Р
Е Ш Е Н И Е
С., 06.01.2012г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО,
13-ти състав в публичното заседание на двадесет и четвърти ноември през две
хиляди и единадесета година в състав:
Председател: Росен Димитров
при
секретаря С.А. като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 14471
по описа за 2010 год., за да се произнесе, взе пред вид:
Съдът е сезиран с активно субективно
и обективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1 пр. последно във връзка с
чл.88 ЗЗД ,чл.92 и чл.86 ЗЗД.
Ищците Д.
С. Б. и В.Д.Б. и двамата граждани на Обединено К.В.
и С.И. чрез адвокат Е.Т. твърдят, че
между тях и ответното дружество е имало сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот за сумата от 82 407 евро във ваканционен комплекс „А.-В.” ,
а именно: АПАРТАМЕНТ № С 304,
разположен на третия етаж, ниво + 4 от сграда С, състоящ се от 1 дневна, кухненски бокс, 1 спалня,1 баня с
тоалетна, коридор и тераса, с обща застроена площ от 54.00 кв.м. и съответните
идеални части от общите части на сградата, заедно с припадащите се идеални
части от правото на строеж върху прилежащия терен, при граници на апартамента: на север- общи
части на сградата, на юг- външен изглед, на запад- ап.С303, на изток- ап.С 305, който апартамент е
част от комплекс от апартаменти
„А.-В.”, строящ се в имоти № 1.61813.82.21/2.61813.82.18 по
плана за земеразделяне на землището на гр.Р..
Предварителният
договор е сключен 15.12.2006 год. Ищците са изпълнили задълженията си за
плащане на вноските по букви а,б и в на чл.2.3 от предварителния договор. През
Ищците при условията на активна солидарност молят съда да осъди ответника
да им заплати на
основание чл. 55,ал.1 ЗЗД за сумата от 44 189.61 евро ,на основание чл.92 ЗЗД обезщетение в размер на законната лихва върху главницата за времето от
08.11.2007 год. до 24.10.2008 г. в размер на 6395.62 евро и с правно основание
чл.86 ЗЗД лихва за времето от 24.10.2008 год. до датата на исковата молба в
размер на 10 767.35 евро ведно със законната лихва върху претендирането суми от
датата на исковата молба до окончателното им изплащане и разноските по делото.
Ответникът „А.Р.И.К.
2" ЕООД оспорва исковете по основание и размер . Чрез процесуалния си представител
твърди, че не са налице доказателства в подкрепа на право на разваляне на предварителния договор от страна на
ищците. Продавачът по сключения предварителен договор е изпълнил всички поети с
договора задължения по качественото и навременно построяване на недвижимия имот
и несключването на окончателен договор е следствие единствено и само на
недобросъвестното поведение на ищците. Изтъква, че за купувача не е възникнало
право на разваляне, тъй като е неизправна страна по договора,не е платил всички
дължими по него суми. Иска съдът да отхвърли исковете като неоснователни ведно
със законните последици.
Доказателствата са гласни и писмени.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
На 15.12.2006
год. двамата ищци чрез пълномощника си Л.И.-Б. ЕООД са сключили с „А.Р.И.К. **" ЕООД предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот за сумата от 82 407 евро във ваканционен комплекс от апартаменти „А.-В.” подробно описан в исковата молба и по-горе в мотивите на
решението.
Ищците са
направили плащания в размер на 24 707.61 евро от дата 27.12.2006
год.- 30% от покупната цена
на имота, плащане от 16 482 евро от 21.05.2007 год. - 20% от покупната цена на имота ,както и сумата
от 3000 евро при резервирането на имота. Общия размер на платеното от ищците
във връзка с предварителния договор- 44 189.61 евро, което се установява и
от заключението по назначената съдебно счетоводна експертиза. Същата дава
заключение и за размера на претендираната неустойка/законна лихва/- 6395.62
евро и на мораторната лихва-10767.35 евро.
Тази фактическа обстановка се установява от
представените по делото предварителен договор ,писма и платежни нареждания в
превод на български.
От представените по делото два броя
нотариални актове л.279-л.334 от делото- се установява факта, че процесният
имот по приложения предварителен договор е бил ипотекиран заедно с други имоти
като обезпечение на кредит получен от ответника от няколко банки на 08.11.2007
год.
По делото е представена нотариална
покана от ищците за прекратяване на предварителния договор поради нарушаване от
страна на ответника на чл.4.2 от предварителния договор. Връчена е на ответника
на 24.10.2008 год.
С оглед на посочената по-горе
фактическа обстановки съдът намира от правна страна следното:
Между страните по делото е сключен
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот. Купувачът е
извършил плащанията уговорени в чл.2.3 от договора с изключение на последното
/по б.”г” на този текст/, тъй като не се е стигнало до сключване на окончателен
договор.
След плащането на предпоследната вноска
и преди сключване на окончателния договор ответникът е ипотекирал процесния
имот, без данни за знание и съгласие на ищцата. Съгласно чл.4.2 от
предварителния договор сключването на каквато и да е сделка с имота без изричното
писмено съгласие на купувача е основание за развалянето му по вина на
продавача-ответник. Сключването на ипотечен договор от страна на ответника с
трети лица, при който процесният имот наред с много други е гарантирал и
обезпечавал връщането на кредит безспорно е осъществяване на хипотезата на
„сключване на сделка с имота”.
Неоснователни са твърденията на
ответника ,че става въпрос за „нормална търговска практика” или, че към датата
на сключване на окончателния договор имота е щял да бъда чист откъм тежести-
тези възражения не намират опора в договора и не са в състояние да омаловажат
или игнорират нарушаването му. Неоснователно е и възражението, че ищците са
били уведомени за вписването на ипотеката- задължение на ответника по договора
е да получи изрично писмено съгласие за тези си действия, а не да уведомява
само купувачите по предварителния договор. Договорът има силата на Закон между
страните, които са го подписали. След като те са се съгласили, че сключване на
сделка с имота без изричното съгласие на купувача е категорично и самостоятелно
основание за развалянето му по вина на продавача всякакви спорове за
целесъобразността на действията на последния, за неговите добри намерения са
ирелевантни, дори и да е било така. Право на ищците е било дали да се
възползват от нарушението на договора и факта, че те са направили това е
упражняване на законно и договорно право.
Последните са в правото си да развалят
договора. Предпоставките за това са налице- неизпълнение от страна на
продавача, то е виновно и на трето място- купувачът е бил изправен. Факта, че
ответното дружество е построило процесния апартамент не променя извода на съда,
за наличието на нарушение на предварителния договор даващо категорично право на
купувачите по него да го развалят.
Изявлението за разваляне на договора
ищците са направили с нотариална покана получена на 24.10.2008 год. и от този
момент предварителния договор следва да се счита за развален.
С оглед на гореизложеното съдът намира,
че искът с правно основание чл.55,ал.1 ЗЗД е основателен. Налице е било
основание за разваляне на договора и ответникът е бил уведомен за тази воля на
ищците с получаване на нотариалната покана и от този момент възниква
задължението на последния да върне на изрядната страна даденото по разваления
договор/на отпадналото основание/.
С оглед на гореизложеното съдът намира,
че искът с правно основание чл.55,ал.1 ЗЗД-за връщане на даденото при отпаднало
основание е основателен и следва да бъда уважен в претендирания от
44 189.61 евро размер.
По исковете за неустойка
и мораторна лихва :
Първия от тези
искове се основава на разпоредбата на чл.4.2 от предварителния договор,където
при разваляне на договора по вина на продавача,последният е длъжен да върне на
купувача всички платени суми, „както и неустойка в размер на 0.02% в тридневен
срок от настъпване на събитието”.В тази част претенцията е за времето от 08.11.2007 год./ипотекирането
на имота-юридическия факт издигнат в основание за развалянето на договора/ до
24.10.2008 г./фактическото и правно развалянето на договора/ и се претендира в
размер на 6395.62 евро като обезщетение на основание чл.4.2 от договора в
размер на законната лихва. Макар и непрецизно формулирана съдът приема,че
претенцията е за присъждане на обезщетение във вид на неустойка,тъй като в
цитирания текст е уговорена единствено неустойка,но тя не е в размер на
законната лихва ,а в размер на 0.02% без уточнение върху каква главница/върху
даденото,върху остатъка или върху цялата сума/ и за какъв период /на ден ,на
месец и т.н./. Липсата на яснота и прецизност в клаузата за определяне на
неустойката като размер и очевидно некоректната трактовка от страна на ищците в
тази насока правят искът за неустойка неоснователен и като такъв същия следва
да бъде отхвърлен изцяло.
Претенцията
за мораторна лихва за времето от 24.10.2008 год. до датата на исковата молба
14.12.2010 год. в размер на 10 767.35 евро е основателна /след развалянето на
договора даденото по него подлежи на връщане/ и доказана по размер с оглед
заключението по ССЕ, поради което следва да бъде уважена изцяло.
С оглед на същия и конкретния изход на делото ответникът
следва да възстанови на ищците направените по делото разноски за държавна такса
и възнаграждение на вещо лице съобразно уважените претенции в общ размер от 4485
лв.
Водим от горното съдът
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА А.Р.И.К. 2 ЕООД гр.С.,ул.”Г.С.Р.” № **,ет.*,ап.* с ЕИК:************ да заплати солидарно на Д.
С. Б. роден
на *** год. и В.Д.Б. родена на ***
год. и двамата граждани на Обединено К. на В.
и С.И. чрез адвокат Е.Т. *** на основание чл. 55,ал.1, предл. трето и чл.88 от ЗЗД сумата от 44 189.61 евро ведно със законната лихва
върху тази сума от датата 15.12.2010 год. до окончателното й изплащане и на
основание чл.86 ЗЗД мораторна
лихва за времето от 24.10.2008 год. до
датата на исковата молба 14.12.2010 год. в размер на 10 767.35 евро, както и
разноски по делото в размер на 4485 лв.
ОТХВЪРЛЯ иска на Д. С. Б. и В.Д.Б. и двамата граждани на Обединено К.В.
и С.И. чрез адвокат Е.Т. *** против А.Р.И.К. ** ЕООД гр.С.,
ул.”Г.С.Р.” № **,ет.*,ап.**
с ЕИК:************** с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата от 6395.62 евро като неоснователен.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред САС в
четиринадесет дневен срок от съобщението до страните, че е изготвено.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: