№ 192
гр. София, 21.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Христо Лазаров
Членове:Женя Димитрова
Николай Ст. Метанов
при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева
като разгледа докладваното от Женя Димитрова Въззивно търговско дело №
20221001000773 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и следв. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. №265476/01.02.2022година от
„БРАНДС Мениджмънт“ ЕООД срещу решение №261648/31.12.2021 година,
постановено по т.д.№342 година по описа за 2021 година на Софийски
градски съд, ТО, VI-12 състав.
Твърди се във въззивната жалба, че решението е недопустимо, тъй
като съдът се е произнесъл по нередовна искова молба, тъй като са налице
твърдения, че ответникът е спрял плащанията по договора за наем, но не е
посочено как е формирана сумата, нито за какви месеци твърди, че са налице
задължения. Видно от извършеното уточнение е, че е извършено прихващане,
но същото е направено едностранно, без това да е доведено до знанието на
ответника и не е извършено осчетоводяване на това прихващане. Процесните
фактури са осчетоводени при ответника като оспорено задължение. При
постановяване на решението си съдът не е обсъдил направените възражения
относно наличието на политика на наемодателя във връзка с предоставяне на
помощ на наемателите, засегнати от ограничителните мерки поради COVID-
19, която била под формата на търговски отстъпки от дължимите месечни
суми“. Решението е постановено при нарушаване на процесуалните правила,
тъй като решението по ВАД 37/2021 година, което е предмет на разглеждане в
АС при БТПП има значение за правилното решаване на спора в настоящето
производство. Назначаването на ССЕ по инициатива на съда е грубо
нарушение на принципа на равенството на страните в процеса, както и
1
процесуалните оправил относно доказването в процеса, което довежда до
нарушаване правата на ответника. Неправилно е решението и по отношение
на мотивите, касаещи възражението на ответника за нищожност на по
смисъла на чл.26 ЗЗД относно определяне на размера на фиксирания наем по
чл.5.1 от договора,както и на таксата за обслужване по чл.6.1 от договора за
наем, Маркетинговата такса по чл.6.4 от договора за наем, минималната
вноска за реклама, допълнителните разноски по чл.6.7 от договора за наем
/включващи изчислявани от наемодателя разноски за отопление, вентилация
и климатизация, както и разноски за консумация на вода/, както и такса смет
и данък сгради за Търговския център съгласно чл.6.6 от договора за наем.
Моли съдът да постанови решение, с което обезсили решението като
недопустимо, евентуално да го отмени и постанови друго по съществото на
спора, с което отхвърли предявените искове, както и да присъди направените
по делото съдебно-деловодни разноски.
Въззиваемата страна „БУЛФЕЛД“ ЕООД е депозирала писмен
отговор, с който моли да се потвърди решението на първоинстанционния съд,
както и да се присъдят направените по делото съдебно-деловодни разноски.
Съдът по предмета на спора съобрази следното:
Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът „Булфелд“ ЕООД излага в исковата си молба от 23.02.2021
година, че на 28.03.2013 г. е сключил с „БКБ-2010“ ЕООД договор за наем, по
силата на който, в качеството си на наемодател е предал на ответника за
ползване ресторант № 2С.015 с площ от 65.4 кв.м. на втори над партерен етаж
от Търговския център в гр.София, бул.“***“, 100, при съседи: магазин №
2С.014, магазин № 2С.016 и общи части за Търговския център. Наемателя е
заместен от „Брандс мениджмънт“ ЕООД по силата на договор за
прехвърляне на права и заместване в задължения от 21.11.2014 година.
Ответникът е спрял плащанията по договора за наем, считано от месец
юли, 2020 година, поради което е изпратена покана, с която ответника е
уведомен, че дължи сумата от 73437,57 лева с ДДС, като е направено
прихващане с депозит в размер на 22534,36 лева, в резултат, на което
задължението е намалено до сумата 50903,21 лева. Твърди, че е предявил
искове пред Арбитражният съд при БТПП с отразени отстъпки общо в размер
на 56,954.03 (петдесет и шест хиляди деветстотин петдесет и четири лева и
три стотинки) лева, включващ вземания за фиксиран месечен наем,
маркетингова такса, такса обслужване и други вземания, както следва: сумата
от 44,849.88 лева, представляваща общо дължима сума за месечен наем
съгласно чл. 5.1.1 от Договора за наем за месеците май, 2020 година до месец
ноември, 2020 година включително; сумата от 663.47 лева, представляваща
общо дължима сума за маркетингова такса съгласно чл. 6.4 от Договора за
наем за месеците май 2020 г.- месец ноември, 2020 година; сумата от 7,524.93
лева, представляваща общо дължима сума за такса обслужване съгласно
чл.6.1.1 от Договора за наем за месеците юли, 2020 година – месец декември,
2020 година; сумата от 1,018.27 лева, представляваща общо дължима сума за
допълнителни разноски, свързани с използване на помещението съгласно чл.
2
6.7 от Договора за наем за месеците юни, 2020 година до ноември, 2020
година включваща разходи за вода, отопление, вентилация и климатизация;
сумата от 2,897.48 лева, представляваща общо дължима сума за данък сгради
за 2019 г. съгласно чл. 6.6 от Договора за наем, както следва: получен като
разлика от общия дължим данък сгради в размер на BGN 3,299.10 с вкл. ДДС
и стойността на изравнените допълнителни разноски в размер на BGN 401.62
с вкл. ДДС по фактура № ********** г. от 30.10.2020 г.
Предвид неплащането на сумата наемодателят разполага с правото да
прекрати едностранно договора, като това е сторено с уведомление за
прекратяване, получено от ответника на 13.01.2021 година, като на основание
чл.22, ал.1 от договора е отправена и покана за освобождаване на
помещението в срок от 3/три/ дни от получаване на уведомлението за
прекратяване, като в предоставения срок помещението не е освободено. Моли
съда да постанови решение, с което осъди ответника да му предаде
помещението.
Ответникът „Брандс мениджмънт“ ЕООД е депозирал писмен отговор,
в срока по чл.131 ГПК, в който оспорва иска. Не оспорва наличието на
наемното правоотношение и заместването в дълг.Твърди, че обявеното на
13.03.2020 г. извънредно положение и въведените забранителни и
ограничителни мерки препятстват нормалната му дейност, като през периода
от 13.03.2020 г., същият е бил почти изцяло затворен, поради въвежданите
периодично ограничителни мерки. Дори в кратките периоди, когато
осъществяването на дейността на Ресторанта в Търговския център е било
позволено (при определени ограничения), е бил налице спад на клиентелата и
приходите поради разпространението на COVID-19 и цялостната промяна в
клиентските нагласи и покупателни практики.
Твърди, че невъзможността на Наемодателя да изпълнява основното си
задължение по договора за наем, а именно да осигури на Наемателя
спокойното и необезпокоявано ползване на Ресторанта, е и основание за
нищожност, по смисъла на чл. 26 от ЗЗД, на разпоредбите за плащане по
договора за наем на фиксирания наем (по чл. 5.1. от Договора), на таксата за
обслужване по чл. 6.1. от договора за наем, маркетинговата такса по чл. 6.4.
от договора за наем, минималната вноска за реклама, допълнителните
разноски по чл. 6.7 от договора за наем (включващи изчислявани от
наемодателя разноски за отопление, вентилация и климатизация, както и
разноски за консумация на вода), както и такса смет и данък сгради за
Търговския център съгласно чл. 6.6. от Договора за наем, с изключение на
разпоредбата по чл. 5.3. от Договора за наем, уреждаща заплащането на наем
върху оборота. Смята, че считано от въвеждане на извънредното положение,
посочените разпоредби накърняват добрите нрави, тъй като същите са
уговаряни в предходна икономическа обстановка, коренно различна от тази,
която се разви и съществува след появата на COVID-19. Излага, че
принуждаването на Наемателя да заплаща Фиксиран месечен наем и други
разноски (размерът на които е уговарян при съвсем различни икономически
условия) в икономическата обстановка, причинена от извънредното
положение и налаганите забрани и ограничителни мерки, накърнява добрите
3
нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД.
Съдът, след съвкупна преценка на доказателствата и по вътрешно
убеждение приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Липсва спор между страните, а и се установява от представения договор за
наем, че между тях е възникнало валидно облигационно правоотношение по
силата, на което ищецът „Булфелд“ ЕООД е предоставило за ползване помещение
в Търговски център, представляващо ресторант № 2С.015 с площ от 65.4 кв.м.
на втори над партерен етаж от Търговския център в гр.София, бул.“***“, 100,
при съседи: магазин № 2С.014, магазин № 2С.016 и общи части за Търговския
център срещу уговорена фиксирана наемна цена в размер на 55 евро/кв.м. без
ДДС, платима ежемесечно до 5-то число на текущия месец. Страните са се
споразумяли, че наемодателят разполага с възможност да прекрати наемния
договор при неплащане на наемна цена или консумативни разноски, след даване
на срок от 20 дни за плащане на дължимите суми, след което договорът се счита
за прекратен без да е необходимо допълнително уведомяване. Липсва спор, че
имотът е предаден за ползване, както и, че първоначалният наемател е прехвърлил
правата и задълженията си на ответника „Брандс мениджмънт“ ЕООД по
договора за наем.
Установява се от представеното решение по ВАД №37 по описа за 2021
година на АС при БТПП, което съгласно удостоверение №242/14.06.2022 година е
влязло в сила, че „Брандс мениджмънт“ ЕООД е осъдено да заплати на „Булфелд“
ЕООД сумата от 45111,24 лева, представляваща дължима наемна цена за месеците
май до ноември, 2020 година по договор за наем на помещение ресторант №
2С.015 с площ от 65.4 кв.м. на втори над партерен етаж от Търговския център;
сумата от 667,93 лева, маркетингова такса по договор за наем за месеците
август до ноември, 2020 година; сумата от 7524,93 лева, представляваща
такса за обслужване по договор за наем за времето от юли до декември 2020
година; сумата от 992,83 лева, представляваща разходи по ползване на
наетата вещ по договор за наем за периода от юни до ноември, 2020 година ,
сумата от 2897,48 лева част за данък сгради за 2019 година, ведно за всички
суми със законна лихва за забава от датата на исковата молба до
окончателното плащане на задължението, както и сумата от 6690,33 лева
разноски по делото.
Гореустановената фактическа обстановка обуславя следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД. Успешното
провеждане на осъдителния иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД се обуславя от
кумулативното наличие на няколко предпоставки, а именно следните: валидно
възникнало наемно правоотношение между страните, прекратяване на
правоотношението и неизпълнение от наемателя на задължението му да върне
наетата вещ.
По делото липсва спор, че ползването на вещта е предоставено на страната
по силата на договор за наем, че имота се държи от ответника, както и, че е
налице изявление за прекратяване на наемното правоотношение, което е
достигнало до наемателя.
За да е породило обаче своето действие, същото следва да е надлежно
4
упражнено т.е. да е извършено от изправна страна по договора и при наличието на
фактите, които обуславят възникването на потестативното право, съобразно
уговорките в договора.
Договорът за наем е двустранен, възмезден договор, по силата на който
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно
ползване срещу насрещното задължение на наемодателя да му плати определена
наемна цена. Съгласно уговореното в договора наемодателят може да прекрати
договора при неплащане на наемната цена. Между страните е налице влязло в
сила арбитражно решение, с което между страните е налице сила на пресъдено
нещо, че наемателят виновно не е изпълнил задължението си за заплащане на
наемна цена за месеците май до ноември, 2020 година. Налице е идентичност
между неплатените суми, посочени в исковата молба, по която е образувано
делото за връщане на наетия имот и арбитражното решение, поради което съдът
приема, че за наемодателя е възникнало правото да прекрати едностранно
договора. С признаване дължимостта на сумите се преклудира възможността за
страната да релевира в настоящето производство възражения за нищожността на
облигационното правоотношение, тъй като с признаване дължимостта на сумите
се погасяват и всички защитни правопогасяващи и правопрекратяващи
възражения, а и се формира сила на пресъдено нещо относно валидността на
облигационното правоотношение.
Няма спор между страните по делото, че вещта е предадена на наемателя и
че той упражнява фактическа власт върху нея и понастоящем.
Съгласно трайно установената съдебна практика, предявяването на иск по
чл.233, ал.1 от ЗДД има характер на предизвестие по чл.238 от ЗЗД, в който иск е
ясно изразена волята на страна по договорното правоотношение с искане да му
бъде върнат наетият от ответника недвижим имот, поради което ответникът
следва да бъде осъден да върне държането на имота. Горното обосновава извод,
че са осъществени кумулативно изискуемите предпоставки за успешното
провеждане на предявения иск за опразване на наето помещение.
Предвид така изложеното съдът приема, че искът следва да бъде уважен,
като ответникът бъде осъден да предаде държането на имота след като не
съществува облигационната връзка, въз основа на която му е предоставено
неговото ползване.
Поради съвпадане на правните изводи на двете инстанции решението на
първоинстанционния съд следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора в полза на ищеца, на осн. чл.78, ал.1 ГПК следва
да се присъдят сторените разноски, както следва: адвокатско възнаграждение в
размер на 2520 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №261648/31.12.2021 година, постановено по
т.д.№342 година по описа за 2021 година на Софийски градски съд, ТО, VI-12
състав.
ОСЪЖДА „БРАНДС мениджмънт“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
5
и адрес на управление: гр.София, 1463, р-н Триадица, бул.“Патриарх Евтимий“,
49, представлявано от И. М. И. да заплати на „БУЛФЕЛД“ ЕООД, ЕИК-
*********, със седалище и адрес на управление:гр.София, 1407, бул.“Юерни
връх“, 100, представлявано от К.-М. Б. и Ч. Й. сумата от 2520 /две хиляди
петстотин и двадесет /лева, разноски, на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщаването му на страните при условията на чл. 280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6