РЕШЕНИЕ
№ 620
гр. Пловдив, 23.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанаска Ст. Букорещлиева
при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева
като разгледа докладваното от Атанаска Ст. Букорещлиева Гражданско дело
№ 20235300102054 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от С. П. А., с ЕГН
********** и постоянен адрес: гр. ******, бул. „******“ №*, вх.*, ет.*, ап.*, против К. Н. Р.,
ЕГН **********, и Д. Г. Р., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: с. ******, ул.
„******“ №*, с която е предявен иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД.
В исковата молба са изложени твърдения, че на ******г. страните сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 56784.531.1026.2.24 по КККР на гр. ******, одобрени със Заповед
№ ******г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение, засягащо обекта от
15.09.2022г., с адрес на имота: гр. ******, р-н ******, бул. „****** №**, бл.**, вх.*, ет.*,
ап.**, който се намира в сграда с идентификатор 56784.531.1026.2, с предназначение на
сградата: жилищна сграда- многофамилна, находяща се в поземлен имот с идентификатор:
56784.531.1026, с площ на имота 56 кв. м. Уговорена била продажна цена на имота в размер
на 79 000 евро. В предварителния договор било предвидено, че при подписването му
купувачът ще плати на продавачите сумата от 7 900 евро (15 456 лв.), представляваща
капаро. Отделно от това, на 05.04.2023г., на продавачите била платена и сумата от 1000 лв. –
също представляваща задатък. В чл. 10 от договора страните предвидили, че в случай, че до
определения краен срок за сключване на окончателен договор – 10.05.2023г. не е сключен
такъв, следва да се явят на същата дата в 11:00 часа в кантората на нотариус Е.С. за
изповядване на сделката. Освен това, в чл. 6 от предварителния договор, продавачите
декларирали, че имотът не е обременен с вещни тежести /ипотеки, възбрани и др./, че върху
него няма учредени вещни права в полза на трети лица, вписани искови молби, висящи
1
съдебни спорове и изпълнителни дела, че представените документи са автентични и с вярно
съдържание и няма други документи, касаещи правото на собственост върху имота, както и
че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична
евикция на купувача. Въпреки декларираните обстоятелства, ищцата научила след
сключване на предварителния договор, че върху имота е учредена договорна ипотека в полза
на „Юробанк България“ АД, обективирана в акт №**, том **, вх. рег. № ****, дв. вх. рег.
**** от 27.10.2022г. на СВ – ******, като обезпечение на банков кредит за недвижим имот в
общ размер на 118 555 лв. Независимо от установеното обстоятелство, на 10.05.2023г. в
11:00 часа ищцата се явила в кантората на нотариус С. за изповядване на сделката,
съответно за предоговаряне на условията по предварителния договор. Въпреки това,
продавачите не се появили в уговорения час.
Посочва се в уточняваща молба от 01.09.2023г., че включената в чл. 4 от договора
уговорка, че изплащането на сумата по кредита за финансиране ще се осъществи след
представяне на удостоверение, от което да е видно, че ипотеката е втора по ред,
представлявало текст допълнително вмъкнат, без знанието и съгласието на купувача, поради
което договорът следвало да бъде подложен на тълкуване и клаузата на чл. 6 – приложена
така, както е уговорена. Поради това, независимо от наличието на уговореното в чл. 4, не
можело да се направи извод, че ищцата била запозната с учредената договорна ипотека
преди сключване на предварителния договор.
Поради развилата се ситуация, ищцата изпратила нотариална покана до ответниците,
с която на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД ги уведомила, че счита сключения предварителен
договор за развален и на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД ги поканила да възстановят в
двоен размер полученото капаро. Поканата била получена лично от продавачите, но същите
не предприели никакви действия по доброволно уреждане на спора. Договорът бил
развален, тъй като покупката на нещо различно от уговореното, а именно – имот с вещни
тежести, било безполезно за купувача. Освен това, съзнателното премълчаване на
продавачите за наличието на учредена ипотека представлявало нарушаване на договорни
клаузи по договора (чл. 6), което води до правото на купувача да се откаже от договора
съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.
Предвид изложеното, се иска от съда да постанови решение, с което да осъди
ответниците да заплатят на ищцата сумата от 32 912 лв., представляваща заплатено капаро в
двоен размер, дължимо поради разваляне /отказ/ на сключения между страните на ******г.
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответниците, с който се оспорва
предявения иск както по основание, така и по размер. Ответниците не оспорват, че на
******г. са сключили с ищцата предварителен договор за покупко-продажба на имот с
идентификатор 56784.531.1026.2.24, с уговорена продажна цена в размер на 79 000 евро,
както и че в предвидените в него срокове не е сключен окончателен такъв. Останалите
обстоятелства, изложени в исковата молба, се оспорват изцяло.
На първо място, се сочи, че претенцията за плащане на сумата от 1000 лв. в двоен
2
размер следва да се отхвърли, тъй като сумата е платена като гаранция за сключване на
предварителен договор, а не като задатък по сключения предварителен такъв. Освен това,
видно от представената по делото „разписка за капаро“, сумата била платена от лице, което
не било страна в производството и по предварителния договор – З.А.. На следващо място се
посочва, че тази сума била върната от ответниците.
Наред с горното, ответниците твърдят, че не са получили капаро в размер на 7900
евро, въпреки че на ищцата била предоставена банкова сметка, по която да се извършват
разплащанията по предварителния договор. Ответниците не възразили за това
обстоятелство, тъй като вече била водена кореспонденция с трето лице – И. К. (за която се
твърди, че е сестра на А. и **** на банка), че ищцата била получила предварително
одобрение за финансиране на сделката от „УниКредит Булбанк“. Впоследствие обаче, до
изтичане на крайния срок на предварителния договор, ищцата не била одобрена
окончателно за кредит и не разполагала с необходимата сума да плати цената по сделката.
Всичко това водело до единствения извод, че ищцата е неизправна страна по договора, а не
ответниците.
Освен посоченото, ответниците твърдят, че в чл. 13 от предварителния договор било
предвидено, че при неизпълнение на задължението на продавача се дължи връщане на
авансово платената сума в пълен размер, а не в двоен – както претендира ищцата, при което
претенцията й се явява изцяло неоснователна.
Оспорват се и твърденията в исковата молба, че ответниците са неизправна страна по
договора, тъй като ищцата била наясно с наличието на вписана ипотека за имота, което се
установявало от водена кореспонденция между брокера, движещ продажбата на недвижимия
имот, и И. К.. Знанието на ищцата се потвърждавало и от включената в чл. 4 от договора
уговорка, че кредитиращата банка ще отпусне кредита едва след представяне на
удостоверение за тежести, от което да е видно, че вписаната в нейна полза ипотека е втора
по ред. Декларативната част в чл. 6 се отнасяла до всякакви други тежести, извън вече
учредената ипотека. Именно поради липсата на недобросъвестно поведение на ответниците,
уговорената продажна цена следвало да се отнесе за погасяване на учредената от тях
ипотека, а не да бъде получена лично от тях.
Твърди се също в отговора, че ищцата не се е явила при нотариус С., което се
установява от направените от нотариуса констатации, обективирани в приложен към
отговора на исковата молба документ, от който е видно, че на уговорената дата, ищцата не
се е явявала в кантората на нотариуса. Същевременно, до 10.05.2023г. ответниците били
представили всички изискуеми документи за изповядване на сделката. Предвид изложеното,
се счита, че именно ищцата е неизправна страна по договора. Иска се отхвърляне на
предявения иск. Допълнителни съображения по спора са развити в писмени бележки на
адвокат М. Ч.- пълномощник на ответниците. Претендират се разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено следното:
3
По делото не е спорно и се установява, че на ******г. между К. Н. Р. и Д. Г. Р., като
продавачи, и С. П. А., като купувач, е сключен предварителен договор, с който страните са
се задължили да сключат окончателен договор за покупко- продажба на недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.531.1026.2.24 по КККР
на гр. ******, с адрес на имота: гр. ******, район „******”, бул. „******” №**, бл.**, вх.*,
ет.*, ап.**, който се намира на етаж * в сграда с идентификатор 56784.531.1026.2, с
предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда
със смесено предназначение, с посочена в документа площ 56 кв. м. Според чл.2, цената на
описания в чл. 1 имот е в размер на 79 000 евро, с левова равностойност 154 511 лв., която
купувачът трябвало да заплати по следния начин: на ******г., в деня на подписване на
договора, заплаща авансово капаро в размер на 7 900 евро, равняващи се на 15 456 лв. /чл.3/,
а остатъкът от продажната цена от 71 100 евро, равняващи се на 139 055 лв., ще заплати по
банкова сметка на продавача, чрез банков кредит, отпуснат на купувача от банката-
кредитор, след като в банката бъдат представени нотариален акт за учредена в нейна полза
ипотека, както и удостоверение за тежести, от което да е видно, че това е втора по ред
ипотека в полза на банката- кредитор /чл.4/. В чл.5 от договора продавачът се е задължил в
срок до 28.04.2023г. да предостави на купувача акт за собственост, данъчна оценка на имота,
кадастрална схема, както и всички необходими оригинални документи, доказващи правото
на собственост върху недвижимия имот, да освободи продаваемия имот и да предаде
владението на купувача в деня на сключване на окончателния договор. В чл.6 от договора
продавачът е декларирал, че притежава изцяло и в пълен обем правото на собственост върху
недвижимия имот, че имотът не е обременен с вещни тежести /ипотеки, възбрани и др./, че
върху него няма учредени вещни права в полза на трети лица, че за същия няма вписани
искови молби, че няма висящи съдебни спорове и изпълнителни дела, че не е предмет на
реституционни претенции, на други предварителни договори, на договори за наем, че
представените от него документи са автентични и с вярно съдържание и няма други
документи, касаещи правото на собственост върху имота, както и че не са налице каквито и
да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача. Според
чл.8, купувачът се е задължил да закупи недвижимия имот, описан в чл.1 от договора, в
срока и при условията, уговорени в договора, както и да заплати продажната цена по начина
и в сроковете, предвидени в договора. В чл.10 страните са постигнали съгласие да сключат
окончателен договор в срок до 10.05.2023г., а ако не е сключен окончателен договор до
определения краен срок- да се явят на 10.05.2023г. в 11 ч. в нотариалната кантора на
нотариус Е.С., рег. № ***, за сключване на окончателен договор. Съгласно чл.12, при
виновно неизпълнение на задълженията по предварителния договор от страна на купувача,
продавачът има право да задържи авансовата сума, получена по чл.3 от договора. Според
чл.13, при виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на продавача,
последният дължи връщане на купувача на авансово предоставената сума по чл.3 от
договора в пълен размер.
При сключване на горепосочения предварителен договор ответниците са действали
чрез пълномощника им- Д.Д.Г., която са упълномощили с пълномощно, с нотариална заверка
4
на подпис и съдържание, съотв. с рег.№**** и №**** от 06.04.2023г., по описа на нотариус
Е.С., от тяхно име и за тяхна сметка да осъществява описаните действия, в т.ч. с правото да
продаде недвижимия имот – СОС с идентификатор 56784.531.1026.2.24 на когото намери за
добре, при цена и при условия каквито договори. Като приложения към предварителния
договор са посочени: цитираното пълномощно, нотариален акт №***, том *, рег.№****, дело
№****г., схема на СО от 18.04.2023г.
Няма спор, че на ******г. страните са подписали анекс към сключения предварителен
договор, с който са се съгласили, че общата продажна цена на имота е 79 000 евро, с левова
равностойност 154 511 лв., която сума ще бъде разпределена по следния начин: сумата от
53 000 евро или левовата й равностойност- 103 659 лв. ще бъде преведена по банковата
сметка на продавачите за закупуване на имота- предмет на договора, а остатъкът от
продажната цена- 26 000 евро или левовата им равностойност 50 852 лв. ще бъде преведен
по банковата сметка на продавачите за ремонтни и довършителни дейности.
Не е формиран спор между страните и по отношение на обстоятелството, че
посредник при сключването на предварителния договор е „Максима- Брокерс Груп” ЕООД,
представлявано от управителя М. Г., с което дружество ищцата С. А. е сключила на ******г.
договор за посредничество при покупка на недвижим имот. Видно от фактура №******г.,
по сметка на дружеството е изплатена от ищцата сума 5 400 лв. за извършена комисионна
услуга.
Договор за посредничество е сключен на ******г. и между „Максима- Брокерс Груп”
ЕООД и ответника Д. Г. Р., съгласно който последният е възложил на дружеството да проучи
пазара на недвижими имоти с цел продажба на процесния недвижим имот, да посредничи за
сключване на предварителни или окончателни договори, като цената, посочена от
възложителя, въз основа на която посредникът може да води предварителни преговори с
потенциални купувачи, е в размер на 79 000 евро.
Представена е от ищцата разписка за капаро, от която се установява, че на
05.04.2023г. З.А. А., в качеството на купувач, е депозирал сума в размер на 1 000 лв. във вид
на капаро за закупуване на недвижимия имот в гр. ******, бул. „******” №**, ет.*, ап.** за
продажна цена в размер на 79 000 евро. Посочено е в разписката, че капарото остава на
съхранение в продавача- К. Р., чрез пълномощника й Д. Г.а, като той се задължава да не
предлага имота на други потенциални купувачи. Според чл. 2, капарото гарантира, че в срок
до 12.05.2023г. ще бъде сключен предварителен договор за покупко- продажба на имота. В
чл.3 е предвидено, че ако предварителен договор не бъде сключен по вина на купувача,
половината от сумата се задържа от продавача, а другата половина остава притежание на
посредника, като неустойка за причинените вреди. Съгласно чл.4, в случай че предварителен
договор не се сключи по вина на продавача, то сумата се връща в двоен размер.
Безспорно е, че към датата на подписване на разписката и към сключване на
предварителния договор купувачът С. А. е била в брак с З.А., като, видно от представеното
удостоверение, бракът им е сключен на ******г.
5
Няма спор и се установява от представените справка от АВ от 12.06.2023г. и
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека с №**, том *, рег. №****, дело №****г.
на нотариус С., че върху процесния имот е вписана ипотека в полза на „Юробанк
България”АД за обезпечаване на вземането в размер на 118 555 лв., възникнало на
основание договор за банков кредит от 27.10.2022г., сключен между банката и ответниците
Д. и К. Р.и.
По делото е постъпило писмо от „УниКредит Булбанк”АД, съдържащо информация,
че ищцата е била клиент на банката в периода 01.04.2023г.- 31.05.2023г.; същата е
кандидатствала за ипотечен кредит, но тъй като не е отговаряла изцяло на параметрите по
сделката са били включени родителите й- С. К. и П.К.; в системата на банката има одобрен
кредит, по който ищцата е солидарен длъжник; кредитът не е усвоен, по причина че
брокерът е пожелал допълнително средства за имота, които не са включени в
предварителния договор. Посочва се още, че И. К. е **** на банката, в горния период е
работила във Филиал ****. Приложено е към писмото искане за кредит с вх.№**********г.,
депозирано от С. А., за отпускане на кредит за покупка на недвижим имот в размер на
139 055 лв., с цена на имота- 154 511 лв., с посочен солидарен длъжник- З.А. А..
Представени са от ответниците разпечатки от електронна кореспонденция, водена
през вайбър между третите за процеса лица- И. К. и М. Г. на имейл адреси: ****** и ******,
в периода 07.04.2023г.- 09.06.2023г., от която е видно, че на К. са били изпращани документи
във връзка с искания от ищцата кредит- в т.ч. на 18.04.2023г. удостоверение за тежести,
нотариален акт и схема на имота, както и че същата е била уведомена за размера на дълга,
обезпечен с ипотека, учредена в полза на „Юробанк България”АД.
С оглед оспорване от страна на ищцата авторството на електронните изявления и
факта на изпращане на съобщенията, по делото е допусната СТЕ, с вещо лице А. К., чието
заключение съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено. Установява се от
заключението, че при направен от вещото лице оглед на преносим компютър, предоставен от
М. Г., в паметта на компютъра се открИ. приложение Viber, което се използва с тел. номер
******; в приложението се открИ. проведен разговор с потребител И. К. с тел. номер
+******, както и проведен разговор с потребител с име „С.” с тел. номер *********, като са
поместени екранни снимки от тези разговори. Изследвана е от експерта пощенска
кутия************ и са открити множество имейли между ****** и ************. В
паметта на предоставените на експерта 2 бр. телефони на ищцата и И. К. не са открити
проведени разговори с потребител с телефонен номер *********.
Видно от констативен протокол от 12.10.2023г. на нотариус Е.С., на посочената дата
пред нотариуса се е явила Д. Г., в качеството си на пълномощник на ответниците, и е
поискала изготвянето на констативен протокол по повод предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от ******г., относно това дали в кантората на нотариуса се е
явил купувачът по предварителния договор на уговорените в чл.10 дата и час за сключване
на окончателен договор -10.05.2023г. от 11 ч. В съставения протокол нотариусът е
констатирал, че на 10.05.2023г. С. А. А. не се е явила за сключване на окончателен договор
6
както до посочения в договора час, така и до края на работния ден. Към същата дата са били
представени от продавача всички документи, необходими за сключване на окончателен
договор.
По делото е представена нотариална покана от С. А. до ответниците, връчена на
последните на 20.06.2023г., чрез нотариус З., в която се съдържа изявление на ищцата за
разваляне на сключения между страните предварителен договор, поради факта, че
недвижимият имот- предмет на договора е обременен с тежести, а и предвид това, че на
уговорената дата -10.05.2023г. в 11ч. продавачите не са се явили, за да бъде изяснен случаят
и съотв. да се предприемат от тяхна страна действия за намаляване на продажната цена със
стойността на учредената ипотека и прехвърлянето на имота без тежести. Със същата са
поканени ответниците в 10- дневен срок да възстановят на ищцата полученото по
предварителния договор капаро в двоен размер, а именно сумата 32 912 лв.
Приобщено е към доказателствения материал уведомление от продавачите К. Р. и Д.
Р. до ищцата, получено на 10.06.2023г., с което се уведомява същата, че ответниците се
отказват от сключения на ******г. между страните предварителен договор, поради
неизпълнение от страна на купувача на поетото задължение за заплащане на продажната
цена на имота.
Представено е от ищцата извлечение от банкова сметка на С. К.- /майка на ищцата/ в
„ЦКБ“ АД за периода 12.04.2023г.- 31.07.2023г.
За установяване твърденията на ищцата по отношение на обстоятелствата, касаещи
сключване на предварителния договор и изпълнение на поетите с този договор задължения,
по делото са събрани гласни доказателства- изслушани са показанията на свидетелите И. П.
Ж. и С. И.К.
От разпита на свидетелите се установява, че ищцата и съпругът й търсели
апартамент, обърнали към агенция, която се занимавала с продажба на недвижими имоти, в
края на м. март 2023г. харесали имот, срещнали с представител на агенцията- М. Г., който ги
завел на оглед в апартамента, след това сключили предварителен договор. Договорената
продажна цена за имота била 79 000 евро, която ищцата трябвало да заплати с кредит,
отпуснат от „Уникредит Булбанк“ АД. Тъй като сестра й- свидетелката Ж. /преди К./ била
**** на банката, същата кореспондирала с брокера М. Г., с оглед набавяне необходимите
документи- нотариален акт, удостоверение за тежести, данъчна оценка, за да се стартира
процедурата по отпускане на кредита. Документите получила на ******г., след подписване
на предварителния договор. Първоначално банката отказала отпускане на ипотечен кредит
на С., поради липса на достатъчно доходи, едва след като майка й била вписана като
солидарен длъжник, кредитът бил одобрен. По време на водената с Г. кореспонденция
станало ясно, че имотът е ипотекиран, свидетелката уведомила сестра си за това
обстоятелство на седми или осми май 2023г. и тя много се притеснила. След изтичане на
срока за сключване на окончателен договор, свидетелката Ж. продължила да се свързва с
брокера, тъй като за отпускането на кредита било необходимо да се изготви пазарна оценка
на имота, такава обаче била направена с голямо забавяне. Впоследствие, продавачите, чрез
7
брокера, поискали продажната цена да се увеличи и сделката не била финализирана. Двете
свидетелки депозират показания, че С. А. и съпругът й са отишли на посочената дата-
10.05.2023г. пред кантората на нотариуса, който трябвало да изповяда сделката, чакали до
11,30 ч., но представител на продавачите не се явил, а на девети юни 2023г. получили
уведомление от последните, че прекратяват договора. Свидетелката С. К. твърди и че във
връзка с договора ищцата е платила стоп капаро от 1 000 лв., а по- късно и вноска от 7 900
лв., като последно посочената сума тя превела по банкова сметка на дъщеря си.
В подкрепа на твърденията на ответниците, че са изправна страна по предварителния
договор и че към момента на подписването му ищцата е била наясно с наличието на
учредена ипотека върху имота в полза на банка, същите са ангажирали гласни доказателства
посредством разпита на свидетелите Д.Д.Г. и М. И.ов Г..
Свидетелката Г.а заявява, че е била упълномощена от родителите си да ги
представлява във връзка с извършване на сделка- продажба на техен недвижим имот в гр.
******, бул.“******“ №**. Съпругът й М. Г., който бил брокер, осъществявал услугите по
намиране на купувачи и извършване огледи на имота. В началото на м. април свидетелката
се запознала със съпруга на ищцата, който й предал стоп- капаро в размер на 1 000 лв., а
известно време след това със С. А. сключили предварителния договор. На срещата, на която
бил подписан договорът, върнала сумата от 1000 лв., тъй като тя нямала общо с уговорената
продажна цена за имота, но документ не бил подписан. Между страните имало уговорка
първоначално да бъде преведена сума в размер на 10 % от цената, такава обаче не била
платена. Въпреки това договорът не бил развален, защото купувачите ги уверявали, че
очакват финансиране от банка и ще платят цялата сума наведнъж, а и страните били
подписали анекс по настояване на купувачите. Свидетелката посочва, че на определената
дата за сключване на окончателен договор не е ходила при нотариус, тъй като към този
момент ищцата не е разполагала с пари да плати цената за имота, по причина че банката не й
отпуснала кредит.
Свидетелят М. Г. твърди, че в качеството на брокер бил посредник по продажбата на
имота на родителите на съпругата му, имал сключени договори за посредничество и с двете
страни. Посочва, че няколко пъти е ходил с купувачите в апартамента, още при първия оглед
ги уведомил, че върху имота има ипотека, а и това било упоменато в предварителния
договор. Опитал се да насочи купувачите да поискат кредит от Пощенска банка, но те
отказали, тъй като имали познат банков **** в друга банка. Първоначално било уговорено
плащане на капаро от 7 900 евро, купувачите казали, че имат парите, но няколко дни по-
късно заявили, че са им необходими за друго и така не платили нищо по договора. Въпреки
това, продавачите се съгласили имотът да бъде продаден и без капаро, защото купувачите
били младо семейство, ищцата била в напреднала бременност, а и след проведени разговори
със ****я на банката- И. К., която е сестра на ищцата, тя ги уверила, че парите ще бъдат
получени в рамките на 2- 3 дни. Свидетелят заявява, че е осигурил всички необходими
документи за финализиране на сделката, предоставил ги както на ****я на банката- сестрата
на ищцата, така и на нотариус С.. Процедурата по отпускане на кредита се забавила, а по-
8
късно кредитът бил отказан по информация, получена от банката, поради което продавачите
прекратили договора.
При така събраните по делото доказателства и установени обстоятелства, съдът
намира от правна страна следното:
Според чл. 93, ал. 1 ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и
обезпечава неговото изпълнение. Съгласно ал. 2 на същата норма, ако страната, която е дала
задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка,
другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Основателността на предявената искова претенция по чл.93, ал.2 ЗЗД се предпоставя
от осъществяването на следните материални предпоставки: валидно сключен между
страните договор, чието изпълнение да е обезпечено с даване на задатък /капаро/, виновно
неизпълнение от страната, която е получила задатъка, отказ от договора от другата страна –
тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна – да е изпълнила
задълженията си по договора или да е готова да престира.
В случая се установи, че страните са били обвързани от предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот, сключен на ******г., съгласно който продавачът се
задължава да продаде на купувача правото на собственост върху подробно описания в него
апартамент, а купувачът е поел насрещно задължение- да заплати цената на имота.
В чл.2 от договора е определена продажната цена на имота, а в чл.3 се съдържа
уговорка за заплащане на капаро в размер на 7 900 евро или в левовата им равностойност-
15 456 лв., като сумата е платима в деня на сключването му- ******г. В чл.12 и чл.13,
страните са уговорили право на продавача да задържи авансовата сума, получена по чл.3,
при виновно неизпълнение на задълженията по договора от купувача, а при виновно
неизпълнение на задълженията от страна на продавача, последният да дължи връщане на
предоставената сума по чл.3 в пълен размер. С оглед съдържанието на цитираните клаузи,
следва да се приеме, че страните са придали на авансово платената сума обезпечителна и
обезщетителна функции- такИ., каквито са регламентирани в чл.93 ЗЗД, чрез изрично
уреждане на последиците в случай на неизпълнение, при което се налага извод, че тази сума
има и качеството на задатък.
По отношение на спорния между страните въпрос дали задатъкът от 7 900 евро е
заплатен от купувача на продавачите в деня на сключване на предварителния договор, съдът
намира, че извод за извършеното плащане може да се направи също от съдържанието на
договора. Това следва от тълкуване на постигнатите уговорки в предварителния договор,
като се отчете тяхната взаимовръзка и обусловеност. Както се посочи по- горе, според чл.3
от договора- на ******г., в деня на подписването му, купувачът заплаща авансово капаро в
размер на 7 900 евро. Логическото тълкуване на тази клауза сочи, че волята на страните е
била капарото да бъде заплатено още в деня на подписване на процесния предварителен
договор. Въпреки че в договора липсва изричен текст същият да служи като разписка за
9
получаване на сумата, от начина, по който е формулиран текстът за заплащането на
уговореното капаро, и предвид съдържанието на разпоредбите на чл.12 и чл.13, съгласно
които- при виновно неизпълнение на задълженията по предварителния договор от страна на
купувача, продавачът има право да задържи авансовата сума, „получена по чл.3 от договора”
и съотв.- при виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на продавача,
последният дължи връщане на купувача на „авансово предоставената сума по чл.3 от
договора” в пълен размер, може да се заключи, че сумата е реално платена от купувача на
продавачите в брой. Така, с подписите си двете страни по предварителния договор са
удостоверили изплащането на уговорения задатък и то именно в отразения в договора
момент- деня на сключване на предварителния договор. Следва да се посочи и че индиция за
плащането на коментираната сума са съдържащите се данни в представената разпечатка от
банковата сметка на свидетелката К., от която е видно, че преди сключване на договора- в
периода 12.04.- 18.04.2023г. последната е превела по банкова сметка на дъщеря си С. суми в
размер на 7 000 лв., 7 999лв. и 1 000 лв., чийто сбор е приблизително равен на размера на
уговореното капаро, както и в изпратеното от „УниКредит Булбанк” АД искане за кредит на
физическо лице, подадено от С. А., в което е заявен размер на кредита- 139 055 лв., т.е.
толкова, колкото е остатъкът от продажната цена. Обстоятелството, че страните са
подписали на ******г. анекс, с който са се съгласили цената от 79 000 евро да бъде
разпределена по описания начин, не може да бъде отчетено като промяна на клаузите
относно авансовото капаро, доколкото изрично е посочено, че всички останали уговорки по
договора запазват действието си.
Преценката относно наличие на неизпълнение от страните по договора, каквото се
твърди от всяка от тях по отношение на насрещната, следва да се направи с оглед конкретно
уговорените клаузи на договора и поведението на страните.
Според съдържанието на договора, задължението на купувача се състои в заплащане
на уговорената продажба цена. Поради изложените по- горе съображения, съдът прие, че
ищцата е платила на ответниците сумата от 7 900 евро или 15 456 лв., съставляваща
авансово капаро по чл.3. Не е платен остатъкът от цената, което е следвало да стане по
банкова сметка на продавача чрез банков кредит, отпуснат на купувача от банка- кредитор. В
процесния предварителен договор датата 10.05.2023г. е определена за крайна дата за
сключване на окончателен договор. От събраните доказателства /констативен протокол на
нотариус С. и депозираните показания от свидетелката Г.а/ се установи, че страните не са се
явили на посочената дата пред нотариуса за финализиране на отношенията им. Доколкото
действието на предварителния договор не се прекратява с изтичането на уговорения срок за
сключване на окончателен договор, то той е продължил да обвързва страните и след този
срок и всяка от тях е дължала изпълнение. От изтичането на срока за двете страни започва
да тече единствено давността за предявяването на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.
За да прекрати действието си, договорът трябва да бъде развален поради
неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната страна отговоря.
Неоснователно е поддържаното от ответниците възражение, че неизпълнението на
10
договора е по вина на купувача като неизправна страна. От ангажираните от ищцата гласни
доказателства и изпратената писмена информация от „УниКредит Булбанк“ е видно, че
исканият кредит е бил отпуснат, макар това да е станало след изтичане на крайния
определен в договора срок, т.е. ищцата е имала финансовата обезпеченост да заплати
остатъка от цената. Но въпреки готовността на купувача да плати цената, не се установява
ответниците да са предприели действия за сключване на окончателен договор, напротив,
заявили са прекратяване на предварителния договор с изпратеното до С. А. уведомление.
При твърдяното упражнено право на разваляне на договора, ответниците е следвало
да докажат, че са били налице законовите предпоставки по чл.87, ал.1 ЗЗД, с предоставяне от
изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или да се позоват на
наличието на хипотеза от изчерпателно изброените в чл.87,ал.2 ЗЗД и докажат нейното
съществуване. Според последно посочената разпоредба, кредиторът може да заяви на
длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно
изцяло или отчасти, ако поради забавата на длъжника то е станало безполезно или ако
задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.
По делото не се доказа от ответниците да е налице невъзможност за сключване на
окончателен договор с купувача, за която последният носи отговорност, или че се касае за
сделка, която е следвало да се изпълни непременно в уговореното време. По правило
договорът за продажба на недвижим имот не е фикс- сделка, а и в случая страните не са му
придали характер на такъв договор. Ответниците не са ангажирали и доказателства, сочещи
на отпадането на интереса им от изпълнението в резултат на забавата на длъжника. С оглед
поетите от страните задължения, върху ищцата по делото не тежи задължение да търси
продавача, за да сключи с него окончателен договор. Задължението да прехвърли правото на
собственост върху имота е основното задължение, което е поел продавачът, и той е следвало
да създаде всички необходими предпоставки за реалното му изпълнение. Ответниците не са
установили още по делото и обстоятелствата, че са имали пълна готовност за сключване на
окончателен договор в уговорения срок, доколкото не са се явили на определената дата при
нотариуса, нито че надлежно са уведомили купувача за дата, час и нотариус, пред когото ще
бъде сключен окончателния договор, след изтичане на този срок. Ето защо, следва да се
приеме, че същите неоснователно са отказали приемане на доброволно изпълнение на
поетото от купувача задължение, като сами са допринесли за неосъществяването на
дължимия резултат, когато изпълнението е било реално осъществимо. Поради това и
направеното от тях изявление за прекратяване на договорната връзка не е произвело ефект.
Предвид конкретните факти по спора, съдът намира, че е било налице право на
купувача да развали договора.
Според съдържанието на предварителния договор, задълженията на продавачите
включват представяне в уговорения срок на документите, удостоверяващи правото им на
собственост върху имота, и прехвърляне на имота без наличие на обстоятелства, които да
възпрепятстват прехвърлянето на собствеността или да ограничават правата на новия
собственик или да създават условия за бъдещо съдебно отстраняване.
11
В случая продавачите са декларирали, че имотът- предмет на договора не е
обременен с ипотеки, възбрани и др. вещни тежести, че върху него няма учредени вещни
права в полза на трети лица, че същият не е предмет на съдебни спорове. Същевременно се
установява, че преди сключване на процесния договор върху недвижимия имот е учредена
ипотека в полза на „Юробанк България”АД за обезпечаване на вземане на банката по
договор за кредит, сключен с ответниците Д. и К. Р.и. Дори ищцата е имала знание за този
факт, предвид отразеното в чл.4, следва да се приеме, че продавачите са действали
недобросъвестно при декларирането на посочените обстоятелства относно наличието на
тежести върху имота, поради което не следва да черпят права от собственото си
неправомерно поведение. Неоснователно се подържа от тях, че наличието на ипотека не е
било пречка за прехвърлянето на имота. Липсва изявление на ищцата, като бъдещ купувач
на имота, че е съгласна да го купи, въпреки наличието на ипотека, а и ответниците са
гарантирали, че тя ще придобие имота без риск от последващо отстраняване.
Обстоятелството, че продавачите са се снабдили в срок с необходимите документи за
подготовка на сключване на сделката, на което основно се акцентира от тях, не променя
извода за неизправността им като страна по предварителния договор, тъй като дори тези
документи да са били представени на нотариуса, те не са се явили пред него на определената
дата, нито впоследствие са заявили ден и час за сключване на договор, за което да бъде
уведомен купувачът.
С оглед на това и доколкото към 10.05.2023г., а и след изтичане на договорения срок
няма данни ипотеката да е заличена, то следва да се приеме наличие на виновно
неизпълнение от страна на продавача по предварителния договор на поетото задължение да
прехвърли имота без тежести, което от своя страна е предоставило правната възможност на
купувача да развали договора, от която той се е възползвал, чрез изпращането на нотариална
покана.
Ищцата е изпълнила престацията си по предварителния договор за авансово
заплащане на част от продажната цена и е изправна страна по него, поради което разполага с
правата по чл.93, ал.2 ЗЗД и може да иска връщане на задатъка, но в уговорения размер- 15
456 лв., съобразно изрично предвиденото в чл.13, а не в двоен размер така, както се
претендира.
По отношение претендирания двоен размер на задатък от 1 000 лв.:
От представената разписка за капаро от 05.04.2023г. се установява, че на продавача е
заплатена сумата от 1 000 лв., съставляваща капаро за закупуване на процесния недвижим
имот, с предназначение- спиране рекламирането и предлагането на имота на други
потенциални купувачи. Съгласно споразумението, сключено във връзка с предварителния
договор и обективирано в разписката, капарото гарантира, че в срок до 12.05.2023г. ще бъде
сключен предварителен договор за покупко- продажба на имота. В чл.3 и чл.5 е предвидено,
че ако договор не бъде сключен по вина на купувача, той губи депозита, а в случай че вината
за несключване на договора е на продавача, то сумата се връща в двоен размер. Според
съдържанието на така уговорените разпоредби, се налага извод, че на предоставения
12
депозит- капаро е придадено качеството на задатък по см. на чл.93 ЗЗД.
По делото не е спорно, че между страните е съществувала договореност за заплащане
на капаро с посоченото по- горе предназначение, както и че сумата е получена от продавача.
От представеното писмено доказателство несъмнено се установява, че, макар и извършена
от трето лице- З.А.- съпруг на ищцата, престацията касае именно задължение на ищцата като
купувач за заплащане на капаро за закупуване на процесния имот. Извършеното от това лице
изпълнение на чужд дълг има същия погасителен ефект като този при изпълнение на
длъжника, а и не се твърди, нито се установява от ответниците да съществуват
самостоятелни правоотношения между тях и третото лице, което да съставлява основание за
плащането. Доказателства относно последващо връщане на сумата на ищцата също не са
ангажирани от ответниците, поради което твърденият от последните факт е останал
недоказан. С оглед на това и доколкото се установи, че е налице неизпълнение на
договорните задължения от продавача по предварителния договор, че ищцата като изправна
страна е упражнила потестативното си право на развалянето му, то следва да се приеме, че
са налице предпоставките за връщане от ответниците на задатъка в двоен размер- 2 000 лв.
Предвид изложеното, предявеният иск следва да се уважи за сумата от 17 456 лв., а за
разликата до пълния претендиран размер от 32 912лв. ще се отхвърли.
На основание чл.86, ал.1 ЗЗД, върху дължимата от ответниците сума следва да се
присъди законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба -26.07.2023г. до
изплащането й.
Предвид изхода на правния спор и на основание чл.78, ал.1 от ГПК, ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищцата направените по делото разноски, които,
съобразно уважената част на предявения иск, възлизат на 2 820 лв.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на
ответниците разноски, съобразно отхвърлената част на предявения иск. Същите претендират
разноски, които, според представения списък по чл.80 ГПК и данните по делото, са в размер
3 685 лв. /3 280 лв.- заплатен адвокатски хонорар и 400 лв.- платен депозит за СТЕ и 5 лв.-
държавна такса за издаване на съдебно удостоверение/. При този изход на спора, в полза на
ответниците ще се присъдят общо разноски в размер на 1 731лв.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. Н. Р., ЕГН **********, и Д. Г. Р., ЕГН **********, двамата с постоянен
адрес: с. ******, Община "****", област ******, ул. „******“ №*, да заплатят на С. П. А., с
ЕГН ********** и постоянен адрес: гр. ******, бул. „******“ №*, вх.*, ет.*, ап.*, сумата 17
456 /седемнадесет хиляди четиристотин петдесет и шест/ лв., от която 15 456 лв.-
представляващи заплатено капаро / задатък/, дължимо поради разваляне на предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот, сключен между страните на ******г., и 2
13
000 лв.- представляващи двойния размер на платено на 05.04.2023г. капаро /задатък/ за
закупуване на недвижим имот, находящ се в гр. ******, бул.“******“ №**, ет.*, ап.**,-
предмет на развален предварителен договор, сключен между страните на ******г., ведно със
законната лихва върху сумата 17 456 лв., считано от датата на подаване на исковата молба-
26.07.2023г. до изплащането й, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за разликата над 17 456 лв.
до пълния предявен размер от 32 912 лв., като неоснователен.
ОСЪЖДА К. Н. Р., ЕГН **********, и Д. Г. Р., ЕГН **********, двамата с постоянен
адрес: с. ******, Община "****", област ******, ул. „******“ №*, да заплатят на С. П. А., с
ЕГН ********** и постоянен адрес: гр. ******, бул. „******“ №*, вх.*, ет.*, ап.*, сумата 2
820 /две хиляди осемстотин и двадесет/ лв.- направени разноски по делото, изчислени
съобразно уважената част на предявения иск.
ОСЪЖДА С. П. А., с ЕГН ********** и постоянен адрес: гр. ******, бул. „******“
№*, вх.*, ет.*, ап.*, да заплати общо на К. Н. Р., ЕГН **********, и Д. Г. Р., ЕГН **********,
двамата с постоянен адрес: с. ******, Община "****", област ******, ул. „******“ №*,
сумата 1 731 /хиляда седемстотин тридесет и един/лв.- направени по делото разноски,
изчислени съобразно отхвърлената част на предявения иск.
Присъдените в полза на ищцата С. П. А., ЕГН **********, суми могат да се изплатят
от ответниците по банкова сметка IBAN: *********** при „******“ЕАД.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
14