Р Е Ш
Е Н И Е
гр. С., 10.02.2012 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VI-5
състав, в открито заседание на десети ноември, две хиляди и единадесета година,
в състав:
СЪДИЯ:
НИКОЛАЙ МАРКОВ
при секретаря А.С., като разгледа докладваното от съдията
т.д.№1027 по описа за
Предявени
са искове по чл.19, ал.3, по чл.79, ал.1 и по чл.92 от ЗЗД.
Правото произтича от следните
обстоятелства, твърдяни от ищеца „АХП” ЕООД: 1. На 16.06.2008 г., между
ответника „Б.п.” ООД и Х.В.П. - трето по делото лице, е сключен предварителен
договор, като към същия са били подписани и 2 бр. анекси от 16.06.2008 г. и от
27.01.2009 г. 2. По силата на договора, ответникът се задължил да прехвърли на
третото по делото лице, правото на собственост върху: А. Апартамент №6, находящ се на ет.2, в предвидената за построяване
жилищна сграда в УПИ-незастроен, находящ се в гр.С., район О.К., целият с площ
от 600 кв.м., обозначен по скица като УПИ ХХV-806 от кв.33Б, по регулационния
план на С., район О.К., одобрен със заповед №РД-09-50-1296/06 г., при съседи по
скица: УПИ ХІ-1026, УПИ Х-1025, УПИ ІХ-806, УПИ ХІІ-807 и улица, който
апартамент по архитектурен проект е със застроена площ от 51.50 кв.м. и се
състои от антре, дневна и трапезария с кухненски бокс – заедно, спалня, баня с
тоалетна и тераса, при съседи: север – калкан на съседна сграда, запад – ап.** и коридор към общи части на
сградата, изток – улица и юг – ап.7, заедно с 7.92% ид.части от общите части на
сградата и Мазе №6 в сутерен със застроена площ от 3.29 кв.м. и Б. Гараж №9, находящ се на партерен
етаж в гореописаната сграда, със застроена площ от 19.22 кв.м., заедно с 2.06%
ид.части от общите части на сградата, при съседи: север – стълбище и коридор
към общите части на сградата, изток – магазин №2, юг – гараж №10, запад –
вътрешен двор, за сума в общ размер на 61 500 евро /коригирана с
тристранно споразумение от 15.03.2010 г./, платима на три вноски /подробно
описани в ИМ/. 3. На 15.03.2010 г. между ответника, ищеца и третото лице, било
подписано тристранно споразумение, по силата на което, ищецът заменил като
страна по договора третото лице, а третата вноска била намалена със сумата от
3 000 евро. 4. Ответникът се задължил да прехвърли правото на собственост
в едномесечен срок от подписване на АКТ образец 15, т.е. не по-късно от
05.03.2010 г., но не изпълнил задълженията си. 5. Към настоящия момент
сградата, в която се намира ап.№6 и гараж №9 е с идентификатор 68134.4337.806.1,
а поземления имот, представляващ УПИ ХХV-806 от кв.33Б е с идентификатор
68134.4337.806 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед №РД-18-51/15.07.2010 г. на Изп.директор на АГКК. Предвид изложеното и
тъй като ищецът изпълнил всичките си задължения и заплатил дължимите по
договора суми, иска от съда да постанови решение, с което да обяви
предварителния договор за окончателен, както и да осъди ответника да заплати:
сума в размер на 7 500 евро, част от претенция от 61 500 евро,
обезщетение за неизпълнение на задълженията на ответника да прехвърли имотите,
чисти от вещни тежести, тъй като върху имота има наложена ипотека за задължение
в посочения размер, сума в размер на 1 937.25 евро, част от претенция от
3075 евро, неустойка по чл.11.3, вр. чл.4 от предварителния договор и сума в
размер на 10 099 лв., обезщетение за неизпълнение на задължението на
ответника да издаде фактура и декларация за получени авансови плащания, с оглед
на което ищецът не могъл да възстанови платен ДДС.
Ответникът не заявява становище
по исковете.
Съдът като разгледа наведените от
страните доводи и събраните по делото доказателства, намира следното:
Уважаването на предявения иск с
правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е предпоставено от положителното
установяване, че между страните е сключен
валиден предварителен договор за продажба, съдържащ всички съществени
клаузи на окончателния, както и че ищецът е изправна страна по договора. Съдът
следва съобразно задълженията си по чл.363 от ГПК да установи също, че продавачът
по предварителния договор е собственик на имота и че са налице законовите
изискванията за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.
