Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Плевен, 20.02.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Плевенски районен съд V гр. състав,
в публично заседание, проведено на 20.01.2020г.,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БИЛЯНА ВИДОЛОВА
при секретар Г.
Николова, като разгледа докладваното от
съдията, гр.д. ***939 по описа на
съда за 2019г. и на основание
данните по делото и закона, за да се произнесе взе предвид следното:
Искове с правно основание
чл. чл. 415 във вр. с чл.124 ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 92 от ЗЗД. Възражения
с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. първо от ЗЗД във вр. с чл. 146 ал. 1 вр.
с чл. 143 т. 5 от ЗЗП; чл. 26 ал. 1 пр. трето от ЗЗД; възражението за
прекомерност на неустойката на осн. чл. 92 ал. 2 от ЗЗД
Ищецът ***е предявил иск
против Г.К.К., ЕГН ********** за признаване за установено, че ответнника дължи заплащане
на сумата от 3 880 евро, дължима по ***Ищецът твърди, че по силата на сключения
договор, ответницата му възложила да посредничи при закупуване на недвижим
имот. Твърди, че е представил няколко имота, включително и недвижим имот - ***,
находящ се в ***, с продажна цена на имота в размер на ЕUR 97 000 евро. Сочи,
че за удостоверяване на представянето на имота от страна на ***, ответника
подписал ***неразделна част от ***. Сочи, че след преговори със собственика на
имота, се достигнало до оферта от страна на собственика на имота за цена от 96
000 евро, която не била приета от ответника. Твърди, че на 21.06.2018г. получил
писмо от ответника с което прекратил ***. Сочи, че впоследствие установил, че в
резултат на представянето на същия имот и свързването на ответника с продавача,
на 24.07.2018г., В.А.К.– майка на отв. Г.К., е сключила ***, вписан в ***с ***и
е придобила имота, представен от ***. Твърди, че съгласно т. 4.4 от ***,
възложителят по него се е съгласил, че по време на действието на ***или в срок
от 12 месеца след прекратяването му, да няма право лично или свързано с него
лице, да придобива имот, предложен от ищеца, без посредничеството на последния,
като при неспазване на това задължение длъжника дължи неустойка по т.9.2. в размер
на 4% от продажната цена на имота, посочена в ***и ***. Твърди, че цената е 97 000 евро, а неустойката в случая
възлиза на ЕUR 3 880 евро. Сочи, че на 20.08.2018г. изпратил на ответника ***
на посочената неустойка поради неспазване на поетите задължения по т.4.4. от
договора, но той не заплатил сумата. Твърди, че е подал заявление за издаване
на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК, срещу Г.К.К., и по образувано ***,
била издадена заповед за изпълнение, възразена от длъжника. Моли съда да приеме
за установено по отношение на ответника, че дължи на ***, сумата от 3 880 евро,
ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от дата на
подаване на заявлението по чл.410 от ГПК до пълното изплащане на вземането.
Претендира разноски за заповедното и исковото производство.
Ответникът оспорва иска, счита, че не е налице валидно и
изискуемо вземане за неустойка, т.к. клаузите в договора за нея са нищожни
поради противоречие на закона и добрите нрави, поради неравноправност на
клаузата, прави възражение за прекомерност на размера на неустойката. Оспорва и
вземането като размер, твърди, че не става ясно коя е продажната цена по
договора. Оспорва, че посочения имот е бил представен от ищеца, твърди, че
липсва отчет за пазарно предлагане, оспорва представения ***, като твърди, че
между представения по делото и на него лично има съществени несъответствия,
като този имот не фигурира в неговия екземпляр. Оспорва твърдението за
свързване на длъжника с продавача, твърди, че контакт не е имало, че е
заплатила на ищеца 4000лв. гаранция за закупуване на имота, но при цена от 90
000 евро, а съгласието на продавача е било за 96 000 евро, което създало
недоверие у нея и съмнение в коректността на ищеца и тя прекратила ***на
купувач. Твърди, че сделката с майката на ответницата е осъществена чрез друг
посредник, с който купувачът коректно е уредил отношенията си. Оспорва
твърденията за изпълнение на договорните задължения от страна на ищеца, като
твърди, че прекратяването на договора е било поради съществени разминавания в ***а
на имота, а именно – посочването на ап. 12 в *** и посочването на ап. 10 в
писмо-потвърждение от страна на продавача на имота. Моли се съда да отхвърли
исковата претенция като неоснователна и недоказана. Претендират се разноски.
Съдът, след като се
съобрази със становищата на страните и събраните по делото доказателства, приема
за установено следното: От приложеното ***се установява, че ищецът е депозирал първоначално
пред ПлРС на 11.02.2018г. заявление за издаване на заповед за изпълнение по
реда на чл. 410 от ГПК срещу ответника за исковите суми. Установява се също
така, че за претендираните вземания е била издадена Заповед за изпълнение от
01.02.2019г., която е връчена на длъжника на 07.02.2019г. и възразена в срок –
на 18.02.2019г. от него. С Разпореждане на съда, получено на 15.04.2019г., е
указано на заявителя да предяви иск за установяване на вземанията си на
основание чл.415, ал.1 т. 2 от ГПК. Искът е предявен в законоустановения
едномесечен срок – на 14.05.2019г. пред СРС, той касае сумата по издадената
заповед за изпълнение, поради което съдът го приема за допустим.
От приложения по делото ***
се установява, че ответника Г.К., в качеството ѝ на възложител /купувач/,
и ищецът, са сключили договор, съгласно който купувачът е възложил, а
изпълнителят е приел да посредничи при придобиването на имот, представен от
изпълнителя срещу възнаграждение при придобиване на имот в размер на 3% без ДДС
от продажната цена на имота. Изпълнителят е имал задължение да представи имоти
съгласно търсенето на купувача, да извърши проверка на имота към датите на сключване
на предварителен и окончателен договор, да осигури организационно обслужване на
сделката до сключване на окончателен договор, да информира купувача за
предлагането на имоти. Възложителят се е задължил да подписва ***за всеки имот,
представен от изпълнителя, да информира изпълнителя при придобиване на имот без
посредничество и прекратяване на търсенето. В т.8 е посочено, че ***и отчет за
пазарно предлагане /ако такъв е изготвен/,
са неразделна част от договора. В т.4.4. страните са уговорили, че след
изрично допълнително договаряне, и отчитайки особеностите на конкретния случай,
се съгласяват, че по време на действието на договора или в срок от 12 месеца
след прекратяването, купувачът няма право лично или чрез свързано с него лице
по смисъла на параграф 1, ал.1 и 2 от ДР на ТЗ, да придобие имот, предложен от
изпълнителя, без негово посредничество, и ако стори това, ще се счита за опит
на купувача недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение. В т.9.2.
са уговорили, че в случаите на т.4.4., купувачът дължи неустойка в размер на 4%
от продажната цена, посочена в настоящия договор. В т.6 е уговорено, че
продажна цена означава цената, посочена в предварителен договор за продажба на
имота, ако е сключен в присъствието на „***“, а иначе – цената, посочена в
договора, като ако такава цена не е посочена, се взема предвид цената в
нотариалния акт или друг документ за придобиване на имоти. По делото са приети
като приложения към договора три различни варианта на ***– първият, представен
във вид на заверено копие от ищеца с исковата молба, съдържа доказателства за
четири предложени имота, като четвъртия от тях е двустаен апартамент в ***, при
цена 97 000 евро, на който фигурират подписите на купувача и предложилото имота
лице. В представения в оригинал ***, на лист 12 от делото, е видна разлика с
представеното копие, като за посочения предложен апартамент в оригинала е
налице дата 21.05.2018г., която липсва в завереното копие. Ответникът от своя
страна е представил, намиращ се в него оригинал на ***, в който са попълнени
само два предложени имота на 19.05.2018 г. В подкрепа на твърденията на
страните, че са направили оглед на ***, и купувачът е възложил договаряне на
сделка за него, е приетия ***при който ответницата и ищеца се уговорили, че
купувача плаща в брой сумата от 4000 лв. като гаранция за закупуването на
следния недвижим имот, представен му от изпълнителя, съгласно сключения договор
от 19.05.2018 г. а именно: ***състоящ се от *** при граници: север – стълбище и
асансьор, изток – ***, юг – двор, запад – улица – тупик, и мазе *** на
подземния етаж, с площ 2,83 кв.м., при граници: север – коридор, изток –
коридор и мазе ***, юг – улица, запад – абонатна станция, находящ се в жилищна
сграда в ***, построена върху ***, срещу задължение на изпълнителя да договори
условията за покупката на имота. Купувачът изрично е заявил, че желае да закупи
посочения имот при продажна цена в размер на 90 000 евро и изрично посочена
схема на плащане. Изпълнителят се е задължил да договори условията в срок до
07.06.2018г., като се счита, че е изпълнил задълженията си, ако продавачът приеме
посочените условия. Уговорено е, че с подписването на договора, купувачът
признава, че изпълнителят е свързал страните по сделката и му е предложил
имота. При постигане на посочените параметри на сделката, купувачът се е
задължил до 13.06.2018 г. да сключи Предварителен договор за покупка на имота,
в присъствието на „***“, като в този случай възложителя връща платената
гаранция. При непостигане на посочените от купувача параметри на сделката,
изпълнителят се задължава да върне на купувача преведената гаранция и договорът
се прекратява. Съгласно Писмо за потвърждение от следващата дата – 05.06.2018
г., продавачът на имота ***е заявил и потвърдил, че е съгласен да продаде на
ответницата Г.К., като купувач, представен му от ищеца ***следния негов
недвижим имот: ***състоящ се от ***при граници: север – ***, изток – ***, юг – ***
и стълбище, запад – улица-тупик с прилежащато му мазе ***на подземния етаж, с
площ 2,6 кв.м., при граници: север –
мазе ***, изток – калкан, юг-мазе ***, запад – коридор, находящ се в жилищна
сграда в ***, построен върху ***. Поставени са следните условия и параметри на
сделката: продажна цена 96 000 евро, посочена схема на плащане и разноски за
сметка на купувача. Посочено е, че писмото потвърждение е валидно до 15.06.2018
г. Между ответницата, като купувач и ищеца, като изпълнител, на 07.06.2018 г. е
сключен Анекс към ***, съгласно който страните се споразумели, че изпълнителя
връща на купувача сумата от 4000 лв. – гаранция по ***, поради непостигане на
условията на договора. С уведомление от 19.06.2018 г., получено от ищеца на
21.06.2018 г., ответникът го е уведомил,
че прекратява ***от 19.05.2018 г., като е посочил, че се отказва от услугите и
прекратява договора, поради проявена некоректност и неточност от страна на
изпълнителя, отразени в издадената
впоследствие документация, като в забележката е посочено да се
погледне *** с купувач от 04.06.2018 г.
и Анекс към него. На 20.08.2018 г., ищецът е изпратил до ответника покана, в
която е посочил, че след развилите се отношения е установил, че в резултат на
представянето на *** и свързването с продавача, на 24.07.2018 г., свързано с
купувача лице - В.А.К.е закупила имота, представен от него. Поканил е ответника
да му заплати неустойка в размер на 4% от продажната цена на имота, посочена в ***в
размер на 3880 евро. Даден е 30-дневен срок от получаване на писмото за
заплащане на неустойката, като съгласно обратната разписка, същото е получено
на 31.08.2018 г. Видно от представеното от ищеца копие на ***, ***е продал на В.А.К.недвижимия
имот ***, подробно описан и съвпадащ като параметри с имота, посочен в писмото
за потвърждение на ***от 05.06.2018 г. Не се спори по делото и от приетата
справка на НБД „Население“ се установява, че купувачът В.А.К.е майка на
ответника Г.К.К.. От разпита на свидетелите, водени от страните, се установява
начина, по който са протекли отношенията между страните по ***. Свидетелката С.
– ***, при която ответницата е била клиент, посочи, че са подписали договор и
още същия ден огледали два имота. Посочи, че към договора има ***, с който се
удостоверява, че са гледали на конкретния *** имот на дадена офертна цена.
Посочи, че Регистърът е част от договора, и тя носи своя екземпляр при всички
огледи, в който екземпляр, купувачът се подписва, но не може да задължи клиента
да носи своя екземпляр. Посочи, че общо са гледали четири имота – два през
първия ден, и два след няколко дни, като в нейния регистър, ответницата се е
подписала за всеки от имотите. Свидетелката заяви, че представила имота на ***–
***, като ответницата заявила, че този имот я устройва и пожелала да направят
втори оглед с родителите си. На втория оглед присъствали бащата, майката и
дядото на ответницата, самата ответница и колега на свидетелката, като
представител на продавача от същата агенция. Всички водени от купувача заявили,
че това е апартамента, който искат да купят, но поискали по-ниска цена – 90 000
евро, а продавачът, чрез нейния колега, върнал отговор, че ще продаде имота за
96 000 евро. След това ответницата заявила, че тази цена не я устройва, отказва
се от покупка и свидетелката започнала да търси други имоти, в друг квартал, на
по-ниска цена. Ответницата не дошла на оглед, а нейната майка и се обадила да
благодари за отделеното време и да и каже да не предлага повече имоти, защото
купили този, който видели с тях. Свидетелката потвърди, че е имало плащане от
4000 лв., които били върнати, защото не се постигнала уговорка. Свидетелката
потвърди, че е получила по куриерска фирма писмото за прекратяване на договора,
но не е контактувала с никой и не е имало разговори, че не са доволни от
работата ѝ. При предявяване на *** свидетелката посочи, че е подписан в
техния офис, и че в него е посочен ***, което било техническа грешка, тъй като
са гледали ***. Заяви, че техническата грешка касае номера на апартамента и не
е бил сключван предварителен договор за никакъв имот чрез ищеца. Водения от
ответника К.К. – баща на купувача по договора посочи, че са търсили жилище в
град С. и дъщеря му предложила да видят имот, който вече е гледала. Отишли в
жилището на ***, установили, че цената е 97 000 евро и предложили цена за имота
90 000 евро. Твърди, че ищецът поискал гаранция от 4000 лв., за да се свърже
лично с продавача и да договорят тази цена и получили договор за гаранция с
купувач. Твърди, че излизайки от имота, който гледали, видели, че на съседна
врата пишело ***, но не са го гледали, а в *** после видели, че пише ***с
неговите параметри, което ги усъмнило в коректността на ищеца. Твърди, че друг
посредник им предложил няколко имота, един от които бил този, който гледали.
Твърди, че не са имали за цел да „прескочат“ ищеца и да се свържат със
собственика, като избегнат такси, и че са платили всички такси на другата
фирма. Твърди, че не е имало свързване между дъщеря му и продавача от страна на
ищеца, и не са подписвали предварителен договор. Потвърди, че на огледа е
присъствала свидетелката С., и че е запознат с отговора на продавача, че не е
съгласен с цената, предложена от тях. Твърди, че по-късно видели *** и тогава
видели, че става въпрос за ***, с друго описание. Посочи, че на огледа не е
знаел кой апартамент гледа, но е видял, че ***е друг апартамент, и потвърди, че
апартаментът, който им е бил показан от ищеца, е бил същия апартамент, който
впоследствие купили. Потвърди, че парите за гаранция са били върнати от ищеца,
но не помни при огледа дъщеря му да е подписвала документ, даден от брокера.
Въз основа на изложената
фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи: В случая между
страните е налице ***, имащ характеристиката на договор за изработка, който е с
предмет посредничество при придобиване на имот, представен от ищеца на
ответника. Не се спори между страните, че договорът е прекратен, като съдът намира,
че прекратяването е вследствие виновно неизпълнение от страна на изпълнителя. Съдът
приема, че представените от ищеца копие и оригинал на ***, доказват, че на
ответницата е предложен за оглед апартамент с ***, съгласно посоченото в тези
два документа, независимо, че в по-късно представения оригинал е вписана дата,
която липсва в по-рано представения препис. Наличието или липсата на дата на
представяне на жилището в тези документи не е от спорните между страните
обстоятелства, т.к. и двете страни не спорят, че това жилище е било оглеждано
във връзка с ***, не се оспорва подписа на ответника в екземпляра на ищеца,
поради което съдът приема, че дописаната дата в представения оригинал не
опорочава документа относно съдържащата се в него информация, че ап. ***е бил
огледан от ответницата с посредничеството на ищеца. Различието в копията,
представени от ищеца и ответника, се дължи на обстоятелството, че тези копия са
на два различни документа – единият екземпляр на изпълнителя, а другия – на възложителя,
като съдът кредитира показанията на св. С., че когато клиент не носи на оглед
своя екземпляр на договора, няма как в него да се удостовери такъв. Всички останали доказателства – показанията на
свидетелите, твърденията на страните сочат, че предложения от ищеца апартамент
е бил този с ***, като той е бил оглеждан и харесан от семейството на
ответницата. В ***, в който е налице и упълномощаване за водене на преговори
със собственика на имота, е посочен друг апартамент – ***, като съдът намира,
че в случая не се касае за техническа грешка в номера на жилището, а за съвсем
друг имот, макар и на същия етаж на сградата. Точното и подробно описание на
двата имота – веднъж в ***, и веднъж - в писмото за потвърждение, сочат
различни имоти, квадратури, съседи, с различни прилежащи помещения, от което
може да се съди, че ищецът е сключил с ответницата договор за апартамент, който
реално не е предложил за оглед на ответника. Не ясно защо впоследствие ищецът
не твърди да е предложил на ответника да сключи договор за ап. ***, който е бил
потвърден от продавача, при твърдения, че е налице техническа грешка в
изписването на ***. Същевременно съдът констатира, че в отношенията му с
клиента – купувач, не е имало реално свързване между страните, т.к. никой от
изготвените между тях документи не сочи кой е собственик на имота. Реално
такова свързване се установява в отношенията между ищеца и продавача, също
негов клиент, доколкото в писмото-потвърждение на ***е видно, че на продавача
му е известен купувача, който е направил оферта за жилището, т.к. в това писмо Г.К.К.
е индивидуализирана с ЕГН, номер на лична карта и ***. Съдът намира, че
договорът за гаранция е бил сключен в изпълнение на задълженията на ищеца за
посредничество при закупуване на имот, но не на имота, който е предложен действително
на страната. Изготвянето на този документ при предходни фактически други
действия от страна на изпълнителя, сочи неговото виновно неизпълнение на
договора, поради което, макар и непрецизно формулирано от ответника в
уведомлението за прекратяване, договорът е бил прекратен. Следва да се отбележи,
че сам ищецът в ***е посочил, че е професионален поредник по занятие при
сключване на сделки с недвижими имоти, поради което той дължи грижата на добър
търговец по отношение на делата на лицата в чиято полза посредничи. В случая действията
му спрямо ответника – оглед на едно жилище, а сключване на договор за друго,
както и предаване на данните ѝ на продавача, без да ѝ предостави
данни за собственика на жилището, е далеч от дължимото от добрия търговец и
може да бъде окачествено единствено като неизпълнение на неговите задължения по
договора /в т.см. напр. ***/. Поради горното, съдът намира, че ищецът не може
да претендира неустойка, доколкото такава може да се претендира само от изправната
страна по договора, каквато той не се явява в случая. Още при определяне на
доказателствената тежест, съдът е указал на ищеца, че следва да докаже
изпълнение на задълженията си по договора, и с оглед липсата на такова, не
следва да се присъжда сума за последващото поведение на ответника.
Действително, по делото се доказа, че формално са налице предпоставките за
възникване на задължение за уговорената между страните неустойка – в срок от 12
месеца след представянето на апартамента, свързано с купувача лице по смисъла
на § 1 т. 1 от ТЗ – роднина по права линия – майката на купувача, е закупила
жилището, представено от ищеца, но в случая изпълнението на ищеца е било до
такава степен неправилно, че договорът е развален. Съгласно чл. 92 ал. 1 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението, но в случая
първоначалното неизпълнение на задължението е било на ищеца, а не на ответника.
На основание
гореизложеното, съдът намира, че предявения иск с правно основание чл. 415 във
вр. с чл.124 ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 92 от ЗЗД, е неоснователен, поради
което следва да бъде отхвърлен.
При този изход на
делото разноски се дължат на ответника, като ищецът следва да бъде осъден да му
заплати сумата от 600.00лв. – заплатен адвокатски хонорар.
Воден от горното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявеният иск с правно основание чл. 415 във вр. с
чл.124 ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 92 от ЗЗД, за признаване за установено, че
Г.К.К., ЕГН **********, дължи на ***, заплащане
на сумата от 3 880 евро - неустойка по т. 9.2. вр. с чл. 4.4. от ***ведно със
законната лихва, считано от 14.01.2019г. до окончателното ѝ изплащане, за
които суми е издадена ***.
ОСЪЖДА, на осн чл. 78 ал. 3 от ГПК, ***, ***, седалище и *** на управление ***, ***, ДА
ЗАПЛАТИ на Г.К.К., ЕГН **********,***, разноски по делото в размер на 600.00
лв.
Решението може да се
обжалва пред Плевенски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: