№ 12452
гр. София, 26.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20241110114084 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са от В. М. С. срещу А. Н. К. и Г. А. К. (с предходно фамилно име Д.)
кумулативно обективно и субективно пасивно съединени осъдителни искови претенции по
чл. 233, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД, чл. 232 ЗЗД, по чл. 236, ал. 2 ЗЗД и по чл. 92 ЗЗД за заплащане
– при условията на солидарна отговорност между ответниците на следите суми: сумата от
2 870 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди – щети по наето жилище и
на намиращо се в него обзавеждане и оборудване вследствие от неизпълнение на договорно
задължение по чл. 3.8 от договор за наем от 02.02.2019 г., сумата от 143,50 лева,
представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г.,
сумата от 3892,79 лева, представляваща стойност на неплатени месечни наеми за периода от
01.10.2023 г. до 09.02.2024 г. по договор за наем от 02.02.2019 г. и анекс от 01.12.2023 г. към
него (след допуснато изменение на иска по реда на чл. 214 ГПК чрез увеличаване на размера
му с протоколно определение от 24.03.2025 г.), сумата от 178,61 лева, представляваща
договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за
неплатени наеми, сумата от 1 854,96 лева, представляваща обща стойност на консумативни
разходи и такси за периода от 22.08.2023 г. до 09.02.2024 г., от които: 678,05 лева за
доставена електроенергия, 737,91 лева за топлоенергия, 229,78 лева за водоснабдителни
услуги, 165,26 лева – такса за поддръжка на общи части и сумата от 43,96 лева – такса
битови отпадъци, сумата от 91,26 лева, представляваща договорна неустойка за забава за
периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени консумативни
разходи и такси, сумата от 398,04 лева, представляваща обезщетение за продължаващо
ползване на имота през периода от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. след прекратяване на
договора за наем и въпреки протИ.поставянето от страна на наемодателя (след допуснато
изменение на иска по реда на чл. 214 ГПК чрез увеличаване на размера му с протоколно
определение от 24.03.2025 г.), ведно със законната лихва за забава върху сумите, считано от
датата на подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на
вземането.
Ищецът твърди, че на 02.02.2019 г. между него, в качеството му на наемодател и
ответницата Г. А. Д. (понастоящем К.), в качеството й на наемател, е сключен договор за
1
отдаване под наем – за временно и възмездно ползване на следния свой обзаведен и
оборудван недвижим имот: апартамент 3, находящ се на адрес: /адрес/, със застроена площ
от 64,30 кв.м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна,
коридор и тераса, срещу заплащането на месечна наемна цена в размер от 800 лева и не по-
малко от 409 евро, платима до 5-то число на текущия месец. Посочва, че договорът бил
сключен за първоначален срок от 1 година, като с последващи анекси, сключени между
страните, както следва: от 10.02.2020 г., 25.06.2020 г., 25.01.2021 г., 01.09.2021 г. и 01.12.2023
г. размерът на месечния наем и срокът на действие на договора били многократно изменяни.
Поддържа се, че в изпълнение на договорните си задължения ищецът В. С. предоставил на
ответницата Д. процесния имот, което обстоятелство, както и състоянието, в което се е
намирал същият към този момент, били удостоверени в нарочен приемно-предавателен
протокол от 02.02.2019 г., подписан от двете страни. Излага се, че този имот фактически се
ползвал от ответницата, съпругът й – ответникът А. К. и двете им деца, като с Анекс от
01.12.2023 г. К. встъпил като втори наемател по договора, солидарно задължен с ответницата
Д. за задълженията към наемодателя. Ищецът твърди, че съгласно клаузите на договора за
наем, наемателят имал задължение за заплащане, както на месечната наемна цена, така и за
възстановяване на наемодателя на заплатените от него консумативни разходи и такси по
поддръжка и използване на наетия имот – за електроенергия, вода, парно отопление, такса за
битови отпадъци, такса за поддръжка на общите части, при уговорени размери и срокове за
плащането им. Посочва, че макар и нередовно и със закъснение ответниците заплащали на
ищеца дължимите по договора суми до месец септември 2023 г. За месец октомври е налице
частично плащане, а за периода от м. ноември до връщане на имота не са постъпвали
никакви плащания, въпреки многократните обещания за това. Излага, че предвид
неплащането на дължимите суми на 09.02.2024 г. ищецът прекратил договора за наем между
страните на основание чл. 5.1, б. „г“ от договора – поради неплащане на повече от една
месечна наемна вноска и сметки за направени разходи и такси за ползването на имота,
едностранно и без предизвестие, считано от датата на получаване на уведомлението.
Поддържа се, че същото било връчено на ответната страна на 09.02.2024 г., като ответниците
били помолени в кратък срок да изнесат имуществото си и да върнат наетия имот на ищеца.
Въпреки нееднократни предупреждения за това, реално наетият имот бил освободен на
19.02.2024 г., като за времето от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. имотът бил ползван от
ответниците, въпреки протИ.поставянето от страна на наемодателя. В. С. твърди, че имотът
бил върнат в лошо и неподдържано състояние, както и, че били налице щети по същия,
изразяващи се в липсата на част от вещите, предаване на други счупени и повредени,
зацапани и омаслени до невъзможност да бъдат изчистени, които страните остойностили
към момента на предаването му на сумата от 2870 лева. Конкретно описва щетите по
следния начин: коридор – един счупен рафт на гардероба; домофонна видеосистема с
разкачена връзка на слушалката, силно замърсени стени, липса на капака на електрическото
табло; спалня – свалени механизми на нощните шкафчета, липса на рафтове в гардероба;
липсващи пръчици за управление на щорите, разположени ниско на прозореца и
балконската врата, повреден механизъм на голямата щора на прозореца, липса на перде,
разкачено легло на спалнята от едната страна, слабо замърсени стени, сменен вентил за
регулиране на топлината на радиатора; всекидневна – липса на первазите между
гранитогреса и ламината; липса на пръчици за управление на щорите; липса на перде,
скъсана кожена част на дивана, силно замърсяване на останалата част на дивана, липса на 1
брой възглавница, скъсана втора възглавница, силно замърсяване на четири стола, повреден
плот на трапезната маса, неработеща вградена фурна, липса на холна маса, липса на рафтове
в хладилника, силно замърсени стени, липса на 1бр. челен фурнир на холна секция,
повредена холна секция, силно замърсен кухненски плот, неработещо led осветление в
кухнята, липса на вентил да регулиране на топлината на радиатора, липса на кош, витрина с
изпуснати амортесьори, разкачена долна вратичка, касаещи вградената кухня; балкон –
повреден простор; баня – липса на кош, едностранно пробита врата; липса на ключ от
пощенската кутия. За предаване на имота и състоянието му бил подписан протокол –
споразумение от 19.02.2024 г. Ищецът посочва, че със споразумението страните са
2
постигнали съгласие за заплащане на дължимите суми до 01.03.2024 г, включително и на
консумативите съгласно издадени фактури след 19.02.2024 г., съразмерно до датата на
ползване на жилището, последните след изтичане на 5-дневен срок от уведомяване на
ответниците. Поддържа се, че въпреки това и до момента от ответниците не е извършвано
плащане в изпълнение на задълженията си, възлизащи на сумите, както следва: сумата от 2
870 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди – щети по наето жилище и на
намиращо се в него обзавеждане и оборудване, сумата от 3 572,38 лева, представляваща
стойност на неплатени месечни наеми за периода от 01.10.2023 г. до 09.02.2024 г. по договор
за наем от 02.02.2019 г. и анекс 01.12.2023 г., сумата от 1 854,96 лева, представляваща обща
стойност на консумативни разходи и такси за периода от 22.08.2023 г. до 09.02.2024 г., от
които: 678,05 лева за доставена електроенергия, 737,91 лева за топлоенергия, 229,78 лева за
водоснабдителни услуги, 165,26 лева – такса за поддръжка на общи части и сумата от 43,96
лева – такса битови отпадъци и сумата от 359,21 лева, представляваща обезщетение за
продължаващо ползване на имота през периода от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. след
прекратяване на договора за наем и въпреки протИ.поставянето от страна на наемодателя.
Излага се, че върху главниците (с изключение на последното обезщетение) са дължими и
неустойки за допуснатата забава, на основание клаузите на сключеното споразумение,
съответно в размер на: сумата от 143,50 лева, представляваща договорна неустойка за забава
за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху претендираното обезщетение за нанесени
имуществени щети по наетия имот, сумата от 178,61 лева, представляваща договорна
неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за
неплатени наеми, сумата от 91,26 лева, представляваща договорна неустойка за забава за
периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени консумативни
разходи и такси. Намира за дължима и претендира и законната лихва за забава върху всяка от
главниците, считано от подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното
изплащане на вземането. Претендира разноски.
Препис от исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответниците А. Н.
К. и Г. А. К. на 11.04.2024 г., като в указания им и законоустановен едномесечен срок по чл.
131, ал. 1 ГПК по делото не е подаден писмен отговор от ответната страна.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД:
Съгласно посочената разпоредба наемателят е длъжен да заплаща наемната цена и
разходите, свързани с ползването на вещта.
Посочената разпоредба регламентира едно от основните задължения на наемателя,
като една от страните по наемното правоотношение.
Последната следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с разпоредбите
на чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържанието и същността на договора за наем и
основните задължения на страните по него.
Съгласно последните с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, да си
служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно
предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта и
при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.
Така очертаните основни права и задължения на двете страни определя същността на
договора за наем като консенсуална и неформална двустранна правна сделка, при която
наемното правоотношение между страните възниква при наличието на постигнато съгласие
между наемодателя и наемателя относно основаните елементи от договора – обекта на наема
и дължимата цена за неговото ползване. При този договор наемодателят дължи предаване на
наетата вещ за нейното временно и възмездно ползване, а наемателят дължи заплащане на
месечната наемна цена, заедно с разходите, свързани с текущото й ползване.
3
Следователно, възникването в полза на ищеца на процесните вземания, е обусловено
от установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти:
възникването и съществуването през спорния период на облигационно правоотношение
между него и ответниците по договор за наем от 02.02.2019 г., изменен със съответните
анекси, по силата на който ищецът да е изпълнил задължението си и да е предоставил на
ответната страна за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот; поемане от
ответницата Г. Д., като наемател и от ответника А. К., като солидарен длъжник, на
задължение за заплащане на месечна наемна цена в уговорените размер и срок за това,
заедно с консумативни разноски, във връзка с ползване на имота – за консумирана
електрическа енергия, топлинна енергия, вода, такса за поддръжка на общи части и такса за
смет, възникване на съответните задължения и техния размер, и настъпване на
изискуемостта на вземанията.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответниците е да докажат
възраженията си в частност, че са заплатили сумите, в случай, че твърдят това.
Не е спорно по делото, а и от приетите писмени доказателства се установява, че на
02.02.2019 г. между ищеца В. М. С., като наемодател и ответницата Г. А. К. (тогава Д.), в
качеството й на наемател, е сключен договор за наем за предоставяне на наемателя за
временно и възмездно ползване на следния недвижим имот: апартамент № 3, находящ се в
/адрес/, ет. 2, със застроена площ от 64,30 кв. м., състоящ се от дневна с трапезария и
кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, коридор и тераса, който имот ще се ползва от
наемателя по предназначение, а именно - за живеене. Съгласно клаузите на чл. 1.3 и чл. 1.4
от договора приемането и предаването на имота се извършва в деня на влизане в сила на
договора - 02.02.2019 г. с предварително изготвен протокол, в който подробно се описва
неговото състояние, вкл. и на намиращото се в имота обзавеждане и оборудване, който
протокол се подписва от двете страни и представлява неразделна част от договора.
Уговорено е, че за предоставеното му временно ползване на имота наемателят дължи
заплащане на ежемесечен наем в размер на сумата от 800 лева, но не по-малко от 409 евро,
платими до 5-то число на текущия месец в брой, като наемодателят издава разписка за
получаване на сумата – арг. чл. 2.1. В клаузата на чл. 2.2 от договора е предвидено
заплащане от наемателя в срок до 15.02.2019 г. на наемодателя на депозитна вноска в размер
на един месечен наем, като гаранция за погасяване на неплатени наеми, консумативни
разходи за имота, евентуални щети, обезщетения и неустойки, чиято стойност може да се
прихване от стойността на депозитната вноска само при прекратяване на договора. В случай,
че депозитът не покрива непогасените задължения и/или щети и неустойки наемателят се
задължава да покрие стойността им в срок до 7 календарни дни от датата на прекратяване на
договора. Предвидено е, че финансовите взаимоотношения между страните приключват до
10 дни след връщане на наетия имот и окончателно изплащане на всички сметки за
задължения по договора. Съгласно клаузата на чл. 2.5 наемателят заплаща наема в
уговорения срок, като дължи и възстановяване – в брой и срещу разписка на наемодателя на
платените от него консумативни разходи, в деня на представяне на документ, доказващ
извършения разход. По силата на чл. 3.1 и чл. 3.2 от договора наемодателят е поел
задължение да предостави на наемателя имота в състояние, което да съответства на целта на
ползването и в уговорения срок, както и да отстрани за своя сметка всички повреди, които
не се причинени виновно от наемателя и не се дължат на обикновеното ползване на имота -
арг. чл. 3.3. С клаузите на чл. 3.6, чл. 3.8 и чл. 3.11 наемателят е поел задължение да заплаща
на наемодателя договорения месечен наем и да му възстанови направените консумативни
разходи и такси по поддръжката и използването на имота, като електрическа енергия, вода,
парно отопление, такса за битови отпадъци, такса за поддръжка на общите части на
жилищния вход; да ползва имота по предназначение, да го стопанисва с грижата на добър
стопанин и да го предаде на наемодателя във вида, в който го е получил, като се отчете
нормалната амортизация вследствие ползването му, както и да заплаща разходите по
отстраняване на всички дребни повреди и текущи ремонти, възникнали при нормалното
ползване на имота. Установява се, че съгласно клаузата на чл. 3.13 наемателят дължи
обезщетение за виновно причинените вреди върху наетия имот в действителния им размер.
4
Изяснява се от клаузите на раздел IV от договора, че същият е сключен за срок от една
година, считано от 02.02.2019 г., като срокът може да бъде удължен от страните с двустранно
подписано писмено споразумение /анекс/, при същите или нови условия. Уговорено е между
страните, че договорът се прекратява при наличие на едно от посочените в клаузата на чл.
5.1 обстоятелства, в т.ч. едностранно от наемодателя, без предизвестие, при неплащане от
наемателя в сроковете по чл. 2.1 и чл. 2.5 от договора на една или повече наемни вноски или
на една или повече сметки за направените разходи и дължимите такси, свързани с
ползването на имота - арг. чл. 5.1, б. „г“/. По силата на постигнатите в клаузата на чл. 5.3 и
чл. 5.4 уговорки, в случай на прекратяване на договора наемателят е длъжен да върне наетия
имот и да предаде на наемодателя ключовете в срок до датата на прекратяването му, като
връщането на наетия имот от наемателя на наемодателя се удостоверява с протокол.
Изяснява се, че между страните по договора за наем са сключени анекси, съответно от
10.02.2020 г. и от 25.01.2021 г., по силата на които срокът на договора е удължен с по една
година, до 01.02.2021 г. По силата на сключения към договора анекс от 01.12.2023 г.
страните са постигнали съгласие, че ако в срок до един месец преди изтичане срока на
договора никоя от страните не предизвести другата за неговото прекратяване, включително
ако не е подписан анекс за удължаване на срока на действие на договора, страните приемат,
че срокът на договора продължава своето действие за всяка следваща година. С анекси от
10.02.2019 г., 25.06.2020 г., 25.01.2021 г., 01.09.2022 г. и от 01.12.2023 г. е променен и
размерът на месечната наемна цена, чрез нейното увеличаване, съответно на 820 лева и не
по-малко от 419 евро; на 910 лева и не по-малко от 465 евро – считано от 01.10.2022 г., на
950 лева и не по-малко от 486 евро – считано от 01.01.2024 г.
Установява се, че по силата на сключения на 01.12.2023 г. анекс със съгласието на
ищеца В. С., в качеството му на наемодател, ответникът А. К. е встъпил като наемател по
договора за наем. С посочения анекс страните по договора са уговорили възникването на
солидарна отговорност на наемателите към наемодателя за всички задължения по договора
за наем, вкл. и за дължимите, но неплатени в срок суми – арг. т. 4 от анекса. С последния
наемателите поемат задължение, в случай на незаплатени наемни вноски или
невъзстановени разходи за заплатени от наемодателя консумативи, ежемесечно и до 10-то
число на текущия месец да издават на наемодателя декларация с нотариално заверени
подписи, с която да декларират размера на дължимите от тях суми към датата на издаването
й.
Не е налице спор между страните, а и от приетото като доказателство по делото
уведомление следва, че с последното, връчено на ответниците на 09.02.2024 г., ищецът е
прекратил едностранно и без предизвестие договора за наем на основание клаузата на чл.
5.1, б. „г“ - поради неплащане от ответниците на една или повече наемни вноски и на една
или повече сметки за направените разходи и дължимите такси, свързани с ползването на
имота.
Данните, следващи от анализираните писмени материали обуславят извод за
възникнало наемно правоотношение между ищеца В. С., в качеството му на наемодател и
ответницата Г. К. (тогава Д.), като наемател, с правопораждащ факт процесният договор за
наем от 02.02.2019 г., със солидарен длъжник и наемател ответникът А. К., по силата на
анекса от 01.12.2023 г.
По делото не се спорно, а и се установява, че в изпълнение на договорните си
задължения като наемодател и в деня на сключване на договора за наем – 02.02.2019 г.
ищецът е предал на ответницата, като наемател, за временно и възмездно ползване описания
в договора недвижим имот в състоянието, в което се е намирал този момент, и като
отговарящ на целите, за които е нает, за което е съставен и подписан от страните протокол
от 02.02.2019 г., представляващ неразделна част от договора. Състоянието на недвижимия
имот към 02.02.2019 г. е описано в протокола чрез подробно изброяване на намиращото се в
него обзавеждане и оборудване в отделните помещения - коридор, спалня, всекидневна, баня
и тоалетна, и балкон. Страните са удостоверили с подписа си, че цялото предадено
обзавеждане заедно с оборудването в имота са в изправност и са годни за ползване по
5
предназначение.
Предвид изложеното, съдът намира, че за ответницата Г. К., като наемател, е
възникнало насрещното задължение за заплащане на месечната наемна цена, което е
обусловено от съществуващото между страните правоотношение, при осигурена възможност
за ползване на наетия имот от страна на наемодателя, при солидарна отговорност на
ответника А. К..
В проведеното на 02.12.2024 г. открито съдебно заседание от страна на ответниците,
чрез пълномощника им ,е заявено оспорване на исковите претенции по размер, заявявайки,
че не оспорват основанието им, както и, че признават дължимостта на сума в общ размер от
5700 лева, съгласно подписания между страните протокол-споразумение от 19.02.2024 г.
Изясни се, че по силата на клаузата на чл. 2.1 от договора за наем ответницата Г. К.,
като наемател, а по силата на т. 4 от анекс от 01.12.2023 г. – и ответникът А. К. като втори
наемател и солидарен длъжник, са поели задължение да заплащат на наемодателя
ежемесечен наем, чийто размер съгласно анекс от 01.09.2022 г. е изменен на сумата от 910
лева, но не по-малко от 465 евро, считано от 01.10.2022 г. до 31.12.2023 г. и на сумата от 950
лева, но не по-малко от 486 евро съгласно анекс от 01.12.2023 г., считано от 01.01.2024 г. до
датата на прекратяване на договора за наем – 09.02.2024 г., платими в брой до 5-то число на
текущия месец, за което наемодателят издава разписка.
В клаузите на чл. 6 – чл. 6.3 от приетия като писмено доказателство по делото
протокол-споразумение от 19.02.2024 г., подписан от ищеца В. С. и от ответника А. К., при
удостоверен отказ за подписването му от ответницата Г. К., с който наемателите предават и
връщат на наемодателя ползвания от тях до датата на изготвяне на протокола недвижим
имот – апартамент № 3, находящ се в /адрес/, страните са констатирали, че към датата на
подписването му наемателите не са заплатили на наемодателя следните суми: към
05.02.2024 г. сумата от 5599,70 лева, съгласно подписана от наемателите декларация, сумата
от 6,12 лева, представляваща такса смет за периода от 01.02.2024 г. до 19.02.2024 г., както и
платените от наемодателя след 05.02.2024 г. суми, както следва: сумата от 31,62 лева,
представляваща разходи за вода за месец януари 2024 г. и сумата от 102,05 лева,
представляваща разходи за топлинна енергия (към „Топлофикация“) за месец януари 2024 г.
Постигнато е съгласие от сборната сума от 5 707,87 лева да се приспадне съразмерно на
периода на ползване на процесния имот съответната част от наема, дължим за месец
февруари 2024 г., възлизащ на сумата от 380 лева и съответната сума за поддръжка на общи
части в размер на 12,40 лева. След приспадане на посочените суми общата дължима сума от
наемателите за неплатени наеми и консумативни разходи и такси възлиза на 5315,47 лева,
която следва да бъде заплатена до 01.03.2024 г. Съгласно клаузата на т. 7 от споразумението
до датата на ползване на имота – 19.02.2024 г. наемателите дължат суми по фактури, които
предстоят да бъдат издадени от „Софийска вода“ (за месец февруари 2024 г.),
„Топлофикация София“ (за месец февруари 2024 г.) и от „ЧЕЗ Електро България“ (за
периода от 21.01.2024 г. до 20.02.2024 г.), които суми са дължими съразмерно до датата на
ползване на имота и подлежат на възстановяване на наемодателя в 5-дневен срок от
уведомяване на наемателите на посочен по договора и в протокола електронен адрес или по
вайбър на вписани телефонни номера.
Установява се, че в писмена декларация от 05.02.2024 г. ответниците, в качеството си
на наематели по договора от 02.02.2019 г., са декларирали, че дължимата от тях сума на
наемодателя съгласно изготвена от последния разписка, получена от същите на 26.01.2024 г.
към тази дата възлиза на 5599,70 лева.
От представена и приобщена по делото извадка от електронна кореспонденция (л. 35
от делото), останала неоспорена от ответната страна, се установява, че на 26.01.2024 г. до
ответниците е изпратено електронно съобщение от ищеца, обективиращо разписка за
дължимите суми до 05.02.2024 г. в общ размер от 5599,70 лева, формирани, както следва:
наем за месец февруари 2024 г. – 950 лева, такса смет за месец януари 2024 г. – 10,20 лева,
поддръжка общи части за месец януари 2024 г. – 31 лева, разходи за ел. енергия (ток) за
месец декември 2023 г. – 173,80 лева, разходи за топлинна енергия (топлофикация) за месец
6
декември 2023 г. – 328,81 лева, разходи за вода за месец декември 2023 г. – 46,97 лева или
сборна сума от 1540,85 лева, както и стари задължения в размер от 4058,85 лева, от които
517,38 лева за месец октомври, 1048,92 лева за месец ноември, 1089,22 лева за месец
декември 2023 г. и 1403,33 лева за месец януари 2024 г.
От приобщената по делото извадка от електронна кореспонденция от 22.12.2023 г., от
27.11.2023 г. и от 25.10.2023 г., обективираща изготвени от ищеца разписки за дължими
суми, следва, че сумата от 1403,33 лева, посочена в разписката от 26.01.2024 г. като дължима
за м. януари 2024 г. включва и сумата от 950 лева – наем за месец януари 2024 г.; сумата от
1089,22 лева, посочена като дължима за месец декември 2023 г. включва и сумата от 910 лева
– наем за месец декември 2023 г., сумата от 1048,92 лева, посочена като дължима за месец
ноември 2023 г. включва и сумата от 910 лева – наем за месец ноември 2023 г., а сумата от
517,38 лева, посочена като дължима за месец октомври 2023 г., част от общо дължимата от
1017,38 лева, последната формирана от стойността на стари задължения за предходния
месец (съгласно разписка от 25.10.2023 г.). Изяснява се, че до 05.10.2023 г. общо дължимата
сума от наемателите възлиза на 2217,38 лева, от която1042,20 лева за текущи задължения, в
т.ч. наем за месец октомври 2023 г. в размер от 910 лева.
С оглед изложеното, съдът намира, че с подписване на протокол – споразумението от
19.02.2024 г. ответникът Камен Андреев е признал дължимостта на месечните наеми за
периода м. октомври 2023 г. - м. февруари 2024 г., каквото е и признанието на ответната
страна, направено с подписване на декларациите относно дължимите суми, както и
признанието им в настоящото производство, с оглед препращане към посочената като общо
дължима сума в протокол – споразумението, възлизаща на 5707,87лева.
За установяване на конкретния останал незаплатен от ответниците размер на
месечните наемни вноски за периода месец октомври 2023 г. – 09.02.2024 г. съдът взе
предвид констатациите и изводите на вещото лице в приетата по делото съдебносчетоводна
експертиза, съгласно която от общата дължима сума за наеми за разглеждания период от
3974,83 лева (по 910 лева за месеците октомври – декември 2023 г., 950 лева за месец януари
2024 г. и 294,83 лева до 09.02.2024 г. – момента на прекратяване на наемното
правоотношение) останалата неплатена такава възлиза на 3892,79 лева.
С оглед изложеното, съдът намира, че в полза на ищеца В. С., като наемодател по
процесния договор за наем, е възникнало вземане от ответниците Г. К. и А. К., като
наематели и солидарни длъжници, в размер на сумата от 3892,79 лева – месечна наемна
цена за ползване на наетия имот в периода м. октомври 2023 г. – 09.02.2024 г., поради което
и предявеният иск по чл. 232, ал. 2 ЗЗД, имащ за предмет това вземане, се явява доказан по
основание и размер и следва да бъде уважен.
Изясни се, че в настоящото производство ищецът претендира и вземане в общ размер
от 1854,96 лева, представляваща обща стойност на консумативни разходи и такси за периода
от 22.08.2023 г. до 09.02.2024 г. и конкретно за доставена електроенергия, за топлоенергия, за
водоснабдителни услуги, такса за поддръжка на общи части и такса битови отпадъци.
По отношение на този вид разходи съдът съобрази, че принципната им дължимост от
наемателя следва, както от разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД, предвиждаща задължението
му за заплащане на разходите, свързани с ползването на вещта (какъвто характер безспорно
имат разходите на електроенергия, за топлинна енергия, за вода, месечни такси за
поддръжка), така и от клаузата на чл. 2.5 от договора за наем, съгласно която наемателят се
задължава да възстановява на наемодателя – чрез плащане в брой срещу разплащателен
документ на разходите за платените от последния консумативи, в деня на представяне на
документ, доказващ извършения разход. Същевременно, съгласно клаузата на чл. 3.6 от
договора за наем наемателят е длъжен да възстановява на наемодателя направените от
последния консумативни разходи и такси по поддръжката и използването на имота, като ел.
енергия, вода, парно отопление, такса битови отпадъци, такса поддръжка на общи части на
жилищния вход в размера, сроковете и условията на договора.
В настоящия случай от ответниците, в преклузивния срок по чл. 131, ал. 1 ГПК, не е
7
проведено оспорване относно наличието на реалното предоставяне на услугите по доставка
на електроенергия, топлинна енергия, доставка на питейна вода до процесната жилищна
сграда, респ. до наетия имот, както и относно реалното извършване на разходите от
наемодателя. Наред с това, с приобщените по делото писмени декларации от 15.01.2024 г. и
от 05.02.2024 г., подписани от двамата ответници, същите са декларирали, а с това и
признали дължимостта към наемодателя на конкретно посочените общи суми, съгласно
изготвени от него разписки, включващи и дължими суми за разходи за ел. енергия,
отопление, вода, такса смет и поддръжка на общите части.
За установяване на конкретния размер на дължимите и незаплатени суми за
консумативни разноски съдът взе предвид констатациите и изводите в приетата по делото
съдебносчетоводна експертиза, която, въз основа на приобщените по делото писмени
материали, в частност разписки за извършени плащания от наемодателя, справки/разписки
за дължими суми, приходни квитанции за платена такса битови отпадъци, декларации от
наемателите за дължимите от тях суми, фактура, достига до извод, че за периода 01.11.2023
г. - 09.02.2024 г. е налице незаплатено задължение за консумативни разходи и такси в общ
размер от 1558,07 лева, от които 453,33 лева за месец ноември 2023 г. (включваща сумата от
10,20 лева – такса смет, сумата от 31 лева – такса общи части, сумата от 105,08 лева – ел.
енергия, сумата от 254,21 лева – топлинна енергия и сумата от 52,84 лева- вода); 590,85 лева
– за месец декември 2023 г. (включваща сумата от 10,20 лева – такса смет, сумата от 31 лева
– такса общи части, сумата от 173,87 лева – ел. енергия, сумата от 328,81 лева – топлинна
енергия и сумата от 46,97 лева – вода); 357,64 лева за месец януари 2024 г. (включваща
сумата от 10,43 лева – такса смет, сумата от 31 лева – такса общи части, сумата от 182,54
лева – ел. енергия, сумата от 102,05 лева – топлинна енергия и сумата от 31,62 лева – вода) и
156,25 лева – до 09.02.2024 г. (включваща сумата от 3,24 лева – такса смет, сумата от 9,62
лева – такса общи части, сумата от 106,08 лева – ел. енергия, сумата от 30,02 лева –
топлинна енергия и сумата от 7,29 лева- вода), изчислени при съобразяване на извършените
плащания, както и съразмерно на дните от м.02.2024 г.
Съдът кредитира заключението, преценявайки го по реда на чл. 202 ГПК, като
компетентно и обосновано изготвено, въз основа на материалите по делото, отговорило на
поставените въпроси и по същество останало неоспорено от страните.
Предвид изложеното, съдът приема, че в рамките на процесния период – 22.08.2023 г.
– 09.02.2024 г. са налице дължими и незаплатени от ответната страна суми, представляващи
консумативни разходи за периода 01.11.2023 г. – 09.02.2024 г. в общ размер от 1558,07 лева и
включващи: 34,07 лева такса смет, 102,62 лева – такса за поддържка на общи части, 567,57
лева – стойност на електрическа енергия, 715,09 лева – стойност на топлинна енергия и
138,72 лева – стойност на потребена водоснабдителни канализационни услуги.
За тази сума предявеният иск по чл. 232, ал. 2 ЗЗД се явява доказан по основание и
размер и следва да бъде уважен, а за разликата до пълния предявен размер от 1854,96 лева
или за сумата от 296,89 лева, както и за периода 22.08.2023 г. – 30.10.2023 г., отхвърлен като
неоснователен.
Съдът намира, че в случая не е налице основание за приспадане от установената като
обща дължима сума по договора за наем на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД от 5450,86 лева,
включваща стойността на месечните наемни вноски от 3892,79 лева и стойността на
дължимите консумативни разходи от 1558,07 лева, на сумата от 800 лева, представляваща
внесен депозит от наемателя при сключване на догвора за наем, доколкото такова искане в
частност чрез възражение за прихващане не е направено от ответната страна в срока по чл.
131, ал. 1 ГПК, а и в хода на производството пред настоящата инстанция.
Наред с това съдът съобрази, че съгласно клаузата на чл. 2.3 от договора за наем в
срок до 15.02.2019 г. наемателят заплаща в брой срещу разписка депозитна вноска в размер
на един месечен наем като гаранция за погасяване на неплатени наеми, консумативни
разходи за имота, евентуални щети, обезщетения и неустойки. Стойността на непогасените
задължения, щети, обезщетения и неустойки може да се прихване от стойността на
депозитната вноска само при прекратяване на договор. По силата на клаузата на чл. 2.4
8
наемодателят възстановява депозита след прекратяването на договора за наем и след
окончателното приключване на финансовите взаимоотношения между страните, което
настъпва до 10 дни след връщане на наетия имот и окончателното изплащане на всички
сметки за задължения по договора, вкл. обезщетения и неустойки. Съгласно чл. 2.5 от
договора същият служи за разписка за платената от наемателите депозитна вноска. От
уговорката между страните, постигната в т. 9 от протокол-споразумение от 19.02.2024 г.
следва, че сумата от 800 лева, представляваща депозит по договора за наем, се прихваща от
последната дължима сума по. 5, т. 6 и т. 7 от последния.
В т. 7 от протокол-споразумението от 19.02.2024 г. е уговорено, че наемателите
дължат и суми по фактури, които предстоят да бъдат издадени от „Софийска вода“ АД – за
м. февруари 2024 г., от „Топлофикация София“ АД – за м. февруари 2024 г. и от „ЧЕЗ
Електро България“ АД - за периода от 21.01.2024 г. до 20.02.2024 г. За тези суми съгласно т.
7, изр. 3 наемодателят е поел задължение да уведоми наемателите. Оттук следва, че съгласно
уговореното между страните, от сумата от 800 лева следва да се прихване последната
дължима сума, в частност тези по т. 7, които са извън предмета на настоящото дело. Предвид
това не е налице основание за приспадане на тази сума, каквото искане не е направено и от
ответната страна.
Като законна последица от уважаване на исковете върху всяка от главниците се
дължи и следва да бъде присъдена поисканата от ищеца законна лихва за забава, считано от
датата на подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното плащане.
По исковете с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
Съгласно посочената разпоредба неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо
те да се доказват. Правната норма определя неустойката като форма на договорна
отговорност за причинените вреди от неизпълнение на договорно задължение, чийто размер
е предварително уговорен от страните, като наред с това очертава и специфичните функции
на неустоечното вземане – обезщетителна, свързана с преразпределяне на последиците от
неизпълнението в тежест на неизправния длъжник, обезпечителна – за обезпечаване
изпълнението на задължението, и наказателна – в случаите, при които размерът на
неустойката е по–голям от причинените вреди. В рамките на един от основните принципи в
гражданското право – свободата на договаряне, намерил нормативното си отражение в чл. 9
ЗЗД, страните по една двустранна правна сделка могат да уговорят неустойка за вредите от
забавено изпълнение, като е необходимо това неустоечно вземане да има някоя от
специфичните за неустойката функции.
Следователно, възникването в полза на ищеца на процесното вземане е обусловено от
установяване от ищеца при условията на пълно и главно доказване наличието на следните
обстоятелства: възникването на главен дълг; наличието на валидно постигната уговорка за
заплащане на неустойка при неизпълнение в срок на задълженията по договора за наем,
установени в сключено между страните споразумение, както и размера на неустоечното
вземане.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответниците е да установят, че са
погасили дълга на падежа, в случай, че твърдят това.
В настоящия случай ищецът претендира от ответниците заплащането на договорна
неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г., начислена върху главницата
за неплатени месечни наемни вноски, както и договорна неустойка за забава за периода от
02.03.2024 г. до 11.03.2024 г., начислена върху главницата за неплатени консумативни
разходи и такси.
По делото се установи наличието на главно задължение, а именно, че ответниците
дължат на ищеца сумата от 3892,79 лева, представляваща неплатени месечни наемни вноски
за периода м. октомври 2023 г. – 09.02.2024 г. и сумата от 1558,07 лева, представляваща
неплатени консумативни разходи и такси във връзка с ползването на имота за периода
м.11.2023 г. – 09.02.2024 г.
9
Не е спорно между страните и обстоятелството, а и от клаузата на чл. 6 от приетия
като писмено доказателство протокол-споразумение от 19.02.2024 г. се установява, че
съгласно уговореното между страните дължимите месечни наеми и консумативни разходи
следва да бъдат заплатени до 01.03.2024 г., като след изтичане на този срок наемателите
дължат на наемодателя неустойка в размер на 0,5% на ден за всеки ден забава до
окончателното изплащане на сумата.
Следва да се отбележи, че макар протокол – споразумението, обективиращ
неустоечната клауза, да е подписан единствено от ответника Камен Андреев, то от ответната
страна не е проведено оспорване на исковите претенции по основание, а единствено по
размер, като пълномощникът на ответниците изрично се позовава на клаузите на
подписания протокол от 19.02.2024 г. и на удостоверените в него суми, поради което съдът
намира, че неустоечното вземане е дължимо при условията на солидарна отговорност и от
двете ответни страни.
Ответниците не твърдят и не доказват погасяване на вземанията на уговорения в
процесния протокол-споразумение падеж, а именно до 01.03.2024 г. вкл., с оглед на което
считано от 02.03.2024 г. същите са изпаднали в забава и поначало дължат неустойка за забава
в уговорения размер.
Съгласно изводите на съдебносчетоводната експертиза неустойката върху главницата
от 3892,79 лева за периода от 02.03.2024 г. до 10.03.2024 г. възлиза на сумата от 175,18 лева,
а върху главницата от 1558,07 лева за периода от 02.03.2024 г. до 10.03.2024 г. на 70,11 лева.
Предвид изложеното дотук, исковите претенции по чл. 92, ал. 1 ЗЗД се явяват
основателни и следва да бъдат уважени, съответно за пълния предявен размер от 178,61
лева за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г., респ. за сумата от 77,90 лева за периода от
02.03.2024 г. до 11.03.2023 г. и отхвърлена за разликата до пълния предявен размер от 91,26
лева или за сумата от 13,36 лева. Върху сумите, като законна последица отн уважаване на
исковете, следва да бъде присъдена поисканата от ищеца законна лихва за забава, считано от
датата на подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното плащане.
По исковете с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД:
Съгласно посочената разпоредба когато след изтичане на наемния срок наемателят
продължи да ползва наетата вещ, въпреки протИ.поставянето на наемодателя, той дължи
обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен
договор.
Тази разпоредба следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с
разпоредбите на чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържанието и същността на договора
за наем и основните задължения на страните по него.
Съгласно последните с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, да си
служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно
предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта и
при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.
Ето защо и по силата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД при продължаващо ползване на наетия
имот след прекратяване на наемното правоотношение и въпреки протИ.поставянето на
наемодателя, наемателят следва да ползва вещта по предназначение, да заплаща
консумативи, свързани с ползването й, както и да заплаща наемната цена на ползването на
тази вещ.
След прекратяване на договора за наем досегашният наемател дължи не наем, тъй
като вече няма качеството на наемател, а обезщетение за ползването на вещта, определено
според средния пазарен наем, което по силата на закона не може да бъде по-ниско от
размера на досегашната наемна цена – в този см. Решение № 48/22.07.2016 г. по т. д. №
480/2015 г. на ВКС, І т.о., Решение № 88 от 28.07.2015 г. по т. д. № 264/2014 г. на ВКС, ІІ т.о.
Касае се за хипотеза на възникнало между страните по силата на закона – при
10
продължаващо ползване на имота след прекратяване на договора за наем въпреки
протИ.поставянето на наемодателя правоотношение, наподобяващо наемното, при което
задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен характер и при което
наемодателят има правото на обезщетение, чийто размер надвишава досегашната наемна
цена в случай на доказване на действително претърпени вреди в размер, по-висок от
уговорения наем.
Следователно, възникването в полза на ищеца на процесното вземане, е обусловено от
установяване при условията на пълно и главно доказване на следните факти: възникването
на наемно правоотношение между страните, породено от процесния договор за наем с
твърдяното съдържание; прекратяване на наемното правоотношение на соченото основание;
продължаващо ползване на наетия обект от страна на ответниците през процесния период;
протИ.поставяне на това ползване от страна на наемодателя; размера на обезщетението.
В доказателствена тежест на ответниците е да опровергаят горните обстоятелства, в
т.ч. да установят, че не са ползвали имота през процесния период, респ., че са заплатили
обезщетението, в случай че твърдят това.
В настоящия случай по делото се установи, че между ищеца В. С., като наемодател и
ответницата Г. К., като наемател, е възникнало наемно правоотношение по силата на
договора за наем от 02.02.2019 г., изменен със съответните анекси от 10.02.2020 г., от
25.06.2020 г., от 25.01.2021 г., от 01.09.2022 г. и от 01.12.2023 г. Установи се и, че по силата
на сключения на 01.12.2023 г. анекс ответникът А. К. е встъпил като наемател по договора за
наем със съгласието на ищеца, в качеството му на наемодател. С посочения анекс страните
по договора са уговорили възникването на солидарна отговорност на наемателите към
наемодателя за всички задължения по договора за наем, вкл. и за дължимите, но неплатени в
срок суми.
Не се спори, а и се установи, че на 09.02.2024 г. по силата на писмено уведомление,
връчено на ответниците на 09.02.2024 г., ищецът е прекратил едностранно и без
предизвестие договора за наем на основание клаузата на чл. 5.1, б. „г“ от него - поради
неплащане от ответниците на една или повече наемни вноски и на една или повече сметки за
направените разходи и дължимите такси, свързани с ползването на имота. С писменото
уведомление ищецът е уведомил ответниците, че с прекратяване на договора са длъжни
незабавно да освободят наетия имот и да предадат ключовете и ползването му с протокол.
Изясни се, че съгласно клаузите на чл. 5.3 и чл. 5.4 от договора за наем в случай на
прекратяването му наемателят е длъжен да върне наетия имот и да предаде ключовете на
наемодателя в срок до датата на прекратяването му, като в противен случай наемодателят
има право да влезе във владение на имота без съгласието и присъствието на наемателя.
Връщането на имота от наемателя на наемодателя се удостоверява с протокол.
По делото не е спорно, а и се установява, че съгласно протокол-споразумение от
19.02.2024 г. наемателите са предали и върнали на наемодателя ползвания от тях до датата
на изготвяне на протокола недвижим имот – апартамент № 3, находящ се в /адрес/.
От така удостовереното в протокол-споразумението следва, че имотът е ползван от
наемателите до датата на реалното му връщане – в деня на подписване на документа от
19.02.2024 г.
Фактът на продължаващо ползване на наетия обект от страна на ответниците за
периода от 10.02.2024 г. – датата, следваща датата на прекратяване на договора за наем до
18.02.2024 г. – датата, предхождаща връщането на имота, следва и от показанията на
свидетелката Д. Д. С.а – съпруга на ищеца, която в разказа си пред съда споделя, че е
присъствала на място когато ответниците са освободили наетия от тях имот, находящ се на
адрес: град София, кв. „Оборище“, ул. „Чумерна“ № 14 – собственост на ищеца и на
свидетелката, на 19.02.2024 г. и една седмица след прекратяване на договора за наем на
09.02.2024 г. В показанията си същата свидетелства и, че въпреки отправеното предизвестие
11
от съпруга й да напуснат незабавно имота, това нямало как да се осъществи, поради което
ответниците напуснали една седмица след това. В тази връзка споделя, че договорът бил
прекратен на 09.02.2024 г. когато ищецът отишъл на място със свидетелката и лично предали
предизвестието, което било подписано от А. и от Г., въпреки наличието на спорове.
Свидетелката споделя, че ответниците се изнесли по-късно – на 19.02., тъй като имали деца
и вещи и двамата със съпруга й проявили разбиране, като отложили изнасянето до 19.02.
Посочва, че със съпруга й не били съгласни ответниците стоят в имота след прекратяване на
договора за наем, тъй като дължали суми за наеми, консумативи и разходи, искали
моментално да напуснат и настоявали да си тръгнат веднага, но освобождаването на имота
се отложило с една седмица, за да могат ответниците да си намерят квартира и да се изнесат.
Свидетелката разказва, че страните стигнали до споразумение събота и неделя ответниците с
техни приятели да се изнесат и в понеделник тя и съпругът й да получат жилището
свободно. Свидетелства, че през тази седмица – от прекратяване на договора до
освобождаване на имота, св. С.а и съпругът й ходели почти всяка вечер на адреса, за да
покажат на ответниците, че решението им е окончателно и се борят по всякакъв начин, за да
напуснат имота. Споделя, че при възприемане на вида на имота свидетелката нямала
намерение ответниците да останат повече там, като със съпруга й възприели събран багаж,
който обаче не се изнасял.
Съдът кредитира показанията на свидетелката, отчитайки по реда на чл. 172 ГПК
възможната им заинтересованост предвид това, че същата е съпруга на ищеца и
съсобственик на наетия имот, намирайки същите за последователни и непротИ.речиви, израз
на личните впечатления на свидетелката и съответни на обективните данни, внесени в
процеса чрез писмените доказателства и конкретно уведомлението за прекратяване на
договора от 09.02.2024 г. и протокол-споразумението от 19.02.2024 г. относно момента на
предаване на процесния имот от ответниците. В тази връзка съдът намира за неоснователно
възражението на процесуалния представител на ответната страна, направено в о.с.з. относно
характера на показанията като изслушване на страна, тъй като по делото се установи, че
страна по процесното наемно правоотношение с ответниците е единствено ищецът В. С., но
не и съпругата му Д. С.а, което прави допустим разпитът й именно в качеството на свидетел.
Същевременно, съдът намира, че самият факт на сочената връзка с ищцовата страна не е
достатъчно основание за дискредитиране на свидетелските показания и същите да не бъдат
ползвани от съда при изграждане на изводите за фактите поради евентуалната
заинтересованост на свидетеля от изхода на делото. Съдът не може да игнорира допустимите
и относими към факти от спорното право показания на свидетеля само поради неговата
заинтересованост, а е задължен да прецени достоверността им чрез цялостна съпоставка на
всички доказателства по делото. С доказателствена стойност се ползват и показанията на
лицата по чл. 172 ГПК и само близката родствена връзка със страната, посочила ги като
свидетел, не е основание за отричане достоверността на изнесеното от тези лица – в т. см.
Решение № 118 от 11.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 665/2020 г., II г. о., ГК.
При анализ на събраните по делото писмени и гласни доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съдът намира, че макар по делото безспорно да е установено
продължаващото ползване на процесния имот от ответниците и за времето след
прекратяване на договора за наем от 09.02.2024 г. до датата, предхождаща връщането му на
наемодателя на 19.02.2024 г., то не се установи от ищеца, при условията на пълно и главно
доказване, фактът на протИ.поставянето му, като наемодател, на това последващо ползване
от ответниците. За да достигне до този извод, съдът съобрази разказаното от св. С.а относно
отлагане от страните на изнасянето на ответниците от имота за 19.02.2024 г. поради
проявено от ищеца и свидетелката разбиране. Действително, в разказа си същата споделя, че
със съпруга й са настоявали ответниците да си тръгнат веднага, но това изнасяне се
отложило за след седмица, за да могат Г. и А. да намерят квартира и да се изнесат. Ето защо,
съдът намира, че продължилото ползване на имота от ответната страна след 09.02.2024 г. не
12
е при налично изрично протИ.поставяне за това от ищеца, а вследствие от взаимно
постигната уговорка за освобождаване на имота една седмица след прекратяване на
договора. Този извод не се опровергава от разказаното от свидетелката за посещение на
имота в продължение на тази една седмица от съпруга й и от самата нея, доколкото според
показанията й целта е била да покажат на ответниците, че решението им за прекратяване на
договора и изнасянето им от имота е окончателно. В показанията си същата не споделя през
тази една седмица съпругът й е да е отправил искане до ответниците да напуснат имота
преди 19.02. или с други действия да се е протИ.поставил на оставането им там за този
период.
Както вече се изясни, разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД регламентира особен вид
отношение между страните по вече прекратено наемно правоотношение, при продължаващо
ползване на същия имот от наемателя и въпреки протИ.поставянето на наемодателя и при
което съгласно изричната законова регламентация възниква задължение за наемателя да
заплаща обезщетение за ползването на този имот, като същият трябва да изпълнява всички
задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Предвид това, основателността на тази претенция изисква установяване от ищеца не
само на факта на ползване на имота от ответната страна, но и, че изрично и недвусмислено
се е протИ.поставил на това ползване, каквото протИ.поставяне в процесния случай не се
установи пълно и главно съгласно изискването на чл. 154 ГПК, въпреки разпределената в
процеса доказателствена тежест за това с проекта за доклад по делото, обявен за
окончателен. В тази връзка следва да се отбележи, че от ответниците не е налице изрично
признание на този релевантен факт съгласно чл. 175 ГПК, но и последното от своя страна се
преценява от съда с оглед на всички обстоятелства по делото. По настоящото обаче не се
установи ползването на имота от ответниците да е при ясно изразено и доведено до знанието
им протИ.поставяне от ищеца.
Ето защо, предявената на това основание осъдителна претенция по чл. 236, ал. 2 ЗЗД
се явява неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена.
По исковете с правно основание чл. 233, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД:
Съгласно разпоредбата на чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава
да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати
определена цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен да
предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета - арг. чл. 230, ал.
1 ЗЗД, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите,
причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря – арг. чл. 233, ал. 1, изр. 1 и изр. 2 ЗЗД. Правната норма на
чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД урежда една оборима презумпция за виновно причиняване на
вредите от наемателя през време на ползването на предоставената му вещ, поради което, ако
наемателят твърди, че вредите се дължат на причина, за която той не отговаря,
доказателствената тежест да установи това пада върху него.
Следователно, в тежест на ищеца по предявените искове за заплащане на
обезщетение за имуществени вреди във връзка с нанесени щети по наетото жилище, е да
установи при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: 1). наличието
на валидно възникнало облигационно правоотношение между страните въз основа на
договор за наем от 02.02.2019 г. и сключените анекси към него, по силата на което ищецът е
предоставил на ответницата за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот,
както и основанието за солидарната отговорност на ответника; 2). прекратяване на договора
за наем на соченото основание; 3). настъпването на описаните конкретни щети по наетия
имот вследствие от ползването му от ответниците, които щети са налични към момента на
предаването му на наемодателя, както и стойността на последните, определена от
стойността на разходите за възстановяване на имота в състоянието, в което се е намирал към
13
момента на предаването му на наемателя.
При установяване на посочените обстоятелства в тежест на ответниците е да
установят, че настъпилите в имота вреди се дължат на причина, за която те не отговарят,
респ., че са предали имота в добро състояние.
Между страните не се спори, а и по делото се установи съществуване през процесния
период на наемно правоотношение между ищеца В. С., като наемодател и ответниците Г. К.
и А. К., като наематели и солидарни длъжници, породено от договора за наем от 02.02.2019
г., изменен с последващи анекси и по силата на което на ответницата К. е предоставен за
временно и възмездно ползване имот – апартамент № 3, находящ се на адрес: град София,
район „Оборище“, ул. „Черковна“ № 14, състоящ се от дневна с трапезария и кухненски
бокс, спалня, баня с тоалетна, коридор и тераса. Съгласно клаузата на чл. 3.1 от договора
наемодателят се задължава да предостави на наемателя имота в състояние, което да
съответства на целта на ползването, а наемателят – да ползва имота по предназначение, да
го стопанисва с грижата на добър стопанин и да го предаде на наемодателя във вида, в който
го е получил, като се отчете нормалната амортизация вследствие ползването му – арг. чл.
3.8. В клаузата на чл. 3.12 от договора е предвидено, че наемателят дължи обезщетение за
виновно причинените вреди върху наетия имот в действителния им размер.
Не е спорно, а и се установи, че на 02.02.2019 г. между ищеца и ответницата е
подписан протокол, представляващ неразделна част от договора, удостоверяващ реалното
предаване от наемодателя на наемателя за временно и възмездно ползване на описания в
договора недвижим имот в състоянието, в което се е намирал към онзи момент, и като
отговарящ на целите, за които е нает. Състоянието на недвижимия имот към 02.02.2019 г. е
описано в протокола чрез подробно изброяване на намиращото се в него обзавеждане и
оборудване, в т.ч., наличното обзавеждане и оборудване в коридора, спалнята,
всекидневната, банята и тоалетната и балкона на отдадения под наем апартамент, като
страните са удостоверили, че цялото предадено обзавеждане заедно с оборудването в имота
са в изправност и са годни за ползване по предназначение.
Изясни се и, че наемното правоотношение е прекратено на 09.02.2024 г. - едностранно
и без предизвестие от страна на наемодателя на основание клаузата на чл. 5.1, б. „г“ - поради
неплащане от ответниците на една или повече наемни вноски и на една или повече сметки за
направените разходи и дължимите такси, свързани с ползването на имота, както и,о че
реално същият е върнат на ищеца на 19.02.2024 г.
По делото от страна на ответниците, чрез пълномощника им, е заявено неоспорване
на иска по основание, като в проведеното на 02.12.2024 г. о.с.з. същият посочва, че има
мандат за признаване на вредите до сумата, посочена в протокола, който е фиксиран от
страните и който е към датата на предаване на владението.
Същевременно, за установяване настъпването на твърдените от ищеца конкретни
щети по наетия имот вследствие ползването му от ответниците, които щети са били налични
към момента на предаването на имота на наемодателя, по делото е приобщен като писмено
доказателство протокол-споразумение от 19.02.2024 г. Изясни се, че същият е подписан от
ищеца, като наемодател и от ответника К., като наемател, като в последното е удостоверено
предаване от наемателите на наемодателя на ползвания от тях до датата на изготвяне на
протокола недвижим имот – апартамент № 3, находящ се в /адрес/. В т. 4 от протокола е
описано състоянието на апартамента, в т.ч., обзавеждането и оборудването в него, както и
несъответствията на върнатото имущество с предаденото такова при подписването на
договора за наем, както следва: в коридор – един счупен рафт на гардероба; домофонна
видеосистема с разкачена връзка на слушалката, силно замърсени стени; спалня – свалени
плъзгащи се механизми на нощните шкафчета, от общо 4 едно е с механизъм, липса на
рафтове в гардероба, липсващи пръчици за управление на щорите, разположени ниско на
прозореца и балконската врата, повреден механизъм на голямата щора на прозореца – не се
14
отваря и затваря, липса на перде, разкачено легло на спалнята от едната страна, слабо
замърсени стени, надраскани с флумастер до вратата и до гардероба от вътрешната стена;
всекидневна – липса на первазите между гранитогреса и ламината, липса на 4 бр. пръчици за
управление на щорите, липса на перде, изцяло скъсана кожена част на дивана – страници и
долна част, силно замърсяване на останалата платнена част на дивана, липса на 1 брой
възглавница, скъсана втора възглавница, силно замърсяване на столовете, бяло петно от
лепило на масата, неработеща вградена фурна, липса на холна маса с двоен плот, липса на 3
бр. поставки на голямата врата на хладилника, силно замърсени стени, липса на 1 бр. челен
фурнир на холна секция, разкачена челна дъска, изцапана с боя, вградена кухня - витрина с
изпуснати амортисьори, разкачена от пантите долна вратичка, неработещо led осветление в
кухнята; баня – липса на кошче; балкон – само две от общо пет пръчки на простора работят,
останалите три са скъсани.
С протокол – споразумението страните са постигнали съгласие и по отношение на
размера на причинените вреди, както следва: за вредите в коридора – 230 лева, за вредите в
спалнята – 650 лева, за вредите във всекидневната – 1 840 лева, за вредите в банята – 10 лева,
за вредите на балкона – 40 лева или общ размер на дължимото от наемателите обезщетение
за причинените щети в размер на сумата от 2870 лева.
За изясняване състоянието на имота към момента на предаването му на наемодателя,
както и вида на нанесените от наемателите щети, по делото са събрани и гласни
доказателства, чрез разпита на свидетелката Д. С.а, която, като съпруга на ищеца споделя, че
познава ответниците в качеството им на наематели на съсобствения между свидетелката и
ищеца апартамент № 3, които живеели в имота в продължение на две-три години.
Свидетелства, че в деня на предаването на имота била на място в апартамента и възприела
състоянието му, от което била ужасена. Конкретно споделя, че просторът на балкона бил
изпочупен, щорите в спалнята не работели, нямало пръчки на механизмите им, липсвал
редуцир вентил, липсвало пердето, спалнята била с изпочупени механизми, клатеща се, пред
падане, нямало плъзгащи механизми на нощните шкафчета, рафтовете на гардероба в
спалнята били изпочупени, контактите – лепени със силикон, надраскана стена. Посочва, че
липсвало кошче в банята, била пробита дупка във вратата с размер на шпионка, в коридора
имало мазни петна от лепило, а домофонът счупен, изкривени железни ламели на щорите
във всекидневната, без пръчиците на механизмите им, пердето липсвало, липсвал редуцир
вентил на парното, двата радиатора били надраскани с флумастери, кожената част на дивана
била изпокъсана, силно замърсена дамаска на дивана, неработеща кухненска печка, счупен и
прогнил плот на кухненската мивка, изпочупени рафтове и страни на хладилника, наранена
камера на фризера, както и непочистването й от момента на предаване на имота на
ответниците. Свидетелката описва, че на място бил увреден, надран и нарисуван плотът на
секцията във всекидневната, липсвал фурнир, била свалена челната дъска и неработеща
пантата на едната вратичка, липсвала холната маса, липсвали преходни лайсни. Категорична
е, че печката и плотът на мивката били повредени, като печката не работела, а плотът бил
счупен, мокър, пропаднал и прогнил. Разказва, че всички посочени повреди били
констатирани и описани от двете страни в нарочен протокол, като ответникът К. на място
извършвал справки в интернет за това какви суми би заплатил, като заедно с ищеца С.
описали щетите и цените в протокола. Същият бил подписан от ответника А., а ответницата
Г. дори не искала да напуска апартамента. Свидетелката споделя, че с ищеца са предали на
ответниците отремонтиран апартамент, ползван само една година след извършен основен
ремонт. Свидетелства, че след предаване от ответниците на имота се наложило диванът да
бъде изхвърлен, тъй като няколко ангажирани фирми не успели да го изперат, силно
замърсените столове били укрепвани, плотът на масата се опитали да реставрират. Посочва,
че при предаването на наетия имот не са липсвали бетон и тухли, стъклата на прозорците
били в изправност, налице били и санитарният фаянс в банята, тоалетната и мивката,
въпреки че последните били запушени и неподържани.
15
Както вече се изясни, съдът кредитира показанията на свидетелката като житейски
логични и непротИ.речиви, израз на преките впечатления нае същата от състоянието на
имота към момента на предаването му на наемодателя, отчитайки възможната им
заинтересованост съгласно чл. 172 ГПК и преценявайки ги с обективните данни, внесени в
процеса със събраните писмени доказателства и конкретно с протокол-споразумението от
19.02.2024 г.
Наред с това, както се изясни, от ответната страна не е проведено оспорване на
исковата претенция по основание, предвид и изричното позоваване на приетия по делото
протокол-споразумение от 19.02.2024 г.
Ето защо, съдът намира, че по делото от страна на ищеца се установява наличието на
имуществени вреди, изразяващи се в описаните в протокол-споразумението от 19.02.2024 г.
материални щети по наетия апартамент и по намиращото се в него обзавеждане и
оборудване, причинени от ответниците поради неизпълнение на поетото от тях съгласно
клаузата на чл. 3.8 от договора за наем от 02.02.2019 г. задължение да стопанисват имота с
грижата на добър стопанин и да го предадат обратно на наемодателя във вида, в който са го
получили. Както се посочи по-горе, в доказателствена тежест на ответниците е да установят,
че вредите се дължат на причина, за която не отговарят - в този смисъл Решение №
307/17.01.2019 г. по т. д. № 255/2018 г. на ВКС, ІІ т. о. В настоящия случай не се твърди и не
се установява обективираните в процесното протокол-споразумението от 19.02.2024 г.
имуществени вреди по наетото жилище да са причинени от случайно събитие или от
действия на трето лице, поради което съдът приема, че именно ответниците са
материалноправно легитимирани да отговарят за последните.
По отношение на стойността на вредите на първо място съдът съобрази че за
уважаване на иска по чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД не е необходимо наемодателят вече да е
извършил нужните дейности по ремонт на наетия имот, за да възникне правото му да
получи обезщетение за нанесените имуществени вреди - в този смисъл Решение № 4725 от
7.08.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 6752/2023 г. Както се установи, с подписания между ищеца
и ответника К. протокол-споразумение от 19.02.2024 г. общата стойност на нанесените от
наемателите имуществени вреди вследствие ползването на наетия имот е определена на
сумата от 2870 лева. В тази връзка съдът отчита, че процесния протокол-споразумение
представлява частен диспозитивен документ, чието съдържание и авторство не са оспорени
от ответниците, както и позоваването на този протокол от ответната страна в хода на
настоящото производство, съотв. заявеното от процесуалния им представител относно
наличието на мандат за признание на стойността на вредите, описани в протокола, което
съдът цени съобразно разпоредбата на чл. 175 ГПК с оглед всички останали обстоятелства
по делото. В случая констатираните повреди в жилището и начинът на определяне на
стойността им следва и от показанията на свидетелката С.а, която е категорична в разказа си
както, че повредите са установени общо от страните при предаване на имота, така и, че
именно ответникът К. е този, който е проверявал дължимите суми за щетите и които би
заплатил, след което били записвани като цени в протокола.
С оглед всичко изложено дотук, предявените искови претенции по чл. 233, изр. 2, вр.
чл. 82 ЗЗД следва да бъдат уважени, като ответниците бъдат осъдени да заплатят солидарно
на ищеца сумата от 2870 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди – щети
по наето жилище и на намиращо се в него обзавеждане и оборудване вследствие от
неизпълнение на договорно задължение по чл. 3.8 от договор за наем от 02.02.2019 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до
окончателното плащане.
По исковете с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗД:
Възникването в полза на ищеца на процесното вземане е обусловено от установяване
от ищеца, при условията на пълно и главно доказване, наличието на следните обстоятелства:
16
възникването на главен дълг; наличието на валидно постигната уговорка за заплащане на
неустойка при неизпълнение в срок на задълженията по договора за наем, установени в
сключено между страните споразумение, както и размера на неустоечното вземане.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответниците е да установят, че са
погасили дълга на падежа, в случай че твърдят това.
В настоящия случай ищецът претендира от ответниците заплащането на договорна
неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г., начислена върху главницата
за обезщетение за причинените по наетия имот имуществени вреди.
По делото се установи съществуването в полза на ищеца на парично вземане от
ответниците в размер на сумата от 2870 лева, представляваща обезщетение за нанесените по
имота материални щети вследствие ползването му на основание чл. 233, изр. 2, вр. чл. 82
ЗЗД.
Установява се също, че съгласно клаузата на чл. 5 от протокол-споразумението от
19.02.2024 г. дължимото се обезщетение за имуществени вреди следва да бъде заплатено до
01.03.2024 г., като след изтичане на този срок наемателите дължат на наемодателя неустойка
върху сумата от 2870 лева в размер на 0,5% на ден за всеки ден забава до окончателното
изплащане на сумата, възлизаща на сумата от 143,50 лева – останала неоспорена по делото.
Ответниците не твърдят и не доказват погасяване на дълга на уговорения в
процесния протокол-споразумение падеж, а именно до 01.03.2024 г. вкл., с оглед на което
същите дължат на ищеца в условията на солидарна отговорност договорна неустойка за
периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г.
Предвид изложеното дотук, исковите претенции по чл. 92, ал. 1 ЗЗД се явяват
доказани по основание и размер и следва да бъдат уважени. Върху главницата като законна
последица е дължима и следва да бъде присъдена поисканата от ищеца законна лихва за
забава, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 12.03.2024 г. до
окончателното плащане.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – частична основателност на исковете, право на разноски,
съразмерно с уважената/отхвърлената част има всяка от страните. На основание чл. 78, ал. 1
и ал. 8 ГПК в полза на ищеца, съразмерно с уважената част от исковете, следва да бъде
присъдена сумата от 805,30 лева, представляваща сторени разноски по делото за държавни
такси, в т.ч. за издаване на обезпечителна заповед и депозит за съдебносчетоводната
експертиза. По отношение на претендираната от ищеца сума от 234 лева, представляваща
такси, заплатени във връзка с образуваното изп. дело № 1294/2024 г. по описа на ЧСИ Милен
Бъзински по издадената на ищеца обезпечителна заповед в настоящия процес (включваща
такси по т. 11 т. 3, т. 5 5 т. 9 от ТТР към ЗЧСИ, съгласно представената по делото фактура от
14.11.2024 г.) съдът намира, че не е налице основание за присъждането й с крайния съдебен
акт в настоящия процес, доколкото същата не представлява разноски, направени в хода на
съдебното производство по обезпечението на иска, а във връзка с налагане на допуснатата
обезпечителна мярка в хода на изпълнителното дело, при което подлежи на събиране в
изпълнителния процес – в този смисъл Определение № 876 от 02.12.2014 г. на ВКС по ч. т. д.
№ 3490/2014 г., I т. о., ТК, Определение № 336 от 21.07.2016 г. на ВКС по ч. т. д. № 874/2016
г., I т. о., ТК. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК поначало право на разноски, съразмерно с
отхвърлената част от исковете, имат и ответниците. Същите не са претендирали и доказали
извършването на конкретни разноски в производството, поради което и такива не следва да
им бъдат присъждани.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
17
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. Н. К., с ЕГН: **********, с настоящ адрес: /адрес/ и Г. А. К., с ЕГН:
**********, с настоящ адрес: /адрес/ да заплатят солидарно на В. М. С., с ЕГН: **********
и адрес: /адрес/, на основание чл. 233, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД, чл. 232, ал. 2 ЗЗД, чл. 236, ал. 2
ЗЗД и чл. 92 ЗЗД следите суми: сумата от 2870 лева, представляваща обезщетение за
имуществени вреди – щети по наето жилище и на намиращо се в него обзавеждане и
оборудване вследствие от неизпълнение на договорно задължение по чл. 3.8 от договор за
наем от 02.02.2019 г., ведно със законната лихва за забава върху сумата, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането,
сумата от 143,50 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от
02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за обезщетение за имуществени вреди по
наетото жилище, ведно със законната лихва за забава върху сумата, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането,
сумата от 3892,79 лева, представляваща стойност на неплатени месечни наеми за периода
от 01.10.2023 г. до 09.02.2024 г. по договор за наем от 02.02.2019 г. и анекс 01.12.2023 г. към
него, ведно със законната лихва за забава върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането, сумата от
178,61 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до
11.03.2024 г. върху главницата за неплатени месечни наеми, ведно със законната лихва за
забава върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 12.03.2024 г.
до окончателното изплащане на вземането, сумата от 1558,07 лева, представляваща обща
стойност на консумативни разходи и такси за периода от 01.11.2023 г. до 09.02.2024 г., ведно
със законната лихва за забава върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба
в съда – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането и сумата от 77,90 лева,
представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г.
върху главницата за неплатени консумативни разходи и такси, ведно със законната лихва за
забава върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 12.03.2024 г.
до окончателното изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 232, ал. 2 ЗЗД за
разликата над уважения размер от 1558,07 лева до пълния предявен размер от 1854,96 лева
или за сумата от 296,89 лева и за периода от 22.08.2023 г. до 30.10.2023 г.; иска по чл. 92,
ал. 1 ЗЗД за разликата над уважения размер от 77,90 лева до пълния предявен размер от
91,26 лева или за сумата от 13,36 лева и изцяло иска по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на
сумата от 398,04 лева, представляваща обезщетение за продължаващо ползване на имота
през периода от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. след прекратяване на договора за наем и
въпреки протИ.поставянето от страна на наемодателя.
ОСЪЖДА А. Н. К., с ЕГН: **********, с настоящ адрес: /адрес/ и Г. А. К., с ЕГН:
**********, с настоящ адрес /адрес/ да заплатят на В. М. С., с ЕГН: ********** и адрес
/адрес/, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, общо сумата от 805,30 лева, представляваща
сторени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
18