Р E Ш
Е Н И Е
№
............... /08.07.2020 г.,
гр. Панагюрище
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд – Панагюрище, в проведеното на двадесет и втори юни две хиляди и двадесета година публично съдебно заседание, в състав:
Районен съдия: Магдалена Татарева
при участието на секретаря
Параскева Златанова разгледа докладваното от съдията гр.д. № 832/2019
г. по описа на съда
Производството е по реда на
чл. 28, ал. 2 ЗАЗ във вр. с чл.
27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 87 ЗЗД
Районен съд – Панагюрище е сезиран с предявен от С.Т.К. срещу Ц.Х.В. *** – Ц.Х.“***
иск, с който се иска да
бъде прекратен сключения между страните договор за аренда вписан
под № 732 от 01.08.2001 г.
в Служба по вписванията гр. Панагюрище, поради неизпълнение от ответната страна на задълженията по договора, както
и да се осъди
ответника да заплати на 1555,20 лв. – ½ част от незаплатени арендни плащание за период от
18 стопански години от 2001-2002 г. до 2018-2019 г.
В исковата молба се твърди, че
с договор за аренда, вписан под № 732 от 01.08.2001г. в Служба по вписванията
към Районен съд- Панагюрище бащата на ищеца
– Т.С.К.и И.С.Х. са постигнали съгласие с ответника Ц.Х.В. действаща чрез фирма ЕТ “ Б. – Ц.Х.“ за предоставяне под аренда на
имот, представляващ нива с площ от
16,001 дка. Трета категория, находяща се в м. „Голуша“ с номер на имота № ****** по плана за
земеразделяне на с. Дюлево, който имот
е с идентификатор *****.***.**по
КККР на гр. Стрелча. Излагат се доводи, че
съгласно договора за аренда арендодателите
са предоставили на ответната страна
описания земеделски имот за ползване
за срок от
20 години, срещу арендно плащане в натура в размер на 40 кг. хлебна
пшеница на декар или в пари-в
размер на сума равна на
средната за Пазарджишкия регион пазарна стойност на дължимото количество
пшеница към датата на падежа
на задължението, по избор на арендодателите.
Периода през който е следвало да бъде извършено
плащането е 01.10 до 01.12 на съответната календарна година. Сочи се, че
не е извършено нито едно плащане
по сключения аренден договор, т.е. не е извършено
плащане за стопанските години от 2001-2002 г. до 2018-2019 г. вкл. или в общ
размер на 11520 кг. хлебна пшеница,
чието средна пазарна цена за
посочения период е 0,27 лв. Сочи се, че с договор за
доброволна дела на земеделски земи вписан в Служба по вписванията с вх. Рег № 1456 от 14.12.2005 процесният
имот бил получен от ищеца и неговия брат Д. Т.К. в общ дял. Твърди се, че брата
на ищеца Д. К. починал и оставил за
наследник дъщеря си Л.К., която по силата на чл. 17 ЗА е заместила своя баща в
договора за аренда. В исковата молба се
твърди, че доколкото същата се явява
обикновен другар, нейното участие по делото не е задължително, предвид
облигационния характер на иска. Моли се да се постанови решение, с което да се
прекрати процесни договор за аренда на основание чл.
27, ал. 1, т.2 от Закона за арендата, както и да се осъди ответника да заплати
на ищеца дължимите арендни вноски за 18 стопански
години. Претендират се разноски.
В
законоустановения срок не е постъпил отговор на исковата молба.
Съдът, като съобрази доводите
на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал.
2 ГПК, намира за установено следното:
Районен
съд – Панагюрище е сезиран с иск с правно основание чл. чл.
28, ал. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 27, ал.
1, т. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 87 ЗЗД, с който се иска да
се бъде развален сключения между
страните договор за аренда вписан под № 720 от 01.08.2001 г. в Служба по
вписванията при Районен съд – Панагюрище.
От фактическа страна:
От представен и приет по делото като писмено
доказателство Договор за аренда сключен между Т.С.К. и И.С.Х. – арендодатели и Ц.Х.В. в качеството й на ЕТ“Б.Х. – арендатор
се установява, че между страните по делото съществуват валидни облигационни
отношения с обект: нива с площ от
16,001 дка. Трета категория, находяща се в м. „Голуша“
с номер на имота № ****** по плана за земеразделяне на с. Дюлево, който имот е
с идентификатор *****.***.**по КККР на гр. Стрелча, който договор за аренда е
нотариално заверен на 01.08.2001 г., акт № 7, т.IV, рег. №3250 от 01.08.2001 година
на нотариус № 390 П.К.с район
на действие Районе съд – Панагюрище, вписан в Служба по вписванията с вх. peг. № 732/01.08.2001 година.
По силата
на този договор
Т.С.К. в качеството си на
арендодател
-съсобственик, заедно с другия съсобственик - И. Х. са отдали за временно и
възмездно ползване на ответника в качеството им на арендатор собствените си земеделски земи, находящи се в землището
на село Дюлево, община
Срелча, посочени по – горе.
Договорът е сключен за срок от
20 години. Договорено е арендно плащане
на арендодателите за всяка стопанска година по 40 кг. хлебна пшеница за всеки дка. или
левовата равностойност на същото, по избор на арендаторът, като е уговорено заплащането да се извършва в периода от 01.10 до 01.12 за
съответната стопанска година.
От приложен по делото и приет като писмено доказателство
договор за доброволна делба обективиран в нотариален
акт № 44, том II, рег. № 2194 на Нотариус П.К.с рег. № 390 по регистъра на Нотариалната
камара и район на действие Районен съд- Панагюрище се установява, че в общ
дял на ищецът С.Т.К. и Д. Т.К. е предоставена собствеността на недвижим имот: нива с площ от 16,001 дка. Трета категория,
находяща се в м. „Голуша“ с номер на имота № ******
по плана за земеразделяне на с. Дюлево, който имот е с идентификатор *****.***.**по
КККР на гр. Стрелча.
По делото е допусната и изслушана съдебносчетвоводна
експертиза от заключението на която се установява, че размерът на общата
дължима сума за арендни плащания за стопанските
години от 2001-2002г. до 2018-2019 г. вкл. е в размер на 3084,80 лв. Вещото
лице е посочило, че въпреки многобройните опити не е успяла да се свърже със
счетоводството на ответника и не разполага с информация дали са правени
плащания от ответника по процесния договор. Ценено съобразно
правилата на чл. 202 ГПК съдът изцяло кредитира заключението на съдебно-счетоводната
експертиза, доколкото със същото са дадени обосновани отговори на поставените
задачи. Освен това заключението е прието по делото без възражение от страните.
От така
описаната фактическа обстановка, съдът, съблюдавайки закона прави следните правни изводи:
На първо място следва да се посочи, че
предявеният иск е процесуално допустим, доколкото изричната разпоредба на чл. 28,
ал. 2 ЗАЗ предвижда, че развалянето на договор
за аренда, сключен за срок,
по-дълъг от 10 години или пожизнено,
става по съдебен ред, какъвто е настоящия случай,
доколкото от съдържанието на договора се установява, че същият е сключен за 20
години. Ето защо редът за упражняване на правото
на разваляне е съдебният ред, чрез
подаване на искова молба до
компетентният съд. Тук е мястото да се посочи, че
константната съдебна практика приема, че сключването на договор за аренда е
действие на управление (така Решение № 12 от 01.03.2018 по гр.д. 1251/2017 на Второ гр.о.
ВКС и Определение от
14.05.2019 г. по в.ч.гр.д. № 842/2019 г. по описа на Окръжен съд – Пловдив). В конкретния
случай договорът за аренда е сключен през 2001 г. от собствениците на имота.
Впоследствие по силата на договор за доброволна делба от 2005 г. собственици на
имота са станали при равни права са Д. Т.К. и С.Т.К. в качеството си на
наследници на С.Т.К.. Специалната разпоредба на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ предвижда, че
приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна в договора за
аренда, ако същият е бил вписан. В конкретния случай, договорът за аренда,
чието разваляне се иска, е вписан, поради което следва да се приеме, че ищецът С.Т.К.
Д. Т.К. са заместили като страна по договора за аренда Т.С.К. и И.С.Х.. Ето
защо ищецът има право да иска прекратяване на целия договор за аренда,
доколкото развалянето на договора е действие на управление.
По делото не се събраха доказателства, от които да се
установява, че за периода на действия на договора за аренда ответникът е
изпълнявал задължението си за заплащане на арендата, съобразно уговореното в
договора, като такива твърдения не бяха наведени. Освен това макар ответникът
да бе предупреден за последиците по смисъла на чл. 161 ГПК за неоказване на
съдействие на вещото лице при изготвяне на допуснатата съдебносчетоводна
експертиза, такова съдействие не бе оказана. Ето защо съдът намира, че от
събраните по делото доказателства не се доказа заплащането от страна на
ответника на дължимите арендни вноски по процесния
договор.
Основанията за прекратяване
на договор за аренда са
уредени в чл. 27, ал.1 от ЗАЗ. В т.1, т.3 и т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяване
на арендното правоотношение: изтичане на срока,
за който е сключен договора; по взаимно съгласие
на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите; при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински
нужди. В т.2, т.4 и т.5 са посочени основанията – неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт/поставяве под запрещение и прекратяване на юридическото лице, като е извършено препращане към други, съдържащи се в ЗАЗ хипотези на прекратяване. Изрично предвидена в закона и относима към основанието по чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ случай и форма на неизпълнение е забавяне на арендното
плащане. – чл. 28, ал.1 от ЗАЗ.
Разпоредбата на чл. 28,
ал.1 от ЗАЗ урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне
– прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава на
арендното плащане за повече от
три месеца. При тази форма
на неизпълнение и когато договорът за аренда няма
за предмет държавни или общински
земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия
ред по чл.
87, ал.1 от ЗЗД (приложим за
неуредените от специалния закон случаи – пар. 1 от ДР на ЗАЗ) за
разваляне на двустранните договори поради неизпълнение – отклонение от изискването
за даване на подходящ срок
за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът
се счита за прекратен (така и мотивите на т. 1 на Тълкувателно решение № 2 от
20.07.2017 г. по Тълкувателно дело №2/2015 г. на ОСГТК, ВКС ).
Съдът намира, че предявеният иск за прекратяване на договора за
аренда чрез развалянето му по съдебен ред
е основателен. Развалянето на договора е правна
възможност за изправната страна да се освободи
от обвързаността си, като предизвика
прекратяване на договорното отношение с неизправната страна. Правото на разваляне
като вторично потестативно по своя характер субективно
право възниква в полза на кредитора
при изпълнение на предвидените в закона условия. Следователно в настоящият случай договорът за аренда се
прекратява при неизпълнение - по предвидения в ЗАЗ ред. Фактът на неизпълнение
на задължението за заплащане на арендните вноски от страна на
арендатора е отрицателен, т.е. ответната страна е тази, която което следва
да ангажира по делото доказателства,
че е извършила арендни плащания, така както същите са
уговорени в договора, т. е. да докаже, че е изпълнила задължението си и че е изправна страна
по договора. Ответната страна не ангажира каквито
и да е било доказателства, установяващи извършени арендни плащания по цитирания
договор, нито наведе такива доводи в преклузивните
срокове за това, осветн това този факт не се установи
и от допуснатата и приета по делото съдебносчетвоводна
експертиза. Допуснатото от ответника
неизпълнение касае множество арендни
плашания, доколкото договорът е сключен още 2001 г.,
като не се установи до настоящия момент да са извършвани каквито и да е
плащания.
Предвид гореизложеното, съдът приема, че
е налице неизпълнение на договора за
аренда от страна на арендатора
поради неплащане на арендното плащане
за повече от три месеца,
което прави предявеният иск с правно основание чл. 28, ал. 2, вр. ал. 1 от Закона
за арендата в земеделието основателен и доказан.
По отношение на
осъдителния иск, настоящият съдебен състав намира следното: Както бе посочено
по-горе съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ
предвижда, че приобретателят на арендувания обект на
договора замества арендодателя като страна в договора
за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е настоящият случай. Видно от приет
по делото като доказателство договор за доброволна делба от 2005 г., на
14.12.2005 г. ищецът заедно с Д. Т.К. са придобили съсобствеността на процесния
имот, към който момент са заместени и страните по облигационното
правоотношение. Ето защо, следва да се приеме, че основателен се явява иска за осъждане на ответника да заплати
на ищеца дължащите му се аренди за периода през който договорът е действал
между страните по делото от 2005 г. до 2019 г., доколкото преди това до 2005 г.
облигационното отношение е съществувало между между Т.С.К. и И.С.Х. от една страна като арендодатели и ЕТ „Б.Х.“ от друга като арендатор, за който
период заплащането на арендните вноски (изпълнение по
облигационното отношение) се дължат на арендодателите
– страна по облигационното отношение, като по делото не са представени
доказателства за наличие на наследствено правоприемство
между ищецът и страните по облигационното правоотношение, което да е основание
за претендиране заплащане на арендните вноски преди
2005 г., когато ищецът е придобил собствеността по отношение на процесния имот,
нито са изложени такива твърдения. От приетата по делото съдебносчетоводна
експертиза се установява, че за периода 2001 г. – 2019 г. размерът на дължимата
сума по договора за аренда е в общ размер на 3084,80 лв., като за стопанските
2005/2006 г. до 2018/2019 г. дължимите арендни
плащания са в размер на 2528 лв. От
събраните по делото доказателства (договор за доброволна делба) се установява,
че ищецът е собственик на ½ ид.ч. от недвижимия имот обект на договора
за аренда, поради което и на него се следва заплащане на сумата в размер на 1264
лв. (1/2 от 2528 лв.), до който размер искът следва да бъде уважен, като над 1264
лв. до претендираната сума от 1555,20 лв. искът
следва да се отхвърли.
По отношение на разноските:
При този изход на
делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени разноските по делото,
съразмерно уважената част от исковите претенции. Ето защо ответникът следва да
бъде осъден да заплати на ищеца сторени по делото разноски в размер на 537,50
лв., от които 123 лева – държавна такса и 284,46 лв. – възнаграждение за един адвокат и **0,04
лв. –депозит з вещо лице, доколкото същите са своевременно поискани като са
представени доказателства, че са реално сторени.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ, по иск на С.Т.К. ЕГН: **********,
с адрес: ***, на основание чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, сключения между Т.С.К. ЕГН: ********** с адрес: с.
Дюлево и И.С.Х. ЕГН: **********, с
адрес: с. Дюлево от една страна като
арендодатели и ЕТ „Б.Х.“
ЕИК: ********* със
седалище и адрес на управление:*** представляван от Ц.Х.В. от друга страна като арендатор,
Договор за аренда на земеделски
земи от 01.08.2001 година,
с нотариална заверка на подписите акт № 7, том IV, рег. № 3250 от 01.08.2001 година
на нотариус № 390 с район
на действие Районен съд - Панагюрище, вписан в Служба по вписванията с вх. peг. № 732/01.08.2001 година, по отношение на земеделска земя, находящи се в землището на село Дюлево, община Стрелча: Нива
с площ от 16,001 дка, трета категория в м. „Голуша“,
поземлен имот с пл. № ****** по плана за земеразделяне на с. Дюлево, общ.
Стрелча, при граници: нива на наследниците на П.Г.К., представляваща имот пл. №
**0718, полски път на Община Стрелча, представляваща имот пл. № 000181, нива на
наследници на Б.Я.Д., представляваща имот пл. № **7021, полски път на Община
Стрелча , представляваща имот пл. № **702, полски път на Община Стрелча,
представляваща имот пл. № **7092, нива на наследниците на Н.Г.Л..
ОСЪЖДА, ЕТ „Б.Х.“ ЕИК: ********* със седалище и адрес на
управление:*** представляван от Ц.Х.В. представляван от Ц.Х.В. да заплати на С.Т.К. ЕГН: **********, с
адрес: *** сумата в размер на 1264 лв. – представляваща арендни плащания за периода от стопанската 2005/2006 г. до
2018/2019 г. вкл. по договор за аренда Договор за
аренда на земеделски земи от 01.08.2001 година, с нотариална заверка на подписите акт № 7, том IV, рег. № 3250 от 01.08.2001 година
на нотариус № 390 с район
на действие Районен съд - Панагюрище, вписан в Служба по вписванията с вх. peг. № 732/01.08.2001 година, като ОТХВЪРЛЯ
иска над сумата от 1264 лв. до предявения размер от 1555,20 лв.
ОСЪЖДА, на
основание чл. 78, ал.1 от ГПК, ЕТ „Б.Х.“ ЕИК: ********* със седалище
и адрес на управление:*** представляван от Ц.Х.В. да заплати С.Т.К. ЕГН: **********, с адрес: *** направените по делото
разноски в общ размер на 537,50 лева.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок, от
връчването му на страните, пред Окръжен съд – Пазарджик, с въззивна
жалба.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: