РЕШЕНИЕ
№149
гр.Поморие
, 30.06.2014 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Поморийски районен съд,
гражданска колегия, в открито заседание на 25 март през две хиляди и четиринадесета
година в състав:
СЪДИЯ : Ивайло Бъчваров
при участието на секретаря В.А. , като разгледа
докладваното от районния съдия г.д. № 375 по описа за 2011г. и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба подадена от Ш.Р.К. гражданин на Обединеното Кралство
Великобритания и Северна Ирландия, чрез пълномощника адв.В.Д. от САК против
етажната собственост на сграда „Е” в апартаментен комплекс „Сънсет Ризорт „
гр.Поморие , представлявана от
управителя „С.р.к. „АД гр.Поморие ,представлявано от Б.Б.. В молбата се твърди
, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в комплекс „Сънсет Ризорт” –
апартамент №2 в блок „Е” ,етаж четвърти със застроена площ 101,88 кв.м. ,ведно
с 29,34 кв.м. ид.части от общите части на сградата .Сочи ,че на 13.04.2011 г. е
било проведено общо събрание на етажната собственост ,което е било
незаконосъобразно свикано ,поради което всички собственици не са имали
възможност да присъстват ,а също така се твърди ,че събранието е проведено в
нарушение на изискванията на ЗУЕС ,като поради подробно изложените в исковата
молба нарушения , ищецът счита ,че взетите на това общо събрание решения са
незаконосъобразни. Иска се отмяна на всички взети 12 на брой решения на общото
събрание на етажната собственост на блок „Е” в комплекс „Сънсет ризорт” гр.Поморие
,обективирани в протокол от 13.04.2011 г. ,като незаконосъобразни . Представят
се доказателства.
Правното основание на
предявения иск е чл.40 ал.1 ЗУЕС.
Управителят на етажната
собственост оспорва основателността на предявените искове . Счита, че е била
спазена процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, а взетите решения са законосъобразни. Иска
присъждане на разноски. По повод указаната му от съда доказателствена тежест е
представил доказателства. На основание чл.23,ал.5 от ЗУЕС участие в делото са взели и собствениците на
самостоятелни обекти в етажната собственост Т.М.Б. ,М.Ф.Б. ,М. Джузеф К. и
Диърди К. ,всички граждани на Ирландия ,представлявани от адв.Н. от САК ,които не са взели становище по предявеният
иск .Не сочат доказателства .
По повод обстоятелството, че първоначално в
производството по делото , управителят „С.р.к. „АД е бил представляван
от упълномощен юрисконсулт , ищецът е направил възражение, че пълномощникът не
е имал изискуемите от процесуалния закон качества за да бъде процесуален
представител. Във връзка с това възражение в последното съдебно заседание на
25.03.2014 г. , като пълномощници на управителя са се явили адв.Гагашева и адв.Н.
,които са представили редовно пълномощно от представляващия „С.р.к. „АД Б.Б. .В
същото с.з. са представили и
доказателства ,че понастоящем ответната етажна собственост има друг управител
,избран на общо събрание проведено на 11.09.2013 г. ,а именно „Дворо „ЕООД ,
представлявано от управителя Владимир Добрев
, който ги е упълномощил да го представляват по делото . По повод
направеното от ищеца оспорване упълномощените адвокати са заявили пред съда, че
потвърждават всички действия, които по делото са били извършени от името и за
сметка на управителя без представителна власт. Предвид така направеното
потвърждаване на извършените действия и допустимостта му от закона ,съдът прие, че направеното от ищеца възражение е
неоснователно.
За да се произнесе по
така поставения за разрешаване правен спор съдът се запозна подробно със
становищата на страните и представените по делото доказателства и като съобрази
приложимите законови разпоредби, прие за установено от фактическа страна
следното.
Между страните не се
спори и е видно от представения по делото препис от договор за покупко продажба
на недвижим имот обективиран в нотариален акт №105/08.03.2006 г. нот.дело №284/2006 г. ,че ищецът Ш.К. е
собственик на описания в същия нотариален акт недвижим имот , а именно
апартамент №2 ,находящ се в сграда „Е” , етаж четвърти със застроена площ
101,88 кв.м. ,ведно с 29,34 кв.м. идеални части от общите части на сградата ,ведно със съответните идеални
части от правото на строеж върху поземления имот ,в който е построена сградата
, представляващ УПИ І-3019 в кв.221 по
плана на гр.Поморие с адрес гр.Поморие , ул.”Княз Борис І” №219 .
