РЕШЕНИЕ
№ 529
гр. Варна, 12.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
единадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ралица К. Райкова
при участието на секретаря Славея Н. Янчева
като разгледа докладваното от Ралица К. Райкова Гражданско дело №
20233100102171 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по предявени от Р. Б. срещу К. Т. и
А. А. - Т.а, обективно кумулативно съединени искове, както следва:
1) с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД вр. чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за
разваляне на договор за покупко - продажба от 07.05.2012г., обективиран в НА № 1,
том II, рег. № 2784, дело № 175/2012г., по силата на който К. Т. и А. А. – Т.а са
прехвърлили по време на брака си на Р. Б. правото на собственост върху ПИ с
идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 92/14.10.2008г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение от 03.05.2012г. с площ от
493 кв.м., находящ се в гр. Варна, местност „П.“ при съседи: ПИ №№ ***, ***, ***,
*** за сумата от 9 980 лв., изплатена напълно от купувача в брой преди подписване
на нотариалния акт, поради осъществена съдебна евикция, осъществена с влязло в
законна сила съдебно решение по гр.д. № 3275/2020г. на Районен съд - Варна;
2) иск с правно осн. чл. 189, ал. 1, изр. 2 вр. чл. 87 ЗЗД за заплащане в
условията на солидарност на сумата от 9 980 лв., претендирана като платена цена
по сключения договор за покупко-продажба от 07.05.2012г., ведно със законната
лихва от датата на депозиране на исковата молба – 25.10.2023г. до окончателното
изплащане на задължението;
3) иск с правно осн. чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за заплащане в условията на
солидарност на сумата от 488, 95 лв., претендирана като разноски във връзка с
нотариалното изповядване на договор за покупко-продажба от 07.05.2012г., ведно
със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 25.10.2023г. до
окончателното изплащане на задължението;
4) иск с правно осн. чл. 191 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на
сумата от 2537,59 лв., претендирана като сторени разноски в производството по
гр.д. № 3275/2020г. по описа на Районен съд – Варна до приключването му с влязло
в законна сила съдебно решение, в което купувачът е съдебно отстранен и 3200 лв.
1
адвокатско възнаграждение, ведно със законната лихва от датата на депозиране на
исковата молба – 25.10.2023г. до окончателното изплащане на задължението;
5) иск с правно осн. чл. 189, ал. 1, изр. посл. ЗЗД за заплащане в условията на
солидарност на сумата от 34 000 лв. (след допуснатото изменение на иска чрез
увеличение на неговия размер по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК в о. с. з. на 11.04.2025
г.), претендирана като обезщетение за претърпени вреди в размер на разликата
между продажната цена и увеличената стойност на имота от датата на сключване
на сделката – 07.05.2012 г. до деня на съдебното отстраняване на ищеца –
23.02.2023 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба
– 25.10.2023 г. до окончателното изплащане на задължението. Претендират се и
сторените по делото съдебно – деловодни разноски.
В исковата молба ищецът Р. Б. твърди, че на 07.05.2012 г. с сключил договор
за покупко - продажба във формата на нотариален акт с ответниците, които в
качеството на продавачи са прехвърлили на купувача правото на собственост
върху процесния недвижим имот при цена от 9 980 лв., която сума е получена
изцяло и в брой от продавачите преди изповядване на сделката. Купувачът е
съдебно отстранен от имота с влязло в законна сила съдебно решение, постановено
в производството по гр.д. № 3275/2020г. на Районен съд - Варна, в което
предявените от “АНГЛОБЪЛГЕРИАН ПРОПЪРТИЙЗ” ООД срещу К. Т., А. А. -
Т.а, Я. Д. и Р. Б., отрицателни установителни искове за собственост по отношение
на имота, предмет на сделката, са уважени. С оглед на тези твърдения са предявени
иск за разваляне на правната сделка по съдебен ред, както и осъдителни претенции
в посочените по-горе размери.
Ответниците К. Т. и А. А. - Т.а са депозирали писмен отговор, с който
оспорват предявените искове по основание и размер. Признават се следните факти:
1./ сключването на договор за покупко - продажба от 01.03.2012г., с който
ответниците по време на брака са придобили собствеността върху имота от Я. Д.,
действащ, чрез своя пълномощник В.С.; 2./ сключването на сделката от
07.05.2012г., чието разваляне се иска; 3./ както и воденото производство по гр.д. №
3275/2020г. на ВРС.
В отговора са изложени факти, обуславящи скрито косвено
представителство, а не персонална симулация, както следва: К. Т. и Т.В.
постигнали уговорка, ответникът К. Т. да придобие собствеността върху имота,
което той сторил, сключвайки правната сделка на 01.03.2012г., а след това да я
отчужди в полза на лице, изрично посочено от Е.Е.. Именно, в изпълнение на този
мандат, ответниците са прехвърлили на Р. Б., лицето, посочено от Е.Е.,
собствеността върху придобития в режим на СИО недвижим имот срещу цена,
посочена в съставения нотариален акт.
