Р Е Ш Е Н И Е
гр. Каварна, 07.05.2021 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
КАВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, в публично
заседание проведено на шести април през две хиляди двадесет и първа година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ПАНЧЕВА
при секретаря А.М., като разгледа
докладваното от съдията Гр.Д. № 248 по описа за 2020 год., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от Й.Г.Ш. срещу „З.К.Я.”,
иск с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр.
с чл. 232, ал. 2 ЗЗД, с искане ответникът да бъде
осъден да му заплати сумата от 6316.10 лв., представляваща остатък от дължима
наемна цена в размер на 43,00 лв. на 1 дка., за отдадени под наем земеделски
земи в общ размер 146.886 дка., в землището на с. П., за стопанската 2018 г. –
2019 г., ведно със законната лихва върху главницата считано от подаване на
исковата молба до окончателното изплащане на вземането.
В исковата молба ищецът излага, че е в договорни отношения със „З.К.Я.” с. П.,
във връзка със сключени договори за наем на земеделска земя, за стопанската
2018/2019 г.: Договор № 37.1 от 16.02.2018 г. за имот № **, с. П. с площ 4777
кв.м. и Договор № 37 от 16.02.2018 г. за имот № ** с площ 13.089 дка., имот **
с площ 10.001 дка., имот № ** с площ 49,347 дка., имот **с площ 69.672 дка.,
всички в с. П.. Съгласно договорите срокът за плащане на наемите е бил след
изтичане на стопанската година /01.10.2019 г./ и след реализация на
продукцията, но не по-късно от три месеца от края на стопанската година. Твърди
се, че срокът за плащане на дължимия наем е изтекъл на 01.01.2020 г., като
въпреки проведените разговори и изпратената нотариална покана, не е извършено
плащане от страна на наемателя.
След проведено
производство по допускане обезпечение на бъдещ иск и издадена обезпечителна
заповед, на 26.06.2020 г. ответникът е извършил плащане в полза на ищеца в
размер на 5434,78 лв., представляващо наемна цена от 37,00 лв. на 1 дка. Ищецът твърди, че след
извършеното плащане ответникът му дължи сумата от 6316,10 лв., равняваща се на
43,00 лв. на 1 дка. отдадена под наем земя в общ размер
146.886 дка., в землището на с. П., за стопанската 2018 г. – 2019 г. С изложените
мотиви настоява за уважаване на предявения иск и осъждане на ответника да му
заплати сумата от 6316.10 лв., ведно със законната лихва от подаване на
исковата молба. Претендира за присъждане на сторените в производството
разноски.
В съдебно
заседание и представената писмена защита ищецът моли за уважаване на предявения
иск като основателен и доказан. Счита, че от събраните в хода на процеса
писмени доказателства е установено, по несъмнен начин, че съгласно решение на
Общото събрание на кооперацията дължимия наем за процесните имоти за
стопанската 2018 г. - 2019 г. е в размер на 80.00 лв. на декар. С оглед
извършеното частично плащане на дължимия наем ответникът е останал задължен за
сумата от 6158,47 лв., която се претендира в настоящото производство.
В срока по чл. 131 от ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника „З.К.Я.” с. П. чрез процесуалния й представител адв. Е.Р. от АК Варна, с който се оспорва
предявения иск, като неоснователен. Твърди се, че съгласно сключените между
страните договори за наем, възнаграждението за наемодателя е определено в
размер на минимум 30% от стойността на продукцията. След изготвяне на ГФО за
2019 г. кооперацията е изчислила, че 30% от стойността на продукцията, възлиза
на 37,00 лв. на декар, като е заплатила на ищеца сума в размер на 5434,78 лв.
за отдадените от него под наем 146,886 дка. С изложените мотиви моли за
отхвърляне на иска като неоснователен и недоказан. Претендира за присъждане на
сторените в производството разноски.
В съдебно
заседание, чрез процесуалния си представител ответникът настоява искът да бъде отхвърлен, като
неоснователен и недоказан, с твърдението, че дължимите суми по двата договора в
общ размер на 5592,41 лв., изчислен като 30% от стойността на продукцията са заплатени
изцяло на ищеца.
Съдът, след
съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните, а и от приложените по делото доказателства се
установява, че на 16.02.2018 г. между Й.Г.Ш. и ЗК „Я.” с. П. са сключени два
договор за наем на земеделска земя, по силата на които наемодателят е отдал на
наемателя за временно и възмездно ползване собствената си земеделска земя както следва:
Нива с площ 13,089 дка., представляваща имот № **, Нива с площ 10,001 дка.,
представляваща имот № **, Нива с площ 49,347 дка., представляваща имот № **,
Нива с площ 69,672 дка., представляваща имот № **и Нива с площ 4,777 дка.,
представляваща имот № **, всички имоти
трета категория на земята, находящи се в землището на с. П., общ. Шабла.
Страните са се
договорили за годишно наемно плащане в размер на минимум 30 % от паричната
стойност на продукцията, платимо след изтичане на стопанската година и след
реализация на продукцията, но не по-късно от три месеца от края на стопанската
година.
С нотариална
покана връчена на ответника на 09.03.2020 г. ищецът го е поканил в седемдневен
срок да му заплати дължимите за стопанската 2018г. – 2019 г. суми по посочените
по-горе два договора.
Между страните
не е спорно и обстоятелството, че на 26.06.2020 г. по банкова сметка ***т
5434,78 лв., представляваща наемно плащане за отдадена под наем земеделска
земя, равняващо се на 37 лв. на 1 дка.
Установява се от
представения протокол № 7 от проведено на 29.05.2019 г. заседание на
управителния съвет на ЗК Я., че е взето решение за наемодателите, които не са
подписали договори и не са подали заявление за следващата стопанска година да
се спази договора 2018/2019 г. за заплащане на 30% от прихода за годината /рента
размер/.
Установява се от
представените протокол от годишно отчетно събрание на ЗК Я. с. П., проведено на
20.06.2020 г., отчет за приходите и разходите, и годишен счетоводен отчет за
2019 г., че в частта за разходи за външни услуги е отчетена сумата от 561
хил.лв. в т.ч. 524 хил.лв. – наем земя, при начислена рента – по 80 лв./дка. В
отчета е вписано още, че при анализ на отчетените приходи и полагащите се 30%
за наем по договор, рентата следва да е 37 лв./дка., а при изплащане на 80
лв./дка. сумата представлява 64,30 % от приходите.
От изготвеното
по делото заключение по допуснатата СИЕ, прието от съда като компетентно
извършено се установява следното: В рамките на процесния период предмет на
договаряне и плащане са били пет поземлени имота с обща площ от 146,886 дка.
Ответната кооперация устно е потвърдила, че процесните имоти са били обект на
комасация, като за 2019/2020 г. от общо 146,886 дка. са били предоговорени и
стопанисвани от същата само 4,777 дка. Съгласно решение на УС на ЗК Я. от
29.05.2019 г. наемодателите, които не са подписали договори за нам на
земеделска земя за стопанската 2019/2020г. да им бъде изплатена рента в размер
на 30 % от прихода за годината. По данни от изследваните счетоводни регистри,
вещото лице е изчислило, че 30 % от паричната стойност на продукцията се
равнява на 37,00 лв./дка. за стопанската 2018/2019 г. След извършено проучване
на среден пазарен наем на земеделска земя, стопанисвана от други земеделски
стопани в землището на общ. Шабла за 2018/2019 г. вещото лице е изчислило
среден пазарен наем в размер на 80,00 лв./дка. Установено е извършено плащане в
общ размер на 5449,10 лв. Изчисленият размер на наем за процесните имоти при наемна
цена от 80,00 лв. е в общ размер на 11750,88 лв., от които 5449,10 лв. платени
с банков превод и неплатен остатък 6301,78 лв.
Въз основа на
така установените факти, Каварненският районен съд, като съобрази приложимия
закон, приема от правна страна следното:
Искът черпи
правното си основание от разпоредбите на чл. 79, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, във вр. с
чл. 232, ал. 2 от ЗЗД. С тълкувателно решение ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д.
№ 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС се прие, че е допустимо земеделската земя да бъде
предмет на отдаване под наем с договор за наем, при което приложение намират
общите правила на ЗЗД, въпреки наличието на специалните разпоредби на ЗАЗ.
По предявения
иск за реално изпълнение на задължение за наемно плащане по договор за наем ищецът
при условията на пълно и главно доказване следва да установи: валиден договор
за наем, сключен между него и ответника, с действие за процесната стопанска
година; факта на предаване на процесните имоти на наемателя; размера на
уговореното наемно плащане за конкретната стопанска година. При доказване на
горното в тежест на ответника е да докаже положителния факт на погасяване на
дълга.
С оглед
събраните по делото доказателства съдът приема, че страните са обвързани от
действителни договори за наем с предмет предоставяне за временно и възмездно
ползване на земеделски земи за стопанската 2018/2019 г. при което за наемателя
възниква задължение за заплащане на уговореното възнаграждение. По силата на
договора /р.II, чл. 1.1 и 1.2/ наемодателят има задължение да предаде
владението на имотите, да осигури свободното и безпрепятствено ползване на
същите. Съобразно уговореното страните не са приели, че предаването на наетите
земи трябва да се установи писмено в двустранно подписан протокол. Следователно
предаването на имотите за ползване от ответника може да се установи с всички
допустими по процесуалния закон доказателства. Анализът на събрания по делото
доказателствен материал налага обоснования извод за наличието на фактическо
предаване на поземлените имоти от наемодателя на наемателя.
Спорен по делото
е въпроса относно размера на дължимото плащане. Уредбата
на договора за наем се съдържа в разпоредбите на чл. 228-239 ЗЗД. Съгласно чл.
228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати
определената цена. Договорът за наем може да бъде характеризиран от правна
страна като неформален, двустранен, възмезден, консесуален. От посочената
дефиниция се вижда, че между страните по един договор за наем трябва да бъде
постигнато съгласие по два основни въпроса: относно вещта, която се предоставя
във временно ползване и относно възнаграждението (наемната цена), която
наемателят дължи за предоставеното му ползване. Касае се за един двустранен договор,
поради което спрямо него са приложими всички правила на общата част на ЗЗД,
уреждащи правоотношенията на страните по двустранен договор. Наемната цена е
съществено условие на този вид договори - ако не е определена, то тя трябва да
бъде определяема.
Видно е от сключените договори за наем, приети като писмено
доказателство по делото, че договорената наемна цена между страните е определяема
- в размер на минимум 30% от паричната стойност на продукцията и е платима от
наемателя на наемодателя в срок: след изтичане на стопанската година и
след реализация на продукцията, но не по-късно от три месеца от края на
стопанската година.
Претенцията на
ищеца е да му се заплати цената, която е заплатена на останалите арендодатели,
с които ответникът има сключени договори, а не изплатената му в размер на 30 %
от паричната стойност на продукцията. От представените счетоводни документи и
от заключението на вещото лице се потвърждава твърдението на двете страни, че
на ищеца е изплатена наемна цена в размер на 37 лв./дка., при начислена рента,
съгласно годишен счетоводен отчет за наем на земя и средно рентно плащане за
района в размер на 80лв./дка. В случая, обаче, липсват твърдения и
доказателства за постигнато съгласие между страните за изменение на размера на
договорената наемна цена в размер по-висок от посочения като минимален такъв,
равняващ се на 30 % от паричната стойност на продукцията. Съгласно чл. 20а, ал.
2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменяни, прекратени, развалени или отменени,
само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.
Съгласието за изменение на договора може да се постигне или при самото
сключване на договора, чрез клауза за промяна на определен/и елемент/и от него
при настъпване на конкретно обстоятелство или по-късно - чрез допълнително
споразумение между страните. В първата хипотеза, когато клаузата предвижда
изменение на цената на договора, новата цена трябва да е определена или
определяема, за да се приеме, че има постигнато съгласие между страните за
промяна на цената. Страните по договора за аренда, респ. договора за наем могат
да го изменят по взаимно съгласие, като са лимитирани единствено от границите,
очертани в чл. 9 ЗЗД - повелителните норми на закона и добрите нрави. В
процесните договори не е изрично предвидена възможността за определяне на цената,
съобразно решение на Общото събрание на кооперацията, което изключва
възможността за съда да приеме, че договорената цена е в размерите претендирани
от ищеца, без да има надлежно изразено съгласие за това, облечено в необходимата
писмена форма между страните.
Ищецът при негова доказателствена
тежест не успя да установи между
страните да е договорен претендирания размер на наем, поради което следва, че
дължим е този, за който в договорите е постигнато съгласие, а именно – 30 % от
паричната стойност на продукцията, равняващ се на сумата от 37 лв./дка., или
общо 5434,78 лева, която сума е
изплатена изцяло на наемодателя. С оглед горното предявеният иск като неоснователен и недоказан подлежи на отхвърляне.
С оглед изхода на
спора и заявеното своевременно искане от ответната страна се дължат
претендираните разноски на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК. Ответникът ЗК „Я.” е
представил доказателства за заплащане на претендираните от него съобразно
списъка по чл. 80 от ГПК разходи в размер на 790, 00 лева, от които 100,00 лв.
депозит за вещо лице и 690,00 лв. адвокатско възнаграждение. Адвокатското
възнаграждение не е прекомерно съобразно правната и фактическа сложност на
спора, т.к. е определено малко над минимума съгласно чл. 7, ал. 2, т. 3 от
Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения.
Воден от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Й.Г.Ш., ЕГН **********, с адрес ***, срещу „З.К.Я.” с ЕИК *** със
седалище и адрес на управление с. П., общ. Шабла, представлявана от
председателя В.Д.С., иск с правно
основание чл. 79, ал. 1, вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД, за заплащане на сумата 6316,10
лева, представляваща дължимо наемно възнаграждение по договори за наем № 37 и №
37.1 сключени на 16.02.2018 г. между Й.Г.Ш. и „З.К.Я.”.
ОСЪЖДА Й.Г.Ш.,
ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на „З.К.Я.” с ЕИК *** със седалище и
адрес на управление с. П., общ. Шабла, представлявана от председателя В.Д.С., на осн. чл. 78,
ал. 3 от ГПК сторените по делото разноски в размер на 790,00 лв. (седемстотин
и деветдесет лева).
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Добрички окръжен съд, в
двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено и
обявено.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със
съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: .............................