеждане на дела за събирането им от съсобствениците, тъй като правата на мениджъра на
промишлената зона били много ясно и точно разписани в чл.30, ал.1 от Вътрешния
правилник. Факта на оправомощаването на мениджъра на промишлената зона да извършва и
контролира всички необходими дейности, свързани с поддръжката на имота, означавало и че
същият имал право да събира разходите за поддръжката на съсобствения имот-необходими и
полезни, каквито и действия са предприети и тъй като тези разходи не били заплатени след
покана, най- нормалното и законосъобразно действие било да се предприемат действия за
събирането им по съдебен ред. Съдът неправилно приел, че съгласно чл. 30 ал. 2 от
посочения правилник, дори сключването, изменянето, допълването, развалянето и
прекратяването договори за наем мениджърът може да извършва само след решение на
съсобствениците. Такова решение и взето по т. 1.1. от дневния ред на проведеното на
27.10.2022г. събрание на съсобствениците на поземлен имот с идентификатор *** посочен в
поканата за свикване. Съдът неправилно приел, че ищецът, явяващ се мениджър на
промишлената зона съгласно решението на общото събрание, няма материално-правна
легитимация по заведената от него претенция.Сумите за такса управление се събирали от
избрания с решение на съсобствениците мениджър „Гилини" ООД, като таксата управление
се събирала във връзка последващи/бъдещи разходи за поддръжка и управление на ПИ с
идентификатор ***.В качеството си на управител „Гилини" ООД извършило разходи за
поддръжка на ПИ, а не в своя полза.. Правото на ищеца „Гилини" ООД възникнало от
решение на събранието на съсобствениците на поземлния имот, както и собствениците и
съсобствениците на находящи се в същия имот сгради. Проведеното общо събрание на
съсобствеността било обективирано в констативен протокол акт № 128, том II, рег. № 8709
от 27.10.2022г., заверен от Д.И. - помощник нотариус при Нотариус С.Д.-Й., рег. № ** на НК.
Решението на съсобствениците било многостранна сделка, която породила правото на
ищеца да събира годишна такса управление. Твърди се още, че „Гилини" ООД не
упражнявало чужди права, а права, дадени му от съсобственицете, притежаващи повече от
половината от общата вещ, поради което "Гилини" ООД притежавало материално-правна
легитимация да предяви иск срещу ответното дружество. Освен това, съдът неправилно
приел, че претенцията за заплащане на такса управление на поземлен имот била
неоснователна и затова, че сградите на ответника били изцяло негова собственост и те не
следвали статута на ПИ, в който ответникът е съсобственик. Решението на ОС на
съсобствеността засягало не само съсобствениците на ПИ, но и носителите на ограничени
вещни права, поради което ответникът „Авто Георгиев", като носител на право на строеж,
участва в ОС по чл. 32 от ЗС.
Иска се да бъде отменено изцяло Решение №63/16.02.2024г., постановено по гр. д.
493/2023г. по описа на Районен съд Габрово, като искът бъде уважен. Претендират се и
направените разноски.
В срок е постъпил писмен отговор, с който жалбата се оспорва и се излагат подробни
аргументи относно нейната неоснователност
2
Съдът, като взе предвид доводите на страните и доказателствата по делото, приема
следното:
Решението е валидно и допустимо, а по същество правилно.
Пред първоинстанционния съд е представен констативен протокол акт № 128, том II,
рег. № 8709 от 27.10.2022 г., според който Д.И. - помощник - нотариус на нотариус с рег. №
**, в канцеларията в гр. София, бул. *** е съставила протокол по молба на адв. В., действащ
като пълномощник на „Чинков пропърти" ЕАД, по повод събрание на съсобствениците на
поземлен имот с идентификатор *** и на сгради, построени в имота с идентификатори ***,
***, ***, ***, ***, ***, ***. Записано е, че събранието е свикано от „Чинков пропърти" ЕАД
- притежаващ 98,6813 % ид.части от правото на собственост върху ПИ и насрочено за
27.10.2022 г. в гр. София, р-н ***, ул. ***, с втора датата за провеждане на 25.11.2022 г. на
същия адрес, при дневен ред определен в поканата до съсобствениците, приложена към
констативния протокол, заедно с разписка за връчването й. С констативния протокол е
удостоверено, че събранието е проведено на 27.09.2022 г. в гр. София, р-н ***, ул. ***, в
присъствие на съсобствениците, подробно изброени, като е посочено и физическото лице
Д.В.Б., представляван от адв. Т.. По т. 1.1. от дневния ред е прието решение за определяне
на „Гилини" ООД да мениджира ПИ ***и приемане на правилник за вътрешния ред,
определяне на такса управление и утвърждаване на тарифа (ценоразпис) на мениджъра на
промишлената зона.Решението е прието с гласовете на гласували само „Чинков пропъртис"
ЕАД и „Принц" ООД, а останалите съсобственици са гласували против. По т. 1.7. отново с
гласовете на същите съсобственици е прието решение избраният мениджър за управление на
имота да сключва, изменя, допълва, прекратява и разваля договори за наем/лизинг с трети
лица за отдаване под наем на части от имота, както и да сключва, изменя, прекратява и
разваля всички договори, относно услуги посочени в тарифата (ценоразпис) неразделна част
от вътрешния правилник.
