№ 1663
гр. София, 12.01.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в закрито заседание на
дванадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ
като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско
дело № 20231110157746 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от Е с на сграда в режим на
етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.к. „К.с, кв. „Б“, бл. ******, чрез адв. Я.,
срещу „В.Б ЕАД.
Съдът, след като констатира, че исковата молба отговаря на изискванията на закона,
предявеният иск е процесуално допустим и е изпълнена процедурата по чл. 131 ГПК, на
основание чл.140, ал.1 ГПК, чл.140, ал.3, изр.1 ГПК, вр. чл.146 ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
СЪСТАВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:
I. Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и
възражения:
Ищците твърдят, че на 11.12.2017 г. в качеството им на наемодатели сключили с
ответника, в качеството му на наемател, договор за наем, по силата на който наемодателят
предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване следния недвижим имот, а
именно: общи части от покрива на сградата с идентификатор *******, находяща се в гр.
София, ж.к. „К.с, кв. „Б“, бл. ******, с обща площ 14,5 кв.м., обозначени на план скица
Приложение 3 към договора за наем като букви А2 и А3, както следва: т. 2 – площ от 10
кв.м. в югозападната част на покривното пространство при граници и съседи на площта: на
север, на запад, на юг и отгоре – въздух, отдолу подпокривно пространство (общо
помещение); т. 3 – площ от 4,5 кв.м. в централната южна част на покривното пространство,
при граници и съседи на площта: на север, на запад, на юг, на изток и отгоре – въздух,
отдолу подпокривно пространство (общо помещение). Уточняват, че договорът за наем бил
1
сключен съвместно от Е с на ****“, представлявани от домоуправителя на ****“, и Е с на
****, представлявани от домоуправителя на ****, като Е с на всеки от двата входа отдали
общи части от покрива на съответния вход – от ****“ отдали 10 кв.м. от покрива си, а от
**** отдали 14,5 кв.м. Договорено било също така плащането на наемната цена да се
извършва по отделни банкови сметки на всяка етажна собственост. Поддържат, че достъп на
ответника до покривната част на сградата на **** бил осигурен от домоуправителя при
сключването на договора на 11.12.2017 г., като през 2018 г. наемателят монтирал
електронни съобщителни съоръжения на покрива на ****, които към момента на
предявяване на иска не били демонтирани и се използвали от ответника. Твърдят, че
съгласно чл. 2, ал. 3 от договора, задължението на наемателя да заплаща месечната наемна
цена възникнало от по – ранната дата – датата на влизане в сила на разрешението за строеж
на съоръженията и оборудването или датата на подписания между страните приемо-
предавателен протокол. На следващо място поддържат, че на ответника било издадено
разрешение за строеж № 45 от 09.07.2018 г., влязло в сила на 18.07.2018 г., т.е. от тази дата
възникнало задължението на наемателя да заплаща месечна наемна цена в размер на 300 лв.
за отдадените под наем общи части от покрива на ****, дължими по банкова сметка на Е с
на ****, която била посочена в чл. 3, ал. 4 от договора за наем. Навеждат доводи, че
съгласно чл. 19, ал. 3 договорът можело да бъде прекратен предсрочно от страна на
наемодателя с едномесечно писмено предизвестие, в случай че наемателят е забавил
плащането на наемната цена с повече от два месеца. Твърдят още, че поради неплащане на
наемната цена за месеците август, септември, октомври и ноември 2018 г. на общо събрание
от 16.11.2018 г. Е с упълномощили домоуправителя да прекрати договора за наем, като
съобразно чл. 19, ал. 3 от договора за наем, домоуправителят на **** изпратил до наемателя
уведомление от 21.11.2018 г., с което предоставил 15 дневен срок за плащане на дължимите
месечни наеми, тъй като не било постъпило плащане, както и отправил едномесечно
предизвестие на наемателя да освободи наетите площи (уведомление от 07.12.2018 г.),
поради което договорът за наем бил прекратен едностранно от наемодателя с изтичането на
едномесечното предизвестие на 07.01.2019 г. Поддържат, че ответникът-наемател не
изпълнил задължението си след прекратяването на договора за наем да върне наетите площи,
поради което молят съда да уважи предявения иск, като осъди ответника да освободи и
предаде на ищците държането върху общите части от описания по – горе недвижим имот.
Претендират разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът, чрез юрк. П., е подал отговор на исковата
молба, с който оспорва изцяло предявения иск като неоснователен и недоказан. Твърди, че
след настъпване на условията за плащане по договора и направена вътрешна проверка от
страна на „В.Б ЕАД било установено, че посочената в договора банкова сметка, по която
следвало да бъде превеждана наемната цена, била закрита, поради което наемателят бил във
фактическа невъзможност да изпълни задължението си за плащане. От името на „В.Б ЕАД
било изпратено писмо до етажната собственост, с което се искало предоставянето на
актуална банкова сметка, по която да бъде превеждана наемната цена, като в получено на
12.03.2019 г. последващо писмо от домоуправителя била посочена банкова сметка с титуляр
2
Д.М.М по която домоуправителят поискал да се превежда наемната цена. Същевременно,
обаче, съгласно взетото решение на общото събрание на етажната собственост, проведено
на 29.06.2017 г., единодушно било решено наемната цена да бъде превеждана по банкова
сметка на друго лице, а именно М. К.. За да се съобрази с решението на общото събрание
ответникът поискал с писмо от 15.03.2019 г. предоставянето на банкова сметка с титуляр М.
К. или алтернативно протокол с решение на общото събрание на етажната собственост,
взето по законоустановения ред, от което да е видно, че Е с желаят наемната цена да се
заплаща по сметка с титуляр трето лице. С нотариална покана, връчена на ищците на
08.04.2019 г., ответникът изрично заявил, че не счита договора за развален и изразява
готовността си да заплати дължимите наемни цени, след представяне на банкова сметка,
съобразена с волята на Е с. На 02.05.2019 г. ответникът получил протокол от 20.03.2019 г. от
проведено общо събрание на етажната собственост, от който било видно взетото решение
относно банковата сметка, по която следвало да се превежда наемната цена по договора. На
13.05.2019 г. бил направен превод от ответника по новопосочената банкова сметка на
наемодателя на наемните цени за месеците август, септември, октомври и ноември 2018 г.,
ведно с дължимите наеми за декември 2018 г. и януари 2019 г. На следващо място
ответникът поддържа, че договорът не следва да се счита за прекратен и поради липсата на
изрично необходимото за това съгласие от страна на Е с на основание чл. 17, ал. 2, т. 6
ЗУЕС, а именно 50% идеални части от общите части на ****“ и ****. Твърди още, че е
извършвал плащания на наем по договора до 30.09.2022 г., без възражения от страна на
наемодателите, като считано от 01.10.2022 г. „В.Б ЕАД не било вече страна по договора
поради обстоятелството, че към 04.10.2022 г. било извършено преобразуване на „В.Б ЕАД,
чрез отделяне и прехвърлянето му към трето лице („Ю Т Б“ ЕООД) на част от имуществото
на дружеството, представляващо съвкупност от права, задължения и фактически отношения,
свързани с част от дейността му, която промяна била видна от вписване в ТР, като сред
имуществото което било прехвърлено към „Ю Т Б“ ЕООД бил и процесният договор с
етажната собственост. Ето защо моли съда да отхвърли предявения иск. Претендира
разноски.
II. Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца:
Предявен е по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК осъдителен иск с правно основание чл.
233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за осъждане на „В.Б ЕАД да освободи и върне на Е с на сграда в режим
на етажна собственост, находяща се в гр. София, ж.к. „К.с, кв. „Б“, бл. ******, държането
върху следния недвижим имот, а именно: общи части от покрива на сградата с
идентификатор *******, находяща се в гр. София, ж.к. „К.с, кв. „Б“, бл. ******, с обща
площ 14,5 кв.м., обозначени на план скица Приложение 3 към договора за наем от 11.12.2017
г. като букви А2 и А3, както следва: т. 2 – площ от 10 кв.м. в югозападната част на
покривното пространство при граници и съседи на площта: на север, на запад, на юг и
отгоре – въздух, отдолу подпокривно пространство (общо помещение); т. 3 – площ от 4,5
3
кв.м. в централната южна част на покривното пространство, при граници и съседи на
площта: на север, на запад, на юг, на изток и отгоре – въздух, отдолу подпокривно
пространство (общо помещение).
III. Разпределяне на доказателствената тежест за подлежащите на доказване
факти:
Основателността на исковата претенция е обусловена от наличието на следните
кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1) валидно възникнало между
страните облигационно правоотношение по договор за заем на недвижим имот; 2)
изпълнение на задължението на наемодателя - ищец да предостави на наемателя - ответник
фактическата власт върху вещта; 3) прекратяването на договора, поради неплащане от
наемателя на наемната цена за посочения период и 4) неизпълнение на задължението на
наемателя да върне вещта.
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД в тежест на ищците е да
докажат, че са предали процесния имот на ответника въз основа на валидно сключен между
тях договор за наем, който е бил надлежно развален, поради неплащане от наемателя на
договорения наем, след развалянето на който наемателят е продължил да упражнява
фактическа власт върху вещта, а в тежест на ответника е да докаже твърденията си, че
наемателите не са му оказали своевременно необходимото съдействие, без което не е могъл
да изпълнил задължението си, респ., че е върнал имота на наемодателя.
IV. По доказателствата:
ДОПУСКА представените с исковата молба и отговора на исковата молба документи
като писмени доказателства по делото.
УКАЗВА на страните на основание чл. 312, ал. 2 от ГПК, че в едноседмичен срок от
получаване на определението могат да вземат становище във връзка с дадените указания и
доклада по делото и да предприемат съответните процесуални действия, включително
представяне на доказателства, като в противен случай губят възможността да сторят това
по-късно.
УКАЗВА на ищците в 1-седмичен срок от получаване на препис от определението да
посочат конкретните факти, за установяване на които искат събиране на гласни
доказателства чрез разпит на двама свидетели. При неизпълнение на указанието съдът ще
остави без уважение това доказателствено искане.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 145, ал. 3 ГПК приканва страните към спогодба като им указва,
че съгласно чл. 78, ал. 9 ГПК при приключване на делото със спогодба половината от
внесената държавна такса се връща на ищеца, като направените разноски си остават за
4
страните, както са ги направили, ако не е уговорено друго и спорът ще се разреши в по-
кратки срокове.
Съдът уведомява страните, че за намиране на решение на спора си могат да използват
и процедура по медиация. Така те спестяват време, усилия и средства – отпада нуждата от
събиране на доказателства, а при постигане на спогодба, ищецът може да поиска да му бъде
възстановена половината от внесената държавна такса – чл. 78, ал. 9 ГПК.
Ако страните желаят да използват медиация, те могат да се обърнат към център по
медиация или медиатор от Единния регистър на медиаторите, който може да бъде видян на
електронен адрес: http://www.justice.government.bg. Медиацията е платена услуга.
Към Софийски районен съд работи Програма „Спогодби”, която предлага безплатно
провеждане на процедура по медиация, от която страните също могат да се възползват.
Повече информация за Програма „Спогодби” можете да получите всеки работен ден от
9:00 до 17:00 часа от Мариана Николова на тел. 02/8955423 или на ел. адрес:
********@***.*******, както и в Центъра за спогодби и медиация на адрес: гр. София, бул.
„Цар Борис III ” № 54, ст. 204.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 146, вр. чл. 140, ал. 3 ГПК, на страните да се връчи препис от
настоящото определение за насрочване, ведно с проекта за доклад по делото, като те могат
да вземат становище по него и дадените със същия указания, най-късно в първото по делото
съдебно заседание.
ПРЕПИС от отговора на ответника да се връчи на ищците.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 22.02.2024г. от
14:30 ч., за която дата и час да се призоват страните с посочените по – горе преписи.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5