Р Е Ш Е
Н И Е
№ / год.,
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, VI-ти състав в публичното съдебно заседание, проведено на ДВАДЕСЕТ И ШЕСТИ ЮНИ ПРЕЗ ДВЕ ХИЛЯДИ И
ДЕВЕТНАДЕСЕТАТА година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АТАНАС
СЛАВОВ
при
секретаря Атанаска Иванова като разгледа докладваното от съдията АТАНАС СЛАВОВ гр.
дело № 587 по описа за 2019 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е с правно основание чл.93
от ЗЗД.
Производството е образувано по
предявен от искова молба от Е.Р.К., с ЕГН:********** и постоянен адрес ***, действаща чрез
процесуалния сипредсавител по пълномощкие по реда на чл.32 от ГПК адв. С.Б. ***
и съдебен адрес ***, чрез адв. Б. против М.К.К., с ЕГН:********** и адрес *** с
цена на иска: 34 000 лева и правно основание чл.93 ал.2 изр. последно от ЗЗД.
В исковата си молба ищцата твърди, че
на 27.11.2018 год. с ответника са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, а именно САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор №10135.1505.18.1.4, а именно: Апартамент №4 /четири/, с площ от
108.41 кв.м., находящ се на втори етаж, във вход "А" от жилищна
сграда, изградена в град Варна, булевард "Сливница" №78, попадащ в
квартал 463, I /първи/ микрорайон на град Варна, състоящ се от входно антре,
дневна - ниша, хол, две спални, баня, тоалет и два балкона, при граници и
съседи по документи за собственост: апартамент №3, двор, стълбище и стълбищна
площадка и апартамент №5, ведно с прилежащото избено помещение /без посочен
номер и площ в документа за собственост/, а в данъчната оценка избеното
помещение е с площ от 23 /двадесет и три/ кв.м., при граници: изба №1, изба
№14, избен коридор, улица, както и таванско помещение, /без посочен номер в
документа за собственост/, а в данъчната оценка таванското помещение е с площ
от 10 /десет/ кв.м., при граници: таванско помещение №5, коридор, таванско
помещение №10, улица, както и 8.343 % идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата.
Страните договорили продажна цена за
имота в размер на 172 113 лева, която съгласно чл.2.1. се заплаща по следния
начин:
В деня на подписване на предварителния
договор купувачът превежда капаро /задатък по см. на чл.93 от ЗЗД/ в размер на
17 000 /седемнадесет хиляди/ лева по специална сметка на нотариус, за което се
подписва отделен договор или протокол с Нотариус Д.В., рег.№480 на Нотариалната
камара, с адрес: гр.Варна, ул."Преслав" №6, което капаро /задатък/ се
съхранява от нотариуса до предаването от продавача на нотариуса на копие на
влязло в сила определение или решение на ВКС по гр.д. №479/2017г. по описа на
Варненския апелативен съд, с което се удостоверява, че върху имота, предмет на
предварителния договор, не са налице права на трети лица, за което предаване се
съставя приемо-предавателен протокол и сумата се превежда най-късно до
следващия работен ден по банковата сметка на продавача.
Остатъкът от продажната цена в размер
на 155 113 лева, съгласно чл.2.2. от договора, се заплаща по банков път в деня
на подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт и преди
вписването му в Агенция по вписванията. В чл.З на предварителния договор
страните са се споразумели, че се задължават да сключат окончателен договор във
формата на нотариален акт най-късно до 22.03.2019 год.
Ищцата е изпълнила своите задължения
по договора и на посочената дата на
22.03.2019 год. се е явила, чрез свой упълномощен представител, в 11.00 часа в
кантората на Нотариус Д.В., рег.№480 с адрес гр.Варна, ул. "Преслав"
№6 подготвена да изпълни задълженията си по договора относно заплащане на цената. При направена справка в Служба по
вписванията - Варна обаче, ищцата
установила, че с вписване вх.рег.№ 1204, акт №132, том I от 24.01.2019
год. върху недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор, е
вписана възбрана по изп.дело №20197160400023 на ЧСИ Н.Г., рег.№716 на КЧСИ. В
исковата молба ищцата твръди, че при наличието на вписана възбрана върху имота,
предмет на договора, ответника виновно не е изпълнение на задълженията си за
продажба на имота при условията на предарителния договор, тъй като съгласно
чл.9 от същия, ответната страна е следвало да прехвърли собствеността на имота
чиста от всякакви вещноправни тежести.Ищцата е заявила, че се отказва от
сключения предварителен договор, отразено в Протокол Акт 52, том I, per. №3893
от 22.03.2019г. на В.М. - помощник нотариус при Нотариус per. №480 Д.В.. На
същата дата на ответника е връчена и нотариална покана за прекратяване на
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.11.2018г.
рег.№3894, том 2, акт: 60 от 22.03.2019г. на В.М. - помощник нотариус при
Нотариус per. №480 Д.В.. Връчването на поканата при условията на отказ е
удостоверено с Протокол Акт 62, том 2, per. №3910 от 2019г. на В.М.
-помощник-нотариус при нотариус per. №480 Д.В.. Ищцата твръди, че от 22.03.2019
год., сключеният между страните предварителен договор е развален.
Съгласно чл. 12 на договора, при
неизпълнение на задължението за продажба на имота при условията на същия
договор, продавачът заплаща на купувача капарото /задатъка/ в двоен размер,
като се задължава да му възстанови всички виновно причинени вреди и пропуснати
ползи, които са пряка и непосредставена последица от неизпълнението на
договора.
С исковата молба ищцата моли съда да
постанови Решение с което да осъди ответника да й заплати сумата от 34 000
лв. представляваща двоен размер на даденото от нея капаро/задатък/ по
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.11.2018г.,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда до окончателното й изплащане.
Претендира направените по делото
разноски.
В съдебно заседание ищцата редовно
призована явява се лично и се представлява от процесуалния си представител по
пълномощие, който поддържа иска, моли съда да го уважи със всичики произтичащи
последици и претендира направените по делото разноски. В срока по чл.80 е
депозирн списък с разноски вразмер на 3 175 от които 1800 лева са
възнаграждение за адвокат защитник.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил
отговор на исковата молба от ответника по делото.
В отговора ответника, чрец
процесуалбни яси представдител по пълномощие оспора иска като неоснователен и
недоказан.
В отговора се твръди, че клаузата
залегнала в чл.9 от сключения между
страните предварителен договор от 27.11.2018 год. е нищожен на основание чл.26,
ал. 1 и ал.2 от ЗЗД поради накърняване на добрите нрави и явна липса на
съгласие.
В отговора се твръди, че не е налице
виновно поведение от страна на продавача по отношение на вписването на възбрана
върху недвижимия имот по ИД № 23/2019г. по описа на ЧСИ Н.Г. е действие, тъй
като не зависи от волята на ответника и е извън неговия контрол. В отговора се
твръди, че ищеца се явява неизправна страна по договора, тъй като на два пъти е
отказвал да изпълни задълженията си по договора, като закупи процесния недвижим
имот. В отговора се твръди, че предварителния договор от 27.11.2018 год. не е
бил прекратен с изявление от 22.03.2019 год. на представителя на ищеца, адвокат
С.Б., тъй като тя е нямала представителна власт за това.
В отговора е направено предложение от
страна на ответника да бъде сключен окончателен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, а сумата, необходима за погасяване на цялото
задължение по ИД№ 23/2019г. по описа на ЧСИ Н.Г., рег. № 716, ще бъде преведена
директно по сметка на съдебния изпълнител, а остатъка на продавача.
В съдебно заседание ответника редовно
призован не се явява, представлява се от процесуален представител по
пълномощие, който поддържа отговора и моли съда да отхвърли предявения иск като
неоснователен и недоказан. Претендира направените поделото разноски. В писчмено
защита депозирана по делото излага аргумени в поткрепа на изложената от
ответника теза. В срока по чл.80 от ГПК е представил списък с разноските вразмер на 1 550 лева възнаграждение за
адвокат защитник.
Съдът, след съвкупна преценка на
събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и съобразно чл. 235 ГПК,
приема за установена следната ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА:
На 27.11.2018 год. между страните по
делото ответника М.К.К., от една страна като ПРОДАВАЧ и ищцата Е.Р.К., от друга
страна като КУПУВАЧ, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот.
По силата на сключения предварителен
договор, ответникът се е задължил да продаде на ищцата следния свой собствен
недвижим имот, придобит по наследство, представляващ: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в
сграда с идентификатор №10135.1505.18.1.4, а именно: Апартамент №4 /четири/, с
площ от 108.41 кв.м., находящ се на втори етаж, във вход "А" от
жилищна сграда, изградена в град Варна, булевард "Сливница" №78,
попадащ в квартал 463, I /първи/ микрорайон на град Варна, състоящ се от входно
антре, дневна - ниша, хол, две спални, баня, тоалет и два балкона, при граници
и съседи по документи за собственост: апартамент №3, двор, стълбище и стълбищна
площадка и апартамент №5, ведно с прилежащото избено помещение /без посочен
номер и площ в документа за собственост/, а в данъчната оценка избеното
помещение е с площ от 23 /двадесет и три/ кв.м., при граници: изба №1, изба
№14, избен коридор, улица, както и таванско помещение, /без посочен номер в
документа за собственост/, а в данъчната оценка таванското помещение е с площ
от 10 /десет/ кв.м., при граници: таванско помещение №5, коридор, таванско
помещение №10, улица, както и 8.343 % идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата.
В предварителния договор страните са постигнали съгласие, че продажна
цена на имота е в размер на 172 113 лева, която ще се заплати по следния начин:
В деня на подписване на предварителния
договор ищцата купувачът превежда капаро /задатък по см. на чл.93 от ЗЗД/ в
размер на 17 000 лева по специална сметка на нотариус, за което е подписан
протокол с Нотариус Д.В., рег.№480 на Нотариалната камара, с адрес: гр.Варна,
ул."Преслав" №6, което капаро /задатък/ се съхранява от нотариуса до
предаването от продавача на нотариуса на копие на влязло в сила определение или
решение на ВКС по гр.д. №479/2017 год. по описа на Варненския апелативен съд, с
което се удостоверява, че върху имота, предмет на предварителния договор, не са
налице права на трети лица. За това предаване се съставя приемо-предавателен
протокол и сумата се превежда най-късно до следващия работен ден по банковата
сметка на продавача.
Остатъкът от продажната цена в размер
на 155 113 лева, съгласно договора, се заплаща от купувача ищец, по банков сметка
в деня на подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт и
преди вписването му в Агенция по вписванията.
По силата на чл.3 от Предварителния
договор 27.11.2018 год., страните са постигнали съгласие, че се задължават да
сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до
22.03.2019 год.
Съгласно чл.9 от предварителния
договор, ответникът е поел задължението да не извършва никое от посочените в
чл.7 действия до сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт
и да прехвърли собствеността на имота без наличие на вещноправни тежести -
възбрани, ипотеки, договори за наем, искови молби, ограничени вещни права и
други.
Ищцата в деня на подписване на Предварителния
договор от 27.11.2018 год. е превела дължимото капаро /задатък/ в размер на 17
000 лева по специалната сметка на нотариус рег.№480 Д.В., съобразно
договореното. За това обстоятелство е съставен и подписан Протокол Акт 189, том
4, per. 17041 от 27.11.2018 год. на Нотариус Д.В., рег.№480 на Нотариалната
камара.
От съдържанието на протокола се
укстановява, че ищцата на 27.11.2018 год. е превела договореното по
предварителния договор капаро /задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД/ в размер на
17 000 лева по специалната сметка на нотариус Д.В. в Алианц Банк България с
IBAN:***. Преводът на сумата е извършен с платежно нареждане от 27.11.2018 год.
на Уникредит Булбанк АД.
На 09.01.2019 год. Нотариус Д.В. е
превела сумата за полученото капаро /задатък/ в размер на 17 000 лева по
банковата сметка на ответника.
Съгласно предварителния договор, ищцата
се е явила, чрез свой упълномощен представител, на 22.03.2019 год. в 11.00 часа
в кантората на Нотариус Д.В., рег.№480 с адрес гр.Варна, ул.
"Преслав" № 6 за сключване на окончателен договор във формата на
нотариален акт.
При направена справка в Служба по
вписванията - Варна ищцата установила, че с Вх.рег.№1204, акт №132, том. I от
24.01.2019 год. върху недвижимия имот, предмет на предварителен договор между
страните от 27.11.2018 год., е вписана възбрана по изп.дело № 20197160400023 на
ЧСИ Н.Г., рег.№716 по молба на взискателката С.В.Т..
Съгласно представеното удостоверение
изх. 1539/31.01.2019 год. по изп.дело №20197160400023 на ЧСИ Николай Георгиев
към 31.01.2019 год. общият размер на задължението по изпълнителното дело на
ответника М.К.К. възлиза на 99 904.72 лева.
Ищцата, чрез пълномощника си адв.С.Б.,
е заявила пред ответника в нотариалната кантора на нотариус В., че се отказва
от сключения предварителен договор, като е заявила, че с оглед безрезултатното
изтичане на срока за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на
имота и неизпълнението от страна на ответника на задължението му за продажба на
имота при условията на договора, сключеният между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.11.2018г., следва да се
счита за развален.
Едностранно изявление на ищцата за
прекратяване на процесния договор е отразено в Протокол Акт 52, том I, per.
№3893 от 22.03.2019 год. на В.М. - помощник нотариус при Нотариус per. №480 Д.В..
На 22.03.2019 год. на ответника е
връчена и нотариална покана за разваляне на Предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 27.11.2018 год. рег.№3894, том 2, акт:60
от 22.03.2019 год. на В.М. - помощник нотариус при Нотариус per. №480 Д.В..
Връчването на поканата при условията на отказ е удостоверено с Протокол Акт 62,
том 2, per. №3910 от 2019 год. на В.М. -помощник-нотариус при нотариус per.
№480 Д.В..
Съгласно чл. 12 от Предварителния
договор от 27.11.2018 год., при неизпълнение на задължението за продажба на
имота при условията на същия договор, продавачът заплаща на купувача капарото
/задатъка/ в двоен размер, като се задължава да му възстанови всички виновно
причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредставена последица
от неизпълнението на договора.
Тази фактическа обстановка съдът
установи, от събраните по делото писмени доказателства, които кредитира изцяло.
Съдът кредитира заключението на вещото лица като обективно и компетентно.
Съдътне кредитира представените от
ответника в отговора на исковата молба писмени доказателства, тъй като същите
касает несъотносими към правния спор факти. Липсата за задължения към НАП няма
отнашения къвм спора, а Удостоверинето от Агенция по вписванията касае прериод
от време преди датата на падежа – изповядване на сделката по нотариален ред и
поради това е несъотносима. Несъотнвосимо към правния спрок и поканата до
ищцаща от ответника по телепоща, от 06.03.2019 год., тъй касае период преди
датата на настъпване на падежа 22.03.2019 год.
От така установената фактическа
обстановка, съдът прави следните ПРАВНИ ИЗВОДИ:
По иска с правно основание чл.93 ал.2
от ЗЗД.
Налице са предпоставките на чл. 93, ал. 2 ЗЗД за
уважаване на предявения иск за сумата 34 000 лв.
Налице е действителен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, налице е виновно неизпълнение на
задълженията по договора от страна на ответника обещател по предварителния
договор, на задължението за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот без вписани вещни тежести, налице е
уговорено и заплатено от ищеца капаро/задатък/, обезпечаващ изпълнението на
това задължение.
Страните по делото са били обвързани
от действието на валиден предварителен договор за покупко-продажба, пораждащ за
всяка от тях права и задължения. Съгласно чл.2 от договора е постигнато съгласие част от
уговорената продажна цена за в размер от 17 000 лв. да бъде заплатена от
купувача на продавача в деня подписване на предварителния договор по посочения
начин по сметка на нотаруся и същата да обезпечава изпълнение на договорното
задължение на продавача и да има качеството на задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД.
В чл. 12 от предварителния договор
страните са уговорили, че при неизпълнение на задължението на продавача или при
отказ от договора за сключване на окончателен договор, за купувача се поражда
правото да иска връщане на дадения задатък в двоен размер.
От обективна страна ищцата е изправна
страна по договора, тъй като е изпълнила задължението си е платила уговорения
задатък. Ищцата е упражнила и право на избор като възможност предвидена в чл. 93 ЗЗД - отказ от
договора и претендиране на дадения задатък в уговорения двоен размер.
От обективна страна е, налице е и
виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на ответника.
Наличието на възбрана върху
апартамента и неспособността на продавача ответника да я заличи до изтичане на
срока за сключване на окончателен договор съставлява виновно неизпълнение на
горепосоченото договорно задължение.
Предвид гореизложеното предваритения договора
е развален от изправаната страна, поради неизпълнение от страна на ответника
продавач на задължение по договора с покана връчена до продавача ответник
22.03.2019 год. с рег.№3894, том 2, акт:60 от 22.03.2019 год. на В.М. -
помощник нотариус при Нотариус per. №480 Д.В., като връчването на поканата при
условията на отказ е удостоверено с Протокол Акт № 62, том 2, per. №3910 от
2019 год. на В.М. -помощник-нотариус при нотариус per. №480 Д.В..
Развалянето на предварителния договор
за покупко-продажба на недвижим имот е извършено с изявление на изправната
страна по договора, в писмена форма тъй като договорът е сключен в договора е
сключен в писмена форма.
С оглед на гореизложеното сключения на
27.11.2018 годгод. между ищеца и ответника предварителен договор е надлежно
развален от купувача ищец, който се явява изправна страна по същия поради
виновното неизпълнение на задълженията на продавача.
Предвид изложеното искът с правно
основание чл.93 ал.2 от ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен в
пълен размер, а именно двойния размер на дадената сума като капаро, а именно 34
000 лева.
Основен в настоящия случай е въпроса,
налице ли виновно неизпълнение на задълженията по договор на ответника.
Настоящия съдеблен състав намира, че е
налице неизпълнение на задължениятана ответника по сключения предварителен
договор от 27.11.2018 год.,в чл.9 от същия, да продаде имота на падежа в
нотариална форма за действитнелност чист от вещни тежести включително и вписани
възбрани.
Съгласно трайно установената съдебно
практика /Решение № 106/16.07. 2018год. на ІІІ г.о. на ВКС по гр. дело № 4088
по описа за 2017 год. на ВКС/, включително и посочената от ответника /Решение №
145/17 год. по гр.дело № 5479/2016 год.
на ВКС І г.о/ е прието, че вписаната възбрана не ограничава длъжника–собственик,
/чието задължение е обезпечено или насочено за изпълнение по отношение на
конкретен недвижим имот / да се разпореди с този имот в полза на трето лице, но
това разпореждане не може да бъде противопоставено на кредитора и новият
съобственик не би могъл да се противопостави на изпълнението върху имота за
удовлетворяване вземането на обезпечения кредитор- респ. взискател- по арг. от
чл. 496 ал.2 изр.2-ро ГПК.
В този смисъл ищцата не би могла да се
противопостави на принудителното идзпълнение върху имота, ако придобие на
кредитора на продаавача и би търпяла вреди, което обосновава интереса й да
развали договора и претендира капарото в двоен размер.
По отношение на претенция за лихва, с
предявяване на искова молба, с която се претендира последиците от неизпълненине
на договора, който е развален исковатама молба значението на покана. В този
смисъл съдът следва да присъди лихва от датата на предявяване на иска.
Предвид основателността на предявения
иск и с оглед направеното искане и на осн. чл.78, ал.1 ГПК, съдът следва да
присъди в тежест на ответника да заплати на ищеца направените по делото
разноски в размер на 3175 лева.
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА М.К.К., с ЕГН:********** и адрес
*** ДА ЗАПЛАТИ Е.Р.К., с ЕГН:**********
и постоянен адрес ***, СУМАТА в размер на 34 000 лв., представляваща двоен
размер на платеното капаро по чл.12 от Предварителен договор за покупко
продажба на недвижим имот от 27.11.2018 год, с оглед очаквано в бъдеще
възникване на валидно правоотношение между страните - сключване на окончателен
договор за покупко-продажба, което не е осъществено по вина на ответника на
основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
ОСЪЖДА М.К.К., ДА ЗАПЛАТИ на Е.Р.К. сумата
в размер на 3175 лева, представляващи направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване
двуседмичен срок от редовното му връчване на страните с въззивна жалба, чрез
първоинстанционния съд пред Варненски апелативен съд.
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: