№ 308
гр. Варна, 14.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Даниела Св. Христова
мл.с. Александър В. Цветков
при участието на секретаря Елка Н. Иванова
като разгледа докладваното от Юлия Р. Бажлекова Въззивно гражданско
дело № 20213100502708 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.435 и сл. от ГПК. Образувано по жалба, вх. №
11527/19.10.2021г., подадена от В. К. В., ЕГН **********, чрез адв. П.М., срещу действията на
ЧСИ С.Я., рег.№ *** по изп.д. №**********, изразяващи се в налагане на възбрана и насрочване
на опис и оценка на недвижими имоти, собственост на жалбоподателя, а именно: самостоятелен
обект в сграда, с площ по документи 0.00 кв.м., местност А., трети етаж, състоящ се от спалня №5
от 19,50 кв.м., спалня №6, с площ от 19,40 кв.м., спалня №7 от 16,90 кв.м., в имот с пл.№845,
идентичен с ПИ №3117 от 400 кв.м., а по скица с площ от 409,50 кв.м., гр.Варна; самостоятелен
обект в сграда с площ по докум.0,00 кв.м., местност А., първи етаж от еднофамилна жилищна
сграда, състоящ се от жилище №1, ет.1 от 21 кв.м. и жилище №2 с площ от 41,30 кв.м. в имот с пл.
№ 845, идентичен с ПИ №3117 от 400 кв.м., а по скица-409,50 кв.м., гр.Варна; самостоятелен обект
в сграда, с площ по док.0,00 кв.м., местност А., тавански етаж, състоящ се от таванско помещение
№2, с площ от 14,80 кв.м., в имот с пл.№845, идентичен с ПИ № 3117 с площ от 400 кв.м., а по
скица – 409,50 кв.м., гр.Варна., на основание чл.345, ал.4 ГПК. Моли за отмяна на извършените
изпълнителни действия, като излага, че посочените обекти са изключителна собственост на
жалбоподателя и не се обхващат от ипотеката върху имота, учредена с НА № 130, т.5, рег.№ 6634,
д.№841/2008г. на Нотариус Е.Д.. В договора за банков кредит изрично е посочено, че вземането на
банката е обезпечено с ипотека върху дворно място с плащ от 400 кв.м., имот № 3117, гр.Варна,
кв.Виница, местност А., ведно с намиращите се в него кладенец, монолитен гараж с площ от 20
кв.м. и насаждения, но не и по отношение на сградата, изградена въз основа на разрешение за
строеж, издадено на 08.08.2008г. Ипотеката е учредена върху и за обезпечение на банката-
кредитор служи само земята и съществуващите подобрения, но не и бъдещи подобрения и
приращения.
В срока по чл.436, ал.3 ГПК в писмени възражения, взискателят „К. БГ“ АД оспорва
жалбата като недопустима, евентуално – неоснователна. Излага съображения за недопустимост,
доколкото налагането на възбрана върху недвижими имоти, обхванати от действието на ипотеката
не попада сред онези действия, изчерпателно изброени в чл.435 ГПК, както и, че жалбоподателят
не е от кръга на лицата, които са легитимирани да обжалват действията на СИ. Жалбата е
1
неоснователна, тъй като възбраната е наложена върху имоти, които са ипотекирани в полза на
банката, както и върху построени в последствие в имота обекти. Последните представляват
приращения на ПИ по смисъла на чл.92 ЗС. Счита, че ипотечното право се е пренесло върху
нововъзникналата собственост, включително и върху обекти, изградени в имота след ипотеката.
Солидарните длъжници по изпълнението „В.“ЕООД и „П.И.“ООД не изразяват становище
по жалбата.
ЧСИ е представил мотиви, в които е изразено становище за неоснователност на жалбата.
За да се произнесе съдът съобрази следното:
Жалбата е подадена в срока по чл.436, ал.1 ГПК , след като съобщението за вписаната на
17.09.2021г. възбрана и насрочването на опис и оценка на имотите, адресирано до В. К. В., в
качеството му на ипотекарен длъжник е връчено на 12.10.2021г., а същата е входирана при ЧСИ с
вх. № 11527/19.10.21г. срещу подлежащ на обжалване акт и при наличие на правен интерес.
Изп. д. ********** по описа на ЧСИ С.Я., рег.№ ***, първоначално образувано под №
*********** по описа на ЧСИ Ст.Д., рег. № *** е образувано на 08.10.2012г. по молба на
„Ю.Б.“АД, въз основа на изпълнителен лист издаден по гр. д. № 7107/2012 г. на ВРС, за заплащане
солидарно от длъжниците „В.“ЕООД, „П.И.“ООД на сума в размер на 219 982,92лв.- главница,
ведно със законна лихва, считано от 21.05.12г.; 1345,85лв.; 50 387,31лв.- договорна лихва;
5 434,32лв.-разноски и 3 8080лв. адвокатско възнаграждение.
Видно от приложения по изп.дело НА за учредяване на договорна ипотека върху недвижим
имот №130/25.08.2008г., вписан в Сл.по вписванията – Варна с вх.рег № 24491/26.08.2008г., акт
№96, дело № 19215/2008г., „Ю.“АД е предоставила на „В.“ЕООД кредит в размер на 200 000лв. и
за обезпечаване на връщането на сумата по кредите в полза на „Ю.к“АД, В. К. В. е учредил
ипотека по отношение на собствените си недвижими имоти: дворно място в местност „Д.Ч.“,
саставляващо ПИ №730, с площ 585 кв.м. по документ за собственост, а по скица – 590 кв.м., ведно
с намиращата се в имота вилна сграда на два етажа, гараж и санитарен възел; дворно място в
местност „А., представляващо ПИ№3117 с площ от 400 кв.м. по документ, а по скица – 409,50
кв.м., ведно с намиращия се в имота кладенец, монолитен гараж с площ от 20 кв.м.
Видно от НА за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
построяване на сграда № 10/20.11.2008г. В. К. В., като собственик на дворно място в местност „А.,
представляващо ПИ№3117 с площ от 400 кв.м. по документ, а по скица – 409,50 кв.м. е учредил на
„В.“ЕООД право на строеж върху имота за построяване съгласно одобрен архитектурен проект
едноетажна жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж:маза1, баня/тоалет 1 с площ 33 кв.м.,
маза2 с баня/тоалет 2 и предверие с площ 23,1 кв.м., маза 3 с перално помещение, машинно
помещение 2 кв.м., склад с площ от 7 кв.м. и механа с площ от 51,7 кв.м.; първи етаж, състоящ се
от жилище №1 с площ от 21 кв.м., жилище №2 с площ от 41,30 кв.м.; втори етаж, състоящ се от:
спалня №2, предверие №1, баня и тоалет с площ 19,5 кв.м., спалня №3, предверие, тераса №2, баня
и тоалет с обща площ 20 кв.м.; трети етаж, състоящ се от спалня №5, предверие, баня и тоалет с
площ от 19,5 кв.м., спалня №6, предверие, баня и тоалет с площ от 19,4 кв.м., спалня №7,
предверие, баня и тоалет с площ от 16,9 кв.м. и тавански етаж, като учредителят си запазва
правото на строеж върху първи етаж, състоящ се от жилище №1 с площ от 21 кв.м., жилище №2 с
площ от 41,30 кв.м и трети етаж състоящ се от спалня №5, предверие, баня и тоалет с площ от 19,5
кв.м., спалня №6, предверие, баня и тоалет с площ от 19,4 кв.м., спалня №7, предверие, баня и
тоалет с площ от 16,9 кв.м. и тавански етаж, като „В.“ЕООД получава в изключително собственост
от новопостроената сграда сутеренния етаж и втори етаж.
След образуване на изпълнителното дело ЧСИ с разпореждане от 19.10.2012г. е наложена
възбрана върху ипотекираните имоти , както и върху собствеността на длъжника „В.“ЕООД,
придобити въз основа на придобитото право на строеж. Извършен е опис и оценка на имотите,
както и публични продани. В протокол за опис от 29.11.2012г. е констатирано, че в ипотекирания
имот, находящ се в местност „А.“ е изградена сграда на етап-груб строеж, идентична на описаната
в нотариалния акт за учредяване на право на строеж сграда.
Въз основа на молба от 11.09.2020г. и представен договор за цесия от 27.03.2020г., на основание
чл.429, ал.1 ГПК като взискател по делото е конституиран“К. БГ“АД.
Въз основа на молба на взискателя от 21.06.2021г. и на основание чл.427 ГПК,
изпълнителното дело е прехвърлено на ЧСИ С.Я. за продължаване на изпълнителните действия.
2
По подадена молба от взискателя от 15.09.2021г. с разпореждане на ЧСИ от 16.09.2021г.
ЧСИ е разпоредил вписване на възбрана върху недвижими имоти, собственост на В. К. В.,
съобразно запазеното право на строеж с НА от 21.11.2008г. и е насрочен опис и оценка на имотите.
Настоящият състав на съда, приема, че жалбоподателелят има качество на трето лице за
изпълнението по отношение на посочените в жалбата обекти.
Съгласно чл.429, ал.3 ГПК изпълнителният лист срещу длъжника има сила и срещу третото
лице, дало своя вещ в залог или ипотека за обезпечение на дълга, когато взискателят насочва
изпълнението срещу тази вещ. За да намери приложение посочената разпоредба, необходимо е
взискателят да представи на СИ доказателства за заложения, в случая ипотекиран имот. Имотът
трябва да е собственост на трето лице, различно от длъжника по вземането. Съдът възприема
правните доводи на СИ, че вписаната ипотека в полза на банката, се разпростира върху имота и
новата сграда. В тази насока е разбирането в правната теория, че когато един имот е обременен с
ипотека, всичко което се присъедини към имота след учредяване на ипотеката, понеже става част
от него, с е обхваща и от ипотеката, с която той е обременен. На това основание ипотеката
обхваща всички постройки, изградени след учредяването й. Не се обхващат обаче постройките,
изградени по силата на правото на суперфиция върху имота, но само ако правото е учредено преди
ипотеката, хипотеза, макар и неотносима в случая, сочи на изключение.. Такава е била уредбата по
Закона за привилегиите и ипотеките, в тази насока е и правната теория по действащият ЗЗД.
Независимо от посоченото по-горе, с трайно установената практика на ВКС, като се вземат
предвид : Решение №250/18.11.2014г. на ВКС по гр.д. № 854/2014г., ГО, Решение
№11/25.07.2014г. на ВКС по гр.д. № 4005/2013г., ГО, Решение № 143/10.11.2014г. на ВКС по гр.д.
№ 646/2014г., Решение №39/24.03.2014г. на ВКС по гр.д. № 5059/2013г., както и Решение №
250/15.12.2014г. на ВКС по гр.д. № 673/2014г. е прието, че когато предмет на ипотека е право на
собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения в
имота във вид на новопостроени по време на ипотеката сгради, ако при сключването на договора е
постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Изхожда се от
това, че собственикът на терена разполага с възможността да застрои терена, с оглед
предвижданията на ЗРП, което право ипотекарният кредитор не може да ограничава. Допустимо е
с оглед волята на страните е при сключването на договора за ипотека да се договори разпростиране
действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени в имота. Когато към момента
на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за
застрояването на телена, по който е възможно да се извърши индивидуализация на обектите, които
ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за ивдивидуализация на ипотекирания имот е
спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката има действие и върху построеното въз основа на
одобрения инвестиционен проект.
Практиката, установена с посочените по-горе решения е задължителна за съда, тъй като
същите са постановени по реда на чл.290 ГПК и дават отговор на основния в настоящият спор
въпрос за разпростирането на ипотеката, учредена върху поземлен имот и по отношение на
новопостроените в него обекти и следва да бъде възприето от състава.
След като договорната ипотека касае единствено дворно място в местност „А.,
представляващо ПИ№3117 с площ от 400 кв.м. по документ, а по скица – 409,50 кв.м., ведно с
намиращия се в имота кладенец, монолитен гараж с площ от 20 кв.м. и е учредена чрез вписване в
СЛ.Вписвания Варна на 26.08.2008г., а процесните обекти в новопостроената в имота жилищна са
построени въз основа на издаденото на 28.07.2008г. разрешение за строеж, като обектите за
жалбоподателя са конкретизирани с договор, обективиран в НА №10/20.11.2008г., то следва да се
приеме, че с ипотеката не се разпростира върху новата сграда, щом с договора не е постигнато
съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите обекти, които са изградени в имота,
съгласно издаденото разрешение за строеж.
При това положение насочването на изпълнението от ЧСИ върху процесните
самостоятелни обекти от изградената в имота сграда, които не са предмет на учредената ипотека е
незаконосъобразно и действията по налагане на възбрана, насрочване на опис и оценка следва да
се отменят.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
3
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по жалба на В. К. В., ЕГН **********, чрез адв. П.М., действията на ЧСИ С.Я.,
рег.№ *** по изп.д. №**********, изразяващи се в налагане на възбрана, вписана в СВ Варна на
17.09.2021г., вх. Рег.№028400 и насрочване на опис и оценка на недвижими имоти, а именно:
самостоятелен обект в сграда, с площ по документи 0.00 кв.м., местност А., трети етаж, състоящ се
от спалня №5 от 19,50 кв.м., спалня №6, с площ от 19,40 кв.м., спалня №7 от 16,90 кв.м., в имот с
пл.№845, идентичен с ПИ №3117 от 400 кв.м., а по скица с площ от 409,50 кв.м., гр.Варна;
самостоятелен обект в сграда с площ по докум.0,00 кв.м., местност А., първи етаж от еднофамилна
жилищна сграда, състоящ се от жилище №1, ет.1 от 21 кв.м. и жилище №2 с площ от 41,30 кв.м. в
имот с пл.№ 845, идентичен с ПИ №3117 от 400 кв.м., а по скица-409,50 кв.м., гр.Варна;
самостоятелен обект в сграда, с площ по док.0,00 кв.м., местност А., тавански етаж, състоящ се от
таванско помещение №2, с площ от 14,80 кв.м., в имот с пл.№845, идентичен с ПИ № 3117 с площ
от 400 кв.м., а по скица – 409,50 кв.м., гр.Варна.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4