В ИМЕТО НА
НАРОДА
Районен съд – гр. Тутракан в
закрито заседание на трети септември две хиляди и деветнадесета година, в състав:
Районен
съдия: ГЕОРГИ
ГЕОРГИЕВ
при участието на секретаря ЗАНИЕЛА
ВАСИЛЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 26/2019 г. по
описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 143 и сл. от ГПК.
1. Предявени са кумулативно обективно съединени искове по чл. 59, евент. 228, ал. 1 и чл. 86, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД от страна на ищеца Д.К.Д., упълномощил адв. В.М. от Адвокатска колегия – гр. Силистра (л. 11), за осъждането на ответника да му заплати:
1.1. сумата, с която неоснователно се е обогатил (главница), дължима на основание чл. 59 от ЗЗД, в резултат на ползването на имоти № 035040, № 035013, № 015052, № 014007 и № 014035 по плана за земеразделяне на землището на гр. Главиница през стопанската 2017/2018 г. и в размер на 1 065,18 лв.;
1.2.
законна
лихва по чл.
86, ал. 1, изр. 1 ЗЗД върху главницата от подаване на исковата молба (16.01.2019
г.) до окончателното изплащане на задължението;
и в условията на евентуалност
1.3.
непогасена
част от наемно възнаграждение (главница), дължимо на осн. чл. 228,
ал. 1 от ЗЗД, за ползването на същия имот през стопанската 2017/2018 г., възлизащо на 1 065,18 лв.;
1.4.
законна лихва по чл. 86, ал. 1, изр. 1 ЗЗД върху главницата
от подаване на исковата молба (16.01.2019 г.) до окончателното изплащане на
задължението.
1.5. Твърди се, че ищецът бил
собственик на земеделска земя в землището на гр. Главиница.
1.6. Твърди се, че имотите се владеели и стопанисвали без правно
основание от ЗКПУ „ Т. „ - гр. Главиница.
1.7. Ищецът твърди, че не бил подписвал писмен договор с
ответника и с изненада установил, че такъв е бил съставен, като на позиция „наемодател”
бил положен подпис, който не е негов. За наличието на този подправен договор
разбрал, когато на 14.11.2018 г. получил уведомително писмо, с което ответната
ЗК уведомява, че смята да намали дължимото плащане за 2018 г. от 80 лв. на дка
на 60 лв. на дка, тъй като на 05.09.2018 г. било взето такова решение на УС на
ЗК. Мотива на УС за това бил „изваждането от патримониума на ЗК и отдаването
под наем на други арендатори, с което увредил интересите на ЗК“.
1.8. Направено е възражение за нищожност на релевирания договор за наем
поради липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 2 от ЗЗД.
1.8.1. Ищецът твърди, че не е подписвал договора.
1.8.2. Освен това е релевирано, че полагането на подписа е предвидено
на лицевата страна от документа, докато Раздел III
и сл. се намират след
подписа, т. е. дори при полагане на подпис на лицевата страна, съгласието не би
могло да обхване клаузите на гърба на договора.
1.8.3. Била извършена едностранно поправка относно срока на
договора, с която ищецът не е запознат.
1.9. Направено е възражение за нищожност на релевирания договор за наем
поради липсата на предвидената от закона форма по смисъла на чл. 26, ал. 2,
предл. 3 от ЗЗД. Ищецът счита, че същият е следвало да бъде сключен съгласно
изискванията на ЗСПЗЗ с нотариална заверка на подписите и съдържанието.
1.10. Направено е възражение за нищожност на чл. 6 от договора за наем
поради противоречие на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД (л. 126).
1.11. Във връзка с направеното възражение ищецът е направил
евентуалното си искане, ако съдът приеме, че налице валидно наемно
правоотношение, да осъди ответника да заплати наемната цена, възлизаща на 80
лв./дка.
2.
Ответникът К. „Т.„ Т.”” е депозирал в срок отговор по чл. 131 от ГПК, с който оспорва
изцяло предявените искове, както по основание така и по размер. Същият е
упълномощил адв. Р.А. от Адвокатска колегия – гр. Силистра (л. 130).
2.1.
Твърди се, че дори подписът върху договорът за наем да
не е на ищеца, договорът следва да се счита за сключен с конклудентни действия,
тъй ищецът е получавал плащания по него.
2.2.
Признава се, че договорената наемна
цена за съответната година е 80 лв./дка.
2.3. Твърди се, че част от дължимата наемна цена
е прихваната срещу задължение на ищеца за обезщетяване на К.та за
нанесените й вреди в резултат на предсрочното прекратяване на договора
за наем съгласно чл. 20 от договора, което обезщетение възлиза на 20
лв./дка, в условията на евентуалност е направено искане за съдебна компенсация на вземанията в
размер на 1 065,18 лв.
2.3.1. В проведеното на 11.06.2019 г. открито съдебно заседание (л. 126) е уточнено, че вредите се състояли в това, че К.та е предприела предварителна обработка на земеделските земи, предмет на договора, които разходи не са възмездени впоследствие, тъй като в резултат на сключено споразумение по чл. 37в от ЗСПЗЗ е прибрала реколтата от друг имот, в който е извършила отново същите мероприятия. Вредата била в размер на 20 лв. на дка.
2.3.2. Съдът приема, че активното вземане има характера на обезщетение по чл. 79, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, тъй като в чл. 20 от договора не е фиксиран размер на „неустойката”.
3. Ищецът е изслушан по реда на чл. 176 от ГПК в проведеното на 03.09.2019 г. открито съдебно заседание (л. 133 и 134).
3.1. Същият признава, че е подписал договора, който бил разпечатан двустранно.
3.2. Бил е наясно, че рентата за процесната стопанска година е 80 лв./дка.
От
фактическа страна
Съдът, като
взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира
за установено от фактическа страна следното:
На 17.11.2000 г. е сключен
договор за доброволна делба, с нот. заверка на подписите с рег. № 3046/17.11.2000
г. на Нотариус № *** - А. Н. - Р., съгласно който в дял на ищеца са поставени
имоти № 035040 и № 014035 (л. 14 и 15).
4.
На 22.11.2000
г. е издадена Констативен нотариален акт № 94/22.11.2000 г. на Нотариус
№ *** - А. Н. - Р., с който ищеца е признат за собственик на имот № 014007 (л. 19).
5.
На 22.06.2006
г. е издадена Констативен нотариален акт № 59/22.06.2006 г. на Нотариус
№ *** - А. Н. - Р., с който ищеца е признат за собственик на имот № 035013 (л. 16).
6.
На 22.12.2006
г. е сключен договор за доброволна делба, с нот. заверка на подписите с
рег. № 6485/22.12.2006 г. на Нотариус № *** - Й. Д., съгласно който в дял на
ищеца е поставен имот № 015052 (л. 17 и сл.).
7.
На 01.10.2016 г. е подписан Договор за наем
№ 118 от 01.10.2016 г. (л.
20).
7.1.
С протоколно
определение от 11.06.2019 г. на осн. чл. 193 от ГПК е открито производство по
оспорване на истинността на договора в частта, касаеща авторството на положения
срещу „наемодател”, за Д.Д. подпис.
7.2.
Ищецът е
признал, че положения под договора подпис е негов, поради което
оспорването на истинността на документа следва да бъде прието за недоказано.
8.
На 05.09.2018 г. Управителния съвет
(УС) на ответната К. е взел решение за налагане на санкции на кооператорите,
„изтеглили” земеделската си земя от К.та, като рентното им плащане бъде намалено с 25% (л. 43 и сл.).
9.
На 14.11.2018
г. от ответника до ищеца е отправено уведомително писмо, в което е
посочено, че поради едностранното прекратяване на договора за наем от страна на
ищеца и предоставянето на земеделската земя за обработване на други
„арендатори” на ищеца ще бъде заплатена наемна цена в размер на по 60 лв./дка
за 2018 г. (л. 12).
10.
На 23.03.2019
г. Общото събрание на ответната К. е одобрило решението на УС от
05.09.2018 г. (л. 116 и сл.).
11.
По делото е изслушана съдебна икономическа
експертиза (94 и сл.), която
е установила, че:
11.1.
за стопанската 2017/2018 г. ответникът е извършил
плащане в полза на ищеца в размер на 3 000 лв.;
11.2.
реализираната нетна печалба от К.та за процесния период
е 7,34 лв./дка;
11.3.
пазарният наем за процесните имоти възлиза на 82
лв./дка или общо 4 121,24 лв.
От правна страна
От така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
I. По допустимостта
12.
Съдът намира,
че исковете са заведени между надлежни страни, при наличието на правен интерес,
поради което спорът следва да бъде разгледан по същество.
II. По действителността на договора и иска по чл.
59 от ЗЗД
13. По направено е възражение за нищожност на
договора за наем поради липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл.
2 от ЗЗД.
13.1.
По делото е
безспорно установено, че процесния договор е подписан от ищеца.
13.2. Ищецът признава, че договорът е били разпечатан двустранно (вж. т. 3.1). Това обстоятелство изключва
възможността втората страница да е отпечатана след полагането на подписа на
лицевата страна на документа. В тази връзка, макар и подписът да е положен в
края на първата страница от договора (където липсва част от същественото
договорно съдържание - наемното възнаграждение), съдът приема, че ищецът е бил
запознат със съдържанието и на втората страница. Последното налага извода, че
съгласието на ищеца обхваща всички клаузи на процесния Договор за наем № 118 от 01.10.2016 г. (включително и чл. 6 - 21).
13.3. Установява се, че в печатната редакция на договора в чл. 4
гласи: „Настоящият договор се с сключва
за срок от една стопанска година 20…/20… година.”. Впоследствие ръкописно
думата „една” е задраскана, като над нея е изписано „три”. По отношение на
стопанската година е попълнено „17” и „19”, в резултат на стопанските години са
индивидуализирани на „2017/2019” (което всъщност са две стопански години). Граматическото
и смисловото тълкуване на текста налага
извода, че корекцията на срока на договора и попълването на самите стопански
години, освен че се намират в логическо противоречие помежду си, са извършени и
в противоречие с първоначалното съдържание на печатния текст, който предвижда
срок на действие от една стопанска година. Ищецът е оспорил ръкописния текст и
корекцията, като от страна на ответника не са приведени доказателства, че
изменението на съдържанието е извършено преди подписването на договора. В тази
връзка съдът приема, че измененията са направени след подписването на договора
от ищеца и същите не обвързват последния, т. е. договорът остава сключен за
една стопанска година.
13.4. Стопанската година съгл. § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ обхваща 1 октомври на текущата година до 1
октомври на следващата година. Процесният договор е сключен на 01.10.2016 г. В
тази връзка, с оглед логиката на пазарните отношения, следва да се приеме, че
договорът е сключен за стопанската 2016/2017 г.
13.5. Очевидно ползването на
имота е продължило и през следващата 2017/2018 г. без противопоставянето на
ищеца. От страна на ищеца е подадено заявление за напускане на К.та, което не
рефлектира върху процесното наемно правоотношение. Аргумент в тази насока са
твърденията и на двете страни, че ответника е ползвал имота през 2017/2018 г. и
дължи възнаграждение. Спорен е единствено размера на същото. В тази връзка съдът приема, че
действието на договора на осн. чл. 236 от ЗЗД е продължено за цялата
стопанска 2017/2018 г.
14. Относно направеното е възражение за нищожност на договора
за наем поради липсата на предвидената от закона форма по смисъла на чл. 26,
ал. 2, предл. 3 от ЗЗД.
14.1. Към момента на сключването на договора не е съществувала
законова разпоредба, въвеждаща изискването за форма на договора за наем на
земеделска земя.
14.2. Такава е въведена с разпоредбата
на чл. 4б (Нов – ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г.) от ЗСПЗЗ, но
само относно за договори за наем, сключени за срок по - дълъг от една година.
Както вече бе отбелязано, между страните е постигнато съгласие за сключването
на договор за наем за срок от една година, който е продължен като договор за
наем за неопределено време на осн. чл. 236 от ЗЗД. Следователно
разпоредбата на чл. 4б от ЗСПЗЗ в случая е неприложима.
15. Относно направеното възражение за нищожност на чл. 6 от договора за наем
поради противоречие на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД.
15.1.
В чл. 6 от
договора е предвидено, че наемното възнаграждение следва да е съобразено с
добивите на реколтата и пазарните цени за съответната стопанска година.
15.2.
Въпреки
изключително непрецизната формулировка съдът, тълкувайки договора на осн. чл.
20 от ЗЗД и по аналогия от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ, приема, че е договорено
наемно възнаграждение, равняващо се на пазарният наем. Последният като величина
е определяем, поради което договорът не е нищожен поради липсата на предмет или
противоречието му на закона.
16.
И двете страни
по делото в конкретния случай твърдят, че договореното възнаграждение за
2017/2018 г. е 80 лв./дка (ответникът е направил твърдението по евентуалния иск
и при изслушването си по чл. 176 от ГПК). В тази връзка съдът приема, че именно
тази сума е фиксирана от самите страни като пазарно възнаграждение за
процесната стопанската стопанска година.
17.
Доколкото се
установява, че между страните е възникнало облигационно правоотношение,
главният иск следва да бъде отхвърлен (тъй като имотите не са ползвани без
основание) и да бъде разгледан евентуално предявения такъв.
III. По основателността на иска по чл. 228, ал. 1
от ЗЗД
18. Съдът приема, че ищецът е отдал под наем земеделски земи с площ 50,259 дка, както е посочено в заключението на
вещото лице (доколкото вещото лице е работило с точните
площи на имотите).
19. Следователно размерът на договореният наем за стопанската 2017/2018 г.
възлиза на 50,259 х 80
= 4 020,72 лв. От тях ответникът е
заплатил 3 000 лв., поради което е останал незаплатен остатък от 1 020,72 лв.
20. Стопанската 2017/2018 г. е приключила, поради
което съдът приема, че наемното възнаграждение е дължимо.
IV.Относно направеното възражение за прихващане
21. Ответникът твърди, че е прихванал сума, изчислена на базата на 20
лв./дка върху процесната площ на земеделските имоти, представляваща
обезщетение, дължимо на К.та за нанесените й вреди в резултат на предсрочното
прекратяване на договора за наем съгласно чл. 20 от договора.
22. Не може да се приеме, че е извършено извънсъдебно прихващане, доколкото
уведомителното писмо не съдържа волеизявление в този смисъл. Поради тази
причина следва да бъде разгледано направеното в условията на евентуалност
искане за съдебно прихващане.
23. Фактическия състав на претендираното
обезщетение остава недоказан, в това число:
23.1. едностранното прекратяване на договора от
ищеца и предоставянето на същите земеделски имоти за обработване на друг
наемател;
23.2. извършването на предварителна обработка на земеделските земи,
предмет на процесния договор, от страна ответника;
23.3. сключването на споразумение по чл. 37в от ЗСПЗЗ от ответника;
23.4. настъпването на твърдяната вреда;
23.5. причинно – следствената връзка между настъпването на вредата и
прекратяването на договора за наем.
24. С оглед изложеното, направеното възражение за
прихващане се явява неоснователно.
25.
Отхвърлянето на
възражението за прихващане обуславя уважаването на евентуалния иск до
непогасения размер от дължимото наемно възнаграждение (вж. т. 19).
26.
Следва да бъде
уважено и искането за присъждане на законната лихва, тъй като дължимостта на
вземането е настъпила преди завеждането на иска (с изтичането на стопанската
година).
Разноски
27.
На осн. чл. 78,
ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати направените от ищеца
разноски съобразно уважената част от иска, възлизащи на 771,40 лв.
28.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА НЕДОКАЗАНО оспорването
на истинността на Договор за
наем № 118 от 01.10.2016 г. в частта, касаеща авторството на положения срещу „наемодател”, за Д.Д.
подпис.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни
исковете, предявени от ищеца Д.К.Д.,
с ЕГН **********, с посочен по делото адрес: ***, срещу ответника К. „Т.„Т.””, с ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление: ******, за осъждането на ответника да заплати сумата, с която неоснователно се
е обогатил (главница), в резултат на ползването на имоти № 035040, № 035013,
№ 015052, № 014007 и № 014035 по плана за земеразделяне на землището на гр.
Главиница през стопанската 2017/2018 г., която сума възлиза на 1
065,18 лв.; както и законна лихва по върху главницата от подаване на исковата
молба (16.01.2019 г.) до окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА ответника К. „Т.„Т.””, с ЕИК ******,
да заплати на ищеца Д.К.Д., с ЕГН **********,
непогасена част от наемно
възнаграждение (главница), дължимо за ползването на имоти № 035040, № 035013, № 015052, № 014007 и № 014035 по
плана за земеразделяне на землището на гр. Главиница през стопанската 2017/2018
г., която част възлиза на 1 020,72 лв. (хиляда и двадесет лева и седемдесет и две стотинки); както
и
законна лихва върху
главницата от подаване на исковата молба (16.01.2019 г.) до окончателното
изплащане на задължението.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска за заплащане на наемно възнаграждение
за разликата между уважената част - 1 020,72 лв. и
претендираната такава - 1 065,18 лв.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователно направеното от ответника К. „Т.„Т.””, с ЕИК ******, възражение за прихващане на вземането по заведеният иск за заплащане на наемно възнаграждение срещу задължение на ищеца Д.К.Д., с ЕГН **********, за обезщетяване на К.та за нанесените й вреди в резултат на предсрочното прекратяване на договора за наем, съгласно чл. 20 от договора, което обезщетение възлиза на 20 лв./дка или общо 1 065,18 лв. (хиляда шестдесет и пет лева и осемнадесет стотинки).
ОСЪЖДА ответника К. „Т.„Т.””, с ЕИК ******, да заплати на ищеца Д.К.Д., с ЕГН **********, направените по делото разноски съобразно уважената част от иска, възлизащи на 771,40 лв. (седемстотин седемдесет и един лева и четиридесет стотинки).
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Окръжен съд – гр. Силистра. Решението в частта на разноските може да бъде изменено или допълнено от настоящият съд по молба на страна, подадена в същият срок.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: