Р Е Ш Е Н И Е № 260096
гр. Хасково, 03.12.2020 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Хасковският окръжен
съд………………………………………………….…………..…… в открито
заседание на четвърти ноември две
хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОШКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: АННА ПЕТКОВА
ЙОНКО ГЕОРГИЕВ
при секретаря Р.К.….….….………..…....……..и в присъствието на прокурора……………………………………………………………………………………....….
като разгледа докладваното от съдия И В А Н О В А в.гр.д.№ 828 по описа за 2020 год., взе предвид следното:
Производството
е въззивно – по чл.258 – чл.273 от ГПК.
ВЪЗЗИВНИКЪТ
– А.Г.Г. е останал недоволен от решение № 420 от 29.07.2020 год., постановено
по гр.д. № 3426 / 2019 год. по описа на Районен съд – Хасково, поради което го
обжалва с молба решението да бъде отменено и вместо него въззивният съд
постанови друго, с което отхвърли иска, предявен на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
ВЪЗЗИВАЕМАТА
– В.Г.Х. – оспорва въззивната жалба.
Съдът,
след преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:
Производството
по делото пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба, подадена от
В.Г.Х. против А.Г.Г., с искане да бъде обявен за окончателен сключеният помежду
им предварителен договор, на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Видно
от приложения по делото договор за покупко – продажба на недвижим имот по реда
на Закона за общинската собственост, сключен на 28.12.2004 год. е, че
ответникът е придобил правото на собственост върху недвижим имот – апартамент №
**, вх.** ет.***в жилищен блок на ул.***, кв.***, УПИ I по плана на гр.***, одобрен със заповед № 377/1986 год.,
състоящ се от стая, кухня и сервизни помещения, ведно с избено помещение и
съответните идеални части от отстъпеното право на строеж.
На
30.05.2016 год. страните по делото са
сключили предварителен договор за покупко – продажба на недвижимия имот, описан
по-горе за сумата от 15 000 лева, която ищцата в качеството й на купувач
се е задължила да изплаща на ответника – продавач на 50 месечни вноски в размер
по на 300 лева, считано от 01.05.2016 год. Срокът за сключване на окончателен
договор е определен до 30.06.2020 год., а владението на имота е договорено да
бъде предадено в деня на подписване на окончателния договор. В чл.14 от
предварителния договор е предвидено още, че ако купувачът се откаже от сключването
на окончателен договор и не плати договорената сума в сроковете и условията на
договора, заплаща на продавача неустойка в размер на 600 лева.
На
09.03.2018 год. на ищцата е връчена нотариална покана, с която ответникът я е
уведомил, че прекратява сключения помежду им предварителен договор, поради
допуснато закъснение в плащането на месечните вноски, като от общо дължимите
към момента на изпращане на поканата - 6 600 лева, били заплатени само две
вноски от по 300 лева. Наред с това на ищцата е определен срок от 15 дни, считано от получаване на
поканата да освободи жилището, което същата е сторила на 13.04.2018 год.
С
решение № 176 от 15.03.2019 год., постановено по гр.д. № 838/2018 год. по описа
на Районен съд – Хасково, сключеният между страните предварителен договор е
развален, на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, като В.Х. е осъдена да заплати на А.Г.
сумата от 600 лева – неустойка по чл.14 от предварителния договор. Решението в
частта, с която предварителния договор е развален, е обезсилено с решение № 328
от 26.09.2019 год., постановено по в.гр.д. № 311/2019 год. по описа на Окръжен
съд – Хасково и производството по делото в тази му част е прекратено, поради
недопустимост на иска. Страните по делото не спорят, че решението на
първоинстанционния съд в останалата част, с която ответницата е осъдена да
заплати неустойка от 600 лева, е влязло в законна сила.
Като
писмено доказателство по делото е приета и нотариална покана, връчена на
пълномощник на ответника на 03.01.2019 год., с която ищцата го е поканила в
срок от двадесет дни да представи всички документи за извършване на нотариален
акт за покупко – продажба на имота – предмет на предварителния договор. Видно
от съдържанието на нотариалната покана е още, че ищцата е внесла остатъка от
продажната цена в размер на 13 200 лева по сметка на нотариус, в подкрепа
на което обстоятелство са представените две вносни бележки от 17.09.2018 год. и
от 27.12.2018 год.
На
16.05.2019 год. на ответника отново е връчена нотариална покана за сключване на
окончателен договор в срок от 14 дни от получаването й. В поканата е посочено,
че допуснатото от купувача неточно изпълнение на предварителния договор е
незначително с оглед интересите на продавача, позовавайки се и на това, че не е
настъпил уговорения в предварителния договор
краен срок за прехвърляне на собствеността – 30.06.2020 год., поради
което същият валидно ги обвързва. Видно от съдържанието на поканата е още, че
на 24.04.2019 год. от страна на ищцата е депозирана сума от 14 400 лева по
специална доверителна сметка на нотариус, което се потвърждава от протокол с
рег.№ 1315, акт 133, том I – 2019 г.
и от вносна бележка.
От
представеното извлечение от сметка се установява, че преводът на заплатените от
ищцата по сметка на ответника суми от 303.40 лева и от 315.14 лева, е извършен
на 23.06.2017 год. и съответно - на 27.10.2017 год.
Като
писмени доказателства по делото са приети и представените от ответника договор
за наем на жилище от 01.11.2002 год. и срочен трудов договор, в превод от
испански на български език.
При
така установената по делото фактическа обстановка, съдът намира за
неоснователен иска, предявен на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, по следните съображения: Предпоставка,
обуславяща основателността на претенцията
за обявяване на предварителния договор за окончателен е наличието на валиден и действащ предварителен договор.
Съдът приема, че към датата на подаване
на исковата молба - 04.11.2019 год.,
сключения между страните предварителен договор е бил развален с отправено от
страна на ответника до ищцата едностранно изявление, обективирано в нотариална
покана, връчена на последната на 09.03.2018 год. Към този момент ищцата в
качеството й на купувач по предварителния договор е била изпаднала в забава с
допуснато от нея неточно – забавено изпълнение на поетите с договора задължения
за заплащане на 20 месечни вноски в общ размер на 6 000 лева, който
съпоставен с размера на покупната цена от 15 000 лева, безспорно сочи на
извода за неоснователност на заявеният от ищцата – въззиваема в настоящото
производство довод за това, че неизпълнената част от задължението се явявала
незначителна с оглед интереса на кредитора, по смисъла на чл.87, ал.4 от ЗЗД. В подкрепа на този извод следва
да се посочи, че размерът на месечната вноска от покупната цена се равнява на
наемната цена, която въззивникът с процесуалното качество на ответник по иска
пред първоинстанционния съд, е имал задължението да заплаща за ползваното от
него под наем жилище в гр.***, поради което точното изпълнение на
предварителния договор от страна на купувача е било от съществено значение за
това ответникът да може да изпълнява задълженията си по договора за наем.
Като
неоснователен съдът намира и изложеният от въззиваемата довод за това, че не са
настъпили последиците от разваляне на предварителния договор с факта на
получаване на нотариалната покана, връчена й на 09.03.2018 год., обоснован с
това, че не й е бил даден подходящ срок за изпълнение, по смисъла на чл.87,
ал.1 от ЗЗД, по следните съображения: Видно от съдържанието на нотариалната
покана е, че със същата на ищцата е даден срок от 15 дни, в който да освободи
жилището – предмет на предварителния договор. Действително, даденият в поканата
срок е за освобождаване на имота, а не за изпълнение на поетото от купувача
парично задължение, но в тази връзка следва да бъде отчетено проявеното от
ищцата бездействие, като в срока за освобождаване на имота от нейна страна не е
била заявена готовност за изпълнение дори и на падежиралите към момента на
връчване на поканата, месечни вноски. Изпълнение е предложено едва след десет
месеца - на 03.01.2019 год., на която дата е връчена изпратената от нея до
ответника нотариална покана, сторено след образуването на гр.д. № 838/2018 год.
по описа на Районен съд – Хасково, с което продавачът е поискал разваляне на предварителния договор по съдебен
ред и осъждането на купувача да заплати неустойка, съгласно чл.14 от
предварителния договор. Решението, постановено по посоченото гражданско дело в
частта, с която В.Х. е осъдена да заплати на А.Г. сумата в размер на 600 лева –
договорна неустойка, формира сила на присъдено нещо по отношение на допуснатото
от купувача неизпълнение на предварителния договор, което се установява и от
събраните по настоящото дело доказателства, обуславящи извода за това, че
въззиваемата се явява неизправна страна по предварителния договор.
При
това положение, направеното от страна на ищцата изявление за сключване на
окончателен договор, съдържащо се в изпратените от нея две нотариални покани,
се явява правно ирелевантно, доколкото същото е било предшествано от направено
от страна на ответника едностранно волеизявление за разваляне на договора,
което е породило своето действие предвид допусната от купувача забава в
плащането на 20 месечни вноски, дължими към момента на връчване на поканата –
09.03.2018 год. и липсата на изразена готовност да престира както в срока,
определен за освобождаване на жилището, така и в следващите десет месеца.
Като
неоснователни съдът намира заявените от въззиваемата доводи за липса на оказано
съдействие от страна на въззивника, изразяващо се в непосочване на актуална
банкова сметка, ***те вноски от покупната цена, предвид обстоятелството, че към
момента на последното плащане на дължимата по договора месечна вноска – 14.11.2017
год., извършено по посочена в договора банкова сметка ***, същата не е била
променяна и е била известна на купувача и въпреки това от общо дължимите към
този момент 22 вноски, са били заплатени само 2.
Цитираната
в обжалваното решение съдебна практика, съгласно която неизправността на
купувача, изразяваща се в забавено плащане на цялата уговорена цена, не е
пречка за упражняване на потестативното право да се иска обявяване на
предварителния договор за окончателен, се явява неотносима в разглеждания казус,
доколкото цитираните решения са постановени по казуси, при които предварителния
договор не е бил развален или прекратен. В този смисъл извършеното от купувача
плащане на целия дължим остатък от покупната цена, се явява правно ирелевантно,
доколкото същото е осъществено след като договорът е бил развален. Изводът на
първоинстанционния съд за липса на причинна зависимост между забавеното плащане
и отпадналия интерес, се опровергава от представените от ответника
доказателства – договор за наем за ползвано от него жилище в гр.***, в който
размерът на наемната цена е приблизително еднакъв с този на месечните вноски по
предварителния договор – обстоятелство, явяващо се в подкрепа на заявеното от
ответника твърдение, че е разчитал на точното изпълнение на предварителния
договор от страна на ищцата по регулярното заплащане на дължимите месечни
вноски. В тази връзка е представения по делото трудов договор, от който се
установява, че ответникът е работил като общ работник по срочни трудови
правоотношения – обстоятелства, подкрепящи твърденията на ответника за липса на
постоянна трудова заетост, ниска
квалификация и свързаната с това невъзможност за реализиране на по-високи
доходи.
Достигайки
до извод в противна насока и уважавайки иска, предявен на основание чл.19, ал.3
от ЗЗД, първоинстанционният съд е постановил неправилно решение, което по
изложените по-горе съображения следва да бъде отменено и вместо него въззивният
съд постанови друго, с което отхвърли иска за обявяване за окончателен на
сключения между страните предварителен договор, поради това, че към момента на
подаване на исковата молба, договорът е бил прекратен с едностранно изявление
отправено от изправната страна – продавача до купувача, явяващ се неизправна
страна по договора с факта на допуснато неточно – забавено изпълнение на
задължението за заплащане на 20 месечни вноски и липсата на готовност за
изпълнение.
С
оглед изхода от спора, в полза на въззивника следва да бъдат присъдени
направените от него разноски в общ размер на 1 861.14 лева, от които
1 000 лева – възнаграждение за адвокат за осъществено процесуално
представителство пред първоинстанционния съд; 61.14 лева – държавна такса за
въззивно обжалване и 800 лева – възнаграждение за адвокат за осъществено
процесуално представителство пред въззивния съд.
Мотивиран
така, съдът
Р Е Ш И
ОТМЕНЯ
Решение № 420 от 29.07.2020 год., постановено по гр.д. № 3426/2019 год.
по описа на Районен съд – Хасково, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от В.Г.Х., ЕГН **********,
с адрес *** – адвокат Т.В. против А.Г. Г.,
ЕГН ********** ***, И
С К с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на предварителен
договор, сключен на 30.05.2016 год. за бъдещо сключване на договор за покупко –
продажба на недвижим имот –
апартамент № *** във вх.***, на *** етаж
в жилищния блок на ул.***, в кв.619, УПИ I по плана на гр.***,
одобрен със заповед № 377/1986 г., със застроена площ от 41.51 кв.м., ведно с
прилежащо избено помещение № 41 и 1.280 % ид.ч. от общите части на сградата и
от отстъпеното право на строеж върху общинското място, идентичен с имот
идентификатор 77195.719.63.1.41 по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 63 от
05.10.2006 год.
ОСЪЖДА
В.Г.Х., ЕГН **********, с адрес ***
– адвокат Т.В. да заплати на А.Г.Г., ЕГН ********** *** сумата в размер на 1 861.14 /хиляда
осемстотин шестдесет и един лева и четиринадесет стотинки/ лева – деловодни
разноски, направени при разглеждане на делото пред първоинстанционния и
въззивния съд.
Решението
може да се обжалва пред Върховен касационен съд
в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: