№ 15195
гр. София, 07.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети август през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело №
20251110120579 по описа за 2025 година
Предявени са за разглеждане субективно съединени осъдителни искове с
правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД.
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от Ж. А. К.
срещу Д. Н. Б. и А. А. Б., с която се иска осъждане на ответниците да върнат на
ищцата фактическата власт върху недвижим имот с идентификатор 68134.300.465.1.1,
с адрес: *****************, със застроена площ от 89 кв.м., представляващ жилище
на партерния етаж, състоящо се от хол, две стаи, кухня, предверие, баня, тоалетна и
килер, при граници: магазин, калкан и от две страни дворно място.
В исковата молба ищцата твърди, че на 09.11.2020 г. сключила с ответниците
договор за наем с нотариална заверка на подписите с рег. № 906/2020 г. по описа на
нотариус *****************, с район на действия СРС, вписан в Агенция по
вписванията, Служба вписвания - гр. София под вх. рег. № 66180/12.11.2020 г., акт №
92, том ХІІ, дело 30964/2020 г., по силата на който отдала под наем на ответниците
собствения си недвижим имот с идентификатор 68134.300.465.1.1, с адрес в
*****************, със застроена площ от 89 кв.м., представляващ жилище на
партерния етаж, състоящо се от хол, две стаи, кухня, предверие, баня, тоалетна и
килер, при граници: магазин, калкан и от две страни дворно място. Поддържа, че
договорът бил сключен за срок от 2 години, като с допълнителни споразумения от
04.11.2022 г. и от 23.11.2023 г. срокът му бил продължен до 23.11.2024 г. Ищцата
твърди още, че на 02.11.2024 г. изпратила уведомление да ответниците, че на
основание, чл. 15, ал.1 от договора не желае същия да продължи действието си след
изтичане на уговорения срок, като на основание чл.16, счита същият за прекратен
1
едностранно, поради системно не заплащане в срока по чл.4, ал.2 на дължимата от
ответниците наемна цена. Ищцата поддържа, че ответниците били уведомени чрез
ЧСИ, като на ответницата Д. Б. е връчено при отказ, а ответника А. Б. го е получил
лично. Поддържа, че въпреки предходното и към датата на подаване на исковата молба
в съда ответниците не са предали владението на наетия от тях недвижим имот на
посочена в уведомлението дата. По изложените в исковата молба доводи ищцата
обуславя правния си интерес от предявените искове и моли за тяхното уважаване.
Претендира и направените в хода на производството разноски.
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответниците, в
който се изразява становище за неоснователност и злоупотреба с право. Поддържа се,
че изложените твърдения за неплащане на дължимия наем не отговарят на истината,
като се твърди, че наемът е плащан ежемесечно по банков път, както и в брой лично
на ищеца. Твърди се, че в чл.14 от сключения между страните договор за наем се
съдържа обещание за продажба на процесният имот с фиксирана и изрично
договорена цена и срок на изпълнение, като в срока на договора, ищецът се е
задължил да прехвърли собствеността на ответниците. Поради изложени твърдения за
проблем с част от собствеността от ищеца, срокът на договора е удължаван няколко
пъти с анекси, като вместо да изпълни задължението да прехвърли собствеността,
ищцата изпратила на ответниците покана за прекратяване на договора поради
неплащане на наемната цена. Ответниците поддържат, че е налице злоупотреба с право
от страна на ищцата или последната умишлено е въвел в заблуждение ответниците, че
ще им прехвърли собствеността върху процесния имот за определена цена. Твърдят, че
на 05.11.2024г. връчили на ищцата покана да изпълни задължението си по чл. 14 от
договора и да им прехвърли собствеността на уговорената цена, но същата останала
без отговор. Предвид гореизложеното молят за отхвърляне на исковите претенции.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, и като взе предвид становищата на страните, приема за
установено следното от фактическа страна:
По делото е приложен договор за наем с нотариална заверка на подписите рег.№
906/09.11.2020 г. по описа на *****************, нотариус с район на действие СРС,
сключен на 09.11.2020 г. между ищцата Ж. А. К., в качеството на наемодател и
ответниците Д. Н. Б. и А. А. Б., в качеството на наематели. По силата на
горепосочения договор наемодателят е предоставил на наемателите за временно и
възмездно ползване недвижим имот, представляващ жилище в партерния етаж на
четириетажната жилищна сграда, находяща се в *****************, със застроена
площ от 89 кв.м., състоящо се от хол, две стаи, кухня, предверие, баня, тоалетна и
килер, за срок от 2 години. Видно от чл.4 от договора е, страните са постигнали
съгласие за месечен наем в размер на 100 лева, който ще се плаща по посочен в
договора банкова сметка, всеки текущ месец, между десето и петнадесето число на
2
същия. Съгласно чл.14 от договора страните са постигнали съгласие, че в срока на
неговото действие наемодателят ще прехвърли на наемателите собствеността върху
наетия имот за сумата от 130 000 евро.
