РЕШЕНИЕ
Гр. София, 09.02.2023 г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГО – въззивни състави, IV б състав, в публично заседание на дванадесети май две хиляди двадесет и втора година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Станимира Иванова
ЧЛЕНОВЕ: Райна Мартинова
мл. с. Божидар Стаевски
при секретаря Надежда Масова разгледа докладваното от с ъ д и я Мартинова гражданско дело № 5042 по описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 435 и сл. от ГПК.
Образувано е по жалба
вх. № 4045/19.03.2021 г., подадена от И.Б.Н. и Е.М.Н. срещу действия на ЧСИ М.Ц.,
с рег. № 840, с район на действие Софийски градски съд по изпълнително дело №
20208400400846 по насочване на принудително изпълнение към имот – подземен
гараж с площ от 16,60 кв.м. като част от обявения за продажба гараж с площ от
135 кв.м., описан като находящ се в подземния паркинг (гараж) в жилищна сграда
на ул. „*****, с идентификатор 68134.202.52.1.
Жалбоподателите
твърдят, че са собственици на апартаменти, идеални части от сградата и дворното
място, находящи се в гр. София, ул. *****, съставляващо УПИ V-5 с идентификатор
68134.202.53 от кв. 323 по плана на гр. София, м. ****. Поддържат, че по силата
на давностно владение в периода от 05.05.2010 г. до 19.03.2021 г. са придобили
по давност и подземен гараж без номер с площ от 16,60 кв.м. при граници –
подземна улица, двор и гараж в подземното ниво на ул. „*****, находящ се в подземното ниво на УПИ V-5 (идентификатор
68134.202.53) от кв. 323 по плана на гр. София, м. ****, ул. „*****с вход от
ул. *****. Твърдят, че този гараж бил включен в обявения за публична продан
Гараж с площ от 135 кв.м., описани от ЧСИ М. Ц.. Твърдят, че узнали случайно за
това, че по изпълнително дело № 20208400400846 на ЧСИ М.Ц. е наложена възбрана
върху собствения им недвижим имот, както и че е насочено принудително
изпълнение върху собствени им подземен гараж от 16.60 кв.м. като част от общ
гараж с площ от 135 кв.м. Твърдят, че неправилно е посочено, че той е разположен в УПИ V-5 с
идентификатор 68134.202.53, а не в УПИ VI-6 с идентификатор 68134.202.52.
Поддържат, че за този гараж не е учредено право на строеж и не са одобрявани
строителни книжа, поради което и длъжникът не бил собственик на гараж с площ от
135 кв.м., в който е включен и собствения им гараж от 16,6 кв.м. Твърдят, че те
и праводателката им са владели имота от 2008 г. до настоящия момент без
прекъсване, поради което са го придобили по давност. Освен това, твърдят, че
като собственици на 168/1000 идеални части то дворното място в подземната част,
в което се намира обявения за публична продан имот и на основание чл. 92 от ЗС
са придобили собствеността върху 168/1000 идеални части от гаража, срещу който
е насочено принудителното изпълнение. Молят да бъдат отменени всички действия
на ЧСИ М.Ц., насочени върху подземен гараж с площ от 16,60 кв.м. при граници: подземна
улица, двор и гараж в подземно ниво на ул. „****“ № 30, включен в площта на
гараж 135 кв.м.
Взискателят в
производството К.Н.Б. оспорва жалбата като поддържа, че не са налице основания
за отмяна на принудителните действия. Поддържа, че към момента на извършване на
опис на имота е установено, че длъжникът осъществява владение върху имота.
Длъжникът в
изпълнителното производство „А.И.“ ООД
На основание чл. 436,
ал. 3 от ГПК частният съдебен изпълнител М.Ц. е представил подробни мотиви, в
които поддържа становище за неоснователност на подадената жалба.
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД,
след като взе предвид изложените в жалбата доводи, възражението на взискателя и
мотивите на частния съдебен изпълнител, намира следното:
Производството
по изпълнително дело № 20208400400846 по описа на ЧСИ М.Ц. е образувано въз
основа на изпълнителен лист, издаден на 25.02.2020 г. по гр.д. № 1721/2014 г.