Представен е препис от
протокол за проведено общо събрание на собствениците на страда Е (Ета) в
комплекс „Сънсет ризорт „ в гр.Поморие.
Уточнено е, че събранието е проведено на 13.04.2011г. от 10 часа в зала на етаж
-1 в сграда D (Делта) от същия комплекс .
Отразено е в протокола, че на събранието са присъствали 5 собственика, сред
които ищецът Ш.К. лично и с посочените в протокола пълномощници . За всеки от
присъствалите собственици са посочени притежаваните от тях самостоятелни обекти
от етажната собственост, както и притежавания процент от общите части на
сградата.
Посочено е в протокола,
че председателят на събранието адвокат Н. е установила, че липсва изискуемият
по чл.15 ал.1 ЗУЕС кворум, поради което е отложила заседанието с един час. В 11
часа е открито събранието в присъствието
на първоначално явилите се лица ,които са отбелязани в протокола .
Председателят е обявил, че е налице кворум по чл. 15 ал.2 ЗУЕС и не са налице
пречки за провеждане на събранието. В протокола е посочено , че събранието е
свикано със заповед №РД
-16-376/01.04.2011 г. на кмета на община Поморие (представена в препис по
делото ) .Посочено е също ,че собствениците са били уведомени чрез връчване
на покани по реда на чл.13 ал.4 ЗУЕС,което е
удостоверено от нотариус с констативен протокол. Също така в протокола е
отразено , че на всички присъстващи собственици са били раздадени материали,
включващи дневен ред, проект за правилник на етажната собственост и проект за
бюджет на етажната собственост. В протокола е посочен и дневния ред на
събранието от 13 точки ,последната от които „разни „.
Представен е препис от
разрешение за ползване на процесната сграда (обозначена като „БЛОК Е”) №
СТ-12-651/23.07.2007г., издадено от заместник-началника на ДНСК.
Във връзка с направеното
от ищеца оспорване на начина, по който е била определена частта от общите части
на сградата, притежавана от всеки собственик и предвид доказателствената
тежест, управителят е представил таблица (л.97-л.105 от делото), съдържаща 200
позиции ,като срещу всяка една от тях са нанесени данни за характера на
самостоятелния обект в сградата, собственика му, площ без идеални части, площ на
идеалните части, обща площ, процент на идеалните части от всичките общи части.
Във връзка с така представения документ
обаче следва да се отбележи ,че не може
да има доказателствена стойност , тъй като същият не е подписан и от него не става ясно от кое лице е издаден, на какво
основание и въз основа на какви други документи са били обобщени посочените
данни.Представени са и преписи от нотариални актове (л.125-л.495 от делото)
,във всеки от които е обективиран договор
за покупко продажба ,по силата на който посочените в тях купувачи са станали
собственици на самостоятелни обекти в процесната етажна собственост . Представен
е препис от заповед № РД-16-376/01.04.2011г. на кмета на община Поморие
издадена във връзка с постъпила молба вх.№53-00-187/31.03.2011 от „Сънсет
Ризорт” АД и „С.р.к. „ АД, двете дружества представлявани от изпълнителния им
директор Б.Б. . Със заповедта на основание чл.12 ал.5 ЗУЕС кметът е свикал общо
събрание на етажната собственост на посочените в заповедта пет сгради, сред
които и процесната сграда „Е” ,за която събранието е насрочено за 13.04.2011г.
от 10 часа. В заповедта е поместен и дневният ред на заседанието, включващ
тринадесет точки, от които последната – „разни”.
Представен е препис от
констативен протокол от 05.04.2011г., съставен от нотариус Г. Н.. Протоколът е
бил съставен от нотариуса по молба на пълномощника на Б.Б. , изпълнителен
директор на „С.р.к. „ АД. С протоколът нотариусът е удостоверила, че на
посочената дата, за времето от 15 до 16 часа, на основание чл.13 ал.4 ЗУЕС, на
външните врати на апартаменти в сграда Е (Ета.) в комплекс „Сънсет Ризорт” в
гр.Поморие , ул.”Княз Борис І” №219, са били залепени покани за свикване на
общо събрание на етажната собственост на сградата за 13.04.2011г. от 10 часа в
зала „Емералд” в сграда D(Делта) в комплекс „Сънсет Ризорт” в гр.Поморие, с
подробно посочване на дневния ред на събранието. Нотариусът е отбелязала, че
молителят й е посочил причината, поради която връчването не се извършва лично
на собствениците, а именно, че последните отсъстват от апартаментите си. В
протокола са подробно изброени апартаментите с техните номера , на които е
извършено залепването на поканите .
Приложен е препис от
покана за същото общо събрание, с посочен дневен ред, идентичен с този по
заповедта на кмета, подписана от представител на „С.р.к. „ АД.Представен е и
препис от констативен протокол от
20.04.2011 г. , съставен от нотариус Гергана Недина по молба на пълномощника на
Б.Б. , изпълнителен директор на „С.р.к. „ АД. С протокола нотариусът е
удостоверила, че на посочената дата, за времето от 10.00 ч. до 12.00 часа, на основание чл.16 ал.7 ЗУЕС, на външните врати на апартаменти в
сграда Е (Ета.) в комплекс „Сънсет Ризорт” в гр.Поморие , ул.”Княз Борис І”
№219, са били залепени съобщения за изготвен протокол от проведено на 13.04.2011 г. общо събрание на етажната
собственост в сграда Е (Ета.) в комплекс „Сънсет Ризорт” в гр.Поморие . В
протокола е отбелязано, че молителят й е посочил причина, поради която
връчването не се извършва лично на собствениците, а именно, че последните
отсъстват от апартаментите си. В протокола са подробно изброени апартаментите с
техните номера ,на които е извършено залепването на съобщението . Представен е
и препис от съобщението за изготвения протокол от общото събрание ,залепено на
вратите на апартаментите посочени в констативния протокол за залепянето им
.Видно от представеното удостоверение от 20.12.2013 г. издадено от Община
Поморие , регистриран управител на процесната етажна собственост е „Дворо”ЕООД
,ЕИК202695403 с управител Владимир Добрев ,който управител е бил избран на
проведено общо събрание на 11.09.2013 г. ,както е посочено в представеното уведомление по 46 б,ал.1 от
ЗУЕС .
При така събраните
доказателства и установените с тях факти съдът прие следните правни изводи.
Съгласно чл.40,ал.1 от ЗУЕС, всеки собственик може
да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.В чл.12 и следващи от ЗУЕС са уредени инициативата , редът за свикване и провеждане на общо
събрание,както и нужния кворум за провеждане на общо събрание,което може
валидно да взема решения в съответствие с правомощията си по чл.11 от ЗУЕС.В случая
в тежест на ищеца е да докаже,че е собственик на самостоятелен обект в етажната
собственост,общото събрание ,на която е приело оспорваните понастоящем решения.
В тежест на собствениците в етажната собственост ,участвали в общото събрание ,
което е приело оспорваните решения,представлявани от управителя , е да докажат
при условията на пълно и главно доказване, обстоятелствата свързани със
спазването на изискванията на ЗУЕС във връзка с реда за свикване и провеждане на общо събрание,
наличието на нужния кворум и законосъобразността на взетите решения. В
случая приложимата правната уредба към оспорената от ищеца процедура по свикване и провеждане
на общо събрание на етажните собственици в етажна собственост е в Закона за
управление на етажната собственост, в редакцията му, действала към момента на
свикване на процесното общо събрание, а именно тази от 25.01.2011г. (последно
изменение и допълнение – ДВ бр.8/2011г.).
По делото не е спорно и се установява от
представения нотариален акт ,че ищецът е
собственик на самостоятелен обект -апартамент №2 ,находящ
се в сграда „Е” , етаж четвърти в процесната етажна собственост . Съгласно чл.12 ал.5 ЗУЕС при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в
6-месечен срок от възникването и от собственици на самостоятелни обекти, които имат
най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е
свикано в посочения срок, то се свиква при условията и по реда на ал. 3 и 4, а именно чрез отправяне на искане до кмета на общината, въз основа на
което той свиква общото събрание в 14-дневен срок. Тази процедура в случая е
спазена. Предвид представеното разрешение за ползване на сградата и липсата на
данни за провеждани предходни общи събрания съдът приема, че етажната
собственост е нововъзникнала по смисъла на чл.12 ал.5 ЗУЕС.
След издаването на
заповедта, законовата процедура е изисквала отправяне на покана към
собствениците . Поканата е следвало да се връчи лично и наред с това да се
постави на видно място в сградата. чл.13 ал.2 и 3 ЗУЕС изискват лично връчване
на собственика, ползвателя или пълнолетно лице от домакинството, което е
вписано в книгата по чл.7 от закона, като връчването се удостоверява чрез
разписка.
Съгласно чл.13 ал.4 ЗУЕС
,в случаите когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи
поканата, тя се смята за връчена като се залепи на външната врата на
самостоятелния обект. Залепването се удостоверява от връчителя с протокол, в
който се отбелязват обстоятелствата , поради което поканата не се връчва лично.В
тази връзка , следва да се отбележи ,че от гледна точка на цитираната законова
уредба връчването на поканите за общо събрание чрез залепване на външната врата
на самостоятелния обект, не е основен начин за уведомяването им, а спомагателен
такъв. Поради това и той е допустим само след като се установи , че личното
връчване е невъзможно поради изброените в закона причини – когато собственикът
или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, или не обитава
самостоятелния обект и не е посочил упълномощено лице за връчване (чл.13 ал.4 и
5 ЗУЕС). Един от основните спорни въпроси между страните по делото е относно
спазването на реда за свикване на общото събрание . В случая ,от доказателсвата
по делото се установява ,че е извършено
уведомяване чрез залепване на покани ,поради което и в тежест на ответника е да
докаже, че, във всеки отделен случай преди залепването са били налице
предпоставките за това . В тази връзка в
следва да се докаже от ответника
,наличието на причините, поради които
уведомяването е извършено ,чрез
залепване на поканите, а именно, че всеки от собствениците е отсъствал
от апартамента си при залепването на поканата. Доказателства в тази насока не
са представени от ответника , поради което и
това обстоятелство , не може да се приеме за доказано по безпорен начин
. Включително в изготвения от нотариус
протокол е посочено, че залепването е извършено поради това, че молителят е
твърдял отсъствието на собствениците ,като липсва отбелязване ,от което да е
видно ,че връчващите лица са се убедили дали в жилището не се намира лице , на
което да се връчи поканата . Следователно може да се направи извод ,че самият
нотариус , не е констатирал обстоятелствата във връзка с отсъствието на
лицата лично, а само е възпроизвел в
протокола твърденията на молителя и на практика само въз основа на това
твърдение е пристъпено към залепяне на уведомлението . Това нарушение на
законовата процедура е съществено, тъй като пряко засяга правото на
собствениците да бъдат надлежно уведомени за общото събрание и да присъстват
на него . Нарушението на реда за
свикване на общо събрание води до незаконосъобразност на всички приети от него
решения ,поради което и се явява основателно и следва да се уважи искането за
отмяна на решенията на общото събрание на процесната етажната собственост
проведено на 13.04.2011 г., дванадесет на брой ,взети по точки от първа до
дванадесета включително от дневния ред на събранието ,обективирани в протокол
от същата дата . Съдът счита за
безпредметно подробното обсъждане на останалите доводи на страните, тъй като
това не би могло да обоснове извод, различен от този за основателност на иска.
Предвид основателността
на предявения иск, по повод направеното искане и на основание чл.78 ал.1 ГПК
управителят, като представител на етажните собственици, следва да заплати на
ищеца 4185,76 лв. разноски по делото ,съгласно представения списък на
разноските .
Мотивиран от изложеното
Поморийски районен съд
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ решенията на общото събрание на собствениците в
етажна собственост на сграда Е(Ета), в апартаментен комплекс „Сънсет Ризорт „
гр.Поморие с адрес гр.Поморие ул.”Княз Борис І” №219, взети по точки от първа до
дванадесета включително от дневния ред
на събранието, обективирани в протокол
за проведено общо събрание на етажните собственици от от 13.04.2011г., приложен по делото като препис
(л.17-33).
ОСЪЖДА Етажната
собственост на сграда Е(Ета), в апартаментен комплекс „Сънсет Ризорт „ гр.Поморие , с
адрес гр.Поморие ул.”Княз Борис І” №219 ,представлявана от управителя „Дворо”ЕООД
, ЕИК202695403 с управител В. Д., да заплати на Ш.Р.К. гражданин на Обединеното
Кралство Великобритания и Северна Ирландия, роден на *** г. в Кингс Лин ,с паспорт тип
Р№ *********, издаден на 08.11.2001 г.
валиден до 08.11.2011 г., чрез пълномощника му адвокат В. Д. , 4185,76 лв. разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред БОС в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните .
РАЙОНЕН СЪДИЯ :