ПРОТОКОЛ
№ 886
гр. Смолян, 14.12.2023 г.
РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на четиринадесети
декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Сийка ***а
при участието на секретаря Сирма Купенова
Сложи за разглеждане докладваното от Сийка ***а Гражданско дело №
20225440100432 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 09:00 часа се явиха:
Страните по делото редовно призовани.
Ищецът И. Х. не се явява. За него адв. ***, редовно упълномощен от преди.
Ответницата Лютвия Р. не се явява. За нея пълномощникът й адв. ***, редовно
упълномощена.
Ответникът В. Х. не се явява.
От пълномощниците му адв. *** и адв. *** е постъпила писмена молба, с която
уведомяват съда, че са в невъзможност да се явят в днешно съдебно заседание. Молят, ако
съда прецени да бъде даден ход на делото. Изразяват становище, че страните в
производството са се договорили, че в дял на доверителят им ще остане сутеренен етаж от
сграда с идентификатор *** със застроена площ от 93 кв.м. ведно с идеална част от имот с
идентификатор **** с площ от 562 кв.м. и имот с идентификатор ***, с площ от 204 кв.м.
Вещото лице С. налице.
Адв. *** - Да се даде ход на делото.
Адв. *** - Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото и затова
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. *** - Представям справка от служба по вписванията, ведно с всички
актове, които касаят покупко – продажби на имоти в периода януари 2022 г. – 2023 г.
Видно от тези актове цитираните от вещото лице публични продани не касаят
1
въпросния период, с оглед на което ще си повторя искането за назначаване на повторна
експертиза, като допълнителни съображения ще изложа след изслушване на вещото
лице. Предварително заявявам, че оспорвам изцяло заключението.
Адв. *** – Оспорвам да бъдат приети като доказателство представените
актове, тъй като от тях не може да се направи заключение или извод за пазарната цена.
Способа за установяването им е именно СОЕ, което е направил и съда по настоящото
дело. При изготвяне на заключението вещото лице следва да работи с актуални оферти
на пазара, а не само със сделки, които са изповядани по цени, зависещи изцяло от
волята на договарящите, като ние не можем да формулираме изводи относно това дали
цената, за която са постигнали съгласие страните по сделките е пазарната такава или те
са се ръководили от друго съображение при изповядване на сделката. По отношение на
постановлението за възлагане на недвижими имоти, независимо дали са от ЧСИ или
публични продани от публични изпълнители, също не може да бъде направен
категоричен извод, че имотите са възложени по пазарни цени доколкото начална цена
при провеждане на публичните продани е 80 или 90% от определената от вещото лице
пазарна стойност, като е възможно след провеждане на няколко по ред несъстояли се
публични продани тази цена да е била намалявана с 10%, в резултат на което сделката
е изповядана на цена много по-ниска от пазарната цена на имота.
Адв. *** - С приетите изменения през 2019 година на ГПК, пазарната оценка
може да бъде намалявана еднократно с 10%, след което задължително се възлага
изготвяне на нова пазарна оценка. Повода да поискам снабдяване със съдебно
удостоверение, въз основа на което да се снабдя с така представените днес документи е
именно направеното от мен оспорване на заключението в предходно съдебно
заседание и изложените доводи за предубеденост на същото. Относно пазарната цена,
инж. С., като член на камарата на оценителите е запозната, че има нормативен
документ, който е наименуван Български стандарт за оценяване, публичен вътрешен
нормативен акт, в който ясно и категорично е описана методиката и кои методи и
способи се използват при оценка на недвижим имот, в това число и за съдебни
експертизи. Съгласно този стандарт има изброени 4 метода. Нито един от тях не
фигурира в двете експертизи. С тези стандарти вещото лице е било длъжно да се
съобрази при изготвяне на заключението. Именно за това оспорвах предходния път и
оспорвам и днес представената експертиза. Следва да се гледат реални сделки и едва
при липсата на такива следва да се използват методи за сравнителния анализ, а именно
публикуваните оферти. Единствено прокуратурата е компетентния орган да каже, че
официален документ е с невярно съдържание. В конкретния случай няма оспорване
истинността на представените документи. Има си правно регламентиран ред, по който
това нещо се установява, дали е реално или нереално. Поддържам искането си и за това
представям днес тези документи и моля да бъдат приети тези доказателства.
2
На основание чл. 146 ГПК съдът
О П Р Е Д Е Л И:
Вещото лице Д. К. С. със снета по делото самоличност.
СЪДЪТ ПРЕДУПРЕДИ вещото лице за наказателната отговорност по чл. 291
НК и същата обеща да даде заключение по знание и съвест.
Съдът пристъпи към изслушване на вещото лице С..
Вещо лице С.- Поддържам представеното заключение. За старата сграда, ако е
забелязано съм взела застроената площ само на първия етаж и за това цената е 200 лв.
на кв.м., съобразявайки се с това, че е стара сграда. По нашите стандарти имаме право
да правим това. С оглед състоянието на сградата, същото е взето предвид, именно за
това пазарната цена от 200 лв. на кв.м. е взета за двуетажна сграда. Описано е
състоянието и на жилищните сгради. Дори с различна цена е оценена новата жилищна
сграда, тъй като подобренията на втория етаж са повече и цената е съобразена и със
състоянието и на старата сграда. Взела съм предвид, че имот с кратък № * няма излаз
на улица. Взето е предвид, че старата сграда с кратък №* в момента не може да се
обитава. Площта е много голяма, иначе цената не е много висока. Миналия път казах,
че търсят такива каменни сгради, купуват ги на високи цени, с цел да се запазят
старите каменни зидове, понеже са автентични, това е съобразено. Не ми е известна
продажбата на имот с кратък №*. Като казвам пазарни аналози – имам предвид обява
на ЧСИ след пета продан, начална цена. Тази сграда съм я виждала. При мен не буди
съмнение, че цената на тази сграда толкова е паднала.
Адв. *** - Оспорвам така изложеното заключение. Представям постановление
на ЧСИ Соня Димитрова, съгласно което на 400 м. от процесния имот е продадена
къща със селскостопанска сграда и 1200 кв.м. за 30500 лв. Нямам повече въпроси,
оспорвам заключението. Моля същото да не бъде приемано, както вече казах
заключението не е изготвено съобразно приетите от Камарата на независимите
оценители стандарти за оценяване, поради което Ви моля да не го приемате и
назначите повторна СОЕ. Представям скица 984/14.11.23 г., издадена от Община
Смолян.
Вещото лице С. - Оценката е по всички стандарти. Това, че не се вижда, че е
написана възстановителна стойност, това е вещна стойност, същността е абсолютно
една и съща, метода е един и същи. Това, че един път се нарича вещна стойност или
възстановителна стойност, в самото мое заключение също има написана
възстановителна стойност. Има много методи, обикновено използваме тези два, на
възстановителната, на вещната или метода на пазарните сравнения и аналози. Другите
методи много рядко се използват. Когато се прави оценка по изискванията на камарата
на независимите оценители се изискват три аналога, не е необходимо да се вземат 100
3
аналога. Аз реално в тази експертиза съм описала пазарните аналози, които съм
ползвала за предходната експертиза и след това не съм търсила нови, с които да
подкрепям своето заключение.
Адв. *** - Повода да оспоря експертизата не е това кой метод е използван, а
че не е спазено изискването аналозите да са върху реално сключени сделки. Дори
вещото лице да беше избрало най-високата оценка, от всички представени такива, в
случая не са ползвани такива аналози. Твърди се за аналози, но няма цитиране на
реални сделки, а само обяви – обява на ЧСИ, обява от Имот БГ, където продавача иска
висока цена, а дали продавача е склонен да му е даде. Пазарната цена е където
търсенето и предлагането се допрат.
Вещото лице С. - Аз съм посочила достатъчно договори на община.
Договорите с Общината са от 2023 г., нот.актове съм цитирала от коя дата са.
Договорите ги има, но касаят производствени имоти. Ползвала съм производствени
сгради, защото старата сграда е използвана за обор и за да мога да намеря най-ниската
цена, която да приложа. Производствената сграда е пред събаряне, тя е по-зле от
въпросната сграда. Има реални сделки на земеделски цени. Взела съм най-ниските
сделки за земеделски цени, които съм намерила.
Адв. *** - Не съм съгласен с абсолютно всички оценки – двата жилищни
етажа в имот с кратък №*, оценката на имот с кратък №232, ведно с построената в
него сграда 1 и 2, оценката на имот с кратък № * и оценката на земелската земя, чийто
номер е *, предвид факта, че заключението на вещото лице не е обосновано, не са
конкретизирани източниците о това за втори път, въпреки направеното в предното
съдебно заседание възражение, вещото лице да ги посочи.
Междувременно се явява ищеца И. Х..
Адв. *** – Моля да се приеме заключението на вещото лице, което считам за
пълно, компетентно и обосновано. Не възразявам да бъде уважено искането на адв.
***, но държа да се запише, че депозита за евентуално допусната втора експертиза
следва да бъде възложен изцяло в тежест на ищеца. Със сигурност, ако бъде възложено
повторно заключение на друго вещо лице, пазарните цени ще бъдат по-високи от тези,
определени от инж. С.. В този смисъл ще направя на съда искане да бъде зададен
въпрос по реда на чл. 176 ГПК към ищеца, понеже той се яви и да отговори: Обявен ли
е за продажба третия етаж от къщата, който е негова собственост и каква е неговата
офертна цена, за да сравним.
Съдът счита, че следва да бъде допуснат зададения от адв. *** въпрос по чл.
176 ГПК към ищеца И. Х.
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА зададения въпрос по чл. 176 ГПК към ищеца И. Х., а именно:
4
Обявен ли е за продажба третия етаж от къщата, който е негова собственост и каква е
неговата офертна цена, поради което.
Ищеца И. Х. - Не е обявен само третия етаж, а и таван и покрив, за който аз
лично съм броил 30 000 лв. Етажа и тавана, всичко е обявено за 130 000 лв. Вече две
години никой не е дошъл да го погледне.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА И ПРИЛАГА допълнителното заключение на вещото лице С., на
която да се изплатят 300 лв. от внесения депозит.
Адв. *** - Заявявам, че няма споразумение между моята доверителка и двамата
й синове.
По доказателствата съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представените от адв. *** списък с разпоредителнки
сделки, извършени в с. *** през 2022 г. – 2023 г., ведно с 53 броя документи, свързани
със същите сделки – нотариални актове, постановления за възлагане на недвижим имот
от публичен изпълнител в НАП, ЧСИ, както и договори за продажба на общински
имоти, както и скица № 984/14.11.23 г., издадена от Община Смолян.
За втори пореден път ищецът прави възражение срещу оценителната
експертиза. Относно аргументите, че вещото лице не е използвало предвидените в
методиката за извършване на оценки представляваща нормативен акт на Камарата на
оценителите в България, съдът счита същите за неоснователни, тъй като в
заключението си вещото лице изрично е посочило използваните методи на пазарните
аналози и на вещната стойност. Що се отнася обаче до възраженията, свързани с това,
оферти на какви точно имоти са използвани и в кой период от време, съдът счита
възражението на ищцовата страна за основателно, тъй като видно от изложението в
заключението, някой сравнителни сделки, използвани от вещото лице касаят други
населени места и касаят неаналогични имоти, например имоти в други населени места
– с. * и с. *, или имоти намиращи се в периферията на село с. ***, а не се намират в
централната му част. При това положение ще следва да бъде назначена повторна
съдебно оценъчна експертиза, вещото лице, по която следва да съобрази представените
в днешно съдебно заседание писмени доказателства от ищеца за реализираните сделки
на територията на с. *** за периода 2022 г.- 2023 г., тъй като пазарната оценка следва
да бъде относима към момента на изготвяне на заключението и затова
О П Р Е Д Е ЛИ :
ДОПУСКА И НАЗНАЧАВА повторна СОЕ, вещото лице, по която да даде
отговор на същите въпроси:
5
Вещото лице, след както се запознае с приложените по делото доказателства,
включително и приетите в днешно съдебно заседание, представени от ищеца и
извърши допълнителни проучвания да използва в сравнителния си анализ такива
сделки на имоти и сгради с аналогични характеристики на процесните, като изрично в
заключението си посочи приликите с тези на процесния, след което да извърши оценка
на допуснатите до делба имоти и изготви допълнителен вариант в който имоти *** и
*** да бъдат поставени в един общ дял, ведно със сградите в имот ***.
ВЪЗЛАГА задачата на вещото лице *** при възнаграждение в размер на 400
лв., платимо от ищцовата страна, в едноседмичен срок, считано от днес по сметка на
съда.
Адв. *** - Тъй като основния момент, заради който оспорваме оценките е
именно регулационния статут на част от имотите и тяхната правна възможност да
бъдат реализирани. Едно е пазарната цена на кв.м. застроена площ или недвижим
имот, друго е дали съответния недвижим имот е годен за застрояване, съответната
сграда годна ли е за обитаване, има ли електроснабдяване, водоснабдяване. Именно
този сравнителен подход не видях да е използван. В случая, както беше посочено стара
каменна сграда в лошо състояние. От представените документи да се открие тази
представена сграда, с оглед публичността на съответните планове и карти и да се
сравнят двете състояния и тогава да се определи пазарната цена, а именно в делбения
имот, сравнена с плевнята по нот.акт, договор и пр., с акт на Служба по вписванията,
определят тази цена, като се направи съпоставка, има ли пряк достъп, ексклузивен ли е
достъпа. Имот с кратък № *** попада в едно УПИ с няколко имота. Дали се касае за
имот, което управление касае волята на едно или две лица или едно семейство или си
обвързан с трети външни лица. Именно за това моля да се проследи и уточни
регулационния статут на имота. В случая се касае за поземлени имоти, но за тях има и
конкретни уреждания, говоря за съсобственост в УПИ, правна възможност по ЗУТ да
искаш изменение на УПИ и да реализираш строеж. Какво е уреждането по
регулационния план. Имоти с кратки номера №*** и *** попадат в едно УПИ с още
три имота.
С оглед допуснатата повторна експертиза, съдът счита делото за неизяснено от
фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО
Отлага и насрочва делото за 01.02.2024 г., 10:00 ч., за която дата и час да се
призове вещото лице ***, след внасяне на определения депозит.
Протоколът изготвен в съдебно заседание, закрито в 10:00 ч.
6
Съдия при Районен съд – Смолян: _______________________
Секретар: _______________________
7