№ 6
гр. Варна, 18.01.2023 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Виолета Т. Н.а
Сложи за разглеждане докладваното от Мария Кр. Маринова Въззивно
гражданско дело № 20223000500343 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:11 часа се явиха:
Въззивникът „ВИТА 2014“ ЕООД , редовно уведомен от предходно
съдебно заседание, представлява се от адв. М. И., редовно упълномощен и
приет от съда от преди и адв. В. Д.а, редовно упълномощена и приета от съда
от преди.
Въззиваемата страна „ВРАТЦАТА“ ЕООД с представляващ М. Г. Д.,
редовно уведомена от предходно съдебно заседание, представлява се от адв.
О.Ш., редовно упълномощена и приета от съда от днес.
Вещото лице А. Н. А., редовно призован, явява се лично.
Вещото лице М. Н. С., редовно призован, явява се лично.
Вещото лице К. Т. К.-С., редовно призована, явява се лично.
АДВ.И.: Да се даде ход на делото.
АДВ.Д.А: Да се даде ход на делото.
АДВ.Ш.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва депозираното в срока по чл.199 от ГПК заключение на
тройната съдебно-оценителна експертиза.
1
АДВ.И.: Не възразявам да бъде изслушана експертизата.
АДВ.Д.А: Не възразявам.
АДВ.Ш.: Да се изслушат вещите лица.
Съдът пристъпва към снемане самоличността и изслушване на вещите
лица.
В.ЛИЦЕ К. Т. К.: на 71 г., българска гражданка, неосъждана, без
родство и дела със страните.
В.ЛИЦЕ А. Н. А.: на 43 г., български гражданин, женен, неосъждан,
без родство и дела със страните.
В.ЛИЦЕ М. Н. С.: на 73 г., български гражданин, женен, неосъждан,
без родство и дела със страните.
Съдът предупреди вещите лица за наказателната отговорност по чл.291
от НК. Същите обещаха да дадат заключение по съвест и разбиране.
В.ЛИЦЕ К.: Поддържам даденото заключение.
В.ЛИЦЕ А.: Поддържам даденото заключение.
В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.: Поддържам даденото заключение, но съм подписал
експертизата с особено мнение. Не съм записал особеното мнение конкретно,
смятам да изложа мотивите си пред съда.
Принципно методически оценката е изготвена правилно. Не мога да
приема единствено коефициентите, които са залегнали в Приложение 1, графа
„пазарна стойност на поземлените имоти“, където в корекционен коефициент
графа за „други“, са посочени коефициенти, които според мен не отговарят на
действителността, в смисъл, че са твърде занижени, те обезсмислят изобщо
цялата стойност на имота.
Въпрос на съда: Какъв следва според Вас да е корекционният
коефициент?
В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.: Първо, този коефициент е твърде субективен,
според мен този коефициент не трябва да бъде по-нисък от 0.9. Ако се
приложи този коефициент цената ще се увеличи.
Въпрос на съда: Кажете Вашите аргументи да бъде коефициента 0.9 и
ще чуем после другите вещи лица за 0.4.
В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.: Коефициент 0.4 бих приел единствено в
свлачищната зона. Стълбовете на станцията са в свлачищната зона, долна
станция на лифта. Единствено за първия имот приемам, че може
коефициентът да бъде 0.4. А останалите са съвсем нормални имоти и не би
трябвало да се занижава толкова много и считам, че корекцията трябва да
бъде с коефициент 0.9.
2
И още един момент, считам, че амортизационният срок за металните
конструкции не е 40 години, а 60 години, който пак би повишил цената,
минимално. Даден му е остатъчен срок на годност 3 години. Според мен би
трябвало да бъде 23 години.
Въпрос на съда: Това как би променило цената?
В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.:. Как би повишило цената, в момента не съм извадил
таблица, за да мога да Ви го кажа, защото това не е да умножим 3х3 или
3х23.
В.ЛИЦЕ К.: Първо ние сме изненадани, защото този въпрос не сме го
коментирали, когато беше готова експертизата, защото може би щяхме да
вземем под внимание или щяхме да дадем нашите аргументи, това е доста
голяма изненада.
По отношение на коефициентите, които сега чувам от колегата, това е
едно цяло съоръжение. Не може единият обект, който попада в червената
зона, другите са в розова или на границата, да бъдат взети с различни
коефициенти, това е съоръжение, което трябва да работи. Не може, ако
паднат два стълба, другите да работят. Да не говорим, че в червената зона е
точно основното съоръжение като механизъм.
И имам претенции по отношение на годността, въпрос на гледна точка
е. Всяко съоръжение - дали е 40, 50 или 60 години, зависи, това е високо
отговорно съоръжение, високо рисково, не може да се взема по този начин.
Считаме, че 40 години е амортизационният срок, така както сме го направили,
интересно е, че трябваше да го коментираме.
В.ЛИЦЕ А.: Аз също съм изненадан, обсъждахме няколкократно
всички коефициенти по оценката, както и годността на сградния фонд, който
се оценява. Метална конструкция повече от 40 години живот може да има
единствено и само при периодични ремонти, планови ремонти и ремонти,
които са с по-висока стойност. За такъв тип съоръжения, наблюдаеми, които
се изследват с повишено внимание, има фирми, които извършват услугата по
непрестанно наблюдение и следене за експлоатацията на съоръжението би
следвало в това състояние, в което ги намерихме в момента, а те не са
функционирали много дълго време и дори към датата на оценката, към датата
на сделката, също са били в лошо състояние, така, че 40 години е пределен
срок за такъв тип сгради за мен, поддържам този срок.
Във връзка с коефициента, при пълна строителна забрана, 0.4 може би е
дори оптимистичният вариант за един имот като коефициент. 0.9 е
стандартно отклонение при някакви малки разлики не толкова съществени с
имоти в близост, аналози в близост, които се продават със сходни
характеристики. В нашия случай характеристиките в никакъв случай не са
3
сходни. Да съществува един имот на границата на свлачището, носи рискове,
които трябва да бъдат отразени и коефициентът е единственият начин да се
приспадне този риск от стойността на имота. Така, че считам, че тези
коефициенти са приложени коректно.
АДВ.И.: В раздел 5, Методи на оценка, накрая на този раздел, страница
18-та, в абзац „определяне на окончателната стойност“ в крайна сметка
посочвате Вашия подход при формиране на тежестни коефициенти на
използваните методи за оценка по отношение на различните елементи на
оценяване на обекта, ако правилно съм възприел от изложеното?
В.ЛИЦЕ А.: Да, точно това отразява, определяне на окончателната
стойност.
АДВ.И.: Разбирам, че сте прилагали съответния оценителски метод по
отношение веднъж на парцели с тежестен коефициент на използвания метод
на сравнителната стойност 100 % и вече другите два използвани метода за
ПВЛ „Ален мак“, които са вещен метод и съответно метод на пряка
капитализация. За първия сте посочили тежестен коефициент 100%, а за
метода на пряката капитализация - 0%. Този метод на пряката капитализация,
доколкото разбирам е методът, който се основава на доходността от имота.
При положение, че тежестният му коефициент е 0, това означава, че всъщност
констатациите относно този метод не участват при формирането на
окончателните Ваши стойности. Въпросът е защо методът на пряката
капитализация не участва при определяне стойността на пътническата въжена
линия, при положение, че има формирани констатации?
В.ЛИЦЕ А.: Методът на пряката капитализация е изготвен от гледна
точка на изискванията една пазарна оценка да бъде разработена поне по два
метода. Не е изключено да бъде само по един, но е добре, по-обективна е,
когато са разработени повече методи, минимум един разбира се, тъй като е
необходимо да има поне един, за да има оценка, но е добре да бъдат минимум
два по изискванията на българските стандарти за оценяване (БСО). Методът
на пряката капитализация в случая констатира съвсем точно, че
икономическата изгода от този тип съоръжения, в периода му на
експлоатация, когато е работил в последните 3 години, има отрицателна
икономическа стойност, т.е. той не е ефективен, не може да формира
достатъчно приходи за самоиздръжката си, естествено не формира и печалби.
Един инвеститор следи за печалбата в активите си и когато един актив стане
непечеливш, е нормално той да се раздели с него и да освободи какъвто и да е
капитал от този актив, за да може да инвестира другаде. Методът естествено
трябва да бъде със стойност 1 или 0, стойността на актива по този метод. Тъй
като все пак има някаква стойност в активите, които сме оценявали,
предпочетохме да вземем вещния метод със 100% тежест, защото той
4
отразява най-добре стойността на този имот.
АДВ.И.: В различни части на експертизата правите препратка към
предходна експертиза по делото. Нека да уточним в тази връзка конкретното
място, а именно в Приложение 1. Това позоваване на предходна експертиза в
какво точно се състои. В Приложение 1 казвате, че офертите са приети от
тройна съдебно-оценителна експертиза по гражданско дело еди-кое си. Да
разбирам ли, че позоваването се свежда до това, че Вие сте използвали
същите пазарни аналози, които са използвани от цитираната експертиза,
които сте обективирали като информационен източник и съдържание на
офертата със съответното приложение?
В.ЛИЦЕ А.: Да, отговорът ми е „да“. Експертизата е била приета,
аналозите, които са подбрали колегите са подходящи като пазарни аналози, те
са от датите, към които разглеждаме оценката и считам, че е нормално да ги
използваме и са съотносими.
АДВ.Ш.: Преди малко казахте, че основен метод, който сте използвали
при оценка на имотите е разходния метод. Така както теоретично сте
изписали на какво се основава методът на вещната стойност, да разбираме ли,
че разходите за създаване на актива към момента на оценката следва да бъдат
увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените
подобрения и намалени с акумулираната амортизация. Да разбираме ли, че
тези разходи веднъж ги увеличаваме с това, което сте посочили, втори път ги
намаляваме с амортизацията, това ли сте имали предвид, когато сте
направили това описание. Говоря за Раздел 5, методи за оценка, това е
страница 13. Преди малко заявихте, че това е основния метод, по който сте
определяли.
В.ЛИЦЕ А.: Точно така, описани са разходите към момента на
неговото създаване, увеличени със стойността на земята или правото на
строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация.
Оттам нататък се разглежда амортизацията, тя е три вида, така е извършено и
в оценката.
АДВ.Ш.: Веднъж увеличаваме с това, което сте посочили и след което
намаляваме с амортизацията, така ли следва да разбираме това описание?
В.ЛИЦЕ А.: Да, като тук съответно се включват и съоръженията,
амортизираната стойност на съоръженията, не е описано, но се в случая се
включват.
АДВ.Ш.: По-нататък, преди метода на капитализираните приходи обаче
сте посочили само формула за амортизация. Защо отсъства първата част от
формирането на метода?
В.ЛИЦЕ А.: Методът на приходите и методът на разходите са коренно
5
различни.
АДВ.Ш.: Не, аз питам за метода за разходите. По-нататък, където
описвате метода на разходите, сте посочили единствено и само формула за
амортизация. Отсъства в първата част от изчислението на метода, така както
сте го развили теоретично, каква е причината? Питам дали има формула по
първата част.
В.ЛИЦЕ А.: Всички изчисления са дадени в Приложение № 3, една
таблица на метода на вещната стойност. В нея са описани техническите
характеристики на отделните обекти, които се оценяват, във връзка с тяхната
дата на създаване, вид на конструкцията, амортизационен срок, остатъчна
експлоатационна годност, съответно приложените стойности по еталонни
стойности от съответната литература и е изчислена новата възстановителна
стойност на всеки от активите, това е стойността за изграждане. Към
стойността за изграждане в края на таблицата се посочва стойността на земята
и стойността на амортизираното оборудване и тези три стойности, намалени с
амортизацията им, се сумират. За право на строеж имаме нулеви стойности,
ние имаме собствена земя навсякъде. Амортизацията на сградите и
прилежащите съоръжения е извършена във втората част на изчисленията,
където пише „обезценяване“.
В.ЛИЦЕ К.: В описанието на страница 13-та е принципното описание
на оценката, а тук вече е дадено по отделни параметри, това исках да добавя.
АДВ.Ш.: В този случай можете ли да кажете колко кубика и какъв вид
бетон има вложен, защото е ясно, че сградите са монолитни, в стъпките на
стълбовете и колко е арматурата вътре и къде сте я посочили като изчисление
в метода на възстановителната стойност и съоръженията, които съответно на
тази височина, на този тип терен, техният наем и въобще за изграждането, за
възстановяването към м. 12.2014 г. трябва да се направят на този наклон, тези
стъпки, със същите фундаменти, тези изчисления и тези разходи къде сте ги
посочили в тази таблица?
В.ЛИЦЕ А.: След като се сдобихме с допълнителна информация от
конструктивните проекти от архива на Община – Варна и по взетите данни от
обяснителни записки и чертежите, с които се сдобихме, сме направили
изчисления във връзка с коригиране на еталонните стойности и са направени
изчисления по кубатура за всяко едно от съоръженията, било то сграда или
подобрение в имотите. Държа само да отбележа, че една част от стълбовете,
по-голямата част, не се намират в тези парцели, те се намират в земя
държавна собственост, те не са обект като стъпки фундаменти, те не попадат
в тези парцели. Защо казвам, ние сме включили стойността на подобренията в
имотите. След това сме включили и стойността на сградите, включили сме
6
стойността на всичко, което в този парцел е било изградено по проектите като
себестойност. В момента, в който обаче са направени изчисленията ни,
защото забележете, че има едни стойности за рекултивация на терена, може
би и тях ще искате да обсъдим /позиция № 7 от обобщени показатели/,
стойност на СМР за рекултивация на терена, когато сме направили
изчислението за всички подобрения, сме дали стойността за подобренията в
парцелите. Но когато след това сме изчислявали стойност за рекултивация на
терена - те вървят застроена площ, застроен обем, височина, стойност на
изграждане, по тези квадратури и застроени обеми, сме изчислили
стойността, амортизирали сме го в обезценяването и след това в обобщени
показатели обясняваме вече какво сме направили след това. В обобщени
показатели сме дали стойност за рекултивиране на парцелите, тъй като те, за
да могат да бъдат въобще продадени в някакъв вид, те трябва да бъдат
рекултивирани, тъй като бетонните арки, които намираме там на място, тези
колони, които са носещите, част от фундаментите, които са в парцелите за
първите два стълба, по които минава въжето, тези неща няма нормален
купувач, който да иска да купи парцел застроен по този начин, обременен с
такива строителни съоръжения, които не са ефективни към днешна дата в
никакъв друг вариант, освен да поддържат тези метални конструкции, които
са част от въжената линия. При тези изчисления вече за тяхната кубатура е
изчислена само надземната част, т.е. тези, които са над земята.
АДВ.Ш.: Вие чели ли сте делото и нотариалния акт по който спорим и
въобще разбрали ли сте предмета на оценката?
В.ЛИЦЕ А.: Разбира се, че сме го чели.
АДВ.Ш.: В обекта на оценката изрично е включено и съоръжението, и
стъпките, и лифтовете така, както бяха в предходната оценка, която се прие
на първа инстанция.
След като оценката следва да бъде извършена към м. 12.2014 г., когато
току-що е реализирана сделка на готово съоръжение, защото в този случай
това не е толкова имот колкото съоръжение, защо сте преценили, че трябва да
включите тези суми за рекултивация?
В.ЛИЦЕ А.: За да може да бъде продаден един парцел той трябва да
бъде удобен за предлагане към масовия купувач. Когато има едно много
остаряло съоръжение върху него, то е много голяма тежест върху имота. За да
има все пак той някаква стойност този имот, той трябва да бъде подготвен.
Защото този коефициент, който сме приложили 0.4 все пак дава възможност
на парцелите да имат стойност, предлагана на пазара на недвижимите имоти.
Ако трябва да съборим всички съоръжения и абсолютно да изчистим
парцелите напълно, те ще придобият нулева стойност, тъй като разходите ще
7
надхвърлят стойността на имота, на която може да бъде предлаган. Затова е
изчислена само подготовката на имотите да бъдат предложени на пазара за
недвижимите имоти, да представляват някаква ценност.
АДВ.Ш.: Към действащия градоустройствен план през м. 12.2014 г.
възможно ли е да бъде извадено разрешително за строеж за такъв тип
съоръжение и да бъде получено право на премИ.е там, където са изградени
стълбовете и съоръженията. Аз считам, че от това зависят корекционните
коефициенти най-вече, защото с оглед спецификите на имота би следвало
това да бъде съобразено и в тази насока е въпроса. При определяне
стойностите на коефициентите дали е взето предвид възможността, ако има
такава, да бъде предвидено в градоустройствния план изграждането на такъв
тип съоръжения върху тези имоти и колко би струвало цялата процедура по
градоустройство и колко време би отнела и това как би се отразило на
корекционните коефициенти.
АДВ.И.: Възразявам срещу този въпрос.
В.ЛИЦЕ А.: Не е към задачата.
АДВ.Ш.: Аз считам, че това е основната им задача, защото нашите
твърдения в исковата молба са, че имотът именно поради предназначението
си, е толкова ценен, а те в момента говорят за рекултивиране, което считам,
че изключително се отдалечава от търсената защита, която сме поискали.
Въпрос на съда: Дали в корекционните коефициенти е взето предвид
градоустройствения статут на съоръжението?
В.ЛИЦЕ А.: Взето е предвид градоустройствения статут на
съоръжението при определяне на корекционните коефициенти.
АДВ.Ш.: Вие сте посочили, че предназначението на имота е различно
от всички имоти наоколо. Но аз искам да попитам това в изчисления как се е
отразило, можете ли да ни кажете методологията, формулите или по какъв
начин е повлияло, ако оценката е била субективна и точно върху кой
корекционен коефициент и в каква посока, дали сте го взели като недостатък
на имота, или сте го взели в положителна посока, че това по някакъв начин
увеличава стойността на имота. Да ни покажете къде се съдържа това
изчисление?
В.ЛИЦЕ А.: Аз считам, че достатъчно добре е посочено на страница 9-
та и на страница 10-та в експертизата къде попада имота, какви са
параметрите по общия устройствен план, какво представляват съседните
поземлени имоти, какво е застрояването в съседните поземлени имоти, какви
са недостатъците на имотите, които се разглеждат, са описани подробно в
експертизата и всичко това обосновава коефициент 0.4. Всичко това следва до
нашето приемане на коефициентите, отчетени в Приложение №1 във връзка с
8
изчисляване стойността на парцелите.
Въпрос на съда: Когато говорим за корекционен коефициент това
означава, че е коефициент, с който се коригира, т.е. се увеличава или
намалява стойността. В случая увеличение ли имаме предвид или намаление с
корекционния коефициент?
В.ЛИЦЕ А.: Абсолютно всички характеристики, които описах на 9-та и
10-та страница, естествено водят до разсъждения за намаляване стойността на
имотите.
Въпрос на съда: Този корекционен коефициент 0.4, който е за „други“
и го обсъждахме, той намаляващ ли е?
В.ЛИЦЕ А.: Той е намаляващ. Посочените други корекционни
коефициенти приемат различни стойности, като примерно има посочен
коефициент 1.1 за увеличение. Ако коригираме от 0.4 на 0.9 цената ще се
увеличи. Корекционният въвежда корекция – корекция нагоре, корекция
надолу. Но с 0.9 следва да се намали за някаква малка разлика, при
положение, че имаме имот, който е в свлачище или на ръба на свлачище,
става с много голяма специфика от гледна точка на риска и на последващи
действия на инвеститора, които са свързани с много сериозни инвестиции във
фундаменти, в укрепване на имота, друг начин на строителство.
АДВ.Ш.: По какъв начин обследвахте сега съществуващите
фундаменти, можете ли да кажете те на каква дълбочина са?
В.ЛИЦЕ А.: Мога да кажа. М.алната дълбочина, на която слизат в
момента съществуващи фундаменти е 2 метра и то е изключително и само за
една подпорна стена, която се намира в междинната станция. Всички
останали са ивични фундаменти, които са с изключително ниска височина и
те не представляват сериозно укрепващо съоръжение. Били са направени
единствено за нуждите на тази инсталация, на тези съоръжения, които са
вложени в парцела, а те са стъпкови фундаменти на местата, където са
разположените жеретата, държащи въжето и съответно ивични фундаменти за
сградите, има и плочници, това е, няма някакво сериозно фундиране.
АДВ.Ш.: Все пак, Вие не ни посочихте в Приложение 1, това което
говорихме за корекционния коефициент, кой корекционен коефициент и по
каква логика, как, къде го пише това в изчисления?
В.ЛИЦЕ А.: Вие искате точна методология как се определят
коефициентите, заповядайте на курс за оценка на недвижими имоти, ще
отнеме около една седмица.
АДВ.Ш.: Аз считам, че въобще отсъства отговор. Да разбираме ли, че
всъщност единственото, което сте направили сте амортизирали целия обект,
9
защото само за това виждам формула, аз не виждам никакви изчисления, а
останах с впечатление от протокола от предходно заседание, че съдът
назначава повторна експертиза именно за подробни изчисления.
В.ЛИЦЕ А.: Посочената формула на 14-та страница, ако визирате нея
от експертизата, е формула, с която се изчислява амортизацията на сгради и
строителни съоръжения от възраст. Останалата част от амортизацията
представлява амортизация от физическо износване, което е във връзка с
експлоатацията. Освен тази амортизация се прави и за морално-икономическо
износване, допълнителна амортизация. Тези амортизации се изчисляват във
връзка с всички технически характеристики на самата сграда и на вида й като
конструкция, или на съоръженията - вида и материали, всичко което е
известно на оценителя и се формира процент на дисконтиране, с който да се
намали във връзка с разходите, които са необходими да се извършат, за да
може отново сградата или съоръжението да изпълнява функциите, за които е
било създадено и да постигне вида или състоянието, в което е било при
първоначалното му въвеждане в експлоатация и съответно спазване на
нормите на безопасност.
АДВ.Ш.: След като в момента говорим за първоначалния вид на
съоръженията, тогава питам отново, каква е причината да включите разходите
за рекултивация, защото сам обяснихте преди малко, че рекултивацията е да
бъде премахнато съоръжението и теренът да бъде подготвен. Защото оставам
с впечатление, че на половина е взето, все едно ще премахваме всичко и ще
бъде подготвено за продажба, наполовина се използва амортизация на
съоръжения, които уж ще възстановяваме в първоначалния им вид, кое е
вярното, в каква насока е оценката?
В.ЛИЦЕ А.: Методът, по който работим се състои от две части: първата
част е да видим колко е стойността, за да изградим този обект от нула, това е
първата ни част - определяме стойността на обекта, изграждаме го, създаваме
го. След това обаче трябва да го приведем във времето, в което се прави
оценката. 1984/85г. е създаден обекта, 2014 г. трябва да бъде оценен. Всички
амортизации, които е необходимо да бъдат отнети от стойността за
изграждане на този обект се отнемат. Така ние получаваме една стойност за
2014 г. За да въведем обаче и земята в тази инвестиция, т.е. и нейната
стойност да бъде въведена, ние трябва да я предложим на пазара. За да я
предложим на пазара обаче имаме едни остатъчни съоръжения, които са
функционално непригодни за никакви дейност, те могат да бъдат единствено
строителни отпадъци на място, които трябва да бъдат изнесени, изхвърлени,
за да бъдат освободени имотите и съответно вече след като се проектира да
може да започне ново строителство на тях. Следователно ние трябва да
разчистим терена, за да може да го предлагаме на пазара, иначе въобще няма
10
смисъл да се предлага на пазара, защото просто няма да има кой да го купи.
Поради това се налага рекултивиране на терените и изразходване на едни
средства, за да бъдат те разчистени и то пак казвам до ниво терен, само тези
съоръжения, които са над земята, не сме слагали суми за изкарване на
фундаменти, на плочници и т.н., които ще останат. В случая няма да бъдат
привлекателни, защото на тези имоти трябва да се направи много сериозно
фундиране.
АДВ.Ш.: Може ли да кажете коя е първоначалната стойност, от която
сте тръгнали да амортизирате, от къде сте взели някаква готова цифра,
стойност, как сте достигнали до нея. Виждам една цифра, до която не виждам
как е достигнато?
В.ЛИЦЕ А.: Има квадратури, обеми и еталонни цени, по които сме
смятали, с посочен източник на еталонните цени на квадратен метър, взети от
съответното строително списание и сме работили въз основа на
конструктивните проекти и обяснителни записки, които сме взели от
Общината. В.лице К. ги държи в ръката си и можем да ги представим тези
проекти.
В.ЛИЦЕ К.: Това е най-важното, което сме извадили, а папките в
Общината са много. Не може в една такава експертиза ние отговаряме точно
по задачата и на въпроса. Ако отговорим на всички тези въпроси ние трябва
да направим една експертиза от 200 страници най-малко и да бъде обучение
на някой, който за първи път се занимава с оценителската практика. Затова не
е имало нужда да показваме детайлно формули, затова е нашият опит, ние сме
оценители от много години и част от коефициенти и част от нещата, които
сме използвали, са на база нашият оценителски опит.
АДВ.Ш.: Тези проекти са от 1984г. и 1985г., от количествата, всичко
което е в тях сте направили цените към 2014г. и от там сте тръгнали да
амортизирате?
В.ЛИЦЕ А.: Точно така е записано. Ние сме ползвали цени от
издателство СЕК, които са към 2014 г. Аз имам база данни, за която
заплащам, тя е онлайн достъпна и имам цени от 2009 г. насам.
АДВ.Ш.: След като в 2014 г. по проектите и материалите, които сте
взели цената излиза, защо амортизирате след като амортизацията е занапред.
Т.е. след като всичко това, което е в проектите 2014 г. е било налично.
В.ЛИЦЕ А.: Това го казахме вече.
АДВ.Ш.: Искам да попитам градоустройствената процедура към 2014 г.
как участва във Вашата оценка?
В.ЛИЦЕ К.: Нямаме задача да изследваме градоустройствената
11
процедура, просто няма нищо общо със задачата. Взели сме основните
параметри, взели сме предвид градоустройствения статут, основните
параметри.
АДВ.Ш.: Казахте, че сте оценявали самата земя като имот, който би
следвало да бъде подготвен за продажба. Хипотетично да изпаднем в тази
ситуация, че имотът ще се подготвя за продажба. Пак питам, съобразно
градоустройството 2014г. върху тези имоти самостоятелно продадени, би ли
могло въобще нещо да бъде построено, различно от това, което е? Обръщам
внимание, че спорим по нот.акт, в който пише въжена линия и земята е един
елемент от цялото съоръжение.
В метода на капитализиране на приходите искам да попитам защо сте
взели приходи от 2015г. и 2017г, което е след продажбата, а не сте взели
приходи назад във времето преди продажбата?
В.ЛИЦЕ А.: Такива ни бяха представени. Бяха ни представени
приходи, когато е владяно съоръжението, то е имало приходи и разходи. Бяха
ни представени счетоводни документи за периода 2015г., 2016г. и 2017г.
докато е експлоатирано и то беше през цялото време на загуба.
АДВ.Ш.: От тези документи, които Ви представиха добихте ли
представа колко време в годината е работило, колко курса на ден, за
конкретни разходи, приходи?
В.ЛИЦЕ А.: Не считам, че беше необходимо да изпадаме в такава
подробност. Ние сме написали анализ, който сме обсъдили, написали сме
един анализ по приходния метод какво представлява района, какви сгради
има, какво количество потенциални клиенти би имало, какво се случва в
района, защо строителството в района не се разраства, дали има връзка
съответно със свлачищната зона, какво се случва въобще с курортното
застрояване, какъв е потенциала на съоръжението като икономически
ефективен актив, който трябва да акумулира приходи, сме го извършили като
анализ непосредствено след приходния метод.
АДВ.Ш.: А Вие свързахте ли се с представител на „Вратцата“ ЕООД, за
да поискате данни и от тях до 2014 г.
В. ЛИЦЕ А.: Не сме се свързали.
АДВ.Ш.: А защо избрахте да се свържете с представител на едното
дружество, а не се свързахте с представител на другото дружество?
В.ЛИЦЕ А.: Такава връзка осъществихме и ни дадоха веднага
информация.
АДВ.Ш.: В метода на капитализиране сочите, че е имало договор за
наем с фирма „Вита интернешънъл 2002“ ООД. Вие видяхте ли го този
12
договор с очите си?
В.ЛИЦЕ А.: Видях приходи по договор за наем по счетоводни справки
с тази фирма.
АДВ.Ш.: Аз извърших справка в търговския регистър и такава фирма
не съществува, мога да покажа на съда за сведение.
АДВ.И.: При положение, че ясно беше казано, че констатациите по
повод прилагането на точно този обсъждан метод по никакъв начин не
формират и не участват във формирането на крайните заключения относно
пазарната стойност на оценявания обект, какъв е смисълът да „ровим“ в тази
посока, какво ни дава това към предмета на доказване!
АДВ.Ш.: Дали сте изчисления колко би струвало на скрап
съоръжението. Искам да попитам защо давате тези стойности, след като
говорим за цена към 2014г., когато току-що е извършен ремонт на
съоръжението и то е работило още три години. Защо давате към 2014 г. на
скрап, след като нуждата евентуално от нарязване за скрап би се появила след
някаква авария, за която сочите в 2018 г.
В.ЛИЦЕ А.: След ремонта съоръжението икономически не е изгодно,
единствено води до допълнителни разходи. След като е извършен ремонт и се
вижда, че въпреки неговата функция, то не е в полза на собственика, следва
единствено да бъде продадено по някакъв възможен начин, в случая ние сме
били единодушни по продажбата му като метали за скрап.
АДВ.Ш.: В Приложение 3, позиция 2 - междинна станция, на последния
ред от тази позиция 2– батерия четириролкова Ф440 пише, че има 6 броя
батерии, единична маса килограм 306, а 6х306 виждам, че е посочено 276 кг.
Това техническа грешка ли е и това как би се отразило на крайната цифра от
118.70 лв.
В.ЛИЦЕ А.: От последното приложение, в позиция № 2-Междинни
станции, описанието за батерия четириролкова Ф440 - 6 броя, при единична
маса кг 306, обща маса килограми следва да бъде 1 836 кг и съответно в
цената трябва да е 789.48 лв. Добавя се към общата стойност 675.78 лв. и
общата стойност на всички активи ще стане 155 151.78 лв.
В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.: Съгласен съм с направената корекция, предложена
от колегата.
В.ЛИЦЕ К.: Съгласна съм с направената корекция предложена от
колегата.
АДВ.Ш.: И още един въпрос, тъй като това е надзорно съоръжение,
някъде в документите, в органа, който го наблюдава, било ли Ви е
предоставено някакво предписание за премахване, че е конструктивно опасно,
13
че трябва да бъде премахнато?
В.ЛИЦЕ А.: Не сме виждали предписание за премахване на
съоръжението като опасно.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещите лица.
Съдът намира, че вещите лица са изпълнили задачата си, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА и прилага заключението на вещите лица към доказателствен
материал по делото.
ОПРЕДЕЛЯ общо възнаграждение на вещите лица в размер
съответстващ на представените справки-декларации, а именно по 1 000 лв. на
всяко от вещите лица.
Към настоящия момент да се изплати на всяко от вещите лица сума от
по 150 лв., за което бяха издадени РКО.
ЗАДЪЛЖАВА въззивника да внесе сума в размер на общо още 2 550
лв. за доплащане на пълните размери на възнагражденията на вещите лица в
едноседмичен срок от днес.
След внасянето на депозита вещите лица ще бъдат уведомени за
издаването на допълнителни РКО.
АДВ.И.: Нямам други искания на този етап.
АДВ.Ш.: Считам, че са налице предпоставките за извършване на
повторна експертиза. При разпита на вещите лица стана ясно, че същите са
извършили експертизата като считат, че съоръжението следва да бъде
премахнато, а имотите продадени като обикновени парцели за строителство.
Считам, че такъв подход измества предмета на доказване по делото,
доколкото търсената от нас съдебна защита е именно за ощетяване в
плащането на цената. Видно е от самия нотариален акт, че е продадено
работещо съоръжение. Вещото лице ясно заяви при отговора на последния
въпрос, че от надзорните органи няма предписания за премахване, няма
конструктивно становище, че съоръжението е опасно, т.е. аз считам, че няма
никакво основание да бъде оценявано като нещо, което следва да бъде
премахнато, доколкото сделката и нотариалния акт са именно покупко-
продажба на въжена линия. Считам, че в делото следва да бъде изяснена
цената на съоръжението „Въжена линия“, работещо като такова. Отделно
считам, че при използваните методи вещото лице сам посочи, че при
оценката съоръженията ги амортизират, като за всички е известно, че
амортизацията се извършва занапред. Не можа да посочи каква е
амортизационната стойност, от която са тръгнали на база проектите през 2014
г., а земята я приемат като нещо, което нищо не струва, защото върху нея има
14
съоръжения. Считам, че с тази експертиза се измести предмета на делото. Ние
спорим за това колко е справедливата цена на въжена линия, работеща като
въжена линия. Може би въпросът се нуждае от детайлизиране. От 2018 г. са в
сила Българските стандарти за оценяване, там подробно е посочено в кои
случаи кои методи се прилагат. Аз съм подробно запозната с Българските
стандарти за оценяване. Считам, че така както е посочено в този нормативен
документ методите за оценяване, те са изключили много от показателите,
които именно българските стандарти изискват да бъде извършена оценката,
като разходите за градоустройство въобще не са включени в първия метод.
АДВ.И.: Считам, че не са налице основания за допускане на повторна
тройна оценителна експертиза. Посочената от процесуалния представител на
ответната страна аргументация по същество представя по един абсолютно
превратен начин констатациите на вещите лица, изложени аргументирано,
последователно, ясно в тяхното заключение относно предмета на задачите им.
Ясно беше указано от тях, не само на ниво заключение, а и в рамките на
проведения им разпит в съдебно заседание, че по отношение на земята е
приложен метод на пазарните аналози. Този метод се свежда до това, че
оценявания обект се сравнява с еталонни обекти, така наречените аналози,
като чрез прилагане на съответни корекционни коефициенти се приравняват
приликите и отликите, по-точно отликите между оценявани еталонни обекти.
Предвид това, че еталонните обекти са незастроени поземлени имоти съвсем
логично е по повод на формиране на стойност на оценяван обект земя, да се
отчете наличието на строеж, който за да имаме идентичност, т.е. да
сравняваме „ябълки с ябълки“, а не „круши с ябълки“, трябва да се
калкулират разходите по демобилизация и премахване на съществуващо
застрояване, като вещите лица, бидейки абсолютно прецизни, са отчели, че
това действие по премахване на съществуващо застрояване не е свързано само
с разходи, а е свързано и с приходи от продажба на реализирания строителен
отпадък във вид на метал и т.н. Те са формирали стойност, включително и на
полезната част от това упражнение по разчистване на този терен. В този
смисъл, моля да бъде отклонено направеното доказателствено искане.
АДВ.Ш.: Само една реплика, бих искала да попитам защо за еталонни
обекти не се ползва някой от изградените точно в този период лифтове на
Банско и да се види в активите на дружеството с каква стойност е записан, за
еталонен обект защо не се ползват лифтовете на „Боровец“ или на
„Пампорово“, а за еталонни обекти се използват обикновени парцели, без
специално предназначение.
Съдът, след съобразяване с изслушаното заключение, включително и
обясненията, които вещите лица депозираха непосредствено пред съда в
днешно съдебно заседание намира, че не е налице хипотезата на чл.201 от
15
ГПК за назначаване на повторно заключение, тъй като законът предвижда, че
това е допустимо, когато изслушаното не е обосновано и възниква съмнение
за неговата правилност и тъй като съдът намира, че не са налице тези
предпоставки на процесуалния закон,
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ без уважение искането на въззиваемата страна за назначаване
на повторна съдебно-оценителна експертиза.
Определението не подлежи на самостоятелно обжалване.
АДВ.Ш.: Правя искане отново на основание чл. 201 от ГПК да бъде
извършена допълнителна експертиза, в която за еталонни обекти да бъдат
използвани функциониращи лифтове. Моля да ми бъде дадена възможност за
подробно формулиране на въпроси и тогава след становище на другата страна
съдът да извърши преценка, в момента не мога да бъда конкретна за аналози.
АДВ.И.: Считам, че подобно искане е несвоевременно и съответно
преклудирано. По делата на първа и настояща инстанция бяха допускани вече
множество експертизи, такова искане би могло да бъде формулирано, това не
е направено и то не случайно, просто това е удар в празно пространство.
Нямаме данни за такива пазарни аналози на сходни обекти и в това се състои
сложността на задачата по оценяване на този обект. В случай, че бъде
допуснато подобно искане, ще помоля вещите лица по такава евентуална
задача да съобразят не само като метод за оценка пазарен аналог, но и
приходния метод, само тогава ще имаме пълно съответствие между наш обект
и лифта на „Банско“, ако да речем, че за него има пазарен аналог 2014 г.
Защото лифта на „Банско“ има една икономическа изгода за неговия
собственик, а лифта на „Ален мак“ безкрайно по-различна.
Съдът след съобразяване на отправеното доказателствено искане за
назначаване на допълнително заключение на съдебно-оценителната
експертиза намира, че не са налице обстоятелства, сочени от страната, които
да обосноват извод, че изслушаната в днешно съдебно заседание съдебно-
оценителна експертиза не е достатъчно пълна и ясна, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ОСТАВЯ без уважение искането за назначаване на допълнително
заключение на съдебно-оценителната експертиза.
Определението не подлежи на самостоятелно обжалване.
АДВ.Ш.: Нямам други искания.
АДВ.И.: Нямаме нарочен списък на разноските. Ще помоля за
присъждане на държавна такса и депозит от 450 лв. за първоначалната
допълнителна тройна експертиза и окончателното възнаграждение,
16
определено в размер на общо 3000 лв. по изслушаната и приета тройна
експертиза в настоящото заседание.
АДВ.Ш.: Няма да представям списък на разноските, не претендираме
разноски доколкото такива не са извършвани в настоящата инстанция.
Съдът намира делото за изяснено от фактическа страна и дава ход на
УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
АДВ.И.: Уважаеми апелативни съдии, моля да се произнесете с
решение, с което да уважите подадената от наша страна въззивна жалба, като
отмените постановеното от първоинстанционния съд решение и се
произнесете с отхвърлителен диспозитив по отношение на всички предявени
от ищцовата страна претенции. Моля за присъждане на разноски в размерите,
които указахме. Моля за възможност за писмени бележки в разумно
определен от съда срок.
АДВ.Д.А: Уважаеми апелативни съдии, поддържам казаното от
колегата.
АДВ.Ш.: Уважаеми апелативни съдии, моля да оставите
първоинстанционният съдебен акт в сила като правилен и законосъобразен, а
въззивната жалба без уважение. Считам, че в настоящия случай са налице
всички посочени от нас пред първа инстанция основания за нищожност на
атакуваната сделка. Считам, че експертизите, извършени пред настоящата
инстанция, само допълват картинката за нищожност на сделката. Моля за
срок за по-подробни писмени бележки. В случай, че потвърдите
първоинстанционното решение, претендирам разходите направени пред първа
инстанция.
Съдът дава възможност на процесуалните представители на страните в
едноседмичен срок от днес, в срок до 25.01.2023 г. включително, да депозират
в писмен вид съображенията си по съществото на спора.
Съдът счете делото за изяснено от правна страна и обяви, че ще се
произнесе с решение в законния срок.
Протоколът изготвен в съдебно заседание, което приключи в 11.30 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
17