Видно от приложения по делото Анекс от 04.11.2022 г. към договора за наем е,
че страните са постигнали съгласие за продължаване действието на договора с 1
година – до 10.11.2023 г., като останалите условия по договора са останали
непроменени.
Видно от приложения по делото Анекс от 23.11.2023 г. към договора за наем е,
че страните са постигнали съгласие за продължаване действието на договора с 1
година – до 23.11.2024 г., като останалите условия по договора са останали
непроменени.
По делото е приложено уведомление от ищцата до ответниците, с което ги
уведомява, че не желае продължаване действието на договора за наем след изтичане
на продължения до 23.11.2024 г. срок. Отделно от предходното, в уведомлението се
съдържа изявление за едностранно прекратяване на договора за наем поради
неплащане на наемната цена. Отправена е покана за предаване владението на имота на
23.11.2024 г.
По делото е приложена разписка /л.17/, от която се установява, че
уведомлението е връчено чрез призовкар на ЧСИ ***************** на ответника А.
Б. на 17.12.2024 г.
Видно от приложената по делото разписка /л.22/ е, че въз основа на отразеното
от призовкаря, ЧСИ е удостоверил, че уведомлението е редовно връчено на Д. Б. на
11.11.2024 г. – при отказ.
По делото са приложени разписки за платен наем съгласно договора за периода
от м.11.2023 г. до м.12.2023 г. включително и от м.01.2024 г. до м.09.2024 г.
включително.
От страна на ответниците по делото са приложени и разписки за платен месечен
наем за периода от м.03.2021 г. до м.12.2021 г., м.01.2022 г., м.02.2022 г., м.04.2022 г.,
м.11.2024 г., м.10.2024 г.
По делото е приложена покана с рег.№ 4315/05.11.2024 г. по писа на
*****************, нотариус с район на действие СРС, с която ответниците канят
ищцата в 7-дневен срок от получаването й, да сключат предварителен договор за
недвижимия имот, предмет на договора за наем. Видно от нотариалното
удостоверяване и приложената към поканата разписка е, че същата е връчена лично на
Ж. К. на 07.11.2024 г.
По делото е приложена молба за вписване на законна ипотека и допълнително
споразумение към договор за кредит, от които се установява, че ответниците в
производството са сключили договор за банков кредит за закупуване на недвижим
имот – апартамент, без посочен номер по нотариален акт, заемащ втория етаж от
3
жилищната сграда, находяща се в *****************.
По делото е приложен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 48, том II, рег.№ 1712, дело № 178/2025 г. по описа на нотариус *****************
с район на действие СРС, от който се установява, че на 05.03.2025 г. ответниците за
закупили апартамент, без посочен номер по нотариален акт, заемащ втория етаж от
жилищната сграда, находяща се в *****************.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетеля Меги
Моис Кешалес, от които се установява, че и към датата на провеждане на разпит
ответниците обитават процесния недвижим имот.
Други относими и допустими доказателства не са представени по делото.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Основателността на предявените осъдителни искове по чл.233, ал.1 ЗЗД се
обуславя от установяване на фактически състав, който включва следните елементи:
валидно възникнало между страните правоотношение по договор за наем,
прекратяване действието на договора и неизпълнение от наемателя на задължението
му да върне на наемодателя държането на наетата вещ.
Съобразно правилото на чл.154, ал.1 ГПК, ищцата носи доказателствената
тежест за установяване, при условията на пълно и главно доказване, на фактите,
съставляващи основание на исковете и имащи характер на положителни такива, а
именно наличието на твърдяната договорна връзка и преустановяване на действието й.
По отношение на неизпълнението, доколкото то се изразява в неосъществяване на
дължимо поведение - връщане на вещта, е достатъчно твърдението на ищцата за
продължило от страна на ответниците ползване и след прекратяване на наемното
правоотношение, като в тежест на ответниците е да установят положителния факт,
който го изключва – изпълнение на задължението.
Съгласно чл.228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати
определена цена. Съществените елементи на това облигационно правоотношение са
вещта, предоставена за временно ползване, и цената, дължима от наемателя срещу
предоставената му за ползване вещ. Договорът за наем е неформален - за валидното му
сключване не е необходимо да се спази някаква форма. Ето защо той може да се
сключи в писмена форма, в устна форма или с конклудентни действия (в този смисъл е
решение № 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г., I ГО на ВКС).
В конкретния случай между страните не се спори, а и от представения по делото
договор за наем от 09.11.2020 г. се установява, че между страните е сключен договор
за наем, по силата на който ищцата е предоставила на ответниците ползването на
процесния недвижим имот, представляващ жилище в партерния етаж на
четириетажната жилищна сграда, находяща се в *****************, със застроена
4
площ от 89 кв.м., състоящо се от хол, две стаи, кухня, предверие, баня, тоалетна и
килер, а ответниците - да плащат месечна наемна цена в размер на 100,00 лева,
платима от десето до петнадесети число на текущия месец. Страните са постигнали
съгласие срокът на договора да е две години, считано от подписването му, който срок е
продължен с анекси до 23.11.2024 г. Съгласно чл.15 от договора, същият може да бъде
прекратен с изтичане на уговорения срок, с изрично писмено заявление от страните и
предсрочно – по взаимно съгласие или при неизпълнение на посочените в договора
задължения.
Спорен между страните е въпросът прекратен ли е договорът за наем. Съгласно
постигнатите в договора уговорки, първоначалният срок на договора е бил до
09.11.2022 г., който срок е продължен с последващи анекси до 23.11.2024 г. Видно от
приложеното по делото уведомление до ответниците е, че ищцата изрично ги е
уведомила, че не желае продължаване на срока на действие на договора след
23.11.2024 г. Настоящият съд приема, че от представените по делото разписки
безспорно се установява, че уведомлението е връчено на ответника Д. Б. при отказ - на
11.11.2024 г., а на ответника А. Б. - лично на 17.12.2024 г.. Съдът не споделя
възраженията на процесуалния представител на ответниците относно адреса на
връчване на уведомлението, доколкото от същото се установява, че адресът на
процесния недвижим имот е посочен като адрес за кореспонденция с адресатите на
уведомлението – настоящи ответници. С оглед предходното, настоящият съд приема,
че с изтичане на определения в анекса от 23.11.2023 г. срок на договора – до 23.11.2024
г., същият следва да се счита прекратен, като за ответниците е възникнало
задължението да върнат имота след прекратяване на наемното правоотношение.
За прецизност съдът намира за необходимо да обсъди и наведените в исковата
молба твърдения за едностранно прекратяване на договора за наем поради системно
неплащане на дължимата от ответниците наемна цена. С разпоредбата на чл.16, изр.2-
ро от договора е предвидено, че при забава плащането на наемната цена повече от 10
/десет/ календарни дни, както и дължимите за имота консумативи, наемодателят има
право да развали договора едностранно. От приложените по делото и от двете страни
разписки се установява, че месечният наем е плащан от ответниците в края на месеца,
а в някои случаи и в началото на следващия, което е в нарушение на предвиденото в
договора за наем плащането да е между 10-то и 15-то число на текущия месец.
Предходното обуславя извод, че за ищцата е било налице и основание за едностранно
прекратяване на договора за наем съгласно разпоредбата на чл.16 от договора.
След прекратяване на договора за наем, той не може да бъде продължен или
подновен едностранно от наемателя и съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД
последният е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без правно основание. Под
"връщане" на имота се разбира предаването му от страна наемателя на наемодателя.
Предаването на имота не се изчерпва с преустановяване ползването му от страна на
5
наемателя. По смисъла на чл. 233, ал. 1 изр.1 ЗЗД имотът е предаден, когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота му и го е предал в
състоянието, в което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор.
Предаването на държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на
сключването на наемния договор включва комплекс от фактически действия, които
законът е възложил на наемателя именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1 изр.1 ЗЗД.
Имотът трябва напълно да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва
да се предаде ключа от имота на наемателя и други подобни действия.
Ответниците не спорят, а и от събраните по делото гласни доказателства
безспорно се установява, че и към датата на подаване на исковата молба в съда имотът
се държи от ответниците, които не са изпълнили задължението си по чл.233, ал.1, изр.1
ЗЗД, а именно - да освободят имота и да го предадат на ищеца предвид факта на
прекратяване на договора за наем и отпадане на основанието, на което е било
предоставено ползването му.
Неоснователни съдът намира възраженията на ответниците относно
основанието да държат процесния недвижим имот, както и наведените в хода на
устните състезания доводи относно собствеността на имота. При прекратен договор за
наем наемателят е длъжен да върне наетата вещ. Той не може да противопостави на
наемодателя възражение за собственост върху наетия недвижим имот, тъй като
отношенията между тях са облигационни и въпросът за собствеността е ирелевантен и
не подлежи на изследване, тъй като не е условие за основателност на иска по чл.233,
ал.1 ЗЗД (в този смисъл е решение № 113 от 28.07.2009 г. по т.д. № 753/2008 г., II т.
о. на ВКС).
Дали ищцата, която търси връщане на имота по силата на прекратен договор за
наем, е собственик на същия, е без правно значение, щом като са страна по наемното
правоотношение и задължение на ответниците е да върнат вещта на наемодателя след
като облигационната връзка престане да съществува. Ето защо наличието на
вещноправни спорове не е основание за отхвърляне на исковете за връщане на
предадената за временно ползуване вещ.
По гореизложените съображения съдът намира предявените искове за
основателни и доказани, поради което следва да бъдат уважени.
По предварителното изпълнение:
В конкретния случай, съдът намира, че по отношение на направеното за първи
път в хода на устните състезания искане за допускане на предварително изпълнение на
решението, е приложима разпоредбата на чл.242, ал.2, т.3 ГПК. Това е така, тъй като
спорът не попада в хипотезата на ал.1 от посочената правна норма, нито се присъжда
вземане, основано на официален документ или, което да е признато от ответника.
Следва да се отбележи, че за да се приложи чл.242, ал.2, т.3 ГПК е необходимо да са
налице доказателства, че от закъснението на изпълнението може да последват
6
значителни и непоправими вреди за ищеца или самото изпълнение би станало
невъзможно, или значително би се затруднило. В случая искането на ищцата не е
аргументирано, нито се представят доказателства в тази насока. Напротив, от
събраните по делото гласни доказателства /показанията на св.Меги Кешалес/ се
установява, че ищцата има още едно жилище в същата жилищна сграда, в което живее,
т.е. не би могъл да се обоснове извод, че от закъснението на изпълнението за нея биха
настъпили значителни или непоправими вреди. По делото не са събрани
доказателства, от които да се обоснове извод, че изпълнението на решението би
станало невъзможно, или значително би се затруднило в случай, че не бъде допуснато
предварително изпълнение. С оглед предходното искането следва да бъде отхвърлено.
По разноските:
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК право на разноски има
ищцата. Видно от приложения по делото списък на разноските по чл.80 ГПК и
доказателствата по делото е, че ищцата е направила и претендира разноски в общ
размер на 2056,00 лева, от които 56,00 лева – държавна такса и такси за преписи
съгласно чл.102з, ал.3 ГПК и 2000,00 лева - платено адвокатско възнаграждение.
Съдът намира за основателно възражението на процесуалния представител на
ответниците с правно основание чл.78, ал.5 ГПК. Това е така, тъй като делото не е от
фактическа и правна сложност, приключило е в едно открито съдебно заседание, а
цената на предявените искове е 1200,00 лева. Ето защо, адвокатско възнаграждение в
размер на 2000,00 лева е прекомерно, поради което и с оглед гореизложеното същото
следва да бъде намалено до размера от 1000,00 лева. С оглед предходното ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищцата сумата от общо 1056,00 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. Н. Б., ЕГН ********** и А. А. Б., ЕГН ********** да върнат на
основание чл.233, ал.1 ЗЗД на Ж. А. К., ЕГН ********** фактическата власт върху
отдадения под наем по силата на договор за наем от 09.11.2020 г., с нотариална заверка
на подписите рег.№ 906/09.11.2020 г. по описа на *****************, нотариус с
район на действие СРС недвижим имот, представляващ жилище с идентификатор
68134.300.465.1.1 в партерния етаж на четириетажната жилищна сграда, находяща се в
*****************, със застроена площ от 89 кв.м., състоящо се от хол, две стаи,
кухня, предверие, баня, тоалетна и килер, при граници: магазин, калкан и от две
страни дворно място.
ОТХВЪРЛЯ искането на ищцата Ж. А. К. за допускане на предварително
изпълнение на решението.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК Д. Н. Б., ЕГН ********** и А. А. Б.,
7
ЕГН ********** да заплатят на Ж. А. К., ЕГН ********** сумата от общо 1056,00
лева, представляваща направени разноски в производството пред
първоинстанционния съд.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
В частта, в която е отхвърлено искането на ищцата за предварително
изпълнение, решението има характер на определение и подлежи на обжалване частна
жалба пред Софийски градски съд в едноседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8