№ 7477
гр. София, 09.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в закрито
заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Валерия Банкова
Членове:Петър Ив. Минчев
Йоана Кр. Кацарска
като разгледа докладваното от Валерия Банкова Въззивно гражданско дело №
20241100504434 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 1167/21.01.2024 г., постановено по гр. д. № 29999/2022 г.
по описа на СРС, 169 състав, С. А. Г. е била осъдена на основание чл. 232, ал.
2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД да заплати на Й. В.В. следните суми: сумата от 9 900 лв.,
представляваща неплатен наемни вноски за периода 01.03.2020 г. - 31.05.2022
г. по договор от 30.08.2012 г. за наем на недвижим имот - апартамент № 15,
находящ се в гр. София, бул. ****; сумата от 2730,82 лв., представляваща
стойност на потребена топлинна енергия за имота за периода юли 2017 г. -
април 2022 г.; сумата от 2979,86 лв., представляваща стойност на потребена
питейна вода за имота за периода март 2017 г. - април 2022 г.; сумата от 19,44
лв., представляваща лихва за забава и такса за възстановяване на
електрозахранването в имота, ведно със законната лихва върху главниците от
06.06.2022 г. до погасяването, като искът за разноски за топлоенергия е бил
отхвърлен за горницата над присъдената сума до предявения размер от
4006,19 лв., а ответникът е осъден да заплати на ищеца разноски, съразмерно с
уважената част от исковете.
Срещу решението, в осъдителната част, е постъпила въззивна жалба от
С. Г., в която се излагат съображения за незаконосъобразност и
немотивираност на решението, тъй като от събраните свидетелски показания
се установявало, че договорът за наем бил прекратен още през 2021 г. по
взаимно съгласие между страните, като наетият имот бил върнат доброволно
на наемодателя. Поддържа, че договорът за наем бил сключен в писмена
1
форма, която била единствено за доказване, но последващата обща воля на
страните била да уреждат изменението и преустановяването на наемното
правоотношение по неформален начин. Така била постигната взаимна
уговорка за прекратяване на наема, като наемодателят лично получил пред
свидетели ключа за апартамента към средата на април 2021 г. Съдът напълно
игнорирал заключението на изготвената по делото експертиза и представените
справки от доставчиците на комунални услуги, съгласно които заплатените от
наемодателя разходи му били възстановени като недължими и надплатени, а
след датата на прекратяване на наема за имота не са били начислявани разходи
за консумативи. Поведението на Й. В. било недобросъвестно, тъй като той сам
не е спазвал изискванията за писмена форма при промяна на наемната цена и
повече от година след прекратяване на договора е претендирал пред съда
максимално висок размер на дължимите според него наемни вноски и
консумативи. Счита, че след прекратяване на наема не отговаря за никакви
разходи, свързани с ползването на имота. По изложените съображения, моли
решението да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което
предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски за
първоинстанционното и въззивното производства.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от насрещната
страна Й. В., с който жалбата се оспорва изцяло. Посочва, че правилно
районният съд установил, че страните били обвързани от писмено наемно
правоотношение, което можело да се прекрати по съгласие на страните или
чрез едностранно предизвестие, изразени в същата форма. Такива писмени
изявления не са били извършвани преди подаване на исковата молба, като
установяването им чрез свидетели било недопустимо съгласно чл. 164, ал. 1, т.
4 и т. 5 ГПК, а свидетелят нямало как да изразява воля от името на наемателя
за прекратяване на договора. Самоволното напускане на имота от наемателя
също не следвало да се третира като едностранно прекратяване на
облигационната връзка. Съдът изцяло е възприел заключението по делото
относно размера на неплатения наем и разноски за консумативи, като от
страна на наемателя не били представени доказателства за заплащането на
тези суми, които били дължими независимо от ползването на имота.
задължения. Моли решението на СРС да бъде потвърдено с присъждане на
разноските за въззивната инстанция.
С протоколно определение от 13.11.2025 г. доказателственото искане на
въззивника за допускане на гласни доказателства е оставено без уважение.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото
доказателства и становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл.
235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна, срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт, и е процесуално допустима, а разгледана
по същество е неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
2
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с
изключение на случаите, когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя
от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС.
Постановеното решение е валидно и допустимо.
Приетите доказателства по делото пред първата съдебна инстанция
установяват възприетата от същата фактическа обстановка.
Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителни искове с правна
квалификация чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД, за заплащане на следните суми:
сумата от 9 900 лв., представляваща неплатени наемни вноски за периода
01.03.2020 г. - 31.05.2022 г. по договор от 30.08.2012 г. за наем на недвижим
имот - апартамент № 15, находящ се в гр. София, ул. ****; сумата от 4006,19
лв., представляваща стойност на потребена топлинна енергия за имота за
периода юли 2017 г. - април 2022 г.; сумата от 2979,86 лв., представляваща
стойност на потребена питейна вода за имота за периода март 2017 г. - април
2022 г.; сумата от 19,44 лв., представляваща лихва за забава и такса за
възстановяване на електрозахранването в имота, ведно със законната лихва
върху главниците от 06.06.2022 г. до погасяването.
За да уважи частично исковете, районният съд е приел, че между
страните на 30.08.2012 г. е възникнало валидно правоотношение за временно
възмездно ползване на апартамент № 15, находящ се в гр. София, бул. ****,
при уговорен месечен наем от 250 лв., увеличен на 350 лв., считано от 2017 г.,
увеличен на 450 лв., считано от 01.01.2020 г., като наетият имот бил предаден
на наемателя при сключване на договора. По спорния между страните въпрос
относно прекратяване на договора съдът е приел, че по делото не са налице
доказателства за преустановяване на действието му по посочените в чл. 5 и чл.
3 от същия начини - чрез взаимно писмено съгласие на страните или чрез
едностранно писмено предизвестие. Характер на такова предизвестие имала
единствено подадената искова молба, като свидетелските показания не
установявали прекратяването на правоотношението в предходен период, а за
отговорността на наемателя било без значение фактическото ползване на
имота. До прекратяването на наема С. Г. дължала заплащане на наемни вноски
и на разноски за топлоенергия, водоснабдяване и възстановяване на
електрозахранването на имота, съгласно размерите, посочени в приетото по
делото заключение и представените доказателства.
Съобразно чл. 272 ГПК, когато въззивният съд потвърди
първоинстанционното решение, мотивира своето решение, като може да
препрати и към мотивите на първоинстанционния съд. В случая, при
обсъждане само на оплакванията по въззивната жалба с оглед чл. 269, изр. 2
ГПК, настоящият съдебен състав намира, че крайните изводи на двете
инстанции съвпадат. Съдът възприема изцяло правните констатации в
3
обжалваното решение, срещу които се възразява в жалбата. Решението следва
да се потвърди по съображения, основани на препращане към мотивите на
първоинстанционния съд.
В допълнение и по наведените с въззивната жалба доводи за
неправилност на решението, въззивният съд намира следното:
По наведените съображения за начина на прекратяване на писмения
договор за наем, следва да бъде отбелязано следното. Съгласно разпоредбата
на чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК не се допускат свидетелски показания за
установяване на писмени съглашения, в които страната, която иска
свидетелите, е участвала, както и за тяхното изменение или отмяна.
Посочената разпоредба има предвид всяко прекратяване на писменото
съглашение - било по общо съгласие, или едностранно. По делото няма спор за
съставянето на нарочен писмен документ, материализиращ съгласието на
страните да установят наемно правоотношение, както и за липсата на писмени
доказателства за прекратяване на това правоотношение, по договорения в него
начин - по взаимно съгласие или едностранно. При това положение, и при
изрично противопоставяне на ответната страна, недопустимо е със свидетели
да се доказва, че впоследствие страните са се съгласили да прекратят наемния
договор и районният съд правилно не е обсъдил показанията на разпитания по
делото свидетел относно връщане на ключа за наетия имот на наемодателя, с
което действие се твърди да е постигната уговорка за прекратяване на
договора. Действията по връщане на ключа и опразване на наетия имот са
последващи действия, които предполагат един вече прекратен договор, но не
могат сами по себе си да установят еднозначно това обстоятелство. Така
следва да се приеме, че договорът не е бил прекратен преди подаване на
исковата молба на 06.06.2022 г., съответно С. Г. дължи наемна цена и всички
разходи за ползването на имота за исковия период, дори и по своя воля да не е
осъществявала реално ползване на същия.
Задължението за заплащане на наемни вноски за обекта за периода
01.03.2020 г. - 31.05.2022 г. при уговорен месечен наем от 450 лв., намалено с
посочените в експертизата частични плащания от страна на наемателя,
възлиза именно на посочената обжалваното решение сума от 9 900 лв. По
отношение на задължението за плащане на свързаните с ползването на вещта
разходи следва да се отбележи, че наетият имот - апартамент, предполага
консумация от страна на обитателите му на вода, топлинна, енергия и
електричество, което налага заплащането им от страна на наемателя по
предвидения в договора начин. От представените в производството пред СРС
документи (л. 22-29) се установява, че наемодателят сам е извършил разходи
за заплащане на ползвана топлоенергия и питейна вода в имота и за
възстановяване на електричеството в същия. Размерът на дължимите и
заплатени разходи за питейна вода за процесния период се подкрепя от
посоченото таблица № 9 към заключението на приетата експертиза, а
периодът на възстановяване на електричеството съвпада с твърдяната от
наемателя дата на напускане на имота. Реално заплатените от ищеца разходи
4
за топлинна енергия и за дялово разпределение за периода 01.01.2020 г. -
30.04.2022 г. (съгласно посоченото в таблица № 4 към експертизата) възлизат
на 1962,22 лв., към които следва да се прибави и заплатената от ищеца сума от
768,60 лв., въз основа на издадената фактура за топлоенергия от м. 07.2019 г.,
или общо сумата от 2730,82 лв., както е посочено и в обжалваното решение.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат, поради което
първоинстанционното решение в обжалваната част следва да се потвърди на
основание чл. 271, ал. 1, изр. 1, предл. 1 ГПК.
В отхвърлителната му част решението не е било обжалвано и е влязло в
законна сила.
По разноските:
При този изход на спора на въззиваемата страна следва да бъдат
присъдени разноски във въззивното производство за адвокатско
възнаграждение съгласно представения договор за правна защита и
съдействие от 05.04.2024 г. в уговорения и платен размер от 1500 лв.
По изложените мотиви, Софийски градски съд, ГО, ІV- Г въззивен
състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1167/21.01.2024 г., постановено по гр. д.
№ 29999/2022 г. по описа на СРС, 169 състав, в частта, с която С. А. Г. е била
осъдена на основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД да заплати на Й. В.В.
следните суми: сумата от 9 900 лв., представляваща неплатен наемни вноски
за периода 01.03.2020 г. - 31.05.2022 г. по договор от 30.08.2012 г. за наем на
недвижим имот - апартамент № 15, находящ се в гр. София, бул. ****; сумата
от 2730,82 лв., представляваща стойност на потребена топлинна енергия за
имота за периода юли 2017 г. - април 2022 г.; сумата от 2979,86 лв.,
представляваща стойност на потребена питейна вода за имота за периода март
2017 г. - април 2022 г.; сумата от 19,44 лв., представляваща лихва за забава и
такса за възстановяване на електрозахранването в имота, ведно със законната
лихва върху главниците от 06.06.2022 г. до погасяването.
ОСЪЖДА С. А. Г., ЕГН **********, да заплати на Й. В.В., ЕГН
**********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, разноски за въззивното
производство в размер на 1500 лв. за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд при условията на чл. 280, ал. 1 и 2 ГПК в едномесечен срок от
връчване на препис от същото на страните.
5
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6