№ 931
гр. Русе, 11.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Дарин Н. Йорданов
при участието на секретаря Ширин Енв. Сефер
като разгледа докладваното от Дарин Н. Йорданов Гражданско дело №
20244520104517 по описа за 2024 година
Претенцията на ищеца – „Етажната собственост на вх. А на бл.“Ахелой
1“ по ул. „Плиска“ №89 в гр.Русе, се основава на твърдения, че ответното
дружество като наемател било сключило с Етажната собственост на бл.
„Ахелой 1“, вх. А, ул. „Плиска“ № 89, гр. Русе, договор за наем от 01.01.2009
г., по силата на който му било предоставено за временно и безвъзмездно
ползване за търговска цел помещение, намиращо се на партера от ляво на
северния вход А на бл. „Ахелой 1”, ул. „Плиска“ № 89, гр. Русе. Това
помещение било обща част на собствениците на самостоятелни обекти във вх.
А на бл. „Ахелой 1“, ул. „Плиска“ № 89, гр. Русе и представлявало обособено
пространство с площ 10-12 кв. м., което било част от изградената във входа
сметосъбираща система, нефункционираща към настоящия момент. Съгласно
чл. 4 от договора били извършени конструктивни промени – пробиване на
стана за откриване на вход, в резултат на което отдаденото под наем
помещение било свързано със съседния магазина за хранителни стоки, който
понастоящем бил собственост на ответника и представлявал самостоятелен
обект с идентификатор 63427.1.133.171, съгласно кадастралните карти и
регистри и се намирало в същата сграда в режим на етажна собственост.
Съгласно чл. 6 от договора наемната цена била в размер на 110 лева на месец,
платими в брой до 28-мо – 31-во число на предходния месец. Заявява, че
1
ответника и към момента ползва процесното помещение, но през м. март 2023
г. спрял да заплаща уговорената в договора наемна цена. Последното плащане,
което дружеството наемател било направило, било за ползване на
помещението за м. март 2023 г. С покана към ответното дружество бил
определен срок, с който да заплатят пълния размер на дължимата наемна цена
за ползване на помещението са периода от 01.04.2023 г. до 30.06.2024 г. за 15
месеца по 110 лева или общо сумата от 1650 лева, като ответника бил
предупреден, че ако не плати пълния размер на дължимата от него сума, то
сключения договор за наем следвало да се счита за развален не по късно от
10.07.2024 г., да освободи и предаде държането на наетото помещение, но
въпреки отправената покана ответното дружество не било заплатило
дължимата наемна цена и продължавало да ползва процесното помещение. На
свое събрание, проведено на 15.06.204 г. собствениците на самостоятелни
обекти на сграда в режим Етажната собственост на бл. „Ахелой 1“, вх. А, ул.
„Плиска“ № 89, гр. Русе, взели решение да бъдат представлявани от
управителя на ЕС от тяхно име и да заведе делото срещу дружеството –
ответник. Въз основа на тези твърдения ищецът моли да бъде постановено
съдебно решение, с което ответника да заплати на ищеца сумата от 1650 лева
– главница, представляваща наемна цена за помещение по договор за наем от
01.01.2009 г., за периода от 01.04.2023 г. до 30.06.2024 г. – 15 месеца по 110
лева месечно, сумата от 172,64 лева, представляваща обезщетение за забава на
изплащане от падежа на всяко месечно вземане до 06.08.2024 г.
Въз основа на изложените фактически твърдения и формулираните
петитуми СЪДЪТ квалифицира правно предявените искове по:
чл.232, ал.2, пр. първо от ЗЗД - за заплащане на неплатен наем по договор
за наем на имота и
чл.86 от ЗЗД – за заплащане на лихва за забава.
Ответникът СДРУЖЕНИЕ ДЕМИ ООД-Русе с ЕИК ********* оспорва
иска. Заявява, че процесния договора за наем бил нищожен, тъй като имал
невъзможен предмет по смисъла на чл. 26, ал. 2, тъй като описания договор на
недвижим имот, предмет на правоотношение не съществувал практически и
не можел да бъде обособен като самостоятелен обект. Сдружението на
ответника не му бил предавал фактически на 01.01.2009 г. владението, както и
до настоящия момент той не го владеел. Счита, че договора за наем бил
изтекъл на 01.01.2010 г. с изтичане на уговорения по чл. 8 от договора срок и
2
той не бил подновяван по взаимно съгласие на страните. Заявява също така, че
ищецът не бил собственик на това помещение, намиращо се в задния вход на
северната страна на блока, и че такова помещение не съществува. Заявява, че
от 2005 г. до 29.08.2022 г. ползвал под наем по силата на сключен с „Банка
ДСК” АД договор за недвижим имот, находящ се в гр. Русе, ул. „Плиска“ №
89, бл. „Ахелой 1“, вх. А, представляващ самостоятелен обект от сграда с
идентификатор 63427.1.133.1.171. Ответното дружество твърди, че през целия
период от 01.04.2023 г. до 30.06.2024 г. е ползвал във вх. А на бл. „Ахелой 1”
единствено и само собствения си недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект от сграда с идентификатор 63427.1.133.1.171, като
извършвал същата търговска дейност с хранителни и други стоки.
За да се произнесе съдът съобрази следното:
По делото е представен заверен препис/на л.5 от делото/ от договор за
наем от 1.01.2009 г. Съгласно същия ищецът представляван от
домоуправителя към него момент - от една страна като наемодател, и
ответникът, представляван от управителя на дружеството - от друга друга
страна като наемател, сключват договор с предмет предоставяне на наемателя
„за временно ползване за търговска цел помещение, собственост на
собствениците от вход Я, бл.Ахелой-1, намиращо се до задния вход –
северната страна на блока“ - т.1. В т.6 и т.7 „ЦЕНИ И ПЛАЩАНИЯ“ е
посочено че наемната цена е „110.00 /сто и дете/ лева“ и е платима „в брой от
28 до 31 число на предходния месец“. В т.8 от договора е посочено, че е за
срок от една година. С нот. покана, връчена на 02.07.2024 г. ищецът е поканил
ответника да заплати неплатен наем по договора за периода от 01.04.2023 г. до
30.06.2024 г. за 15 месеца по 110 лева или общо сумата от 1650 лева. При това
положение се установява сключването на договора за наем между страните.
Въпросът дали ищецът е предал на ответника владение върху същото е
свързан с този относно реалното съществуване на въпросното помещение. От
събраните по делото доказателства е видно, че въпросната част от общите
части на входа действително съществува. За да бъде отдадена под наем не е
необходимо същата да представлява самостоятелен обект на правото на
собственост. Достатъчно е да е индивидуализирана в достатъчна степен, така
че да е ясно какво се отдава под наем. Напр. в университетските градове в
България, вкл. и в Русе, широко разпространена практика е да се отдават под
наем само стаи. Помещението е описано подробно от св. Б., който е бил
3
управител на ищцовата ЕС към момента на сключване на наемния договор.
Същият установява, че сметосъбиращата система, към която е то, никога не е
ползвана. Установява, че наем за помещението е заплащан до м. март 2023 г.
По делото е установено, че договорът за наем е предшестван от друг такъв,
сключен през 2007 г. с дружество по ЗЗД, представлявано от С. Д., която е и
управител на ответника. При изслушването и в с.з. по реда на чл.176 от ГПК
тя потвърждава сключването на двата договора и осигуряването на владени
върху отдадената под наем вещ /макар и с уговорка, която не променя по
същество този извод/ - „Не съм ползвала помещението като управител на това
сдружение ДЗД Сдружение Деми. Ползваше го фирмата за склад. Първо го
ползваше ДЗД Сдружение Деми и след това Сдружение Деми ООД“.
Наличието на ползване на част от общите части на сградата, представляващи
част от неизползвано сметопроводно съоръжение се потвърждава и от приети
по делото писмени доказателства и заключението на вещото лице по приетата
е-за. Така, от обяснителна записка и схема на партерен етаж от Архитектурния
идеен проект за изграждане на ЖБ „Ахелой“ 1 в град Русе, изработен от
Районна проектантска организация –Русе и одобрен ГНС – Русе, на партерния
етаж на вход А /типова схема БА/ е предвидено изграждането на помещение с
предназначение „помещение за смет“, намиращо се в ляво до задния вход А на
блок Ахелой 1 в град Русе. То е проектирано като такова в изпълнение на
действащата към момента на изграждане на жилищния блок нормативна
уредба, и по - конкретно разпоредбата на чл. 55 от Строителни правила и
норми за изграждане на населени места, според която „в сгради с шест и
повече етажи трябва да има приемник за сметопровод във всеки етаж и
помещение за сметосъбиране в зимника или друго подходящо място. Това се
потвърждава и от в.л. К., което установява, че помещението, предмет на
договора за наем, е било част от проектираната и изградена във входа
сметосъбиращата система /нефункционираща към настоящия момент/
състояща се от процесното „помещение за смет“, разположено на първия
етаж, в което е имало „бункер за отпадъци“ /понастоящем демонтиран/ и от
сметопровод, разположен вертикално от втория до последния етаж в
обособено за целта помещение зад асансьора, на всяка една от междуетажните
площадки. Свързването на сметопровода с бункера е чрез отвор, направен в
общата стена между „помещението за смет“ и вход А, на ниво първи етаж.
Установява се, че съгласно раздел Площообразуване към Обяснителната
4
записка на предвидените за изграждане обекти във вх. А на блок Ахелой 1
/застроена площ и идеални части/ - процесното помещение е проектирано с
размери 3,25/3,77 /3,61 м. и представлява обща част. Според заключението на
вещото лице към момента на огледа помещението е свързано чрез два отвора
със съседния магазин за хранителни стоки, който понастоящем е собственост
на ответника и представлява самостоятелен обект с идентификатор
63427.1.133.171 съгласно КККР. Тази констатация напълно съответства с
предоставената на наемателя възможност по чл.4 от договора за наем за
извършване на конструктивни промени в наетото помещение, чрез пробиване
на стена за откриване на вход към съседния магазин/виж договора за наем на
л.5 от делото/. Важно обстоятелство е и това, че от заключението на вещото
лице се установява, че в момента на огледа стопанисвания от ответното
дружество съседен обект – магазин с идентификатор 63427.1.133.1.171 се
състои от търговска зала, три складови помещения, коридор и санитарен възел
и е с изчислена застроена площ по измервания на място от 114.73 кв., което не
отговоря и е с 14.43 кв.м. повече от площта на имота посочена в представения
от ответника документ за собственост, която разлика приблизително
съответства на площта на отдадената под наем обща част от входа. С оглед на
изложеното съдът счита, че между страните по делото е възникнало наемно
правоотношение, по силата на което ищецът е отдал на ответника под наем
част от изградената във входа сметосъбираща система, нефункционираща към
настоящия момент. Същото и функционално свързано към магазина на
ответника и към момента продължава да се ползва от ответника, с оглед на
което възражението му за прекратяване на договора преди процесния период е
неоснователно. Видно е, че за първи път ищецът се е противопоставил на това
ползване с нот. покана, връчена на ответник на 02.07.2024 г., т.е договорът е
бил продължен по реда на чл.236, ал.1 от ЗЗД за неопределено време след
изтичането на първоначалния срок на договора от една година. Крайният
момент на периода, за който се претендира неплатен наем е преди
волеизявлението на ищеца за прекратяване на договора по връчената на
02.07.2024 г. нот. покана. С оглед на това искът за главница – неплатен наем, е
основателен и следва да се уважи изцяло. По делото е предявени и акцесорен
иск за заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва.
Съгласно чл.86, ал. 1 от ЗЗД при неизпълнение на парично задължение,
длъжникът дължи обезщетение за забава в размер на законната лихва от деня
5
на забавата. Доколкото срокът кани длъжника, същият се счита за изпаднал в
забава след изтичането му – за всяка една вноска поотделно. Съобразно чл.7
от договора за наем падежа за изпълнение на задължението за заплащането на
наемната цена е от 28 до 31 число на предходния месец. Съгласно
разпоредбата на чл.84 ал.1 изр.1 от ЗЗД след този ден длъжникът изпада в
забава, без да е необходима допълнителна покана, поради което той дължи и
обезщетение за забавено изпълнение върху всяка една неплатена месечна
наемна цена, изчислено от датата на забавата на всяко плащане, а именно 1-во
число от месеца, за който се дължи наема, до деня, предхождащ подаване на
исковата молба - 05.08.2024 г., което обезщетение съобразно приложената
справка възлиза в общ размер на 172.64 лева, с оглед на което искът за лихва
следва да се уважи в пълен размер.
Разноските по делото са в тежест на ответника.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ответника СДРУЖЕНИЕ ДЕМИ ООД-Русе с ЕИК *********
да заплати на ищеца Етажната собственост на вх. А на бл.“Ахелой 1“ по ул.
„Плиска“ №89 в гр.Русе, сумата в размер на 1650 лв. – неплатен наем по
договор от 01.01.2009 г. за периода от м.април 2023 г. до м.юни/вкл./ 2024 г. за
отдадено под наем помещение на партера на входа, от северната страна на
блока, представляващо част от общите части на входа и от сметосъбиращата
му система, нефункционираща към настоящия момент, което помещение е
посочено с приблизителна пбощ от ищеца, а със заключението на приетата по
делото е-за се установява, че е с площ от около 13 кв.м., сумата в размер на
172.64 лева - лихва за забава върху главницата от падежа на всеки месечен
наем до завеждането на иска, ведно със законната лихва върху главницата от
06.08.2024 г. до окончателното изплащане, както и 2319 лева – разноски по
делото по представения списък по чл.80 от ГПК.
Решението може да се обжалва пред Русенски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването на препис на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
6