№ 45062
гр. София, 29.10.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА
като разгледа докладваното от БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА Гражданско
дело № 20251110139402 по описа за 2025 година
намери, че следва да съобщи на страните проекта за доклад по делото по реда на чл. 140, ал.
3 ГПК:
Ищцата Е. В. Т. е предявила срещу ответника „Топ Трейд Груп“ ЕООД главен
осъдителен иск с правна квалификация чл.55, ал. 1, предл. първо ЗЗД за осъждане на
ответника да му заплати сума в размер на 4000 евро, представляваща заплатен депозит -
гаранция по договор за гаранция от 19.02.2025 г., задържана въз основа на нищожна клауза
по т. 9 от договора за гаранция, ведно със законната лихва от датата на завеждане на
исковата молба (03.07.2025 г.) до пълното заплащане на сумата, евентуален осъдителен иск с
правно основание чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД за сума в размер на 4000 евро, платен
депозит – гаранция по същия договор за гаранция от 19.02.2025 г. на неосъществено
основание, ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба (03.07.2025
г.) до пълното заплащане на сумата и евентуален осъдителен иск с правно основание чл.55,
ал. 1, пр. трето ЗЗД, вр. чл. 87 ЗЗД, с който се иска осъждането на ответника да заплати сума
в размер на 4 000 евро, представляваща заплатен депозит - гаранция по договор за Депозит
от 19.02.2025 г., като платена на отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата
на завеждане на исковата молба до окончателното плащане на сумата.
Ищцата твърди, че на 19.02.2025 г. между нея и „Топ Трейд Груп“ ЕООД е бил
сключен Договор за гаранция № 1 при покупка на недвижим имот № .... по силата на който
е предала в брой сума в размер от 4 000 евро на ответника, гарантираща намерението й да
закупи описаните в договора недвижими имоти, като подпише предварителен договор за тях
в срок до 15.03.2025 г. Сочи, че след тази дата договорът е бил прекратен, но ответникът е
задържал преведената сума. Твърди, че описаните в договора недвижими имоти, които е
следвало да закупи не са били индивидуализирани, а освен това трети лица имали права
върху тях, доколкото за тях били вписани ипотеки. Твърди, че не била уведомена от
ответника за наличните тежести върху имотите. Твърди, че ответникът не е изпълнил
задължението си по договора да предостави на потребителя ясна, точна и недвусмислена
информация относно основните характеристики на предлаганата услуга. Счита, че клаузата
от договора, предвиждаща задържане на цялата гаранционна сума (4000 евро) при
несъгласие от страна на потребителя да подпише последващ предварителен договор,
противоречи на закона и на добрите нрави. Твърди, че до ответника е изпратена покана да
върне получената сума на 17.03.2025 г., но ответникът не е възстановил сумата. С оглед
гореизложеното моли за уважаването на иска и присъждането на сторените по делото
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
1
оспорва предявения иск. Посочва, че е налице валидно сключен договор за гаранция при
покупка на недвижим имот, по който ищцата целенасочено не е изпълнила задължението си
да сключи предварителен договор в указаните срокове. Оспорва клаузата на чл. 9 от
Договора да е нищожна, като твърди, че дължимата гаранция има характер на
възнаграждение за посредника за предоставените от него услуги по договора, в случай че
възложителят недобросъвестно не изпълни задължението си да сключи предварителен
договор. Твърди, че ищцата недобросъвестно е опитала да придобие имота директно от
продавача, като по този начин заобиколи ответника, за да не получи възнаграждение за
предоставената посредническа услуга. Твърди, че през месец февруари 2025г. представител
на брокерската агенция на ищцата - „...................“ ЕООД се е свързал с него с предложение
Е. Т. да закупи имоти. Преди сключване на договора за гаранция за процесния имот негов
представител и ищцата са извършили оглед на имотите и са обсъдили всички параметри на
бъдещата сделка, в това число и начина на заличаване на наличните към онзи момент
ипотеки върху апартамента и гаража към него. Твърди, че с ищцата е уговорено, че
вписаната ипотека върху имота е щяла да бъде заличена с част от продажната цена. Сочи, че
след сключване на договора за гаранция и преди подписването на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, ищцата е направила опит да го заобиколи като
посредник по сделката, за да намали цената на процесния имот, като накара продавачите да
не плащат комисионна. Оспорва липсата на индивидуализация на имоти в договора, както и
да са налице неравноправни клаузи. Оспорва ищцата да има качеството потребител по
процесния договор. Счита, че при връщане на депозита би се достигнало до неоснователно
обогатяване на ищцата. Моли за отхвърлянето на предявените искове и присъждането на
сторените по делото разноски.
По доказателствената тежест
По иска с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже, че е заплатила в полза на ответника претендираната сума. В доказателствена тежест
на ответника е да докаже наличие на основание за получаването/задържането на сумата.
По иска с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже, че е заплатила в полза на ответника претендираната сума като гаранция за
сключване на предварителен договор, както и че впоследствие основанието за заплащане на
сумата не се е осъществило по вина на ответника. В доказателствена тежест на ответника е
да докаже, че е изправна страна и изложените в отговора на исковата молба твърдения, че
основанието за получаване на сумата не се е осъществило по вина на ищеца.
По иска с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, вр. чл. 87 ЗЗД в тежест
на ищеца е да докаже, че е предал на ответника процесната сума по сключения между
страните договор за гаранция от 19.02.2025 г., като впоследствие основанието за получаване
на посочената сума е отпаднало, тъй като договорът е бил развален поради виновно
неизпълнение от страна на ответника.
С оглед становищата на страните на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като
безспорни и ненуждаещи се от доказване следва да бъдат отделени следните обстоятелства
на 19.02.2025 г. между ищцата и „Топ Трейд Груп“ ЕООД е бил сключен договор за
гаранция при покупка на недвижим имот, по силата на който ищцата е предала в брой на
ответника сумата в размер от 4 000 евро.
Съдът намира, че следва на основание чл. 145, ал. 1 ГПК да даде указания на ищеца
да изложи фактически твърдения във връзка с предявения иск по чл. 55, ал. 1, предл. второ
ЗЗД и по-специално във връзка с това какво е неосъщественото основание, на което твърди,
че е предал процесната сума на ответника.
По доказателствата
Ищцата и ответникът са представили писмени доказателства, които следва да бъдат
приети като допустими, относими и необходими за правилното разрешаване на повдигнатия
пред съда правен спор.
Искането на ответника за допускането на трима свидетели при режим на довеждане е
2
относимо и допустимо и следва да бъде уважено.
Искането по чл. 192 ГПК на ответника за задължаване на третото лице да представи
информация в какви отношения е била ищцата с него следва да бъде оставено без
уважаване, доколкото е неотносимо с предмета на доказване. Искането за издаване на
съдебно удостоверение също е неотносимо с предмета на доказване.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, във вр. с чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 28.01.2026 г. от
15.30 ч., за което страните да бъдат призовани.
УКАЗВА на ищеца по реда на чл. 145, ал. 1 ГПК най-късно в първото открито
съдебно заседание да изложи фактически твърдения във връзка с предявения иск по чл. 55,
ал. 1, предл. второ ЗЗД и по-специално във връзка с това какво е неосъщественото
основание, на което твърди, че е предал процесната сума на ответника.
ПРИЕМА приложените към исковата и отговора на исковата молба писмени
доказателства.
ДОПУСКА трима свидетели при режим на довеждане на ответника за доказване на
посочените в отговора на исковата молба обстоятелства.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответника по чл. 192 ГПК и за издаване на
съдебно удостоверение.
Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада по
делото, да се връчи на страните, а на ищеца и преписи от отговора на исковата молба и
приложенията към него.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3