По делото е представен и приетия Вътрешен правилник. В раздел VІ “Такси за
управление и видове дейности“, чл.30 ал.2, е посочено, че след решение на съсобствениците,
мениджърът сключва, изменя, допълва, разваля, прекратява договори за наем с друг
съсобственик или трето лице. Според разпоредбата на чл.31, съсобствениците на сгради
заплащат годишна такса управление, като подробно е описан начина, по който се изчислява
нейният размер. В раздел VІІ „Контрол и наказания“, чл.36, е предвидено съсобственик,
наемател или друго лице, което ползва имота по начин описан в текста, без да е договорено
писмено с мениджъра и без да е заплатена дължимата цена,“ще бъде принудително
събирано по законния ред“. По нататък в текста е описано как се формира размера на
дължимата санкция. Приложен е и приетия ценоразпис на мениджъра за 2022 г.
Безспорно е установено, че ищецът „Гилини“ООД не притежава собственост в
процесния поземлен имот, а ответникът „Георгиев Авто“ ЕООД е собственик на сгради и
съсобственик на поземления имот.
При наличие на съсобственост, независимо как е възникнала, отношенията между
съсобствениците се уреждат по правилата, предвидени в чл. 30-32 ЗС.
3
Съгласно разпоредбата на чл.32 ЗС, общата вещ се използва и управлява съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Управлението включва действия по поддържане на вещта в добро състояние, за да може тя
да се използва според предназначението й, както и вземането на решения относно
запазването, поддържането и използването на вещта. То се осъществява от съсобствениците,
които притежават повече от половината от общата вещ. Правата на мнозинството са
ограничени в рамките на управлението и ползването, как и от кого ще се осъществи
непосредственото служене с вещта и как ще се извлекат плодовете от нея естествени и
граждански.
В случая се твърди, че представеният констативен протокол от 27.10.2022 г.
обективира решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата
вещ. С оглед неговото съдържание, / съставен по искане на един от съсобствениците, на
различно място от това, на което се сочи да е проведено събранието и подписан само от него
и пом. нотариуса/, този констативен протокол, няма характер на протокол, отразяващ
проведено общо събрание на съсобствениците.
Дори и да се приеме, че такова събрание на съсобствениците е проведено на
посочената дата, приетите решения, свързани с налагане на санкции, глоби и такси на
останалите съсобственици, са извън неговата компетентност, тъй като не са свързани с
прякото управление и ползване на общата вещ. Отношенията между съсобствениците
относно ползването на общият имот са уредени в чл.30 ал.3, чл.31 ал.2 ЗС, а управлението е
свързано единствено със запазването, поддържането и използването на вещта. Няма
законова норма, която да дава право на мнозинството да налага на останалите съсобственици
административни тежести и санкции, като таксите и санкциите, посочени във вътрешния
правилник/ чл.31 и чл.36, както и останалите санкции свързани с глоби/.Поради това, така
приетите решения не обвързват останалите съсобственици, тъй като са взети от
мнозинството извън неговите компетенции и като такива са нищожни. Решенията на
съсобствениците, взети по реда на чл. 32, ал. 1 от ЗС, като вид договор, могат да породят
насрещни права и задължения само между участниците в съсобствеността и единствено по
отношение на управлението и ползването на общата вещ.
Освен това, в хипотезата на чл.32 ал.1 от ЗС, ако се приеме, че мнозинството може да
упълномощи трето лице да извърши действия по пряко управление на имота, то това лице
ще действа от тяхно име и за тяхна сметка. Евентуалното уговорено възнаграждение за
осъществяваната дейност по управление, следва да се определи като тежест/разноски/ на
общата вещ по смисъла на чл. 30 ал.3 ЗС и всеки от съсобствениците следва да я поеме
съразмерно с частта си. Поради това ищецът, като управител, не е кредитор на останалите
съсобственици и не може да получава в своя полза вземанията на съсобствениците, във
връзка с участието им съсобствеността.
Отделно от изложеното, чл. 31 и чл.36, както и никоя друга разпоредба от вътрешния
правилник, не съдържа задължение за съсобствениците да заплащат такси и санкции в полза
на мениджъра/управител/ на съсобствеността, а само урежда задължение за заплащането й.
4
Изложеното налага извода, че по отношение на ищцовото дружество в качеството му
на мениджър/ управител/ на съсобствеността не е възникнало право да претендира от
ответното дружество вземане, представляващо такса за управление чрез предявения иск,
поради което същият е неоснователен и недоказан.
До същите крайни правни изводи е достигнал и първоинстанционният съд, поради
което решението следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора, жалбоподателя следва да заплати на ответника по жалбата
направените разноски в размер на 900 лв. адвокатско възнаграждение.
На основание изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 63/16.02.2024 г., постановено по гр.д. № 493/2023 г. по
описа на Районен съд Габрово.
ОСЪЖДА „Гилини" ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Габрово, ул. „Орловска" № 154, да заплати на „ГЕОРГИЕВ АВТО“ ЕООД ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Габрово, ул.Орловска № 154 сумата от 900 лв.,
направени разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5