Твърди се, че удостовереното в нотариалния акт изявление на продавачите,
че са получили продажната цена преди изповядване на сделката е невярно, тъй
като сумата от 9 980 лв. е платена от майката на ищеца и е била предадена В.С., но
реално тя е била предназначена за Е.Е.. За връщането на цената продавачите не
отговарят солидарно, тъй като покупката и продажбата на имота не е била с цел
задоволяване на семейни нужди.
Поддържа се, че ответниците нямат вина, че купувачът е съдебно отстранен,
тъй като и техния праводател не е бил собственик. Ако ищецът е осъществявал
постоянно владение върху имота, то същият щеше да придобие собствеността на
оригинерно основание и не би бил съдебно отстранен. В условие на евентуалност е
релевирано възражение за погасяване по давност на претендираните вземания. Въз
основа на изложеното се настоява за отхвърляне на предявените искове.
2
Съдът, като съобрази събраните писмени и гласни доказателства, както и
заключенията по назначените съдебно-оценителни първоначална и повторна
експертизи поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2
ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
Установява се от представения Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 1, том II, рег. № 2784, дело № 175 от 2012 г., че на 07.05.2012 г. е
сключен договор за продажба, съгласно който А. В. А. – Т.а и К. Д. Т. са продали на
Р. Е. Б. техния собствен недвижим имот, придобит чрез покупко-продажба в режим
на СИО, а именно ПИ с идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед №
РД – 18 92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
от 03.05.2012 г., с площ от 493 кв.м., находящ се в гр. Варна, местност „П.“, при
съседи: ПИ №№ ***, ***, ***, ***, срещу продажна цена от 9980 лв., която
продавачите са получили изцяло и в брой от купувача преди подсписването на
договора, обективиран в нотариален акт.
Видно от приложената сметка/фактура по чл. 89 от ЗННД №
**********/07.05.2012 г., ищецът е заплатил сумата от 216,70 лв. с ДДС за
разноски в нотариалното производство по издаването на горепосочения
нотариален – за услугата по неговото изготвяне, заверка на препис и справка.
Разноските за местен данък в размер на 260,24 лв. и такса за вписване към Имотния
регистър в размер на 10,01 лв. са заплатени също от ищеца, видно от
представените 2 бр. платежни нареждания от 08.05.2012 г. (л. 13 и 14 от делото).
Установява се от представения от ответниците Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 18, том I, рег. № 64, дело № 18/2012 г., че на
01.03.2012 г. ответникът К. Д. Т. е закупил от Я. Н. Д., чрез пълномощника му В.С.
С., процесният недвижим имот за цена от 10 000 лв.
Изяснява се от приложения Нотариален акт за собственост на недвижим
имот № 14, том I, рег. № 443, дело № 14/2012 г., че праводателят на ответниците е
бил признат за собственик на недвижими имоти на 20.02.2012 г. от Нотариус Я. Н.,
в т.ч. и на процесния имот, придобити в индивидуална собственост чрез
възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, наследствено правоприемство и отказ от
наследноство, съгласно чл. 587, ал. 1 ГПК.
С влязло в законна сила на 23.02.2023 г. Решение № 1890/15.12.2021 г.,
постановено по в.гр.д. № 2368/2021 г. по описа на Окръжен съд – Варна,
недопуснато до касационно обжалване с Определение № 50065/23.02.2023 г. по
гр.д. № 2109/2022 г. на ВКС, II г.о., е отменено Решение № 262253/13.07.2021 г.,
постановено по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на Районен съд – Варна, в частта в
която е отхвърлен предявеният от „Англобългериан Пропъртаийз“ ООД
отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК да бъде
прието за установено, че Р. Е. Б. не е собственик на процесния поземлен имот с
идентификатор *** по КККР, с площ от 493 кв.м., находящ се в гр. Варна, кв.
Виница, м-ст „П.“, като вместо това искът е уважен и е прието за установено, че
ищецът не е собственик на имота. С въззивното решение е потвърден
първоинстанционният съдебен акт в частта, с която е прието за установено по
отношение на „Англобългериан Пропъртаийз“ ООД, че Я. Н. Д., А. В. А. – Т.а и К.
Д. Т. също не са собственици на въпросния имот.
С горепосочените съдебни актове ищецът в настоящото производство е бил
осъден да заплати на „Англобългериан Пропъртаийз“ ООД сумата от 837 лв. –
направени пред въззивната инстанция съдебни разноски и сумата от 750 лв. –
съдебни разноски пред касационната инстанция, за които е издаден изпълнителен
лист № 260275/28.04.2023 г. по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на Районен съд –
3
Варна.
Изяснява се от приложената фактура № **********/11.08.2020 г., че между
ищеца и Адвокатско дружество „К. Атанасов“ е било уговорено адвокатско
възнаграждение в размер на 1200 лв. с ДДС за процесуално представителство и
защита по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на Районен съд – Варна, което е заплатено
от ищеца на адвокатското дружество по банков път на 11.08.2020 г., видно от
представеното дневно извлечение № 095 за дата: 11.08.2020 г., издадено от „Банка
ДСК“ ЕАД.
Установява се от приложената фактура № **********/31.08.2021 г., че между
ищеца и Адвокатско дружество „К. Атанасов“ е било уговорено адвокатско
възнаграждение в размер на 1000 лв. с ДДС за изготвяне на отговор на въззивна
жалба против решение от 13.07.2021 г. по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на Районен
съд – Варна и процесуално представителство, защита и съдействие, което е
заплатено от ищеца на адвокатското дружество по банков път на 02.09.2021 г.,
видно от представеното дневно извлечение № 116 за дата: 02.09.2021 г., издадено
от „Банка ДСК“ ЕАД.
Съгласно представената фактура № **********/15.03.2022 г. между ищеца и
Адвокатско дружество „К. Атанасов“ е било уговорено адвокатско възнаграждение
в размер на 1000 лв. с ДДС за изготвяне на касационни основания и касационна
жалба срещу решение № 1890/15.12.2021 г. по в.гр.д. № 2368/2021 г. по описа на
Окръжен съд – Варна, което е заплатено от ищеца на адвокатското дружество по
банков път на 18.03.2022 г., видно от представеното дневно извлечение № 044 за
дата: 18.03.2022 г., издадено от „Банка ДСК“ ЕАД.
Изяснява се от приложената Покана за доброволно изпълнение с изх. №
14853/15.06.2023 г., че по молба на „Англобългериан Пропъртаийз“ ООД е
образувано изп. дело № 1333/2023 г. по описа на ЧСИ Л.С. въз основа на издадения
изпълнителен лист по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на Районен съд – Варна, като
задължението на ищеца към 29.06.2023 г. възлиза на 2529,03 лв., от които 1587 лв.
неолихвяеми вземания, 500 лв. разноски по изпълнителното дело и 442,03 лв. такси
по Тарифата към ЗЧСИ, като същият е поканен в двуседмичен срок от
получаването на поканата да изпълни доброволно задължението си.
Според представената разписка от 22.06.2023 г., издадена от „Изипей“ АД,
по изп. дело № 1333/2023 г. на ЧСИ Л.С., с длъжник Р. Е. Б., е заплатена сумата от
2529,03 лв., а съгласно приложеното съобщение за приключване на изп. дело с изх.
№ 16604/03.07.2023 г., изпълнителното производство е било приключено поради
цялостно погасяване на дълга.
Приобщен към доказателствения материал по делото е и Протокол за
трасиране, означаване и координиране на границата на ПИ *** от 23.10.2017 г.,
като и справка от 08.11.2024 г., издадена от Агенция по вписванията относно данни
за собствеността и извършваните сделки от третото лице – помагач на страната от
ответниците М. Я. Д..
Съгласно представеното удостоверение за сключен граждански брак от
03.09.2016 г., ищецът е сключил граждански брак с Г.М.А. на 03.09.2016 г. (след
процесната сделка от 07.05.2012 г.).
Според заключението по назначената първоначална съдебно-оценителна
експертиза средната пазарна стойност на процесния имот с идентификатор *** по
КККР, с площ от 493 кв.м., находящ се в гр. Варна, кв. Виница, м-ст „П.“, към
датата на сключване на сделката възлиза на 19 700 лв., а към деня на съдебното
отстранение – 23.02.2023 г. се равнява на 44 000 лв. При изслушването си в о.с.з.,
4
проведено на 22.11.2024 г., вещото лице Н. И. пояснява, че при изготвяне на
заключението не е използвала реални сделки, които са вписани в Имотния
регистър, а оферти от сп. „Варненски имоти“ към първоначалната сделка от 2012 г.,
а към 2023 г. е използвала налични оферти към този момент, които е коригирала с
инфлацията.
По искане на ответниците е назначена повторна съдебно-оценителна
експертиза относно пазарната стойност на процесния имот към деня на съдебното
отстранение – 23.02.2023 г. Според заключението на същата, неоспорена от
страните, пазарната стойност на спорния имот, формирана въз основа на отразени
продажни цени в изповядани нотариални актове за покупко-продажба на
поземлени имоти, вписани в Служба по вписанията – Варна, към релевантния
момент (23.02.2023 г.) е 14 000 евро, равняваща се на 27 500 лв. Вещото лице е
дало вариант за средна пазарна стойност на имота, формирана по офертни цени от
електронни издания, към датата на евикцията, която възлиза на 16 900 евро,
равняващи се на 33 100 лв.
Относно обстоятелството дали процесният имот е придобит от ответниците
за семейни нужди са ангажирани гласни доказателствени средства чрез разпита на
свидетеля Т.В.В.. Същият изглага пред съда, че е семеен приятел на ответниците и
е присъствал на разговор, в който ответникът К. Д. Т. искал да закупи имот в м-ст
„П.“. На среща с лице на име Т. разбрал, че този човек търсел някой, който да му е
посредник, за да може след това той да прехвърли имот на трето лице, което той
посочи. Разбрал също така, че ставало въпрос за имота в в м-ст „П.“, която е над
Аладжа манастир, в трета – четвърта пресечка. Този Т. помолил ответника К. Д. Т.
да закупи имота, като го прехвърли на свое име, след което да го продаде на трето
лице. Не знае с кого е изповядана сделката.
При така констатираните обстоятелства съдът достигна до следните правни
изводи:
Окръжен съд – Варна е сезиран с кумулативно обективно съединени искове с
правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, чл. 189, ал. 1, изр.
2, вр. чл. 87 ЗЗД, чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, чл. 191 ЗЗД и чл. 189, ал. 1, изр. посл.
ЗЗД.
Развалянето на договора е право на кредитора на неизпълненото задължение
поради причини, за които длъжникът отговаря. Когато с договора се прехвърлят,
учредяват или прекратяват вещни права върху недвижим имот, неговото разваляне
става само по съдебен ред – чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Разпоредбите на чл. 189, ал. 1 ЗЗД и чл. 190, ал. 1 ЗЗД предвиждат, че ако
продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали
продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД, а когато само част от продадената вещ
принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице,
купувачът да може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред, или -
развалянето може да се поиска от купувача по негова преценка.
Съгласно задължителните тълкувателни разяснения, дадени с Тълкувателно
решение № 1 от 02.07.2021 г. на ВКС по т. д. № 1/2019 г., ОСГТК, с влизане в сила
на решението, с което, след като съдът е установил, че имотът принадлежи на
трето лице, е отстранил приобретателя от него, не се разваля договорът за
прехвърляне на имота, тъй като в предмета на делото не се включва по право и
субективното право на купувача - приобретател на имота, да иска развалянето му
поради неговото съществено, виновно неизпълнение. Обстоятелството, че
купувачът е осъден да предаде целия имот по иск за собственост на трето лице, не
води автоматично до извода, че продавачът е в състояние на пълно неизпълнение
5
на задължението си да прехвърли собствеността. Аргумент в подкрепа на
изложеното е разпоредбата на чл. 191, ал. 3 ЗЗД, която предвижда, че когато
купувачът е избегнал съдебното отстранение или е освободил вещта от правата,
които трети лица са имали върху нея, чрез заплащане на парична сума, продавачът
може да се освободи от отговорност, като заплати на купувача тази сума, лихвите
върху нея от деня на плащането и разноските. В този случай, ако се приеме, че със
самото съдебно отстраняване на купувача договорът за продажба се разваля по
право, това би означавало да бъде лишен от предвидената в закона възможност да
освободи вещта от правата на третите лица.
Съгласно чл. 188 ЗЗД продавачът отговаря, щом трето лице има права върху
продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две хипотези. В
първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът вече е
отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по иск на трети
лица - налице е осъществена евикция. Във втората хипотеза правата на трето лице
само са предявени по съдебен ред или дори още не са предявени, но могат във
всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача.
В настоящия случай е налице първата хипотеза на реализирана евикция, тъй
като безспорно е между страните, а и от представените по делото доказателства се
установява, че ищецът е бил съдебно отстранен от имота, за който е бил сключен
процесният договор за покупко-продажба от 07.05.2012 г. с влязло в законна сила
на 23.02.2023 г. съдебно решение. Следователно, ответниците са в пълно
неизпълнение на задължението си да прехвърлят правото на собственост, поради
налични права на трето лице, противопоставими на купувача и вече реализирани.
В този смисъл в полза на ищеца е възникнало потестативното му право да развали
договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за
вредите, които претърпява от неизпълнението (чл. 189, ал. 1 ЗЗД), като не се
твърди, респ. не се и доказва, че по време на купуването е знаел, че купува от
несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него (чл. 188 ЗЗД).
За уважаването на предявения иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, вр.
чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е ирелевантно дали продавачите са знаели, че техния
праводател не е бил собственик на имота. Това обстоятелство би имало отношение
при предявена претенция по чл. 189 ЗЗД от тяхна страна към праводателя им – арг.
чл. 188 ЗЗД.
Не намира приложение разпоредбата на чл. 191, ал. 2 ЗЗД, която предвижда,
че продавачът не отговаря за съдебното отстранение, ако не е бил привлечен в
делото и ако докаже, че е имало достатъчно основание за отхвърляне на иска. В
конкретния случай ответниците – продавачи по сделката са участвали в
производството по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на Районен съд – Варна като
ответници и спрямо тях също е установено, че третото лице за настоящия спор –
„Англобългериан Пропъртаийз“ ООД е собственик на продадения с процесния
договор за покупко-продажба от 07.05.2012 г. имот.