по описа на Софийски апелативен съд, 2 състав, с който „А.и.“ ООД е осъдено да
заплати на К.Н.Б. на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД сумата от 27000
евро, представляваща дължимото в двоен размер капаро по предварителен договор
за продажба на недвижими имоти, сключен между „А.и.“ ООД, наречено в договора
„продавач“ и Борислав Н. Белазелков, наречен в договора „купувач“, ведно със
законната лихва, считано от 27.09.2011 г. до окончателното й изплащане; на
основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД сумата от 6500 евро, дадена на отпаднало
основание – развален предварителен договор за продажба на недвижими имоти по
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключен през м. октомври 2006 г. между ответното
дружество, наречено „продавач“ и Борислав Н. Белазелков, наречен в договора
„купувач“, ведно със законната лихва, считано от 27.09.2011 г.
С молбата
за образуване на изпълнително дело взискателят
К.Б. е направила искане да бъде наложена възбрана върху недвижим имот, придобит
от длъжника „А.и.“ ООД на основание давностно владение, а именно гараж
с площ от около 135 кв.м., находящ се в подземно ниво на кота -2,90,
изграден в двора на V-5 (ПИ с идентификатор 68134.202.53) с достъп през
подземния паркинг/гараж в жилищна сграда на ул. „***** в гр. София, р-н Красно
село, с идентификатор 68134.202.52.1, изградена на уличната регулационна линия
в парцел VI-6 (ПИ 68134.202.52) в кв. 323, местност „****“, заедно със
съответните идеални части от общите части на жилищната сграда, находяща се на ул.
**** № 20, с идентификатор 68134.202.52, както и съответните идеални части от
правото на строеж върху УПИ 5 (ПИ с идентификатор 68134.202.53), заедно с 7,978
% идеални части от дворно място, находящо се в гр. София на ул. **** № 20,
съставляващо по регулационна скица УПИ VI в кв. 323, местност „****“, целият с
площ от 420 кв.м., нанесен в ККР като ПИ с идентификатор 68134.202.52, заедно с
разпределеното право на ползване на Паркомясто № 12 с площ от 13.58 кв.м. и
Паркомясто № 13 с площ от 13,22 кв.м.
С
образуване на изпълнителното дело частният съдебен изпълнител е наложил
възбрана върху така описания недвижим имот. С писмо вх. № 12884/26.11.2020 г.
Столична община, Дирекция Общински приходи, отдел Красно село е определил
служебно данъчна оценка на описания гараж, като е посочено, че имотът не е
деклариран и за него няма сформирани задължения.
С
Разпореждане от 30.11.2020 г. на ЧСИ М.Ц. е насрочен опис на недвижимия имот с
даденото в молбата за образуване на изпълнително дело описание. На 04.12.2020
г. е извършен опис на недвижимия имот. В протокола за опис е посочено, че
достъп до имота е осигурен от представител на „А.и.“ ООД, както и че гаражното
помещение се състои от площ, предвидена за около пет гаражни клетки
(паркоместа) и маневрена улица, като около 1/3 от пространството на същото е
преградено с гипскартонова преграда и ролетна метална врата. При съставяне на
протокола представител на дружеството длъжник е заявил, че описът на имота
представлява разпореждане с чужда собственост. При извършване на описа е
присъствало вещо лице, което е изготвило експертна оценка на гараж с площ 135
кв.м.
След
извършена нова оценка на недвижимия имот, с Разпореждане от 04.03.2021 г. ЧСИ М.Ц.
е насрочила публична продан на недвижими имот в периода от
15.03.2021-15.04.2021.
Към
жалбата, подадена от И.Б.Н. и Е.М.Н. са представени Нотариален акт № 157, т.
II, рег. № 5720, д. № 333/2004 г. на Нотариус Р.Р., Нотариален акт № 107, т. I,
рег. № 1206, д. № 92/2010 г. на Нотариус К.А., Предварителен договор за
продажба на подземен гараж от 25.03.2005 г. и Договор за прехвърляне на права
от 05.05.2010 г. с нотариална заверка на подписите рег. № 2100/2010 г. на
Нотариус П.Т.и Декларация от Л.П.П.с нотариална заверка на подписа.
От
приетите по делото доказателства се установява, че на 23.04.2004 г. между С.Б.Х.и
Е.М. Д.е сключен договор за покупко-продажба с Нотариален акт № 157, т. II, рег. № 5720, д.
№ 333/2004 г. на Нотариус Р.Р., по силата на който Е.М. Д.е придобила правото
на собственост върху Апартамент № 11, в гр. София, ул. „****“ № 18, на 5 етаж,
ведно с 83/1000 идеални части от общите части на сградата и толкова идеални
части от дворното място, съставляващо парцел V, отреден за имот с планоснимачен
№ 5, в кв. 323 по плана на гр. София, местност „****“, цялото с площ от 420
кв.м. С договор за продажба на недвижим имот от 04.05.2010 г., сключен с
Нотариален акт № 107, т. I, рег. № 1206, д. № 92/2010 г. на Нотариус К.А. Б.А.Я.е
прехвърлил на И.Б.Н. и Е.М.Н. правото на собственост върху апартамент № 12,
разположен на 6 етаж от сграда, в гр. София, ул. „****“ № 18, заедно с 85/1000
идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху
поземления имот, в който е построена сградата, съставляващ УПИ V-5 от кв. 323
по плана на гр. София, местност „****“, целият с площ от 420 кв.м.
Установява
се, че на 25.03.2005 г. между „А.и.“ ООД и Л.Б.Б.е сключен Предварителен
договор за продажба на подземен гараж, по силата на който дружеството се
задължава да продаде на купувача Л.Б.сления недвижим имот, който ще бъде
изграден в новостроящ се обект „подземни гаражи и допълващо застрояване –
офиси“, находящ се в гр. София, ул. *****, в УПИ V-5 в кв. 323 по плана на гр.
София, местност „****“, а именно подземен гараж № 8 – един брой в сутерена,
застроен на 16,66 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части
на сградата и правото на строеж, представляващо УПИ V-5 в кв. 323 по плана на
гр. София, местност „****“, който ще бъде уточнен при съставяне и подписване на окончателния нотариален акт.
В чл. 1, ал. 2 от договора изрично е записано, че дружеството продавач ще се
легитимира като собственик на имота след подписване на предварителен договор за
учредяване на право на строеж и издаване на разрешение за строеж. С Договор за
прехвърляне на права (цесия), сключен на 05.05.2010 г. с нотариална заверка на
подписите Л.Б.Б.прехвърля на И.Б.Н. и Е.М.Н. изцяло и безвъзмездно и без
условия правата си по предварителен договор за продажба на подземен гараж от
25.03.2005 г., сключен с „А.и.“ ООД. С договора страните са заявили, че
владението върху имота, предмет на предварителния договор се предава с плащане
на сумата от 10000 евро. С декларация от 13.07.2010 г. с нотариална заверка на
подписа управителят на „А.и.“ ООД е заявил, че е уведомен за сключения договор
за цесия.
Жалбата
е насрочена в открито съдебно заседание и са събрани гласни доказателства и е
прието заключение на съдебно-счетоводна експертиза.
От
събраните по делото доказателства, чрез разпит на свидетеля А.Т.Я.се
установява, че подземните гаражи на ул. ***** и 20 са свързани. Гаражът на
жалбоподателите бил на № 18, като бил индивидуализиран със стени и врата –
решетка. Свидетелят заявява, че е касиер на подземните паркинги от 2008 г. до
настоящия момент. В годините 2008 и 2009 г. вноските за гаражите се заплащали
изцяло от „А.и.“ ООД – Л.П., като през 2009 г. се появили двама собственици на
обособените гаражи и това били Б.и К.. От 2010 г. вместо Б.се появила Н. и до
настоящия момент няма промяна. Свидетелят заявява, че за останалата част плащал
П.. Посочва, че не е виждал документи за
гаражите под № 18 и 20.
От приетите
заключения на съдебно – техническа експертиза се установява, че няма
архитектурни проекти, нито за жилищна сграда в поземлен имот на ул. „****“ №
18, нито за подземен гараж. В служба „Архив инвестиционни планове“ при НАГ – СО
не се съхраняват строителни книжа, касаещи изграждането на подземен гараж в
имота. Такива документи не били представени и от страните на вещите лица. Въз
основа на така извършените проверки вещите лица от допуснатите
съдебно-технически експертизи установяват, че в НАГ – СО се съхранява
единствено одобрен на 19.07.2004 г. инвестиционен проект от ДАГ за жилищна
сграда с магазини гаражи и подземен паркинг за имот в гр. София, ул. „*****,
като строежът е въведен в експлоатация с
Разрешение за ползване № ДК-07-161/25.04.2007 г. Предвижданията на одобрения
архитектурен проект били да се изгради една осеметажна жилищна сграда с едно
подземно ниво. В подземното ниво било предвидено изграждане на пет гаража и две
паркоместа. Вещото лице от повторната съдебно – техническа експертиза установява,
че при оглед на място се установява, че
в имота, находящ се в гр. София, ул. „*****е изградена стара жилищна сграда, по
лицето на имота, на калкан от двете страни със сградите, изградени в съседните
имот. В свободната дворна площ на подземния имот, зад жилищната сграда е
изграден подземен паркинг, по границите на имота и граничещ със сутерена на
жилищната сграда, е изграден подземен паркинг, достъпът до който се осъществява
от подземна улица на подземния етаж, изграден в съседния имот, находящ се в гр.
София, ул. „*****. Вещото лице установява, че двата гаража са изградени със
самостоятелна ст.бет.конструкция, отделени на фуга една от друга, като
подземната улица е без преградна стена по линията на фугата между гаражите,
поради което двата подземни гаража били свързани помежду си. Вещите лица
посочват, че не налице идентичност на посочения в протокол за опис от
04.12.2020 г. подземен гараж и имота с
идентификатор 68134.202.52.1, тъй като този идентификатор е за сградата,
изградена в ПИ 68134.202.52. Подземният гараж, изграден в под вътрешния двор на
ПИ с идентификатор 68134.202.53, на ул. „*****без строителна документация. Установява,
че в изградения на място подземен гараж в УПИ V-5 от кв. 323 към деня на огледа
са изградени два самостоятелни гаража, разположени един до друг, в задния му
ъгъл, непосредствено до подземния гараж, изграден в УПИ VІ-6 от кв. 323.
Единият гараж е с монтирана метална ролетна врата, а другият гараж е с
изградени преградни стени, но без монтирана врата. Вещото лице от допуснатата
повторна съдебно-техническа експертиза установява, че единствения гараж, който
има граници подземна улица, двор и гараж на ул. „***** е изграденият на място самостоятелен
гараж с монтирана ролетна врата, разположен в западния ъгъл на подземния етаж
на УПИ V-5 от кв. 323 и по границите ду. При измерване вещото лице установява,
че този гараж е с по-малка площ – 15,63 кв.м. Вещото лице установява, че
изграденият в подземен паркинг е с по-малка площ от действително установената
на място, която била 158,05 кв.м., но с оглед описанието на имота в
изпълнително дело № 202508400400846 по описа на М.Ц. вещото лице дава
заключение, че площта на самостоятелния гараж с ролетна щора е включен в общата площ.
Съдът намира
от правна страна следното:
Съгласно
разпоредбата на чл. 435, ал. 4 от ГПК,
трето лице може да обжалва действията на съдебния изпълнител само когато
изпълнението е насочено върху вещи, които в деня на запора, възбраната или
предаването, ако се отнася за движима вещ, се намират във владение на това
лице. Следователно допустимостта на подадената жалба, по която е
образувано настоящото производство е поставена в зависимост от това да се
установи, че към определен в закона момент третото лице е осъществявало
владение по смисъла на чл. 68 от Закона за собствеността, т.е. да е
осъществявало фактическа власт върху имота като свои.
От
събраните по делото гласни и писмени доказателства се установява, че
жалбоподателите И.Б.Н. и Е.М.Н. осъществяват фактическа власт върху имота, като
владението им е предадено по силата на Предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 25.03.2005 г. и Договор за прехвърляне на права от 05.05.2010
г. и с оглед събраните по делото гласни доказателства се осъществява и към
момента на подаване на жалбата (следователно и към момента на налагане на
възбраната върху подземния гараж, в чиято площ е включен и процесния
самостоятелен гараж). Следователно и доколкото жалбоподателите не са конституирани по
изпълнителното дело и не са били уведомявани за насочване на изпълнение към
владения от тях имот, то жалбата срещу действията на съдебния изпълнител се
явява процесуално допустима.
Съгласно
разпоредбата на чл. 435, ал. 4, изр. 2 от ГПК жалбата на трето лице не се уважава, ако
се установи, че вещта е била собствена на длъжника при налагане на запора или
възбраната. Предмет на жалбата на трето
на изпълнението лице може да насочването на изпълнение към имота, който към
този момент се е намирал в негово владение, а не конкретните изпълнителни
действия. Основателността на жалбата следователно е поставена в зависимост от
това по делото да се установи дали към определен в закона момент имотът е бил
собственост на длъжника. От събраните по делото доказателства се установява, че
с Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължението за
построяване на жилища, гаражи и магазини № 153, т. ІІ, рег. № 5865, д. № 282/2004 г. на Нотариус П.Т.собственици
на дворно място, находящо се в гр. София, район Красно село, ул. „*****, съставляващо УПИ VІ-6 от кв.
323 по плана на гр. София, местност „****“ са учредили право на строеж в
полза на „А.и.“ ООД на обекти в шест-седем етажна сграда с един вход, на
сутерен подземен гараж за седем паркоместа в допълващото застрояване и изби и
др. обекти. Установява се от приетото по делото заключение на
съдебно-техническа експертиза, че освен изградения в УПИ VІ-6 от кв. 323 по
плана на гр. София, местност „****“ подземен гараж, такъв гараж е изграден и в
съседния УПИ V-5 от кв. 323 по плана на гр. София, местност „****“, като има
обособени два самостоятелни гаража и три паркоместа, за които няма учредено
право на строеж, както и строителни книжа. Доколкото твърденията на взискателя
в молбата за образуване на изпълнително дело са насочени към това, че длъжникът
в изпълнението „А.и.“ ООД е придобил собствеността по силата на давностно
владение, то следва да бъде извършена преценка, въз основа на събраните по
делото доказателства, дали се установява осъществявано давностно владение от
него, което е годно да го направи собственик по смисъла на чл. 79, ал. 1 от
Закона за собствеността.
Съгласно чл. 79, ал. 1 от
Закона за собствеността правото на собственост върху недвижим имот се придобива
с непрекъснато владение в продължение на 10 години. На първо място,
следва да се посочи, че от приетото заключение на съдебно-техническа експертиза
се установява, че в УПИ V-5 в изградения без строителни книжа подземен паркинг
е обособен самостоятелен гараж, който е отделен от останалата част от общия
гараж с преградни стени и ролетна врата. Този гараж е бил предмет на
предварителен договор за продажба, сключен от длъжника „Аеропак инженеринг“ с
трето лице, както и на договор за прехвърляне на права от 05.05.2010 г., с
който освен прехвърляне на права е уговорено и предаване на владение на
обособения гараж. Прието по делото е и изявление от управителя на „А.и.“ ООД, с
което е заявил, че е уведомен за прехвърляне на права по предварителен договор,
както и са събрани гласни доказателства, от които се установява, че владението
върху изградения самостоятелен гараж с ролетна врата е осъществявано от
жалбоподателите до настоящия момент. Следователно и въз основа на установените
факти, длъжникът не е осъществявал фактическа власт върху обособения гараж в
подземен паркинг, изграден в УПИ V-5 от кв. 323 по плана на гр. София, местност
„****“ и съответно не е придобил право на собственост върху него при условията
на чл. 79, ал. 1 от Закона за собствеността.
В този смисъл, подадената
жалба се явява основателна и следва да бъде уважена и действията на съдебния
изпълнител, с които изпълнението е насочено към обособения гараж в подземен
паркинг, изграден в УПИ V-5 от от кв. 323 по плана на гр. София, местност „****“
с площ от 16,60 кв.м. (или 15,63 кв.м, измерени от вещото лице), с граници
подземна улица, двор и гараж на ул. „***** следва да бъдат отменени.
Предвид изложеното,
Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по
жалба вх. № 4045/19.03.2021 г., подадена от И.Б.Н. и Е.М.Н. действия на ЧСИ М.Ц.,
с рег. № 840, с район на действие Софийски градски съд по изпълнително дело №
20208400400846 по насочване на принудително изпълнение към имот – подземен гараж
с площ от 16,60 кв.м. като част от обявения за продажба гараж с площ от 135
кв.м., описан като находящ се в подземния паркинг (гараж) в жилищна сграда на
ул. „*****, с идентификатор 68134.202.52.1.
Решението е
окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.