Видно е от приложения по делото
нотариален акт №029, т.І, рег.№234, д.27/2007 г., че на 08.02.2007 г. ответното
дружество е придобило правото на собственост върху недвижим имот, представляващ
празно дворно място с площ от 600 кв.м., съставляващо УПИ ХХV-806, кв.33б по
регулационния план на С., район О.К., одобрен със заповед №РД-09-50-1296/06 г.,
при съседи по скица: УПИ ХІ-1026, УПИ Х-1025, УПИ ІХ-806, УПИ ХІІ-807 и улица.
Установява, се от приложения
договор от 16.06.2008 г., че на посочената дата между ответника „Б.п.” ООД и Х.В.П.
- трето по делото лице, е сключен предварителен договор, като към същия са били
подписани и 2 бр. анекси от 16.06.2008 г. и от 27.01.2009 г. Видно е, че по
силата на договора, ответникът се задължил да прехвърли на третото по делото
лице, правото на собственост върху: А.
Апартамент №6, находящ се на ет.2, в предвидената за построяване жилищна сграда
в УПИ-незастроен, находящ се в гр.С., район О.К., целият с площ от 600 кв.м.,
обозначен по скица като УПИ ХХV-806 от кв.33Б, по регулационния план на С.,
район О.К., одобрен със заповед №РД-09-50-1296/06 г., при съседи по скица: УПИ
ХІ-1026, УПИ Х-1025, УПИ ІХ-806, УПИ ХІІ-807 и улица, който апартамент по
архитектурен проект е със застроена площ от 51.50 кв.м. и се състои от антре,
дневна и трапезария с кухненски бокс – заедно, спалня, баня с тоалетна и
тераса, при съседи: север – калкан на съседна сграда, запад – ап.5 и коридор
към общи части на сградата, изток – улица и юг – ап.7, заедно с 7.92% ид.части
от общите части на сградата и Мазе №6 в сутерен със застроена площ от 3.29
кв.м. и Б. Гараж №**, находящ се на партерен етаж в
гореописаната сграда, със застроена площ от 19.22 кв.м., заедно с 2.06%
ид.части от общите части на сградата, при съседи: север – стълбище и коридор
към общите части на сградата, изток – магазин №2, юг – гараж №10, запад –
вътрешен двор, за сума в общ размер на 47 500 евро, платима на три вноски,
както следва: първа вноска от 25 000 евро, платима в тридневен срок от
сключване на договора, втора вноска от 15 500 евро, платима не по-късно от
10 дни след представяне на Акт обр.15 и трета вноска от 7 000 евро, платима не
по-късно от 10 дни след представяне на разрешение за ползване. Видно е, че
ответното дружество се е задължило да осигури въвеждане на сградата в
експлоатация /с издаване на разрешение за ползване/, не по-късно от 05.05.2010
г., като между страните било уговорено, че при забава на това задължение с
повече от 90 дни, ответникът дължи неустойка по 0.35 % на месец от платената
цена за всеки месец забава, но не-повече от 5% от общата договорена цена. Установява
се, че с анекса от 16.06.2008 г. Х.П. се е задължил да изплати допълнително
сума в размер на 24 000 евро за придобиване на собствеността, платими в 10
дневен срок след представяне на акт обр.15, след което плащане ответникът се
задължил да прехвърли правото на собственост върху предмета на предварителния
договор.
Установява се, че на 15.03.2010
г. между ответника, ищеца и третото лице, било подписано тристранно
споразумение, по силата на което, ищецът заменил като страна по договора
третото лице, а вноската от 15 500 евро била намалена със сумата от
3 000 евро.
Установява се от приложените по
делото фактури и от заключението на назначената по делото ССЕ, което съдът
кредитира, че в изпълнение на договора, на ответното дружество е заплатена сума
в размер на 68 500 евро, като за последната вноска, извършена от ищеца на
30.08.2011 г., която е бил в размер на 7000 евро, ответникът не е издал
фактура.
Видно е от приложените по делото
архитектурни проекти за разпределение на коти 0.00, 2.80, 3.45, 6.30, 9.15, 12
на „Жилищна сграда с апартаменти, магазини, гаражи и подземни гаражи” – гр.С.,
УПИ ХХV-806, кв.33Б, Акт обр.15 от 05.02.2010 г. и разрешение за ползване от
04.02.2011 г., че сградата и обектите, предмет на предварителния договор са
били построени, като на 05.02.2010 г. е бил издаден акт обр.15 за установяване
на годността за приемане на строежа, а на 04.02.2011 г. - и разрешение за
ползване.
Т.е. установява се по делото, че
между ответника, като прехвърлител и ищеца, като приобретател, е сключен в
изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма за валидност, действителен
предварителен договор, по силата на който, ответникът се е задължил да прехвърли
на ищеца правото на собственост върху процесните обекти, /които понастоящем са изградени
и се намират в сградата, с идентификатор 68134.4337.806.1, построена в УПИ
ХХV-806 от кв.33Б, с идентификатор 68134.4337.806 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-18-51/15.07.2010 г. на
Изп.директор на АГКК/, срещу уговорена продажна цена от общо 68 500 евро.
Установи се и обстоятелството, че ищецът е изпълнил задължението си по
предварителния договор, като е заплатил уговорените в същия суми, поради и
което съдът приема, че ищецът се явява изправна страна по сключения предварителен
договор.
Между
страните липсва спор, че сделката по прехвърляне на собствеността върху имота –
предмет на предварителния договор не е изповядана, т.е. не е изпълнено поетото
от ответника и изискуемо негово задължение и за изправната страна е възникнала
възможността да претендира обявяването на предварителния договор за окончателен
съгласно чл.19, ал.3 от ЗЗД.
От друга страна представените по
делото нотариален акт, справка от службата по вписвания, архитектурни проекти и
разрешение за ползване легитимират ответника като собственик на имотите,
предмет на предварителния договор.
Предвид
гореизложените съображения съдът намира, че предявеният иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен.
Съгласно чл.364, ал.1 от ГПК
ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно –
нотариална такса по сметка на СГС съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 от ЗННД,
определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлизаща на
сумата 798.45 лв., както и местен данък за придобиване на имота по сметка на
Столична община в размер на сумата от 3349.36 лв. съгласно чл.47 ал.2, вр.
чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ. Доколкото съгласно сключения предварителен договор
страните са се съгласили, че разноските по нотариалното прехвърляне, държавни и
местни такси ще се поемат от купувача, ищецът следва да бъде осъден да заплати
визираните суми.
По отношение на иска по чл.92 от ЗЗД, съдът намира следното:
Както бе посочено, ответното
дружество се е задължило да осигури въвеждане на процесната сграда в
експлоатация /с издаване на разрешение за ползване/, не по-късно от 05.05.2010
г., като между страните е било уговорено, че при забава на това задължение с
повече от 90 дни, ответникът дължи неустойка по 0.35 % на месец от платената
цена за всеки месец забава, но не-повече от 5% от общата договорена цена. В случая
се установи, че разрешението за ползване е издадено на 04.02.2011 г. – т.е.
ответникът е бил в забава на изпълнението на това си задължение за периода
05.05.2010 г. – 04.02.2011 г., забавата е продължила повече от 90 дни,
респективно е дължал заплащане на неустойка в размер на 0.35% за всеки месец
забава, върху общо платената цена към този момент от 61 500 евро. Съобразно
заключението на ССЕ, размерът на неустойката, определен по посочения начин,
възлиза на 1937.25 евро, с оглед на което за посочената сума и за периода
05.05.2010 г. – 04.02.2011 г., искът по чл.92 от ЗЗД се явява основателен и
следва да бъде уважен.
По отношение на иска по чл.79,
ал.1 от ЗЗД за сумата от 7 500 евро, част от претенция от 61 500
евро, обезщетение за неизпълнение на задълженията на ответника да прехвърли
имотите, чисти от вещни тежести, тъй като върху имота има наложена ипотека за
задължение в посочения размер, съдът намира следното:
В случая ищецът претендира
настъпили вреди, изразяващи се в претърпени загуби от пораждане на задължение
за ищеца към трето лице, с оглед учредена върху процесните имоти ипотека.
Действително по делото се установява, видно от приложения нотариален акт №112,
т.ІІІ, рег.№6145, д.№480/2008 г. и от справка от служба по вписвания С., че
такава ипотека е учредена от ответника в полза на „У. Б.” АД. Следва да се има
предвид обаче, че когато претендираните вреди се изразяват в пораждане на
задължение към трето лице, това задължение освен да е възникнало, следва да
бъде и изпълнено, тъй като възникналото задължение може впоследствие да бъде
прекратено или погасено, без да е изпълнено. В този смисъл и тъй като в случая
не се установи ищецът да е заплатил на „У. Б.” АД каквито и да е било суми във
връзка с учредената върху процесните обекти ипотека, предявеният иск по чл.79,
ал1. от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По отношение на иска по чл.79,
ал.1 от ЗЗД за сумата от 10 099 лв., обезщетение за неизпълнение на
задължението на ответника да издаде фактура и декларация за получени авансови
плащания, с оглед на което ищецът не могъл да възстанови платен ДДС, съдът
намира следното:
Условие за
упражняването на правото на данъчен кредит, съгласно разпоредбата на чл.71 от ЗДДС, е лицето да притежава фактура, със съдържание предвидено в чл.114 от ЗДДС.
По делото се установи, че за последната вноска по предварителния договор, в
размер на 7000 евро, ответникът не е издал на ищеца данъчна фактура, поради и
което ищецът не би могъл да упражни правото си на данъчен кредит в
законоустановения срок по чл.72, ал.1 от ЗДДС и да спази изискването на ал. 2
от същата разпоредба, без да има издадени данъчни фактури. Ето защо срокът по
чл.72 от ЗДДС тече от получаването на фактурите, при положение, че доставките
не са укрити, данни за тях се намират в счетоводството на получателя и данъка
им е платен. Следва да се отбележи, че бездействието на субектите да изпълнят
произтичащо от закона задължение - в случая да се издаде данъчна фактура и да
се начисли данък, не води до погасяване на тези задължения. Т.е. пропускът на
ответника да издаде в срок данъчен документ, няма да доведе до отпадане на
задължението му да начисли ДДС. След като този данък е принципно дължим и
основанието за начисляването му обективно се е осъществило, несрочното издаване
на фактурата би обусловило за ответника единствено задължение за лихва за
периода, от момента, през който е следвало да бъде издадена фактурата до датата
на нейното издаване, но не и задължение да заплати на ищеца сума, равняваща се
на непризнат данъчен кредит. В този смисъл за ищеца не са настъпили
претендираните вреди, а предявеният иск се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Предвид изхода на
правния спор, ответникът дължи на ищеца направени разноски в размер на 9254.75
лв.
Мотивиран
от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, сключения на 16.06.2008 г. /и изменен с
Анекс от 16.06.2008 г., Анекс от 27.01.2009 г. и Тристранно споразумение за
замяна на страна от 15.03.2010 г./ между „Б.п.” ООД ЕИК******** като продавач и
„А.” ЕООД ЕИК********, като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на
следните недвижими имоти: 1. Апартамент №6, находящ се на ет.2, в
жилищната сграда с идентификатор 68134.4337.806.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-18-51/15.07.2010 г. на
Изп.директор на АГКК, построена в поземлен имот, представляващ УПИ ХХV-806 от
кв.33Б, по регулационния план на С., район О.К., одобрен със заповед
№РД-09-50-1296/06 г., при съседи по скица: УПИ ХІ-1026, УПИ Х-1025, УПИ ІХ-806,
УПИ ХІІ-807 и улица, който имот е с идентификатор 68134.4337.806 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
№РД-18-51/15.07.2010 г. на Изп.директор на АГКК, който апартамент по
архитектурен проект е със застроена площ от 51.50 кв.м. и се състои от антре,
дневна и трапезария с кухненски бокс – заедно, спалня, баня с тоалетна и
тераса, при съседи: север – калкан на съседна сграда, запад – ап.* и коридор към общи части на
сградата, изток – улица и юг – ап.7, заедно с 7.92% ид.части от общите части на
сградата и Мазе №* в сутерен
със застроена площ от 3.29 кв.м. и 2.
Гараж №9, находящ се на партерен
етаж в гореописаната сграда, със застроена площ от 19.22 кв.м., заедно с 2.06%
ид.части от общите части на сградата, при съседи: север – стълбище и коридор
към общите части на сградата, изток – магазин №2, юг – гараж №10, запад –
вътрешен двор.
ОСЪЖДА, на основание чл.364, ал.1 от ГПК,
вр. чл.45, ал.1, изр.2 от ЗМДТ и чл. 87, изр.2 от ЗННД, „А.” ЕООД ЕИК******** да заплати на СТОЛИЧНА ОБЩИНА, ул.„М.” №**, сумата от 3349.36 лв., представляваща местен данък за придобиване на имота,
както и да заплати по сметка на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, сумата от 798.45 лв.,
такса съгласно Тарифата за нотариалните такси, за които суми служебно да се впише възбрана върху гореописания имот.
ОТХВЪРЛЯ предявените
от „А.” ЕООД ЕИК******** срещу „Б.п.”
ООД ЕИК******** искове по чл.79 от ЗЗД: за сумата от 7 500 евро, част от
претенция от 61 500 евро, обезщетение за неизпълнение на задълженията на
ответника да прехвърли имотите, чисти от вещни тежести и за сумата от 10 099
лв., обезщетение за неизпълнение на задължението на ответника да издаде фактура
и декларация за получени авансови плащания, с оглед на което ищецът не могъл да
възстанови платен ДДС.
ОСЪЖДА „Б.п.”
ООД ЕИК******** да заплати на „А.” ЕООД ЕИК********, на основание чл.92 от ЗЗД
сумата от 1937.25 евро, неустойка по чл.11.3 от предварителен договор от
16.06.2008 г., дължима за периода 05.05.2010 г. – 04.02.2011 г., част от
претенция от 3075 евро.
Решението
може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от получаване на препис от
страните.
След
влизане в сила на решението, на ищеца да се издаде препис от същото след
представяне на доказателства за заплащане на определените по-горе местен данък
и нотариална такса, както и на удостоверение, че ответникът не дължи публични
държавни и общински вземания.
СЪДИЯ: