РЕШЕНИЕ
№ 215 22.07.2020г., гр. Пазарджик
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПАЗАРДЖИШКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД, гражданска колегия, в открито заседание на двадесет
и четвърти юни две хиляди и двадесета година:
Председател: Венцислав Маратилов
Членове: Димитър Бозаджиев
Росица Василева
в присъствието на секретаря Галина Младенова, като разгледа
докладваното от съдията Бозаджиев въззивно гражданско дело №213 по описа за
2020г., за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е въззивно, по реда на
чл.258 и сл. ГПК.
С Решение №665/20.05.2019г.,
постановено по гр.д.№2413/2018г. по описа на РС- Пазарджик е развален
сключения между страните- Кооперация „В.К. „С.“, ЕИК- *********- с.С.,
общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от Председателя И.А.Г. и „И и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК- *********- с.С.,
общ.С., ул.„1-ва“ №68, обл.Пазарджик, представлявано от управителя М.П.М.,
Договор, оформен с Нотариален акт за покупко- продажба №75, том I, peг. №1583,
дело №71/31.07.2017г. по описа на Нотариус М.М., по силата на който ищцовата
кооперация /Кооперация „В.К. „С.“, ЕИК *********/ е продала на ответника „И и М
Е.П.“ ЕООД, ЕИК ********* свой собствен
недвижим имот: имот №030033 в землището на с.С., общ. С., местност „В.“,
с площ на имота: 3,859дка, начин на трайно ползване: Стопански двор, категория
на земята при неполивни условия: девета, при граници и съседи: №011005- нива на
насл. на С.Л.П., № 011006- нива на насл. на К.М.Г., №011008- нива на насл. на С.Н.
Г., №030035- дере, овраг, яма на община С., №030030- стопански двор на ВК „С.“,
№030031- стопански двор на ВК „С.“, №030032- стопански двор на ВК „С.“ №030036-
местен път на община С., № 011020- нива на К.М.Б., №011003- нива на насл. на И.
Б.И., заедно с построените в имота сгради: 01- склад с друго предназначение с
площ 40кв.м.; 02 - сграда битова с площ 44кв.м.; 03- сграда битова с площ
52кв.м.; 04 - ремонтна работилница с площ 194кв.м.; 05- сграда с друго
предназначение с площ 49кв.м., 06- склад с друго предназначение с площ 30кв.м.,
като имотът е образуван от имот № 030013, за сумата от общо 60 000лв., на
основание чл.87, ал.3 от ЗЗД.
Признато е за установено, на
основание чл.108 ЗС, по отношение на
ответника „И и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК- *********- с.С., общ. С., ул.„1-ва“ №68,
обл.Пазарджик, представлявано от управителя М.П.М., че ищецът Кооперация „В.К.
„С.“, ЕИК *********- с.С., общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от
Председателя И.А.Г. е собственик на процесният недвижим имот, представляващ
имот №030033 в землището на с.С., общ.С., местност „В.“, с площ на имота:
3,859дка, начин на трайно ползване: Стопански двор, категория на земята при
неполивни условия: девета, при граници и съседи: №011005- нива на насл. на С.Л.П.,
№011006 - нива на насл. на К.М.Г., №011008 - нива на насл. на С.Н. Г., №030035
- дере, овраг, яма на община С., №030030- стопански двор на ВК „С.“, №030031-
стопански двор на ВК „С.“, №030032- стопански двор на ВК „С.“ №030036- местен
път на община С., №011020- нива на К.М.Б., №011003- нива на насл. на И. Б.И.,
заедно с построените в имота сгради: 01- склад с друго предназначение с площ
40кв.м.; 02- сграда битова с площ 44 кв.м.; 03- сграда битова с площ 52кв.м.;
04- ремонтна работилница с площ 194кв.м.; 05- сграда с друго предназначение с
площ 49кв.м., 06 - склад с друго предназначение с площ 30кв.м., като имотът е
образуван от имот №030013, като е осъден „И и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК- ********* - с.
С., общ. С., ул.„1-ва“ №68, обл.Пазарджик, представлявано от управителя М.П.М.,
да предаде владението на гореописаният имот на „В.К. „С.“, ЕИК *********- с.С.,
общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от Председателя И.А.Г..
Осъден е „И и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК
*********- с.С., общ.С., ул.„1-ва“ №68, обл.Пазарджик, представлявано от
управителя М.П.М., да заплати на Кооперация „В.К. „С.“, ЕИК *********- с.С.,
общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от Председателя И.А.Г. сторените съдебно-
деловодни разноски по производството в
размер на 2461,72лв., на основание
чл.78, ал.1 от ГПК.
Против това решение е постъпила
въззивна жалба от „И и М Е.П.“ ЕООД, представлявано от управителя М.П.М., чрез
пълномощника й адв.С.Й.Д..
Твърди се в същата, че
обжалваното решение е неправилно и необосновано, постановено е в противоречие
със събраните по делото доказателства, като в една от своите части е
немотивирано.
В тази насока се сочи, че
неправилно, съдът е приел, че по отношение на процесната сделка не са налице
предпоставките, предвидени в чл.193, ал.1 и ал.3 от ЗЗД и е приел направеното в
отговора на исковата молба възражение по чл.195 от ЗЗД за неоснователно.
Твърди се, че
първоинстанционният съд не е разгледал направеното от ответника с отговора на
исковата молба възражение за задържане на имота до пълното изплащане на
платената от Дружеството част от продажната цена, разноските по сделката и
направените от същото в продавания имот подобрения, като в тази си част се
визира, че съдебното решение е и
немотивирано.
В тази връзка се излагат
подробни съображения.
Искането е да бъде отменено обжалваното решение и вместо
него се постанови друго, с което да се отхвърлят предявените срещу „И и М Е.П.“
ЕООД искове и да се уважи направеното от дружеството, на основание чл.195,
ал.1, предл. второ от ЗЗД възражение за задържане на вещта и намаляване на
продажната цена на процесния недвижими имот с 30 000лв.
Алтернативно се прави искане,
ако се приеме, че съдебното решение е правилно в частта му относно разваляне на
договора за покупко- продажба, да се уважи направеното в отговора на исковата
молба възражение за задържане на имота до пълното изплащане на платената от
Дружеството част от продажната цена, разноските по сделката и направените в
същото в продавания имот подобрения.
Моли се за присъждане на
направените от ответника съдебно- деловодни разноски за първата и въззивната
инстанция.
В срокът по чл.263, ал.1 от ГПК
е постъпил писмен отговор от другата страна в процеса- Кооперация „В.К. „С.“,
представлявана от Председателя И.А.Г., чрез пълномощника му адв.П..
Твърди се в същия, че
подадената въззивна жалба е неоснователна, като обжалваното решение е правилно
и обосновано, постановено съобразно събраните по делото доказателства.
Излагат се съображения в тази
насока, съответно за неоснователност на изложените възражения, че в имота има
незаконни сгради, което е основание за намаляване на договорената продажна
цена, както и че ответника- жалбоподател е извършил подобрения в имота, тъй
като такива няма.
Моли се за потвърждаване на
обжалваното решение, като правилно и обосновано, постановено съобразно събраните
по делото доказателства.
С Решение №151/03.02.2020г.,
постановено по гр.д.№2413/2018г. по описа на РС- Пазарджик е допълнено Решение
№665/20.05.2019г., постановено по
гр.д.№2413 по описа на РС- Пазарджик за 2018г., като е оставено без уважение,
направеното от „И и М Е.П.“ЕООД, ЕИК- *********- с.С., общ.С., ул.„1-ва“ №68,
обл.Пазарджик, представлявано от Управителя М.П.М., възражение с правно
основание чл.195, ал.1, предл. второ от ЗЗД, за задържане на следния недвижим
имот: имот № 030033 в землището на с.С.,
общ. С., местност „В.“, с площ на имота: 3,859дка, начин на трайно ползване:
Стопански двор, категория на земята при неполивни условия: девета, при граници
и съседи: №011005- нива на насл. на С.Л.П., №011006- нива на насл. на К.М.Г.,
№011008- нива на насл. на С.Н. Г., №030035- дере, овраг, яма на община С.,
№030030- стопански двор на ВК „С.“, №030031- стопански двор на ВК“С.“, №030032-
стопански двор на ВК“С.“ №030036- местен път на община С., №011020- нива на К.М.Б.,
№011003- нива на насл. на И. Б.И., заедно с построените в имота сгради: 01-
склад с друго предназначение с площ 40кв.м.; 02- сграда битова с площ 44 кв.м.;
03- сграда битова с площ 52кв.м.; 04- ремонтна работилница с площ 194кв.м.; 05-
сграда с друго предназначение с площ 49кв.м., 06- склад с друго предназначение
с площ 30кв.м., като имотът е образуван от имот №030013, до намаляване на продажната цена.
Против това решение е постъпила
въззивна жалба от „И и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК *********- с.С., общ.С., ул.„1-ва“
№68, обл.Пазарджик, представлявано от управителя М.П.М., чрез пълномощника й адв.С.Й.Д..
Твърди се, че с това си
решение, първоинстанционният съд препотвърждава мотивите си, защо счита
предявения иск за основателен, съответно защо не възприема направеното от
ответника възражение по чл.195, ал.1, предл. второ от ЗЗД и оставя без уважение
това възражение.
В този смисъл се твърди, че се
поддържат всички съображения, изложени в предходната въззивна жалба в подкрепа
на това възражение.
Счита се, че с така
постановеното решение на районния съд, последният не е изпълнил указанията на
въззивния такъв, дадени му с Определение №515 от 30.09.2019г. и отново не се е
произнесъл по направеното с отговора на исковата молба алтернативно възражение
за задържане на имота, което възражение се поддържа в алтернативното искане,
направено във въззивната жалба.
Излагат се доводи в тази
насока.
Искането е да бъде отменено
така постановеното съдебно решение, като се разгледа подадената въззивна жалба
против основното решение, като се заявява, че се поддържат всички съображения в
нея- както искането за отмяна на Решение №665 от 20.05.2019г., постановено по
гр.д.№2413/2018г. по описа на РС- Пазарджик и постановяване на ново решение, с
което се уважи направеното възражение по чл.195 от ГПК, така и направеното във
въззивната жалба алтернативно искане- в случай, че се приеме основното
възражение за неоснователно, да се разгледа и уважи възражението за задържане
на имота, което първоинстанционния съд не е обсъдил в решението си /основното и
допълнителното/.
Моли са за присъждане на
сторените съдебно- деловодни разноски за първата и въззивна инстанция.
Писмен отговор на тази въззивна
жалба от другата страна в процеса- Кооперация В.К. „С.“ не е постъпил в
указания срок.
В съдебно заседание,
жалбоподателят „И и М Е.П.“ ЕООД, редовно призован, законен представител не се
явява. От страна на процесуалния му представител е постъпила молба, с която се
поддържат подадените въззивни жалби. Моли се за присъждане на разноски. Прави
се възражение за прекомерност на възнаграждението на другата страна.
За ответникът по жалбата- Кооперация
„В.К. С.“ се явява Председателя на кооперацията И.Г.. Явява се и пълномощникът
му- адв.П.. От страна на последния се
моли да бъде оставена без уважение въззивните жалби на П.К., като бъде
потвърдено решението на първоинстанционния съд, като правилно и законосъобразно
и обосновано. Моли се за присъждане на направените разноски във въззивната
инстанция, съобразно приложен списък.
Пазарджишкият окръжен съд, след преценка на
изложените доводи във въззивната жалба и обсъждане на събраните по делото
доказателства, поотделно и взети в тяхната съвкупност, приема за установено следното:
Пред РС- Пазарджик е подадена искова
молба от страна на Кооперация „В.К. „С.“, ЕИК *********- с.С., общ.С.,
обл.Пазарджик, представлявана от Председателя И.А.Г., против „И и М Е.П.“ ЕООД,
ЕИК *********- с.С., общ. С., ул.„1-ва“ №68, представлявано от Управителя М.П.М..
Твърди се в
същата, че с Нотариален акт за покупко- продажба
№75, том I, рег.№1583, дело №71/31.07.2017г. по описа на Нотариус М.М.,
ищцовата кооперация е продала на
ответника свой недвижим имот, находящ се в землището на с.С., общ.С., местността
„В.“, с площ на имота 3,859 дка и начин на трайно ползване стопански двор,
ведно с построените в имота 6 броя сгради.
Сочи се, че недвижимият
имот бил закупен от ответното дружество за сумата от общо 60 000лв., от която сума ответникът
заплатил сумата 5 000лв. по банков път, като се задължил да заплати остатъка в
срок до 20.05.2018г.
Твърди се, че
ответникът не платил нито една от последващите три вноски в общ размер на 55
000лв.
Визира се, че с
Нотариална покана от 05.02.2018г., връчена на 06.02.2018г., ищецът поканил
ответника да му заплати втората вноска- 5 000лв. В отговор, ответникът изпратил
нотариална покана от 07.02.2018г., с която признал дължимостта на уговорената
на разсрочено плащане продажна цена, но заявил, че Община С. е оспорила
изградените в имота сгради, което спъвало инвестиционните му намерения, поради
което те щели да платят, когато се докажело, че сградите са законно построени.
С Нотариална покана от 22.03.2018г., връчена на 22.03.2018г., ответникът бил
поканен да заплати втората и третата договорени вноски- 5 000лв. и 25 000лв.,
като отговор на същите не последвал. С трета нотариална покана от 08.06.2018г.,
връчена на 08.06.2018г., бил поканен ответникът да заплати целия остатък от
продажната цена в размер на 55 000лв. в 7- дневен срок от получаване на
поканата по банковата сметка на ищеца,
като плащане не последвало.
Твърди се, че на
основание чл.87, ал.3 от ЗЗД процесният договор за продажба е развален поради
виновно неизпълнение от страна на ответника, което представлявало основание по
чл.108 от ЗС за връщане на имота обратно.
Искането е съдът
да постанови решение, с което да развали сключения между страните договор,
оформен с Нотариален акт за покупко- продажба №75, том I, peг.№1583, дело №71/31.07.2017г.
по описа на Нотариус М.М., и да се приеме за установено по отношение на
ответника, че ищцовото дружество е собственик на процесния имот, както и да
бъде осъден ответника да предаде владението на имота.
Претендират се
разноски.
В срокът по чл.131
от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, в който се твърди, че исковете
са допустими, но по същество са неоснователни.
Твърди се, че
цената на предявените искове е по- голяма от посочената от ищеца в допълнителната
му молба от 29.06.2018г., като в тази връзка е представено Удостоверение за
данъчна оценка с изх.№********** от 17.07.2018г., изд. от Община С., от което е
видно, че данъчната оценка на имота е 14116,80лв., а не посочената от ищеца
оценка 13415лв.
Твърди се, че не
може да иска разваляне на договора продавач, ако самият той е недобросъвестен.
За да развали договора, продавачът трябвало да даде на купувача подходящ срок
за изпълнение- чл.87, ал.1 от Закона за задълженията и договорите и едва тогава
да поиска разваляне. Твърди се, че това настоящия продавач не е направил. Прави
се възражение за недобросъвестност на продавача, а именно, че не е налице
виновно неизпълнение на задължението на ответното дружество за плащане на
продажната цена.
Сочи се, че с
оглед обстоятелствата, възникнали след сключването на процесната сделка, за
ответника- купувач по процесната сделка възникна правото да иска от ищеца
намаляване на продажната цена, уговорена в нотариалния акт, тъй като се
установили т.нар. от закона „скрити недостатъци“ на имота, предмет на
нотариалния акт.
Твърди се, че
няколко дни след като е приело владението на имота, на 08.08.2017г., ответното
дружество е подало до Главния архитект на Община С., Заявление с
вх.№2600-821/08.08.2017г. за одобряване на инвестиционен проект и издаване на
разрешение за строеж за обект: „Цех за производство на пелети от дървена
дървена биомаса в ПИ №030033 в землището на с.С., общ.С., който имот е
собственост на „И и М Е.П.“ ЕООД, но последвал
отказ за одобряване на
инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж №1. На 22.12.2017г.
била получена Заповед №66/18.12.2017г. на Кмета на Община С., с която се
отказвало изработване чрез възлагане от „И и М Е.П.“ ЕООД на комплексен проект
за инвестиционна инициатива на инвестиционен проект за обекта.
Визира се, че
мотивът за издаването на заповедта /за отказа/ е, че в имота имало незаконно
изградени строежи и ПУП не могат да се изменят с цел узаконяване на незаконно
изградени строежи и разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който
съществува незаконен строеж не се издава на лицето, докато същия не бъде
премахнат или узаконен.
Твърди се, че
при последвалите многобройни разговори между ответника и Председателя на
Кооперацията- г-н И.Г., последния е винаги твърдял, че сградите са законни и че
ще представи документи за законността
им.
Счита се, че
след като при преговорите за покупко- продажбата на имота е бил въведен в
заблуждение от представителите на Кооперацията-продавач относно вида и
законността на сградите, сега, след като част от сградите не съществуват, тъй
като се оказали незаконни, а другите са със съществено намалена стойност с
оглед премахване на част от стените им, то и стойността на имота била съществено
намалена.
Приема се от
ответникът, че след като е инвестирал много средства в закупения имот, то за
него била приложима хипотезата на чл.195, ал.1, предл. първо от ЗЗД /да върна
вещта и да искам връщане на платеното и на разноските по продажбата/, като
прави възражение, че задържа продадения му имот и иска намаляване на продажната
цена на същия. Счита, че продажната цена, за която следва да му бъде продаден
имота е в размер на 30 000лв., т.е. иска намаляване на продажната цена с 30
000лв.
Искането е, съдът
да постанови решение, с което да отхвърли изцяло предявените искове като
неоснователни и да присъди в полза на ответника сторените от тях съдебно- деловодни
разноски. Сочат се доказателства.
С оглед на събраните по делото
доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Видно от
Нотариален акт №75, том I, peг.№1583, дело №71/31.07.2017г. по описа на Нотариус
М. се установява, че на 31.07.2017г., ищецът- Кооперация „В.К. „С.“ е продал на ответника- „И и М Е.“ ЕООД, свой
собствен недвижим имот, а именно: имот №030033
в землището на с.С., общ.С., местност „В.“, с площ на имота: 3,859дка, начин на
трайно ползване: Стопански двор, категория на земята при неполивни условия: девета,
при граници и съседи: №011005- нива на насл. на С.Л.П., №011006- нива на насл.
на К.М.Г., № 011008- нива на насл. на С.Н. Г., №030035- дере, овраг, яма на
Община С., №030030- стопански двор на ВК „С.“, №030031- стопански двор на ВК „С.“,
№030032- стопански двор на ВК „С.“ №030036- местен път на Община С., №011020-
нива на К.М.Б., №011003- нива на насл. на И. Б.И., заедно с построените в имота
сгради: 01- склад с друго предназначение с площ 40кв.м.; 02- сграда битова с
площ 44кв.м.; 03- сграда битова с площ 52кв.м.; 04- ремонтна работилница с площ
194кв.м.; 05- сграда с друго предназначение с площ 49 кв.м., 06- склад с друго
предназначение с площ 30кв.м., като имотът е образуван от имот №030013, за
сумата от общо 60000лв. От посочената
сума, ответникът заплатил сумата от 5 000лв. по банков път, като се е
задължил да заплати остатъка, както следва: 5 000лв. в срок до 20.11.2017г.; 25000лв.
в срок до 20.02.2018г. и останалите 25 000лв. в срок до 20.05.2018г.
Видно от Нотариален
акт №28 от 22.12.2016г. по описа на Нотариус В.Г. се установява, че с него,
Кооперация „В.К. „С.“, ЕИК *********- с.С., общ.С., обл.Пазарджик,
представлявана от Председателя И.А.Г. е призната за собственик на гореописания
недвижим имот.
От Фактура
№********** от 31.08.2017г. е видно, че в нея е записано за получател „И и М Е.П.“ЕООД,
ЕИК- ********* и доставчик- ищцовата кооперация, като е посочено в графа
„Наименование на стоката/услугата“- Съгл. НА 57/31.07.2017г. и сума за плащане
60000лв.
Видно от Нотариална
покана от 05.02.2018г., връчена на 06.02.2018г. се установява, че с нея
ищцовата кооперация е поканила ответника
да заплати втората дължима вноска от 5000лв. по Нотариален акт №75 от
31.07.2017г. по описа на Нотариус М.М..
От Нотариална
покана от 07.02.2018г. изпратена от страна на ответникът до ищеца се установява, че в нея първия не е
оспорил дължимите му се суми, но посочил,
че Община С. е оспорила изградените в имота сгради. Това спъвало
инвестиционните му намерения. В тази насока е изразена готовност за плащане
когато се докаже, че сградите са законно построени.
Видно от Нотариална
покана от 22.03.2018г., връчена на 22.03.2018г., ответникът е поканен да
заплати втората и третата договорени вноски- 5 000лв. и 25000лв.
Видно от Нотариална
покана от 08.06.2018г., връчена на 08.06.2018г. на ответникът, последният е
поканен да заплати целия остатък от
продажната цена в размер на 55 000лв. в 7- дневен срок от получаване на
поканата по банковата сметка на ищеца:
BG02STSA93000018414340, като е заявено, че в противен случай ищецът ще счита договора за развален поради виновното
му неизпълнение от негова страна.
От извлечение от
банковата сметка на ищеца за периода от 01.06.2017г. до 15.06.2018г. се
установява, че на 07.06.2017г. е извършен превод от ответника по сметка на
ищеца за плащане на наем по договор. Съответно, на 26.07.2017г. последният е
извършил плащане по сметката на кооперацията в размер на 5000лв.
Видно от Скици
на процесния поземлен имот и сградите в него- 7 бр. се установява, че те се
отнасят за сградите предмет на процесния нотариален акт.
От Заповед №66
от 18.12.2017г. на Кмета на Община С. се установява, че с нея е отказано на ответното дружество
изработване чрез възлагане на комплексен проект за инвестиционна инициатива по
чл.150 от ЗУТ. Към заповедта е приложено становище на Главния архитект на Община
С.. На 22.12.2017г., заповедта
на Кмета на Община С., с която се отказва изработване чрез възлагане от „И
и М Е.П.“ ЕООД на комплексен проект за инвестиционна инициатива по чл.150 от ЗУТ и на инвестиционен проект за обект „Цех за производство на пелети от
дървена биомаса“ е връчена на ответното дружество. Като мотив за издаването на
заповедта /за отказа/ е констатираното незаконно строителство в ПИ №030033 в
местността „В.“ по КВС на с. С., обл. Пазарджик.
По делото е
приета и приложена по делото заверено копие на цялата преписка, започнала по
подадено искане на ищцовото дружество-
заявление с вх.№2600-821 от 08.08.2017г. за одобряване на инвестиционен проект
и издаване на разрешение за строеж на обект: „Цех за производство на пелети от
дървена биомаса в ПИ №030033 в землището на с.С., общ.С., както и по заявление
вх.№2600-1173 от 04.12.2017г. за издаване на разрешение за изработване на ПУП
във вр. с чл.150 от ЗУТ за същия обект. Приложени
са и копия на документите, приложени по н.д. №1013 от 22.12.2016г., акт №28,
том VІІ, рег.№9805 на Нотариус В.Г. с рег.№071 с район на действие РС-
Пазарджик.
Видно от Фактура
№17 от 10.10.1997г. и Протокол от 10.11.1997г. за приемане и предаване на
закупения имот, ищцовата кооперация е закупила от ТКЗС- в ликвидация процесните
сгради и земи.
