№ 22912
гр. С, 17.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Б В
при участието на секретаря С В
като разгледа докладваното от Б В Гражданско дело № 20241110138243 по
описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът „Ф Л Б” ООД е предявил срещу ответника П. Т. П. осъдителен иск с правно
основание чл.79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ за сумата от 5000 евро, ведно със законната лихва от
26.02.2024 г. до окончателното плащане, представляваща възнаграждение по сключен между
страните договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 20.10.2023 г.
Ищецът твърди, че на 20.10.2023 г. страните са сключили договор за посредничество
при продажба на недвижим имот – поземлен имот с идентификатор ... с площ от 2340 кв.м.,
находящ се в гр. Б, кв. „К“, местност „К“, като са уговорили възнаграждение за ищеца в
качеството му на посредник в размер на 5000 евро. Поддържа, че е изпълнил задълженията
си по договора, като с негово съдействие ответникът и трето за спора лице са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на 20.10.2023 г. Сочи, че в деня на подписване
на предварителния договор на основание чл. 15 от договора за ответника е възникнало
задължение да заплати договореното възнаграждение, но той не е сторил това. Заявява, че
до сключване на окончателен договор не се е стигнало, тъй като ответникът и третото лице
прекратили действието на предварителния договор поради невъзможност от страна на
третото лице да заплати договорената цена, като в полза на ответника останало капаро в
размер на 40 000 лв., което му било изплатено на 20.10.2023 г.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът
оспорва предявения иск като неоснователен. Излага доводи, че крайният резултат от
сключения договор за посредничество е реализиране на продажба на недвижим имот, като
възнаграждението се дължи при изпълнение на възложената работа, а именно реализиране
на продажбата. Такава продажба не е била реализирана, поради което не се дължи и
възнаграждение. Сочи, че сключването на предварителния договор не означава изпълнение
на договора, а освен това към момента на сключване на предварителния договор не е била
платена никаква сума по договора за посредничество, тъй като уговорката между страните е
била то да се плати след получаване на продажната цена от 200 000 евро.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
1
По иска с правна квалификация чл.79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ в тежест на ищеца е да
докаже: възникнали облигационни отношения между страните по договор за посредничество
с описаното в исковата молба съдържание, размера на уговореното възнаграждение и
изпълнение на поетите от него задължения по договора, вследствие на което е настъпила
изискуемостта на уговореното възнаграждение.
В тежест на ответника е да докаже възраженията си за наличието на друг уговорен
между страните момент на изискуемост на главното задължение.
От фактическа страна
На 20.10.2023 г. ответникът П. Т. П. в качеството му възложител и ищцовото
дружество „Ф Л Б“ ООД в качеството изпълнител са сключили договор за посредничество
при продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът е възложил, а ищецът е
приел да осъществява посредничество при продажба на следния недвижим имот: поземлен
имот с идентификатор ... с площ 2 340 кв.м. по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Б, който поземлен имот съгласно влезлия в сила ПУП-ПРЗ на квартала
съставлява УПИ VII.. в кв. 42, с адрес: гр. Б, кв. „К“, местност „К“, с продажна цена 200 000
евро. Съгласно чл. 3 от договора при изпълнение на „възложеното“ ответникът дължи на
ищеца възнаграждение в размер на 5000 евро „от постигнатата окончателна продажна цена“.
С чл. 4 страните са уговорили срок за изпълнение на услугата до 30.12.2023 г., като по
силата на чл. 5, в случай че се стигне до сделка след изтичане срока на договора с клиент на
изпълнителя, на който имотът е бил презентиран в срока на договора, договорът запазва
своето действие до приключване на сделката. В чл. 6 – чл.10 са посочени задълженията на
изпълнителя, както следва: да предлага имота, предмет на договора, на потенциални
купувачи; да рекламира предложения имот по начин и със средства, чрез които смята, че ще
постигне най-добър резултат, за което получава рекламна свобода; да информира
възложителя при промяна конюнктурата на пазара, да предлага адекватна за новите условия
цена с цел по-бърза реализация; да информира възложителя за предлагането на имота по
начин какъвто прецени или като изпраща отчет за дейността по продажбата на имота; да
организира всички преговори по покупката и финализира предварителния договор за
покупко-продажба на имота.
Съгласно чл. 15 от договора възложителят се задължава да заплати уговореното в чл. 3
комисионно възнаграждение на изпълнителя при продажба на имота на купувач, представен
от изпълнителя, в деня на сключване на предварителния договор, а ако не се подписва такъв,
в деня на продажбата на имота (чрез подписването на нотариален акт или по друг начин). В
чл. 16 е посочено, че възнаграждението по чл. 3 от договора се дължи и след прекратяване
на договора, в случай че възложителят или свързано с него лице продаде имота на купувач,
представен от изпълнителя. С чл. 17 страните са се уговорили, че възложителят дължи
размера на комисионното възнаграждение и в случай че откаже да сключи договор за
покупко-продажба с осигурен от изпълнителя купувач по обявената в договора цена.
На 20.10.2023 г. ищецът е издал фактура с получател ответника за сумата от 9 779, 15
лв., представляваща комисионно възнаграждение по договора за посредничество, описан по-
горе.
По делото е приет констативен протокол, изготвен на 30.11.2023 г. от нотариус Ц А с
район на действие Б Р С, съгласно който на 10.06.2020 г. в нотариалната кантора са се явили
ответникът П. П. и Й В, управител на „БГК ...“ ЕООД, като страни по предварителен
договор, сключен между тях на 20.10.2023 г. за покупко-продажба на поземлен имот с
идентификатор ..., с молба да бъде съставен констативен протокол, че страните са се
договорили да прекратят предварителния договор поради невъзможност дружеството да
заплати цялата продажна цена в размер на 200 000 евро в уговорения в предварителния срок
договор – до 30.11.2023 г., и се съгласяват даденото капаро в размер на 40 000 лв.да остане за
продавача съгласно чл. 5.2. от предварителния договор.
От правна страна
От приетите по делото доказателства се установява, че страните са сключили договор
за посредничество, по силата на който ищецът – търговец, който по занятие посредничи при
2
сключване на сделки за покупко-продажба или наемане на недвижим имот, е поел
задължението да посредничи за сключването на договор за продажбата на процесния
недвижим имот. Неговите задължения са описани подробно в чл. 6 – чл. 10 от договора за
посредничество, като съгласно чл. 10 той организира всички преговори по покупката и
финализира предварителния договор за покупко-продажба.
Между страните не се спори, че по отношение на процесния имот и с
посредничеството на ищеца е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на
имота между ответника и трето за спора лице – „БГК ...“ ЕООД. От приетия констативен
протокол се установява, че малко повече от месец след сключването на предварителния
договор страните по него са се договорили да прекратят действието му, като купувачът „БГК
...“ ЕООД е декларирал, че няма възможност да заплати цялата уговорена продажна цена на
имота, и се е съгласил даденото капаро в размер на 40 000 лв. да остане за продавача.
Спорен между страните е въпросът какъв е уговореният падеж за заплащане на
възнаграждение в полза на посредника и дали същият е настъпил. В чл. 15 от договора за
посредничество изрично е записано, че възнаграждението в размер на 5000 евро се дължи в
деня на сключване на предварителен договор, а ако не се подписва такъв – в деня на
продажбата при подписването на нотариален акт. В разглеждания случай е бил сключен
предварителен договор, поради което в деня на сключването му – 20.10.2023 г. за ответника
по силата на чл. 15 от договора за посредничество е възникнало задължението да заплати
възнаграждение на посредника в размер на 5000 евро. Съдът не споделя изложените от
ответника доводи, че възнаграждение не се дължи, тъй като предварителният договор е бил
прекратен. В тази връзка съдът отчете конкретната причина, поради която не се е стигнало
до сключване на окончателен договор за покупко-продажба, а именно страните по
предварителния договор по взаимно съгласие са прекратили действието му, след като
купувачът е декларирал, че не може да заплати уговорената цена. Съдията-докладчик
споделя принципното разбиране, че търговецът – посредник в качеството му на
професионалист, който по занятие посредничи при сключване на подобни сделки, следва да
положи дължимата грижа при изпълнение на поетите задължения, но това включва
проучване на имота. Няма как от него да се изисква да гарантира платежоспособността на
страните и в негова тежест да се възложи рискът от поведението на купувача и от
последиците от това, че купувачът не разполага с достатъчно средства за закупуване на
имота. Дължимата грижа на професионалиста не включва осигуряване на гаранция, че
купувачът разполага с достатъчно финансови средства. В конкретния случай търговецът е
изпълнил поетите задължения за посредничене при сключване на предварителен договор
съгласно чл. 1 и чл. 10 от договора за посредничество, с негово съдействие е бил сключен и
предварителен договор, а със сключването на предварителния договор по силата на чл. 15 от
договора за посредничество е възникнало задължението на ответника да заплати
уговореното в чл. 3 възнаграждение в размер на 5000 евро. Задълженията на ищеца по
договора за посредничество са били изпълнение със сключването на предварителния
договор, а последващото му прекратяване по взаимно съгласие между страните по
предварителния договор поради невъзможност купувачът да заплати договорената цена, не
се отразяват върху вече възникналото задължение за заплащане на възнаграждение по
изложените по-горе съображения. Прекратяването на предварителния договор е станало по
волята на страните по него, като ищецът не носи отговорност за причината за
прекратяването му, тъй като то не се дължи на неизпълнение на негово задължение, поето с
договора за посредничество или на неполагане на дължимата грижа в качеството му на
търговец.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск следва да бъде уважен.
При този изход на спора в полза на ищеца следва да бъдат присъдени направените по делото
разноски в размер на общо 1365 лв., от които 390 лв. платена държавна такса и 975 лв.
внесена гаранция по допуснатото обезпечение. По делото не се претендират разноски за
адвокатско възнаграждение, нито има представени доказателства за заплатено такова.
РЕШИ:
3
ОСЪЖДА П. Т. П., ЕГН **********, с адрес: гр. С, жк „Х Д“, бл. ..., да заплати на „Ф
Л Б“ ООД, със седалище и адрес на управление: гр. Б, ул. „М“ № ..., на основание чл.79, ал. 1
ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ сумата от 5000 евро, ведно със законната лихва от 26.02.2024 г. до
окончателното плащане, представляваща възнаграждение по сключен между страните
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 20.10.2023 г., както и на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски по делото в размер на 1365 лв.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4