№ 1142
гр. София, 01.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-7, в публично заседание на
двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Светослав Василев
при участието на секретаря П. П. С.
като разгледа докладваното от Светослав Василев Търговско дело №
20231100901347 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на НОВАЛ ПРОПЪРТИ
АКЦИОНЕРНО ДРУЖЕСТВО ЗА ИНВЕСТИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – ГЪРЦИЯ,
вписано в Регистър БУЛСТАТ под № *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, район „Лозенец“ бул. „********, срещу „СИНЕРДЖИ ГЛОБАЛ ФАЙНЕНШЪЛ
СЪЛЮШЪНС“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София,
район „Младост“ бул. „Цариградско шосе“ № 111 П, ет. 4, зона 2, с която са предявени
обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал.
1 ЗЗД, за сумата общоот 69 743,72 лева, от които: 17 073,37 лева с ДДС, представляващи
неплатен наем за месец април 2023 г.; 623,63 лева, представляваща законна лихва за забава
върху незаплатения наем за месец април 2023 г., считано от 06.04.2023 г. до 19.07.2023 г.; 17
109,37 лева с ДДС, представляваща неплатен наем за месец май 2023 г.; 448,74 лева,
представляваща законна лихва за забава върху незаплатения наем за месец май 2023 г.,
считано от 06.05.2023 г. до 19.07.2023 г.; 17 073,37 лева с ДДС, представляващи неплатен
наем за месец юни 2023 г.; 262.09 лева, представляващи законна лихва за забава върху
незаплатения наем за месец юни 2023 г., считано от 06.06.2023 г. до 19.07.2023 г.; 17 073,37
лева с ДДС, представляваща неплатен наем за месец юли 2023 г.; 79,78 лева, представляваща
законна лихва за забава върху незаплатения наем за месец юли 2023 г., считано от 06.07.2023
г. до 19.07.2023 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от 19.07.2023г до
окончателното плащане.
С исковата молба ищецът твърди, че на 08.07.2019 г. „Металко България“ ЕАД, ЕИК
********* в качеството на наемодател и ответника в качеството на наемател сключват
договор за наем на: 1) недвижим имот, представляващ офис с площ от 270.06 кв.м., находящ
1
се на втори етаж в сграда, находяща се в гр. София, район „Лозенец“, ул. „********, УПИ X
в кв. 1, местност „Борисова градина – Погребите I-ва част“ с площ от 3 062 кв. м., при
съседи на урегулирания поземлен имот: улица, УПИ V, УПИ VII и УПИ VIII, както и на 2)
осем на брой паркоместа с номера 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 64, разположени в подземния
гараж на горепосочената сграда и един брой паркомясто, разположено на външния паркинг
на горепосочената сграда. На 21.05.2021 г. сключват тристранно споразумение с ответника и
„Металко България“ ЕАД, по силата на което от 01.04.2021 г. ищецът поема задълженията на
наемодателя – „Металко България“ ЕАД по договора от 08.07.2019 г. и встъпва в неговите
права, а на 30.07.2021 г. с Анекс № 1 към договора от 01.04.2021 г., на ответникът са
предоставени за ползване допълнителни офис помещения в същата сграда като се увеличава
и размера на месечната наемна цена. Първоначалния договор за наем от 08.07.2019г, в който
ищецът замества наемодателя „Металко България“ ЕАД по силата на тристранното
споразумение от 21.05.2021 г. е със срок на действие до 08.07.2022 г. и т.к. никоя от страните
по него не инициира прекратяването му съгласно условията на чл. 9 от същия, действието
му е подновено автоматично за нов тригодишен период или до 08.07.2025 г., като за период
от месец април 2023 г. до месец юли 2023 г. е начислена, но незаплатена от ответника,
наемната цена в претендирана с исковете, ведно с обезщетение за забава в претендираните
размери.
С отговора на исковата молба ответникът „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“
ЕООД не оспорва, че е страна по посочените договори за наем, тристранно споразумение и
анекс, в изпълнение на които му е предоставено ползването на описаните в исковата молба
недвижими имоти, както и че ползването на последните отговаря на предназначението, за
което са наети. Твърди, че договорът за наем от 08.07.2019 г. е прекратен едностранно от
него с отправено двумесечно писмено предизвестие на 10.02.2023 г., а след 01.04.2023 г.
наетите помещения са и реално освободени, като неоснователно и при злоупотреба с права е
отказано от ищеца да получи обратно фактическата власт върху тях. След като договора е
прекратен считано от началото на месец април 2023 г. не се дължи заплащане на уговорената
с него наемна цена претендирана с исковете. Твърди, че през месец февруари (на неуточнена
дата) 2022 г. чрез „Колиърс Интернешънъл“ ЕООД, ЕИК **********, дружество
представляващо ищеца за територията на Р.България, заявява намерение за разширяване на
наетите площи и тяхното обединяване, което се оказва обективно невъзможно за изпълнение
от ищеца, която позиция е потвърдена и на проведена с неговия представител на 14.07.2022г.
среща, на която вместо това е предложено намаляване на наемната цена за следващия
договорен период, което предложение не е прието от ответника и което според него
недвусмислено свидетелства както за желанието му да прекрати наемното правоотношение
след изтичането му, така и за трансформиране на договора в безсрочен след 08.07.2022г. На
10.02.2023 г. в електронна кореспонденция (която е обичайната форма на комуникация,
възприета в отношенията между страните) ответникът уведомява ищеца чрез посредника му
„Колиърс Интернешънъл“ ЕООД, че прекратява едностранно Договора за наем от 08.07.2019
г. с изтичане на двумесечно предизвестие, който срок счита за подходящ и разумен по
аналогия от чл. 30 от наемния договор и което право счита, че може да упражни като
2
проявление на принципа за равнопоставеност на страните. Още в края на месец март 2023 г.,
преди изтичане на срока на предизвестието от 10.02.2023 г., всички наети помещения са
освободени за което твърди ищецът да е уведомен своевременно чрез посредника му
„Колиърс Интернешънъл“ ЕООД на 28.03.2023 г. по електронен път, а с покана изх.№
0216/27.04.2023 г., връчена на 28.04.2023 г. (поотделно на ищеца и на „Колиърс
Интернешънъл“ ЕООД с препоръчани писма с обратна разписка), са поканени за предаване
на фактическата власт върху наетите помещения и удостоверяване на състоянието им, което
да се извърши на 09.05.2023 г. в офис сградата на бул. „Никола Й. Вапцаров“ №53А, в
присъствието на нотариус, на която покана последните не се отзовават. Това според
ответникът води до забава на кредитора, която го освобождава от насрещните му
задължения по прекратения договор.
С допълнителната искова молба ищецът по първоначалните искове оспорва
твърденията, че в договора е уговорено право за едностранното му прекратяване от коя и да
е от страните в хипотеза различна от тази на чл. 9 или при виновно неизпълнение.
Възраженията за липса на равнопоставеност на правата по договора счита за ирелевантно, с
оглед липсата на релевирано възражение за нищожност на отделна клауза и предвид
търговския характер на отношенията. Оспорва твърденията на ответника относно заявеното
намерение и демонстрирана воля за прекратяване на Договора преди 8 юли 2022 г., че е
уведомен за желанията на ответника за ползване на допълнителна площ, както и за
постигнато съгласие в отношенията им да бъде представляван от трето лице посочено в
отговора. Не оспорва, че всяка страна може да отправи до другата предложения за
изменение на правоотношението, но неприемането на последното счита, че не води до
прекратяването му. Оспорва в договора да има клауза, даваща възможност за прекратяване
действието на договора с двумесечно писмено предизвестие. За ирелевантно смята и
обстоятелството дали ответникът ползва или не реално наетата вещ, което е негова
субективна преценка и не рефлектира на задължението му да заплаща уговорената наемна
цена и не го освобождава от него. Оспорва да са налице предпоставките на чл. 21 от договор
пораждащи задължение за връщане на гаранционния депозит.
С отговора на допълнителната искова молба ответникът поддържа, че правото на
прекратяване, на която и да е договорна връзка (наемна или друга), не може да бъде
преклудирано. Счита, че няма забранителна правна норма за прекратяване на срочен наемен
договор с едностранно волеизявление на страните. Неспазването на срока и/или на
предвидените условия за прекратяване на един срочен договор няма за резултат погасяване
на субективното преобразуващо право на прекратяване, нито лишава страните от правото за
едностранно прекратяване в момент извън предвидения срок за предизвестие, но в този
случай насрещната страна има право по общия ред да претендира вреди или пропуснати
ползи от незаконосъобразното прекратяване, като ги докаже по основание и размер, какъвто
не е процесния случай, тъй като исковете по чл. 82 ЗЗД са недопустимо предявени с
допълнителната искова молба.
С насрещната искова молба ищецът „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“
3
ЕООД твърди, че с „Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими
имоти - Гърция“ са страни по наемно правоотношение породено от Договор за наем от
08.07.2019 г., Тристранно споразумение от 21.05.2021 г., с което ответникът замества
първоначалния наемодател по договора „Металко България“ ЕАД, и Анекс към договора за
наем от 30.07.2021г., които отношения са прекратени с изтичане срока на отправеното
едностранно от него двумесечно предизвестие от 10.02.2023г. При сключване на договора за
наем и Анекса от 21.05.2021г на наемодателя е предоставен от ищеца гаранционен депозит в
общ размер на 12 663, 26 Евро с левова равностойност от 24 767, 18 лева по фиксинга на
БНБ, както следва: 1/ на 17.09.2014 г., сумата от 3054, 45 евро по банкова сметка на „Тепро
Метал“ ЕАД (в последствие с преименувано на „Металко България“ ЕАД) на основание чл.
20 от Договор за наем от 01.08.2014 г., която сума остава като гаранция и по Договора за
наем от 08.07.2019 г, а в последствие съгласно Тристранното споразумение от 21.05.2021 г. е
прехвърлена по сметка на ответника; 2/ на 29.11.2021 г. сумата от 9608, 81 евро по банкова
сметка на ищцовото дружество, на основание чл.19 от Договора за наем от 08.07.2019 г.
След прекратяване на договора счита, че няма други непогасени задължение към ответника,
включително твърди да са освободени наетите помещения, с оглед на което даденият
гаранционен депозит подлежи на връщане от наемодателя съгласно чл.21 от наемния
договор. По изложените съображения се иска осъждането на ответника да заплати сумата от
24 767,18 лева, ведно със законната лихва, считано от 02.11.2023г до окончателното
изплащане, както и разноските за производството.
С отговора на насрещната искова молба ответникът „Новал Пропърти акционерно
дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ Оспорва твърденията, че договорът
е предсрочно прекратен с едностранното писмено предизвестие от 10.02.2023г, тъй като
няма такъв ред за това, както и защото „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД е
неизправна страна по Договора, доколкото не плаща дължимата месечна наемна цена.
Договор за наем от 01.08.2014 г. е сключен между други страни и с него се отдава правото на
ползване върху различен имот спрямо имота, отдаден с Договора за наем от 08.07.2019 г.
Договорът за наем от 01.08.2014 г. не обвързва „Новал Пропърти акционерно дружество за
инвестиране в недвижими имоти - Гърция“, с каквито и да е права и/или задължения. С
Тристранното споразумение от 21.05.2021 г. „Новал Пропърти акционерно дружество за
инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ встъпва в правата и задълженията на „Металко
България“ ЕАД единствено по Договора за наем от 08.07.2019 г. като няма клауза или Анекс,
които да предвиждат това и за отношенията породени от договора за наем от 01.08.2014г, в
частност такива уреждащи предаване на гаранционния депозит по Договора за наем от
01.08.2014 г. за обезпечаване на точното изпълнение на задълженията на „Синерджи Глобъл
Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД по Договора за наем от 08.07.2019 г. Оспорва и че
допълнителния гаранционен депозит в размер на 9608.81 евро по Договора за наем от
08.07.2019 г не е платен.