Не е годно да освободи от отговорност ответниците от санкцията на
развалянето на договора обстоятелството, че ищецът не е осъществявал постоянно
владение на имота в продължение на 5 години след сключване на договора, тъй
като последващи действия на приобретателя по продажбената сделка са
ирелевантни за изправността на насрещната страна – прехвърлителите досежно
тяхното задължение да прехвърлят правото на собственост върху вещта. Според
константната съдебна практика собственикът на имота не е длъжен да се грижи и
да го обработва постоянно и непрекъснато. Как се отнася към собствеността си е
негово решение и право, а в случая ищецът е считал, че е придобил собствеността
6
върху процесния имот от ответниците въз основа на продажбена сделка. Това не
налага непременно да извършва явни действия по стопанисването му.
Несъстоятелни са и доводите на ответниците относно поддържаното
възражение за нищожност на договора поради персонална симулация и
привидност. Както е изяснено в Решение № 107/13.08.2018 г. по гр.д. № 2446/2017
г. на ВКС, IV г.о., няма значение как страната сама определя, било с позоваване на
правна норма, било понятийно, спорното и преюдициалните права и
правоотношения, което е квалификация, а какви са фактическите твърдения, въз
основа на които извлича наличие на свое оспорвано материално право. Съдът е
длъжен да издири и приложи относимата материалноправна норма.
Ответниците твърдят, че ответникът К. Д. Т. и Т. Г. В. постигнали уговорка
ответникът да придобие собствеността върху имота, което той сторил, сключвайки
правната сделка на 01.03.2012 г., а след това да отчужи имота в полза на лице,
посочено от Е.Е..
Фактическият състав, от който черпят права ответниците не сочи на
симулация, а на твърдение за скрито косвено представителство (чл. 292, ал. 2, изр.
1 ЗЗД) – нито третите лица, нито онзи, който договаря с косвения представител
знаят, че правото се придобива/прехвърля от косвено представлявания. Спрямо
купувача и всички останали трети лица, продавачи са К. Д. Т. и А. В. А. – Т.а, които
действат по споразумение с Т. Г. В., от тяхно име.
Договорът, сключен с косвен представител, независимо дали косвеното
представителство е пряко или скрито, не е нищожен – чл. 292, ал. 2 ЗЗД, поради
което не е и нужно да се установява има ли знание за това у насрещната страна по
договора.
Съгласно чл. 292, ал. 2 ЗЗД, ако довереникът действа от свое име, правата и
задълженията от сделки с трети лица възникват за него, но в отношенията с
представлявания, както и спрямо трети недобросъвестни лица, придобитите права
се смятат за права на доверителя (така и решение № 208 от 29.07.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 916/2012 г., IV г. о.). В този смисъл отговорността за развалянето на
договора и вредите в тази връзка, претърпени от купувача, се носи от продавачите
по него, сключили договора от свое име, а не от доверителя, с който ответникът е
договарял. Същевременно за установяване на мандата между К. Д. Т. и Т. Г. В. за
придобиване на недвижим имот от името на довереника се изисква писмена форма
с нотариална заверка на подписите, съгласно императивната разпоредба на чл. 292,
ал. 3 ЗЗД, което не се доказа в настоящото производство.
С оглед гореизложеното предявеният иск с правно основание чл. 87, ал. 3, вр.
чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен.
Предвид развалянето на договора за продажба, съгласно чл. 189, ал. 1, изр. 2
ЗЗД продавачите дължат на купувача връщане на платената цена и заплащане на
разноските по договора.
Установено е от съдържанието на договора за покупко-продажба от
07.05.2012 г., обективиран в НА № 1, том II, рег. № 2784, дело № 175/2012г., че
продавачите са получили изцяло и в брой от купувача преди подписването на
договора продажната цена за имота в размер на 9980 лв., поради което ответниците
следва да бъдат осъдени да я върнат на ищеца. Същите не опровергаха това свое
изявление в съставения нотариален акт с годни доказателствени средства.
Изяснява се и от представените платежни нареждания от 08.05.2012 г., че
ищецът е сторил разноски в общ размер на 488,95 лв. във връзка с нотариалното
изповядване на разваления договор за покупко-продажба, като на основание чл.
7
189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД ответниците дължат и тяхното заплащане.
На основание чл. 191, ал. 1 ЗЗД ищецът има право и на разноските по делото
за неговото съдебно отстранение, които съобразно ангажираните писмени
доказателства възлизат на 2537,59 лв. за разноските, които е заплатил в
изпълнителното производство, образувано въз основа на издадения изпълнителен
лист по гр.д. № 3275/2020 г. по описа на Районен съд – Варна в полза на третото
лице, разполагащо с права върху продадения имот, както и 3200 лв. за платено
адвокатско възнаграждение за процесуална защита и съдействие във въпросното
съдебно производство, с което е реализирана евикцията на ищеца, за три съдебни
инстанции.
Следователно и предявените осъдителни искове с правно основание чл. 189,
ал. 1, изр. 2 ЗЗД и чл. 191 ЗЗД се явяват основателни и следва да бъдат уважени
изцяло.
Съгласно трайната съдебна практика на ВКС, обективирана в Решение №
190 от 12.08.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6532/2013 г., IV г. о., Решение № 296 от
5.11.2013 г. на ВКС по гр. д. № 48/2013 г., IV г.о. и др., продавачът дължи на
добросъвестния евинциран купувач обезщетение за вредата, съставляваща разлика
между платената цена и увеличената стойност на имота при съдебното
отстранение поради промени в пазарните условия, тъй като тя (вредата) е пряка и
непосредствена последица от неизпълнението и може да бъде предвидена при
пораждане на задължението. Добросъвестността на продавача има правно значение
само за неговата отговорност за непредвидимите преки и непосредствени вреди от
евикцията. Вредата за евинцирания купувач е отнемането на вещта. Тя (вредата)
може да се изчерпи с цената, която купувачът е платил, ако за същата цена той
може да си купи от пазара равностойна вещ, но когато през времето от покупката
до съдебното отстранение цените на пазара са се повишили, вреда е превишението
- сумата, която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на
връщане цена, за да купи равностойна вещ. При имуществените вреди паричното
обезщетение се определя като разлика между паричната равностойност на
имуществото на кредитора, както е увредено и паричната му равностойност, ако не
беше увредено. При евикция неизпълнението от страна на продавача на чужда вещ
е в причинна връзка с необходимостта евинцираният купувач да плати пазарната
цена, такава каквато е при съдебното отстранение, за да си купи равностойна вещ,
защото неизпълнението е необходимо и достатъчно условие за извършването на
съответния допълнителен разход на свободния пазар, който е обичайна среда.
Предвидимите вреди са по-тесен кръг от преките, това са вредите които кредиторът
е могъл да предвиди, при полагане на дължимата грижа, според обстоятелствата,
които са били известни на страните при сключването на договора и на тези
обстоятелства, които е могло да им бъдат известни. Предвидимостта се отнася до
настъпването на вредите, а не до размера им. Отговорността на продавача на чужда
вещ може да бъде ограничена само до връщане на получената цена, когато
евинцираният купувач е бил недобросъвестен, или изключена по съглашение на
страните, но само ако продавачът е бил добросъвестен.
Според заключението на повторната съдебно-оценителна експертиза,
неоспорена от страните, в първия предложен вариант пазарната стойност на
процесния имот към датата на съдебното отстранение – 23.02.2023 г., определена
въз основа на продажните цени по реални сделки, изповядани в нотариални актове
за покупко-продажба, възлиза на 27 500 лв. Заключението в този вариант е
изготвено обективно и обосновано при използване на метода на сравнимите
продажби, или т. нар. сравнителен подход и метода на пазарните сравнения
8
(аналози), които според настоящия съдебен състав дават възможно най-точната
оценка на справедлива пазарна стойност на имота, включително и предвид
отдалечеността от времето и настъпилите за тези години инфлационни процеси и
промени на пазара на недвижимите имоти. При изготвяне на втория вариант на
повторната съдебно-оценителна експертиза, както и на първоначалната такава, са
използвани офертни цени за имоти към 23.02.2023 г. в този район и за подобни
недвижими имоти. Не може да се приеме по категоричен начин, че офертните цени
към този момент отразяват действителната пазарна цена на имотите за релеватната
дата, а всъщност представляват предложения на продавачите за договаряне на
исканата от тях продажна цена, като дали в действителност продажбата е
осъществена за търсената сума не може да бъде отговорено. Прилагането на
дефлатор на стойността на показателите, какъвто е приложеният корекционен
пазарен коефициент към проучените офертни цени, следва да се използва само ако
няма пазарни аналози на изследвания обект. В случая такива обективно има след
като вещото лице по повторната експертиза в първи вариант ги е посочило и
използвало, за да остойности имота по средни пазарни цени на 27 500 лв.
При тези съображения, доколкото не се установява по делото евинцирания
купувач да е бил недобросъвествен, продавачите по процесната сделка дължат на
ищеца обезщетение за вредата, съставляваща разлика между платената цена и
увеличената стойност на имота при съдебното отстранение, която с оглед
гореизложените обстоятелства възлиза на 17 520 лв.
В този мисъл предявеният иск с правно основание чл. 189, ал. 1, изр.
последно ЗЗД се явява основателен до тази сума, а за разликата над 17 520 лв. до
пълния претендиран размер от 34 000 лв. следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
Налице е пасивна солидарност на двамата ответници като съпрузи за
задължения, които са поели за задоволяване на нужди на семейството, съгласно чл.
32, ал. 2 СК. Доколкото процесният договор за продажба е сключен по време на
брака им и получената във връзка с договора продажна цена е станала съпружеска
имуществена общност, отговорността за връщането й, както и за вредите във
връзка с развалянето на договора, поради неизпълнението им да прехвърлят
правото на собсвеност върху придобита в режим на СИО вещ, е солидарна.
Настоящия съдебен състав намира, че в случая не е оборена презумпцията на чл.
32, ал. 2 СК, доколкото не се установява по делото продавания имот, респ.
получената продажна цена за него, да представлява лично имущество на някой от
съпрузите по смисъла на чл. 22 СК. От показанията на водения от ответниците
свидетел Т.В.В. също не може да бъде направен подобен извод, а показанията му
относно уговорките във връзка със сключването на поредица от сделки и размяната
на парична престация или липсата на такава са недопустими, съгласно правилото
на чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК, поради което не следва да бъдат кредитирани.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, с оглед уважената и
отхвърлена част от исковете, в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
сторените от него разноски, за които е представен списък по чл. 80 ГПК и
доказателства за реалното им извършване, а именно за заплатените държавни
такси за предявяване на исковете в размер на 1469,58 лв., за издаване на скица,
преписи, удостоверения и вписване на исковата молба – общо 110,05 лв., както и за
депозити за съдебно-оценителни експертизи в размер на общо 283,41 лв.
С оглед своевременно релевираното възражение от ответниците по реда на
чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност на заплатеното от ищеца адвокатско
9
възнаграждение в размер на 5660 лв. с вкл. ДДС по предявените по 5 бр. искове
срещу всеки от двамата ответници, вкл. съобразявайки разпоредбите на чл. 7, ал. 2,
т. 2 и 4, вр. чл. 2, ал. 5 от Наредба № 1/2004 г. за възнаграждения за адвокатска
работа, съдът намира, че предвид действителната фактическа и правна сложност
на делото, не се явява прекомерно. Макар съдът да не е длъжен да се съобразява с
посочената наредба, предвид постановеното от СЕС решение от 25.01.2024 г. по
дело C-438/22, с оглед липсата на друг нормативен акт, съдът счита, че следва
използва Наредба № 1/2004 г. за своеобразен ориентир при остойностяване на
възнаграждението на адвокатските услуги, отчитайки действителната фактическа
и правна сложност на делото. С оглед предявените 5 бр. искове и доколкото по
делото липсва доказателтва в какъв размер е уговорено възнаграждението за всеки
от тях, съдът приема, че заплатената общо сума от 5660 лв. следва да се раздели по
равно за всеки иск, като доколкото последният иск е уважен частично, дължимият
размер за адвокатско възнагражение, което следва да се присъди в тежест на
ответниците е общо 5111,31 лв.
Така ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят в полза на ищеца
сумата от общо 6974,35 лв., като ответникът К. Д. Т. следва да заплати разноски в
размер на 3487,18 лв. а ответницата А. В. А. – Т.а – 3487,17 лв.
Наред с гореописаните разноски ищецът претендира разноски по налагане
на допуснатото обезпечение на предявените искове – държавна такса за вписване
на възбрана в Имотен регистър и за издаване на препис от обезпечителната
заповед. Такива в настоящото производство не следва да бъдат присъждани.
Тълкуването, дадено в Тълкувателно решение № 6/06.11.2013 г. на ОСГТК визира
разноските, извършени в съдебното производство по обезпечаване на бъдещ или
предявен иск. Що се отнася до разноските, извършени във връзка с налагане на
допуснатите обезпечителни мерки, те подлежат на възмездяване в рамките на
изпълнителното дело и следва да се съберат чрез съдебния изпълнител. В този
смисъл е и формираната трайна практика на ВКС – виж напр. Определение № 336
от 21.07.2016 г. на ВКС по ч. т. д. № 874/2016 г., I т. о., ТК Определение № 876 от
02.12.2014 г. на ВКС по ч. т. д. № 3490/2014 г., I т. о., ТК, Определение № 845 от
05.12.2011 г. на ВКС по ч. т. д. № 648/2011 г., I т. о., ТК.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, вр. чл. 38, ал. 1 ЗА в полза на адвоката
предоставил безплатна адвокатска помощ на всеки от двамата ответници следва да
се присъди адвокатско възнаграждение за отхвърлената част от иска по чл. 189, ал.
1, изр. посл. ЗЗД в размер на 387,76 лв., а всеки от ответниците има право на
съдебно разноски за заплатен депозит за повторна съдебно-оценителна експертиза
в размер на 48,47 лв.
Така мотивиран, Окръжен съд – Варна
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ Договор за покупко - продажба от 07.05.2012г., обективиран в НА
№ 1, том II, рег. № 2784, дело № 175/2012 г., по силата на който К. Д. Т., ЕГН
**********, и А. В. А. – Т.а, ЕГН **********, са прехвърлили по време на брака
си на Р. Е. Б., ЕГН **********, правото на собственост върху ПИ с идентификатор
№ *** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 92/14.10.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение от 03.05.2012г. с площ от
493 кв.м., находящ се в гр. Варна, местност „П.“ при съседи: ПИ №№ ***, ***, ***,
***, за сумата от 9 980 лв., изплатена напълно от купувача в брой преди
10
подписване на нотариалния акт, поради осъществена съдебна евикция,
осъществена с влязло в законна сила съдебно решение по гр.д. № 3275/2020 г. на
Районен съд – Варна, на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Р.“ ***, и А. В.
А. – Т.А, ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Н.“ ***, да заплатят солидарно
на Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, сумата от 9980 лв. (девет
хиляди деветстотин и осемдесет лева), представляваща платена цена по сключения
договор за покупко-продажба от 07.05.2012 г., ведно със законната лихва от датата
на депозиране на исковата молба – 25.10.2023 г. до окончателното изплащане на
задължението, на основание чл. 189, ал. 1, изр. 2 вр. чл. 87 ЗЗД.
ОСЪЖДА К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Р.“ ***, и А. В.
А. – Т.А, ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Н.“ ***, да заплатят солидарно
на Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, сумата от 488,95 лв.
(четиристотин осемдесет и осем лева и деветдесет и пет стотинки),
представляваща разноски във връзка с нотариалното изповядване на договор за
покупко-продажба от 07.05.2012 г., ведно със законната лихва от датата на
депозиране на исковата молба – 25.10.2023 г. до окончателното изплащане на
задължението, на основание чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Р.“ ***, и А. В.
А. – Т.А, ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Н.“ ***, да заплатят солидарно
на Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, сумата от 2537,59 лв. (две
хиляди петстотин тридесет и седем лева и петдесет и девет стотинки),
представляваща сторени разноски в производството по гр.д. № 3275/2020 г. по
описа на Районен съд – Варна до приключването му с влязло в законна сила
съдебно решение, в което купувачът е съдебно отстранен и сумата от 3200 лв. (три
хиляди и двеста лева), представляваща разноски за адвокатско възнаграждение в
същото производство, ведно със законната лихва от датата на депозиране на
исковата молба – 25.10.2023 г. до окончателното изплащане на задължението, на
основание чл. 191 ЗЗД.
ОСЪЖДА К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Р.“ ***, и А. В.
А. – Т.А, ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Н.“ ***, да заплатят солидарно
на Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, сумата от 17 520 лв.
(седемнадесет хиляди петстотин и двадесет лева), представляваща обезщетение за
претърпени вреди в размер на разликата между продажната цена и увеличената
стойност на ПИ с идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18
92/14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение от
03.05.2012г. с площ от 493 кв.м., находящ се в гр. Варна, местност „П.“ при съседи:
ПИ №№ ***, ***, ***, *** от датата на сключване на Договор за покупко -
продажба от 07.05.2012г., обективиран в НА № 1, том II, рег. № 2784, дело №
175/2012 г. до деня на съдебното отстраняване на ищеца – 23.02.2023 г. с влязло в
законна сила съдебно решение по гр.д. № 3275/2020 г. на Районен съд – Варна,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 25.10.2023
г. до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 189, ал. 1, изр.
посл. ЗЗД.
ОСЪЖДА К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Р.“ ***, да
заплати на Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, сумата 3487,18
лв. (три хиляди четиристотин осемдесет и седем лева и осемнадесет стотинки),
представляваща сторени съдебни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА А. В. А. – Т.А, ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Н.“ ***,
да заплати на Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, сумата
11
3487,17 лв. (три хиляди четиристотин осемдесет и седем лева и седемнадесет
стотинки), представляваща сторени съдебни разноски, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК.
ОСЪЖДА Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, да заплати
на К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Р.“ ***, сумата 48,47 лв.
(четиридесет и осем лева и четиридесет и седем стотинки), представляваща
сторени съдебни разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, да заплати
на А. В. А. – Т.А, ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „Н.“ ***, сумата 48,47 лв.
(четиридесет и осем лева и четиридесет и седем стотинки), представляваща
сторени съдебни разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, да заплати
на адвокат Д. Е. Д., Булстат *********, вписан в Адвокатска колегия – Варна, с
личен № **********, с адрес на упражняване на дейността гр. Варна, ул. „Г.Ж.“ №
22, сумата 387,76 лв. (триста осемдесет и седем лева и седемдесет и шест
стотинки), представляваща адвокатско възнаграждение за оказване на правна
защита и съдействие, изразяваща се в процесуално представителство на ответника
К. Д. Т., на основание чл. 38, ал. 1 ЗА.
ОСЪЖДА Р. Е. Б., ЕГН **********, с адрес гр. С., ул. „Ш.“ ***, да заплати
на адвокат П. Ч. Г., Булстат *********, вписан в Адвокатска колегия – Варна, с
личен № **********, с адрес на упражняване на дейността гр. Варна, ул. „Г.Ж.“ №
22, сумата 387,76 лв. (триста осемдесет и седем лева и седемдесет и шест
стотинки), представляваща адвокатско възнаграждение за оказване на правна
защита и съдействие, изразяваща се в процесуално представителство на ответника
А. В. А. - Т.а, на основание чл. 38, ал. 1 ЗА.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Апелативен
съд – Варна в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
РЕШЕНИЕТО е постановено при участието на третото лице-помагач М. Я. Д.,
ЕГН **********, на страната на ответниците К. Д. Т., ЕГН **********, и А. В. А. –
Т.А, ЕГН **********.
ПРЕПИС от Решението да се изпрати на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
12