№ 28554
гр. София, 03.07.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в закрито заседание на
трети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА
като разгледа докладваното от БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА Гражданско
дело № 20241110165715 по описа за 2024 година
намери, че следва да съобщи на страните проекта за доклад по делото по реда на чл. 140, ал.
3 ГПК:
Ищецът Д. С. С. е предявил срещу Л. Н. Й. и С. Н. Й. кумулативно субективно и
обективно предявени осъдителни искове с правна квалификация чл. 93, ал.2 ЗЗД, чл. 92 ЗЗД
и чл. 88, ал. 1, изр. второ, вр. чл. 82 ЗЗД, с които се иска осъждането на ответниците да
заплатят следните суми:
- за С. Н. Й. - 10 830 евро или 21 182 лв., представляваща заплатено капаро в двоен
размер по развален и неизпълнен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 17.05.2024 г., сумата 1906, 50 лв. представляваща вреди от неизпълнението на
посочения предварителен договор, изразяващи се в заплащане на посредническо
възнаграждение на „И.“ АД и сумата 105,91 лв., представляваща неустойка по чл. 3.1.1 от
предварителния договор, както и законна лихва от 08.10.2024 г. до окончателното плащане
на вземането.
- за Л. Н. Й. - 10 830 евро или 21 182 лв., представляваща заплатено капаро в двоен
размер по развален и неизпълнен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 17.05.2024 г., сумата 1906, 50 лв. представляваща вреди от неизпълнението на
посочения предварителен договор, изразяващи в заплащане на посредническо
възнаграждение на „И.“ АД и сумата 105, 91 лв., представляваща неустойка по чл. 3.1.1 от
предварителния договор, както и законна лихва от 08.10.2024 г. до окончателното плащане
на вземането.
Ищецът твърди, че на 17.05.2024 г. между него в качеството му на купувач и
ответниците в качеството им на продавачи е бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент .........., находящ се в гр.
.............., с площ 70,52 кв.м., ведно с избено помещение №2 с площ от 3,61 кв.м. и 3,74%
ид.ч. от общите части на сградата за сумата в размер на 108 300 евро. Съгласно чл. 2.1
продавачите се задължавали да прехвърлят имота до 21.06.2024 г. Според чл. 2.4.1 от
договора купувачите декларирали, че върху имота има учредена договорна ипотека, която се
задължавали да заличат в срок до 30.06.2024 г., както и представят официален документ,
удостоверяващ заличаването в срок до 7 дни от сключването на сделката във формата
нотариален акт. В чл. 2.5 било уговорено, че продавачите се задължават да не прехвърлят
имота, да сключват други предварителни договори за наем или да обременяват имота с
вещни тежести, както и да се въздържат от всякакви действия, които биха попречили на
купувача да упражни правото си на собственост в пълен обем. Според чл. 2.6 купувачът
следвало да заплати сумата от 10 830 евро или 21 182 лева, представляваща капаро/задатък.
Посочва, че заплатил сумата в размер на 21 182 лева по сметка на ответника С. Й.. Съгласно
1
чл. 3.1.1 в случай, че продавачите не изпълнели свое изискуемо задължение следвало да
заплатят неустойка в размер на 0,1% от стойността на имота за всеки ден забава, но не
повече от 10% от цената на имота. Според чл. 3.1.2 и чл. 3.2 при неизпълнение на
задължението на продавачите по чл. 2.5 от договора, купувачът имал право едностранно да
развали договора, като получи платения задатък в двоен размер. Впоследствие били
сключени пет броя анекси, с които бил променян срока за изповядване на сделката, като с
последния от 09.08.2024 г. срокът е бил удължен на 16.08.2024 г. Твърди, че при извършена
справка в имотния регистър е установил, че в полза на трето лице „Л.“ АД е била учредена
ипотека, несъществуваща към датата на подписването на предварителния договор. На
22.08.2024 г. е била изпратена покана за развалянето на предварителния договор и за
заплащането на дължимите суми от страна на продавачите, изразяващи се в заплащането на
капарото в двоен размер, както и за обезщетение за претърпени вреди. Твърди, че поканата
била регистрирана при нотариус В. М. с актове № 194 и 195 от 22.08.2024 г. и е била връчена
на ответниците на 27.08.2024 г., като им е бил предоставен 14- дневен срок, в който те не
изпълнили задълженията си. Посочва, че размер на неустойката за периода 16.08.2024 г.-
27.08.2024 г. е в размер на 108,30 евро или 211.82 лева. Твърди, че за извършено съдействие
за сключването на сделката е заплатил на „И.“ АД сумата в размер на 3813 лв. във връзка с
посредническа дейност извършена от дружеството. Моли за уважаването на предявените
искове и присъждането на сторените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК не е постъпил отговор на исковата молба от ответниците.
По доказателствената тежест
По иска с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно
доказване следните обстоятелства: наличието на валидно сключен предварителен договор
на 17.05.2024 г. между него в качеството му на купувач и ответниците в качеството им на
продавачи за покупко-продажба на описания в исковата молба недвижим имот, по силата на
който ищецът като купувач е заплатил на ответниците сумата от 21 182 лв. като капаро
/задатък/, служеща за обезпечаване на поетото задължение за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на процесния имот, неизпълнение на договора от страна на
ответниците и отказ от договора, съставляващо основание за дължимост в двоен размер на
даденото капаро, както и че ищецът е изпълнил точно своите договорни задължения.
По иска с правна квалификация чл. 92 ЗЗД
В тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване наличието
на сключен между страните предварителен договор на 17.05.2024 г., че е изпълнил
задълженията си по договора; наличието на действителна клауза в договора, която
предвижда задължение за неустойка, в случай че продавачите не изпълнят свое изискуемо
задължение, както и размера на неустойката.
По иска с правна квалификация чл. 88, ал. 1, изр. второ, вр. чл. 82 ЗЗД
В тежест на ищеца е да докаже, че с ответниците са сключили предварителен договор
на 17.05.2024 г., като в резултат на неизпълнение на задължение на ответниците по договора
ищецът е претърпял вреди, изразяващи се в реализирани загуби, които са в пряка и
непосредствена причинна връзка с неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при
пораждане на задължението, както и размерът им, в конкретния случай, че е заплатил
посредническо възнаграждение на „И.“ АД в размер на общо 3813 лв.
По доказателствата
Ищецът е представил писмени доказателства, които следва да бъдат приети като
допустими, относими и необходими за правилното разрешаване на повдигнатия пред съда
правен спор.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, във вр. с чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
2
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 10.09.2025 г. от
14.00 ч., за което страните да бъдат призовани.
ПРИЕМА приложените към исковата молба писмени доказателства.
УКАЗВА на страните, че съобразно чл. 238 ГПК, срещу тях може да бъде
постановено неприсъствено решение по искане на другата страна и при следните
предпоставки: за ответника – ако не е представил в срок отговор на исковата молба и не се е
явил в първото по делото заседание, без да е направил искане за разглеждането му в негово
отсъствие; за ищеца – ако не се е явил в първото по делото заседание, не е взел становище по
отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие.
Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада по
делото, да се връчи на страните.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3