С допълнителната насрещна искова молба ищецът твърди, че „Металко България“
ЕАД е наемодател по Договора за наем от 08.07.2019 г., който първоначално е регистриран
4
като акционерно дружество с фирма „Тепро Метал“ ЕАД. Затова наемодателят по Договора
за наем от 01.08.2014 г. и по Договора за наем от 08.07.2019 г. счита да са едно и също
юридическо лице. Депозитът в размер на 3054,45 евро, заплатен на „Тепро Метал“ ЕАД на
17.09.2014г по договора за наем от 01.08.2014г г., е задържан от „Металко България“ ЕАД
като гаранция за изпълнение съгласно Раздел V от Договора за наем от 08.07.2019 г., а след
подписване на Тристранното споразумение от 21.05.2021 г. е прехвърлен от „Металко
България“ ЕАД към встъпилия в неговите права и задължения по договора нов наемодател в
лицето на ответника по насрещния иск Новал Пропърти.
С допълнителния отговор на насрещен иск поддържа възраженията от отговора.
Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства,
приема следното от фактическа и правна страна:
Предявените с първоначалната искова молба искове съдът квалифицира като такива за
реално изпълнения съгласно чл. 232, ал. 2 ЗЗД и за заплащане на мораторна лихва за забава
съгласно чл.86, ал. 1 ЗЗД. По тези искове в тежест на ищеца „Новал Пропърти акционерно
дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ е да докаже: 1/сключването на
договора за наем от 08.07.2019 г между „Металко България“ ЕАД и ответника „Синерджи“;
2/ сключването на тристранното споразумение от 21 май 2021 г между „Металко България“
ЕАД, ответника „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД и ищеца „Новал
Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“; 3/
сключването на Анекса от 30 юли 2021 г между „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“
ЕООД и „Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти -
Гърция“; 4/ предоставянето на наетите помещения за ползване съгласно уговореното в
договора предназначение; 5/ ползването на имотите в периода м.април 2023 г – м. юли
2023г.; 6/ съществуването на главния дълг и изпадането на ответника в забава; 7/ размера на
лихвата.
В тежест на ответника е да докаже постигнато съгласие за изменение на договора за
наем от 08.07.2019 от срочен в безсрочно след 08.07.2022г.; че на 10.02.2023 г. уведомява
наемодателя чрез посредника му „Колиърс Интернешънъл“ ЕООД, че прекратява
едностранно Договора за наем от 08.07.2019 г. с изтичане на двумесечно предизвестие; че в
края на м.март 2023 г. всички наети помещения са освободени.
Страните не са в спор, че на 08.07.2019г между „Металко България“ ЕАД, ЕИК
********* в качеството на наемодател и „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД,
в качеството на наемател се сключва договор за наем от 08.07.2019 г., по силата на който
наемодателя предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване: 1) недвижим имот,
представляващ офис с площ от 270.06 кв.м., находящ се на втори етаж в сграда, находяща се
в гр. София, район „Лозенец“, ул. „********, УПИ X в кв. 1, местност „Борисова градина –
Погребите I-ва част“ с площ от 3 062 кв. м., при съседи на урегулирания поземлен имот:
улица, УПИ V, УПИ VII и УПИ VIII, както и на 2) осем на брой паркоместа с номера 20, 21,
22, 23, 24, 25, 26, 64, разположени в подземния гараж на горепосочената сграда и един брой
паркомясто, разположено на външния паркинг на горепосочената сграда. Срещу
5
предоставеното ползване „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД се задължава да
заплаща до 5-то число на текущия месец месечна наемна цена за предоставените имоти в
размер общо на 4713,73 евро без вкл. ДДС, формирана, както следва: 11.20 евро за кв.м.
офисна площ; 3,30 евро за кв.м. такса за управление на офисната площ (отопление,
електричество, водоснабдяване, климатизация, канализация, охрана на сградата, ежедневно
почистване на общите части, поддръжка на асансьор и др.); 70 евро за паркомясто в
подземния гаража; 50 евро за паркомясто на външния паркинг на сградата и 0,80 евро на
кв.м. за почистване на офисите. В случай на забава в плащането на наемната цена
наемателят се задължава да заплати на наемодателя неустойка в размер на законната лихва
върху цялата сума на месечния наем. Договорът е уговорено да е със срок на действие до
08.07.2022, а съгласно чл.9 – в случай, че до 2 месеца преди изтичане на срока, нито една от
страните по него не уведоми писмено другата, че желае прекратяването му, действието му да
се подновява за нов срок от 3 години, без ограничение на броя на продължаванията с по три
години. В чл.30 са уговорени допълнителни условия за предсрочно прекратяване на
договора с двуседмично писмено предизвестие от наемодателя при неизпълнение на
съществените договорни задължения на наемодателя (при забава в плащане на наемната
цена, при ползване на имота не по предназначението му, при пренаемане без съгласие,
повреждане на имуществото надхвърлящо обичайното изхабяване и износване) или по
взаимно съгласие.
От основните права и задължения на страните по договора от 08.07.2019г, съдът
приема, че договорът разкрива характеристиките на договор за наем. Следователно
приложение към договора намират и разпоредбите на чл. 228-239 ЗЗД. Страните по сделката
са търговци, като няма спор, че тя е сключена за осъществяване на търговската им дейност, с
оглед на което договора се явява двустранна търговска сделка. С подписването на договора
от представителите на страните, за тях възникват задълженията уговорени с договора за
„Металко България“ ЕАД като наемодател да предостави описаните офиси и паркоместа за
временно и възмездно ползване, а за „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД да
ползва по предназначение, да заплаща уговорената за ползването цена и да върне след
прекратяване на договора владението върху вещите. Породеното от договора от 08.07.2019г
наемно правоотношение е срочно, тъй като е предвидено, че той ще има действие за срок от
3-години, като е уговорено автоматичното му подновяване като срочен договор, при липса
на изявление за прекратяване от някоя от страните в двумесечен срок преди изтичане на
крайния срок на договора.
Безспорно е, че с тристранно споразумение от 21.05.2021 г. сключено между
„Металко България“ ЕАД, „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД“ и „Новал
Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“,
договарящите се съгласяват считано от 01.04.2021г последният да поеме всички задължения
на „Металко България“ ЕАД по договора за наем от 08.07.2019г, включително но не само
задължението да осигури необезпокояваното ползване на наетите имоти, но и услугите
свързани с поддържането на сградата, за което той встъпва в задълженията му договора за
6
наем, с което придобива правата да получава от наемателя всички уговорени плащания. В
следствие на заместването „Металко България“ ЕАД се освобождава от каквито и да било
отговорности по договора във връзка с неговото изпълнение. Страните се съгласяват и че
обезпечението по раздел V на договора е прехвърлено от „Металко България“ ЕАД
към„Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“
по банков път.
С анекс №1 от 30.07.2021г към договор за наем от 08.07.2019г. сключен между „Новал
Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ в качеството
му наемодателя и „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД в качеството му на
наемателя, ищецът се задължава да предостави на ответника допълнителни офисни площи
описани в анекса и приложение към него за срока на основния договор за наем, които да се
използват за офисни нужди на наемателя, а последният се задължава да заплаща и
уговорената за тях наемна цена в размер на 1617,89 на евро без ДДС
Следователно със сключване на тристранното споразумение от 21.05.2021 г. „Металко
България“ ЕАД е заместен в правоотношението от „Новал Пропърти акционерно дружество
за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“, като поема правата и задълженията, които той
има в качеството му на наемодател по договора с ответника. А с Анекса от 30.07.2021г
предметът на договора от 08.07.2019г е разширен с предоставени за ползване допълнителни
офисни площи и паркоместа, съответно на което е увеличена и наемната цена по основания
договор.
Безспорно е и че всички наети помещения и паркоместа са предоставени за ползване
на ответника, отговарят на нуждите за които са наети и са ползвани от последния до края на
месец март 2023 г., когато ги освобождава.
С предоставяне ползването на имотите и при липса на спор, че те съответстват на
предназначението, за което ответното дружество ги наема, последното дължи наемната цена
за ползването им съгласно уговорките на договора.
Спорът се концентрира относно обстоятелствата дали договорът за наем от
08.07.2019г е трансформиран в безсрочен след 08.07.2022г и дали валидно е прекратен от
ответника преди настъпване на падежа на търсените с исковете задължения.
За да се приеме, че едно договорно правоотношение валидно е изменено и какво е
съдържанието му след изменението, е необходимо страната, която го твърди да го установи
при условията на пълно и главно доказване. Предвид, че основното съглашение между
страните е писмено, изменението не може да бъде доказано със свидетелски показния, а това
трябва да стане с помощта на други доказателствени средства. За установяване на
изменението на договора от ответника представя писмена кореспонденция (л.136-л.177 от
делото), обективирана в имейли, водена от негови служители и служители на дружества
поддържащи офисните площи в сградата на наемодателя В. Р. и А.Р., за които се твърди да са
представители и на ищеца. Дори да се приеме, че Колиърс ИПМ България и Колиърс
Интернешънъл разполагат, респ. служители му В. Р. и А.Р. имат мандат от ищеца да
преговарят с ответното дружество за изменение на наемните отношенията, представената
7
кореспонденция с тях не доказва постигнато съгласие за промяна на договора от срочен в
безсрочен. Представената кореспонденция не установява и отправянето на изрично писмено
волеизявление от страна на ответното дружество, че не желае подновяване на договорните
отношения след 08.07.2022г. След като не се доказва изменение на срочния договор в
безсрочен нито чрез водене на преговори, нито чрез отказ от страна на ответника на
автоматичното му подновяване за нов три годишен период, то и продължилото след
08.07.2022г ползване на наетите площи не може да се приеме, че трансформира договора в
безсрочен съгласно чл. 136, ал. 1 ЗЗД. Следователно по делото не се доказва изменение на
договора от срочен в безсрочен, респ. не се доказва пораждане на право за ответника по чл.
238 ЗЗД за едностранното му прекратяване с даденото на 10.02.2023г двумесечно
предизвестие. Такова право за наемателя не може да се изведе и при тълкуване на договора.
Клаузите на чл. 30 и чл. 32 от договора касаят хипотези на виновно неизпълнение на
договора от страна на наемателя, а не едностранен отказ, съответно не може да се приеме, че
те поставят наемателя в неравностойно положение в договора, или че дават на наемодателя
повече права, тъй като такова право на едностранен безвиновен отказ от договора не е
предоставено и за последния. Не може да се споделят и доводите на ответника, че всеки
срочен договор може да се прекрати, дори и при липса на такава изрична уговорка.
Срочният договор за наем подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с
предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена (така и практика на
Върховния касационен съд, обективирана в Определение № 77/02.02.2016 г. по т.д. №
1103/2015 г. на ВКС, II т.о., Решение № 42/11.05.2015 г. по т.д. № 1357/2013 г., Определение
№ 1024/21.10.2010 г. по гр.д. № 676/2010 г. на ВКС, III г.о. и в Решение № 67/28.01.2002 г. по
гр.д. № 968/2001 г. на ВКС,Vг.о., Определение № 485/16.07.2009 г. по т.д. № 352/2009 г. на
ВКС, I т.о.). При липса на такава изрична уговорка срочния договор не може да се прекрати
едностранно, от никоя от страните по него. Съдържанието на договора е въпрос на
съгласуване на воли, които имат силата на закон за сключилите го страни. В случая, при
съгласуването на договора и двете страни са отчели взаимно интереса си от съществуване на
срок, който да е по-продължителен, съответно са ограничили възможностите си за
предсрочното му прекратяване.
Следователно отправеното от ответника двумесечно писмено предизвестие на
10.02.2023 г, може да има характер единствено на предложение за прекратяване на договора
по взаимно съгласни, каквато възможност е предвидена и в чл. 31 от договора.
Предложението не се доказва да е прието от насрещната страна нито изрично, нито с
конклудентни действия – например чрез получаване на фактическата власт върху
предоставените на ответника за ползване офисни помещения и паркоместа.
Обстоятелството, че след 01.04.2023г. ответното дружество самоволно освобождава наетите
помещения и преустановява реалното им ползване, след като договорът не е прекратен,
следва да се приеме, че е въпрос на личен избор на наемателя, без правни последици за
наемното правоотношение, още по-малко такива водещи до освобождаването му от
задължението да заплаща своевременно уговорената наемна цена. След като договора не е
прекратен след месец април 2023 не съставлява злоупотреба с права и отказа на ищеца да
8
получи обратно фактическата власт върху тях.
Следователно за периода м. април 2023 г – м. юли 2023 г ответникът дължи
уговорения с договора наем в общ размер на 68 329,27 лева формиран като сбор от
задълженията по фактури № № 688/03.04.2023г на стойност 17 073,37 лева с ДДС наемната
цена за месец април 2023г; 716/02.05.2023г на стойност 17 109,37 лева с ДДС наемната цена
за месец май 2023г, 745/01.06.2023г на стойност 17 073,37 лева с ДДС наемната цена за
месец юни 2023г и 773/03.07.2023г на стойност 17 073,37 лева с ДДС наемната цена за месец
юли 2023г.
Доказване на способ за погасяване на задължението е в тежест на ответника.
Последният не твърди и не доказва такъв, с оглед на което за съда недоказания факт е
неосъществен.
Следователно исковете за реално изпълнение с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД са
доказани по основание и размер и следва да бъдат изцяло уважени, като сумите се присъдят
ведно със законната лихва върху тях, считано от 19.07.2023г до окончателното им
изплащане.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Върху установения размер на главницата ответника дължи и обезщетение за забава,
което съгласно чл. 86 от ЗЗД се равнява на законната лихва за периода на забавата. Съгласно
чл. 16 от договора за наем от 28.07.2019 г. наемателят дължи заплащане на месечната наемна
цена не по-късно от пето число на съответния месец. Следователно и без покана, ответникът
изпада в забава плащането на наемната цена след изтичане на срока за тяхното плащане или
считано от 6-то числа на текущия месец – арг от чл. 84, ал. 1 ЗЗД. Така за забавата в
плащането на наемната цена за месец април 2023г за периода 06.04.2023г.- 19.07.2023г се
натрупва законна лихва в размер на 623,63 лева; за забавата в плащането на наемната цена за
месец май 2023г за периода 06.05.2023г.- 19.07.2023г се натрупва законна лихва в размер на
448,74 лева; за забавата в плащането на наемната цена за месец юни 2023г за периода
06.06.2023г.- 19.07.2023г се натрупва законна лихва в размер на 262,09 лева, за забавата в
плащането на наемната цена за месец юли 2023г за периода 06.07.2023г.- 19.07.2023г се
натрупва законна лихва в размер на 79,78 лева.
Ответникът, който носи тежестта на доказване, не твърди и не доказва способ за
погасяване на задължението.
Следователно исковете по чл.86, ал. 1 ЗЗД са доказани по основание и размер и
следва да бъдат изцяло уважени.
По насрещния иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
Съгласно чл. 19 от договора за наем от 08.07.2019 г. „Синерджи Глобъл Файненшъл
Сълюшънс“ ЕООД поема задължение да предостави на „Металко България“ ЕАД,
гаранционен депозит, който има за цел да обезпечи точното изпълнение на договора, като
компенсира евентуални вреди на наемодателя от неизпълнение на наемателя към момента на
прекратяване на договора. Уговорено е и че депозитът подлежи на връщане от наемодателя
9
съобразно чл.21 от наемния договор в срок от един месец от прекратяване на договора при
липса на вреди. А с тристранното споразумение от 08.07.2019г „Новал Пропърти
акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ замества във всички
задължения „Металко България“ ЕАД, в това число и задължението да върне получения от
последния при сключването договор за наем 08.07.2019 депозит. Доколкото обаче в хода на
производството бе установено, че наемното правоотношение от 08.07.2019г не е прекратено,
т.к. подновен с оглед уговорката на чл. 9 от договора, то не се е сбъднало условието за
връщане на гаранционния депозит. Затова предявеният насрещен иск като преждевременно
заведен следва да се отхвърли.
По разноските:
С оглед изхода на делото, право на разноски има само ищеца по първоначалните
искове. Последния доказва разноски в общ размер на 4432,65 лева от които 1642,90 –
адвокатско възнаграждение за процесуално представителство и 2789,75 лева – държавна
такса за производството.
При тези мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „СИНЕРДЖИ ГЛОБАЛ ФАЙНЕНШЪЛ СЪЛЮШЪНС“ ЕООД ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. София, район „Младост“ бул.
„Цариградско шосе“ № 111 П, ет. 4, зона 2, да заплати на "НОВАЛ ПРОПЪРТИ
АКЦИОНЕРНО ДРУЖЕСТВО ЗА ИНВЕСТИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – ГЪРЦИЯ",
вписано в Регистър БУЛСТАТ под № *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, район „Лозенец“ бул. „********, както следва: на основание чл. 232, ал.2 ЗЗД
сумата от 68 329,27 лева - формиран като сбор от задълженията по фактура №
688/03.04.2023г на стойност 17 073,37 лева с ДДС наемната цена за месец април 2023г;
фактура № 716/02.05.2023г на стойност 17 109,37 лева с ДДС наемната цена за месец май
2023г, фактура № 745/01.06.2023г на стойност 17 073,37 лева с ДДС наемната цена за месец
юни 2023г и фактура № 773/03.07.2023г на стойност 17 073,37 лева с ДДС наемната цена за
месец юли 2023г., ведно със законната лихва върху главниците считано от 19.07.2023г
до окончателното им изплащане; на основание чл. 86, ал.1, изр. 1 ЗЗД сумата от 1414,24
лева – формирана като сбор от претендираните обезщетения за забава плащането на
наемната цена за месец април 2023г за периода 06.04.2023г.- 19.07.2023г в размер на 623,63
лева; за забава плащането на наемната цена за месец май 2023г за периода 06.05.2023г.-
19.07.2023г в размер на 448,74 лева; за забава плащането на наемната цена за месец юни
2023г за периода 06.06.2023г.- 19.07.2023г в размер на 262,09 лева, за забава плащането на
наемната цена за месец юли 2023г за периода 06.07.2023г.- 19.07.2023г в размер на 79,78
лева; а на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 4432,65 лева – разноски за
производството.
ОТХВЪРЛЯ иска на „СИНЕРДЖИ ГЛОБАЛ ФАЙНЕНШЪЛ СЪЛЮШЪНС“ ЕООД
10
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, район „Младост“ бул.
„Цариградско шосе“ № 111 П, ет. 4, зона 2, за осъждането на НОВАЛ ПРОПЪРТИ
АКЦИОНЕРНО ДРУЖЕСТВО ЗА ИНВЕСТИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – ГЪРЦИЯ,
впиисано в Регистър БУЛСТАТ под № *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, район „Лозенец“ бул. „********, да заплати на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3
ЗЗД сумата от 24 767, 18 лева, представляваща връщане на дадения гаранционен депозит
съгласно чл. 19 от договор за наем от 08.07.2021 г.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването на преписа.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
11