Видно от
заключението на съдебно- техническа експертиза се установява, че процесния имот
представлява имот №030033 по КВС на ОСЗ- гр.С. за землище- с.С., с ЕКАТТЕ 66202,
в местността „В.“, с площ от 3.859дка и определен начин на трайно ползване-
стопански двор, с категория на земята
при неполивни условия ІХ, ведно с изградените сгради- сграда №01- склад
с друго предназначение от 40.00кв.м.; сграда №02- сграда, битова от 44кв.м.; сграда
№03- сграда ,битова от 52кв.м.; сграда №04- ремонтна работилница от 194кв.м.;
сграда №05- сграда с друго предназначение от 49кв.м.; сграда №06- склад с друго
предназначение от 30кв.м. Същите са изградени без строителни книжа и документи-
одобрени и съгласувани инвестиционни проекти, разрешения за строеж или актове
за узаконяване и търпимост, като попадат извън нормата, посочена в чл.137, ал.3
от ЗУТ. При извършеният оглед на място, вещото лице е установило, че сграда №1
е премахната и не съществува; сграда №2 представлява навес без ограждащи стени
от метална конструкция, с компрометирани елементи и покритие; сграда №3
съществува на място и се състои от едно битово помещение с разбита врата и
проникнала влага по стени и тавани; сграда №4 в източната част е разрушена,
като е премахната част от носещата външна ограждаща стена; сграда №5 е
премахната и не съществува на място; сграда №6 е необитаема и неизползваема, с
разбити врати. Сградите в имота не могат да се преведат в законен вид поради
отказ да се изготви ПУП- ПЗР по чл.108- чл.110 от ЗУТ, съгласно Заповед №66 от
18.12.2017г. на Кмета на Община С.. Пазарната стойност на имота, без сградите в
него е 16 210лв.
В дадените
обяснения по реда на чл.176 от ГПК от страна на
председателят на ищцовата кооперация- И.А.Г. се установява, че сградите са
били приети от него през 2009г. в този им вид, в който се намират същите и към
настоящият момент. По тях не са били извършени каквито и да е подобрения. В
същият вид тези сгради били предадени във владение и на купувача- ответното
дружество. Сочи се от Г., че е оказал съдействие на представители на ответното
дружество във връзка със снабдяването с документи и узаконяването на сградите, но отрича да е
обещавал на управителя на ответното дружество да представи строителни книжа. Не
разполага със строителни книжа по отношение на сградите и твърди, че такива не
съществуват.
Въз основа на приетото от фактическа страна, съдът
прави следните правни изводи:
Подадените
въззивни жалби са редовни и допустими, като отговарят на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, подадени са в срок, от
процесуално легитимиран субект, срещу подлежащи на обжалване актове.
При извършване
на въззивен контрол за законосъобразност и правилност на първоинстанционното
съдебно решение и последващото решение, с което е допълнено първото, в рамките
поставени от въззивните жалби, съдът след преценка на събраните от първата
инстанция доказателства намира, че първото обжалвано решение е правилно и
законосъобразно, в частта в която е уважени исковете по чл.87, ал.3 от ЗЗД и по
чл.108 от ЗС, с оглед на което подадената срещу него жалба е неоснователна.
Относно второто
обжалвано решение, с което се допълва цитираното по- горе първо решение на
първата инстанция касаещо правото на задържане, то следва да се приеме, че по
отношение на него са налице основание за неговата отмяна доколкото се касае за
произнасянето по правото на задържане. Действително, в тази насока следва да се
посочи, че на практика са налице претендирани две различни искания касаещи
правото на задържане, но с оглед крайния изход на делото, то съдът приема, че
следва да се произнесе реално по алтернативното искане за задържане.
Основанието за това, е че приемайки за неоснователна жалбата против решението с
което са уважени исковете по чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.108 от ЗС, то за искащия
това задържане е налице правен интерес от алтернативното му направено искане за
задържане. Ето защо, настоящата инстанция намира, че въззивната жалба с която е
допълнено първоначалното обжалвано решение и оставено без уважение искането му
за право на задържане се явява частично основателна.
По отношение на първото обжалвано решение под
№665/20.05.2019г.
В конкретният
казус, предявените искове са с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.108 от
ЗС.
За да бъде приет
за основателен иска по чл.87, ал.3 от ЗЗД, ищецът следва да докаже, че е налице
сключен договор за покупко- продажба на недвижим имот; че е изпълнил задължение
си спрямо другата страна, да прехвърли собствеността върху процесния недвижим
имот; уговорената между страните продажна цена, както и падежа на заплащане на уговорената продажна
цена.
Съответно в
тежест на ответника е да докаже фактите, които погасяват, изключват или унищожават
спорното право, в т.ч. да докаже пълното и точно изпълнение на договора, а
именно: че е заплатил уговорената продажна цена в срок.
Няма спор по
делото, че е налице сключен договор за продажба на процесните имоти, в който
същите са индивидуализирани, посочена е продажната цена и начин на плащане.
В случая, ищецът
е изпълнил задължението си да прехвърли
собствеността върху имота, като по отношение на ответника се установява, че
същия е заплатил единствено първата вноска от продажната цена от 5000лв., като
не е изплатил остатъка в размер на 55000лв.
Не е спорно, че
за изплащането на остатъка от тези суми са изпращани покани, като не е и
оспорено, че същия не е изплатен.
При наличието на
частично неизпълнение на задължението на купувача по договора, то това
обстоятелство съставлява основание за едностранното разваляне на договора,
мотивирано от факта, че ищцовата страна
е изправна страна по него, а другата неизправна.
В този аспект
няма основание да не се приеме, че изискванията, съдържащи се в разпоредбата на
чл.87, ал.1 от ЗЗД са изпълнени от ищеца.
Настоящата
инстанция не може да приеме за основателни възраженията на ответникът за
наличието на неизпълнение от негова страна, че в имота има незаконни сгради,
т.е. процесните имота са с недостатъци. В тази насока са и събрани
доказателства относно инвестиционни намерения, които не са се реализирали, с
оглед на обстоятелството, че е констатирано незаконно строителство.
Ето защо
правилно и законосъобразно първоинстанционният съд е развалил сключения между
страните договор инкорпориран в Нотариален акт №75, том I, peг.№1583,
дело №71/31.07.2017г. по описа на Нотариус М. съгласно който, на 31.07.2017г.,
ищецът- Кооперация „В.К. „С.“ е продал
на ответника- „И и М Е.“ ЕООД, свой собствен
недвижим имот, а именно: имот №030033 в землището на с.С., общ.С.,
местност „В.“, с площ на имота: 3,859дка, начин на трайно ползване: Стопански
двор, категория на земята при неполивни условия: девета, при граници и съседи:
№011005- нива на насл. на С.Л.П., №011006- нива на насл. на К.М.Г., № 011008-
нива на насл. на С.Н. Г., №030035- дере, овраг, яма на Община С., №030030-
стопански двор на ВК „С.“, №030031- стопански двор на ВК „С.“, №030032-
стопански двор на ВК „С.“ №030036- местен път на Община С., №011020- нива на К.М.Б.,
№011003- нива на насл. на И. Б.И., заедно с построените в имота сгради: 01-
склад с друго предназначение с площ 40кв.м.; 02- сграда битова с площ 44кв.м.;
03- сграда битова с площ 52кв.м.; 04- ремонтна работилница с площ 194кв.м.; 05-
сграда с друго предназначение с площ 49 кв.м., 06- склад с друго предназначение
с площ 30кв.м., като имотът е образуван от имот №030013, за сумата от общо
60000лв.
При тези данни,
въззивната инстанция приема, че следва да сподели крайните правни изводи на
първоинстанционният съд да уважи предявения иск, с правно основание по чл.87,
ал.3 от ЗЗД.
Последицата от
това е и уважаване на иска по чл.108 от ЗС, в смисъла в който се е произнесла
районния съд, а именно, признаване за установено по отношение на ответника, че
ищеца е собственик на процесните и описани по- горе имоти, както и осъждането
му да предаде владението на същите на „В.К. „С.“.
Предвид на
гореизложеното, въззивната жалба срещу това решение следва да се остави без
уважение, като неоснователна, а обжалваното решение, в частта с която са
уважени предявените искове по чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.108 от ЗС, като правилно
и законосъобразно следва да се потвърди, включително и в частта за разноските.
По отношение второто обжалвано решение под
№151/03.02.2020г.
Разпоредбата на
чл.193, ал.1 от ЗЗД предвижда отговорност на продавача при недостатъци на продадената
вещ, които съществено намаляват нейната цена или годност за обикновеното или за
предвиденото в договора употребление, а чл.195, ал.1 от ЗЗД регламентира права
на купувача при констатирани такива недостатъци: да върне вещта и да иска
обратно цената; да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани
недостатъците за сметка на продавача.
В конкретният
казус, данните са категорични в насока, че процесния имот- земя и сгради са
закупени през 1997г. от Общото събрание на правоимащите на ТКЗС в ликвидация с.С..
Впоследствие,
след проведена обстоятелствена проверка е издаден Нотариален акт на
22.12.2016г.- л.10, по силата на който е призната В.К. „С.“ за собственик на
процесните имоти.
След това, въз
основа на този титул за собственост е прехвърлена собствеността от кооперацията
на „И и М Е.П.“ ЕООД на 31.07.2017г. с Нотариален акт- л.8-9.
Не се спори по
делото, че последното дружество е бил наемател на процесните сгради преди
сключването на договора за покупко- продажба, което се потвърждава и от
извлечението от банкова сметка ***.
Установено е по
несъмнен начин делото, че плановете и инвестиционните намерения на ответното дружество не са се реализирали,
тъй като на 22.12.2017г. е била издадена
Заповед на Кмета на Община С., с
която се отказано изработване чрез възлагане от „И и М Е.П.“ ЕООД на комплексен
проект за инвестиционна инициатива по чл.150 от ЗУТ и на инвестиционен проект
за обект „Цех за производство на пелети от дървена биомаса“, но тази
констатация не е основание за промяна на изведените от районния съд изводи.
В този аспект
следва да се посочи, че като мотив за
издаването на заповедта /за отказа/ е констатираното незаконно строителство в
ПИ №030033 в м. „В.“ по КВС на с.С., обл. Пазарджик, както и заключението на
съдебно- техническа експертиза от която се установява, че изградените в имота
сгради- 6 броя са изградени без строителни книжа и документи- одобрени и
съгласувани инвестиционни проекти, разрешения за строеж или актове за
узаконяване и търпимост, като попадат извън нормата, посочена в чл.137, ал.3 от ЗУТ. При извършеният оглед на място, вещото лице е установило, че сграда №1 е
премахната и не съществува; сграда №2 представлява навес, без ограждащи стени
от метална конструкция, с компрометирани елементи и покритие; сграда №3
съществува на място и се състои от едно битово помещение с разбита врата и
проникнала влага по стени и тавани; сграда №4 в източната част е разрушена,
като е премахната част от носещата външна ограждаща стена; сграда №5 е
премахната и не съществува на място; сграда №6 е необитаема и неизползваема, с
разбити врати. Няма категорични събрани по делото доказателства, кога и как са
приведени тези сгради в това състояние.
Първоинстанционният
съд е обсъждал в излаганите от него съображения, че в имота са налице незаконно
изградени строежи, но това обстоятелство не може да се вмени във вина на ищеца,
като твърденията на ответното дружество за проявена недобросъвестност и въвеждане в заблуждение при сключване на процесната сделка са
останали недоказани. В този смисъл е посочи, че
по делото не са били ангажирани достатъчно доказателства от ответната
страна, вкл. относно твърдението, че председателят на ищцовата кооперация- И.Г.
е уверявал ответника, че сградите са законни и че същият ще представи
документи, удостоверяващи законността им.
Това му е дало и
основание да не приема възраженията за задържане.
В конкретният
казус, настоящата инстанция не може да сподели тези съображения, като счита, че
с приемането за правилен и законосъобразен извода за уважаване на исковете по
чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.108 от ЗС, то поисканото право на задържане с
намаляване на продажната цена не следва да бъде уважавано.
В случая, следва
да се обсъди направеното алтернативно искане за задържане, до изплащане на
платената продажна цена, разноските по сделката и направените от ответника
подобрения.
В тази насока
следва да се посочи, че се явяват основателни възраженията направени от
процесуалния защитник на „И и М Е.П.“ ЕООД направени с първоначалната му
въззивна жалба.
В случая не може
да се игнорира разпоредбата на чл.193, ал.3 от ЗЗД, която визира, че продавачът
отговаря и когато не е знаел за недостатъка.
Както бе посочено
по- горе, категорични са данните в насока незаконни сгради. В тази връзка,
въззивният съд не може да сподели доводите на защитата на въззиваемата страна,
че процесните сгради са търпими по смисъла на параграф 16 от ЗУТ.
Действително има
признато право на собственост на ищеца за процесните сгради, то е било е
предмет на последващата продажба на ответника.
Следва да се
посочи, че няма основание да се приема, че купувачът по сделката има задължение
да провери собствеността и статута на закупения от него недвижим имот.
Не може да има
спор, че такава проверка законодателят е вменил в задължение на компетентния
орган- нотариуса определена му по силата на разпоредбата на чл.586 и сл. от ГПК, съгласно която, когато издава нотариален акт, с който се прехвърля правото
на собственост, същия е задължен да извърши проверка дали праводателят е
собственик на имота и дали са налице особените изисквания на закона.
По силата на
чл.587, ал.1 и ал.2 от ГПК, Нотариусът им задължение, когато собственикът на
имот не разполага с документ за правото си, извършва обстоятелствена проверка
за придобиване собствеността по давност и ако намери, че са изпълнени
изискванията на закона, признава правото на собственост чрез издаване на
нотариален акт за собственост.
От друга страна,
съгласно §127. (1) ЗУТ: Строежи, изградени до 31 март 2001г., за които няма
строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по
времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този
закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване.
Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на
удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните
инвестиционни проекти, че строежите са търпими. От изложеното в този параграф
следва извод, че законът забранява разпореждането с незаконна сграда, ако за
нея не е издадено удостоверение за търпимост.
В настоящия
казус процесният недвижим имот, преди да бъде прехвърлен в собственост на
ответното дружество е бил обект на обстоятелствена проверка, извършена от
именно от оторизирания от закона орган- Нотариуса. Въз основа на нея на
продавачът е издаден нотариален акт за собственост, в който нотариусът е
включил и процесиите обявени впоследствие за незаконни сгради. Този нотариален
акт, издаден въз основа на обстоятелствена проверка е представен на
дружеството-купувач, като титул за собственост на продавача.
Същият е приет
за напълно редовен, а оттам- и процесния имот за годен да бъде закупен, тъй
като нотариусът, който го е издал, полагайки подписа си под него е гарантирал,
че е проверил правото на собственост на продавача, в т.ч. и правото му на
собственост и законността на сградите, отразени в него.
При
изповядването на сделката, обективирана в приетия като доказателство по делото
Нотариален акт вх.6946 от 31.07.2017г., дв.вх.рег.№6941, акт №57, том 23, дело
№3481/2017г. по описа на Агенция по вписванията, Служба по вписванията-
Пазарджик, втори нотариус, различен от този, издал нотариалният акт на
продавача, също е заявил с подписа си, че е издал този нотариален акт, „след
като е проверил правото на собственост и изпълнението на особените изисквания
на закона“.
При тези констатации
от страна на нотариуса купувачът е приел, че представения му от продавача като
редовен недвижим имот /имам предвид и със законно построени в него сгради/ е
действително такъв и може да бъде закупен за инвестиционните цели на
дружеството.
Следва да се
отбележи, че впоследствие категорични са данните по делото, че няколко месеца
по- късно от страна на Община С. е констатирана констатира незаконност на
сградите в имота.
В случая,
действително се установява, че от страна на първоинстанционният съд не е
обърнато внимание относно събраните материали по приетото като доказателство
по делото- нотариално дело
№1013/22.12.2016г. по описа на Нотариус Гагова, по което е издаден титула за
собственост на продавача.
При проверка на
тези материали, които са представени на нотариуса от страна на продавача,
действително в тях не фигурират представени, нито строителни книжа, нито
удостоверения за търпимост на сградите.
Управителят на
дружеството- купувач обаче обективно е бил в състояние да види книжата в това
нотариално дело едва след постъпването им в Съда- той не е страна по
нотариалното производство при обстоятелствената проверка, поради което няма
право да провери книжата, послужили на нотариуса за издаването на нотариалния
акт.
Без значение се
явява, дали Председателят на Кооперацията е знаел какви документи предоставя на
нотариуса.
В тази насока
следва да се посочи, че в приетата по делото Нотариална покана изпратена от
страна на ответникът до ищеца е поискано доказателства за законността на
сградите, каквито на практика не са представени.
При тези данни,
при констатираните скрити недостатъци касаещи незаконността на шестте броя сгради
в процесния имот и предмет на сделката от 2017г., при уважаване на исковете по
чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.108 от ЗС, то е налице основание за частично уважаване
на направеното алтернативно възражение за задържане на имота до изплащане на
платената част от продажната цена в размер на 5000лв. Относно останалата част
от възражението за задържане до изплащане на разноските по сделката направени
от ответника, съответно направени в продавания имот подобрения, то
доказателства за извършване на такива разходи по делото не са налице, с оглед
на което в тази му част искането за задържане следва да се остави без уважение.
С оглед на
гореизложеното обжалваното решение, с което е оставено без уважение правото
задържане по смисъла на чл.195, ал.1 от ЗЗД, като неправилно и
незаконосъобразно следва да се отмени, вместо което се уважи правото на
задържане на „И и М Е.П.“ ЕООД върху имот №030033 в землището на с.С., общ.С.,
местност „В.“, с площ на имота: 3,859дка, начин на трайно ползване: Стопански
двор, категория на земята при неполивни условия: девета, при граници и съседи:
№011005- нива на насл. на С.Л.П., №011006- нива на насл. на К.М.Г., № 011008-
нива на насл. на С.Н. Г., №030035- дере, овраг, яма на Община С., №030030-
стопански двор на ВК „С.“, №030031- стопански двор на ВК „С.“, №030032-
стопански двор на ВК „С.“ №030036- местен път на Община С., №011020- нива на К.М.Б.,
№011003- нива на насл. на И. Б.И., заедно с построените в имота сгради: 01-
склад с друго предназначение с площ 40кв.м.; 02- сграда битова с площ 44кв.м.;
03- сграда битова с площ 52кв.м.; 04- ремонтна работилница с площ 194кв.м.; 05-
сграда с друго предназначение с площ 49 кв.м., 06- склад с друго предназначение
с площ 30кв.м., като имотът е образуван от имот №030013, в частта му, до
изплащане на сумата от 5000/пет хиляди/лв. от страна на Кооперация „В.К. „С.“,
ЕИК *********- с.С., общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от Председателя И.А.Г.,
получена при сключването на покупко- продажба, обективирана в Нотариален акт
№75, том І, рег.№1583, дело №71/2017г. по описа на Нотариус М. с район на действие-
РС- Пазарджик, заплатена по банкова сметка ***- BG02STSA93000018414340.
Следва да се отхвърли
правото на задържане от страна на „И и М Е.П.“ ЕООД, представлявано от
управителя М.П.М. в частта му, до изплащане на разноските по сделката направени
от ответника, съответно направени в продавания имот подобрения, като
неоснователно.
По разноските:
С оглед изхода на делото, в
тежест на жалбоподателят следва да се присъдят направените от направените от
страна на Кооперация „В.К. „С.“- с.С., представлявана от Председателя И.А.Г.
сторените съдебно- деловодни разноски
пред въззивната инстанция в размер на
500лв. В тази връзка, настоящият въззивен състав не намира, че следва да
уважава направеното възражение за прекомерност, тъй като не налице основания за
намаляване на присъдения размер на адвокатско възнаграждение.
С оглед частичното уважаване на
правото на задържане, в тежест на Кооперация „В.К. „С.“, представлявана от
Председателя И.А.Г. следва да се присъдят направените от страна на „И и М Е.П.“
ЕООД, съдебно- деловодни разноски- адвокатско възнаграждение пред въззивната
инстанция, изчислени по съразмерност в размер на 357,65лв.
Водим от гореизложеното, Пазарджишкия
окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№665/20.05.2019г., постановено по гр.д.№2413/2018г. по описа на РС- Пазарджик,
в частта в която са уважени исковете по чл.87, ал.3 от ЗЗД и по
чл.108 от ЗС и в частта за
разноските.
ОТМЕНЯВА Решение
№151/03.02.2020г. постановено
по гр.д.№2413/2018г. по описа на РС- Пазарджик, с което е допълнено Решение
№665/20.05.2019г., постановено по гр.д.№2413/2018г. по описа но същия съд,
вместо което ПОСТАНОВЯВА:
УВАЖАВА
направеното от страна на „И и М Е.П.“
ЕООД, ЕИК- *********- с.С., общ.С., ул.„1-ва“ №68, обл.Пазарджик,
представлявано от управителя М.П.М., ПРАВО
НА ЗАДЪРЖАНЕ върху имот №030033 в землището на с.С., общ.С., местност „В.“,
с площ на имота: 3,859дка, начин на трайно ползване: Стопански двор, категория
на земята при неполивни условия: девета, при граници и съседи: №011005- нива на
насл. на С.Л.П., №011006- нива на насл. на К.М.Г., № 011008- нива на насл. на С.Н.
Г., №030035- дере, овраг, яма на Община С., №030030- стопански двор на ВК „С.“,
№030031- стопански двор на ВК „С.“, №030032- стопански двор на ВК „С.“ №030036-
местен път на Община С., №011020- нива на К.М.Б., №011003- нива на насл. на И. Б.И.,
заедно с построените в имота сгради: 01- склад с друго предназначение с площ
40кв.м.; 02- сграда битова с площ 44кв.м.; 03- сграда битова с площ 52кв.м.; 04-
ремонтна работилница с площ 194кв.м.; 05- сграда с друго предназначение с площ
49 кв.м., 06- склад с друго предназначение с площ 30кв.м., като имотът е
образуван от имот №030013, в частта му,
до изплащане на сумата от 5000/пет хиляди/лв. от страна на Кооперация „В.К. „С.“,
ЕИК *********- с.С., общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от Председателя И.А.Г..
ОТХВЪРЛЯ направеното
от страна на „И и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК- *********- с.С., общ.С., ул.„1-ва“ №68,
обл.Пазарджик, представлявано от управителя М.П.М., право на задържане в частта
му, до
изплащане на разноските по сделката направени от ответника, съответно направени
в продавания имот подобрения, като неоснователно.
ОСЪЖДА „И и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК- *********- с.С., общ.С.,
ул.„1-ва“ №68, обл.Пазарджик, представлявано от управителя М.П.М., да ЗАПЛАТИ на Кооперация „В.К. „С.“, ЕИК *********-
с.С., общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от Председателя И.А.Г. сторените
съдебно- деловодни разноски пред
въззивната инстанция в размер на 250лв.
ОСЪЖДА Кооперация
„В.К. „С.“, ЕИК *********- с.С., общ.С., обл.Пазарджик, представлявана от
Председателя И.А.Г., да ЗАПЛАТИ на „И
и М Е.П.“ ЕООД, ЕИК- *********- с.С., общ.С., ул.„1-ва“ №68, обл.Пазарджик,
представлявано от управителя М.П.М. съдебно- деловодни разноски- адвокатско
възнаграждение пред въззивната инстанция, изчислени по съразмерност в размер на
357,65лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен
срок от съобщението до страните по делото.
Председател:
Членове:1.
2.