№ 28753
гр. София, 13.11.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Диана К. Ангелова
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. ВЛАДИМИРОВА
Сложи за разглеждане докладваното от Диана К. Ангелова Гражданско дело
№ 20231110163181 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
Ищецът – Н. С. Р., редовно призован –НЕ СЕ ЯВЯВА, представлява се от
адв. Ч – с пълномощно по делото.
В залата присъства А Л Г.
За ответника – СТОЛИЧНА ОБЩИНА, редовно призован –
представлява се от юрк. М – с пълномощно по делото.
Вещото лице – О. Р. П., редовно призован, явява се лично.
Страните /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, като съобрази разпоредбата на чл.142, ал.1 и ал.2 от ГПК,
счита, че не са налице процесуални пречки за разглеждане на делото в днешно
съдебно заседание, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАД НА СЪДА
1
В предходно съдебно заседание съдът е допуснал и назначил
изготвянето на СОЕ, изпълнима от вещото лице О. П..
На 05.09.2024 г. по делото е постъпило заключението с вх. № 282976 от
в.л. П..
На 31.10.2024 г. по делото е постъпило коригирано заключение с вх. №
348606.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице.
СНЕМА СЕ САМОЛИЧНОСТТА НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ
О. Р. П., българин, български гражданин, с адрес: гр.София, неосъждан,
без дела и родство със страните.
На вещото лице се разяснява отговорността по чл.291 НК и то обеща да
даде вярно и точно по съвест и разбиране заключение.
В.л. П.: Представила съм писмено заключение в срок, което поддържам.
Моля съдът да пристъпи към разглеждане само на коригираната експертиза.
На въпроси на страните в.л. П. отговори:
В.л. П.: Имам изготвени оценителски експертизи в моята практика.
При изготвяне на оценката се прилагат Български стандарти за
оценяване (БСО) в сила от 01.06.2018 г. БСО са изготвени в съответствие със
законодателството на Република България, относимото общностно право и
оценителската практика, хармонизирани с относимите Европейски Директиви
и Регламенти.
За да изчисля средните офертни цени за района съм използвала 4 обяви
от интернет сайт, направила съм съпоставка само с описанията, които са
направени, те са сравнително общи и не може да се конкретизира точното им
местоположение, в резултат на това е невъзможно да се направи точна справка
в каква устройствена зона попадат.
Използвала съм корекционен коефициент за функционалност, в четирите
аналога с него намалявам стойността на аналога с идеята, че процесния имот
попада в зоната на улица, а аналозите, които са дадени най- вероятно не
попадат в такава зона на улица.
Функции и предназначение се дублират като значение, поради тази
причина може да се каже, че и предназначението е обследвано.
Когато се прави оценка за оценка за инвестиционен потенциал на
2
съответен имот, тогава има съществено значение, но когато имотът не е
предназначен за инвестиционна цел, тогава това отражение съм го взела
предвид с коефициента за местоположение.
Един празен терен може да се отдава за ограничени ползвания, за
паркинг, за склад, така, че върху дадения терен има отреждане смесена
многофункционална зона, в която можем да изградим евентуално една
сграда, с магазини, офиси, жилища и подземни гаражи и съпоставен с един
терен, в който можем да изградим промишлен обект, няма съпоставимост,
когато даваме под наем един имот, и когато ще строим, има разлика в
предназначението и целта на самата оценка.
Доста се затрудних при намирането на аналози свързани с празни терени
в района на процесния имот, на първо място съм локализирала районите в
съседство, след това съм търсила имоти, които да са свободни от застрояване,
за съжаление ми се появиха твърде малко имоти, като съм селектирала най -
ниската и най - висока оферти съм ги премахнала, за да работя с един среден
ценови диапазон.
В други района други пазарни аналози съм търсила, в първата колона се
вижда местонахождението на всеки един от аналозите, Малинова долина е в
съседство, Манастирски ливади даже е през район, квартал Витоша също,
тоест това е потвърждение на казаното преди малко, че много трудно съм
намерила аналози и за това съм разширила обхвата на търсене.
В т. 3, критериите, които съм подала е по вид на имот, и период за който
се обследва назад във времето, тъй като към настоящият момент съм
определила пазарната стойност на наема, в резултат на това към задни
периоди трябва да определя съответното изменение на цените.
По същият принцип съм задала за съответните квартали, които са
възможно най - близко на процесния, в резултат на това се изчислява
изменението на средните наеми на аналогични имоти.
Самият сайт не показва на база на колко като брой оферти е изчислено
това изменение, използва всичките налични данни за съответния период.
За периода между м. 11.2022 г. и м. 11.2023 г. има повече от двойна
разлика в пазарния наем, защото оказват влияние два фактора за този период,
на първо място това е Ковид пандемията и втория факто е започналата в
Украйна война, които се отразяват на икономиката.
В коригираното заключение, за под периодите е направено изчисление
съобразно под периодите.
На стр. 6, по в. 3 датите са посочени.
Лихва за период от 19.11.2020 г. до 17.11.2023 г. върху сумата за първия
под период, в горната таблица на в. 2 в заключението съм написала общо за
първи, за втори под период, общо за трети и общо за четвърти под период,
описани са в заключението, за първи под период касае общо 10121,64 лева и за
съответния срок до 17.11.2023 г. са изчислени лихвите за тази, цялата сума,
3
както и за втори, аналогично и за трети под период.
Когато няма данни за конкретен район по стандартите на първо място
трябва да се използват възможно най - близките съседни райони и след това
ако и в тях няма аналози може да се вземат от цялото селище, целия град,
всичко това се отразява от оценителя в оценителя, правят се корекции, както
съм посочила и аз.
При първият аналог коефициент за местоположение - 0,95, намира се в
кв. Витоша, на ул. „Проф. Васил Арнаудов“, където комуникацията с центъра
е доста по - затруднена от колкото на нашият имот, който е в по – голяма
близост, но за сметка на това е в непосредствена близост с обекти, които му
придават допълнителна стойност, поради тази причина за мен той е по –
атрактивен от гледна точка на инфраструктора и комуникация съобразно
процесния имот, за това съм преценила, че трябва да го намаля с 5 % за
местоположение.
Юрк. М: Нямам други въпроси.
Оспорвам експертизата, с прекомерно завишени пазарни стойности е,
ползвали са се аналози, които не се аналози, нито квадратурата, нито
предназначението, нито устройствената зона не кореспондират с процесния
имот.
Считам, че е следвало дори и да няма, въпреки, че ние като изследвахме
имаше аналози, но дори да е нямало в процесния район аналози е можело да
се потърсят аналози като имоти, които дори и да се намират по – далеч, да се
намират някъде в София на еднакво разстояние от центъра, поради, тази
причина считам, и моля да допуснете повторна експертиза, която да отговори
на същите въпроси, но да потърси пазарни аналози, които да са аналогични на
процесния, не мога да се съглася, че имот, който е 3,5 дка, който се намира на
С.ско шосе може да се съпостави с едно имотче, което е 200 кв., което е
изключително продълговато като форма, което се намира вътре измежду
преките в Студентски град, който се намира между един спорен имот, където
има едни съборетини и е опасно, което не сме доказали по делото, от тази
гледна точка моля да допуснете повторна експертиза.
Според мен тези корекционни коефициенти, които са зададени като
периоди във времето по никакъв начин не могат да се приемат за аналогични,
склонна съм да вярвам, че сайта „Imot.net“ е дал такива справки, но няма как
да знаем, но не знаем на каква база и на база на колко оферти е изчислен, не
считам по никакъв начин, че за периода 2022-2023 г. е имало сътресение от
Ковид или от войната в Украйна, която също беше по - рано, което да доведе
до двойна разлика в цените.
По отношение на лихвите се изясни въпроса и там считам, че всичко е
наред, но все пак моля да допуснете и трета задача в повторната експертиза,
защото ако се променят сумите, ще трябва да се преизчислят и лихвите.
4
Адв. Ч: Възразявам, не се на лице предпоставките на 201, предложение
2 от ГПК, заключението не е необосновано и не възниква съмнение за
неговата правилност, моля да не допуснете повторна експертиза.
Увеличавам цената на иска, предоставям молба, платила съм таксата,
представям документ за допълнително възнаграждение във връзка с
увеличението на иска като двете суми са под минималните.
МОЛЯ петитумът на исковата молба да се счита следният:
1. МОЛЯ да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11.2019г. до 18.11.2020г. в размер на 10121,64лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от 19.11.2020г. до 17.11.2023г. в размер
3270,93лв., както и законните лихви върху горното обезщетение-главница
10121,67лв., считано от датата на завеждане на нает. искова молба в съда
(17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата;
2.МОЛЯ да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11,2020г. до 18.11.2021г. в размер на 12168,24 лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от 19.11.2021г. до 17.11.2023г. в размер
на 2698,58лв., както и законните лихви върху горното обезщетение-главница
12168,24лв., считано от датата на завеждане на нает. искова молба в съда
(17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата;
3.МОЛЯ да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11.2021г. до 18.11.2022г. в размер на 13760,76лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от 18.11.2022г. до 17.11.2023г. в размер
1660,39лв., както и законните лихви върху горното обезщетение-главница
13760,76лв., считано от датата на завеждане на нает. искова молба в съда
(17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата;
4.МОЛЯ да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11.2022г. до 17.11.2023г. в размер на 16331,03лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от датата на завеждане на нает. искова
молба в съда (17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата.
По заявените искания съдът за да се произнесе съобрази следното:
Съдът приема, че вещото лице е отговори пълно и точно на поставените
въпроси, като заявените възражения от юрк. М съдът приема за възражения по
същество, поради, което
ОПРЕДЕЛИ
ДОПУСКА и ПРИЕМА заключението по изготвената СТЕ.
5
Определя окончателно възнаграждение на вещото лице П. по
допуснатата и назначена СТЕ в размер на 950 лева.
На вещото лице да се изплати от внесения по сметка на съда депозит
сумата от 400 лева, представляваща възнаграждение. Издаден РКО за сумата
от 400 лева.
Указва на ищеца да довнесе по депозитната сметка на СРС 550 лева в
едноседмичен срок от днес.
След получаване на доказателство по делото за направеното плащане да
се издаде РКО на вещото лице.
По заявеното искане за изменение на иска, съдът като съобрази, че
същото е допустимо и на основание чл.214 от ГПК,
ОПРЕДЕЛИ
ДОПУСКА на основание чл. 214 ГПК изменение на иска по молбата от
днешно съдебно заседание както следва:
1. Да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11.2019г. до 18.11.2020г. в размер на 10121,64лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от 19.11.2020г. до 17.11.2023г. в размер
3270,93лв., както и законните лихви върху горното обезщетение-главница
10121,67лв., считано от датата на завеждане на нает. искова молба в съда
(17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата;
2. Да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11,2020г. до 18.11.2021г. в размер на 12168,24 лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от 19.11.2021г. до 17.11.2023г. в размер
на 2698,58лв., както и законните лихви върху горното обезщетение-главница
12168,24лв., считано от датата на завеждане на нает. искова молба в съда
(17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата;
3. Да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11.2021г. до 18.11.2022г. в размер на 13760,76лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от 18.11.2022г. до 17.11.2023г. в размер
1660,39лв., както и законните лихви върху горното обезщетение-главница
13760,76лв., считано от датата на завеждане на нает. искова молба в съда
(17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата;
4. Да осъдите ответника да ми заплати обезщетение за периода от
19.11.2022г. до 17.11.2023г. в размер на 16331,03лв., както и законните лихви
върху горното обезщетение, считано от датата на завеждане на нает. искова
6
молба в съда (17.11.2023г.) до окончателното изплащане на сумата.
С оглед на горното и като съобрази, че с допуснатото изменение на иска
– цената на иска е над 25000 лева по отношение на иска за главница,
настоящия съдебен състав приема, че производството по делото не му е
подсъдно по правилата за родова подсъдност, поради което и на основание
чл.104, т.4 от ГПК
ОПРЕДЕЛИ
На основание чл. 104, т. 4 ГПК ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. №
63181 по описа за 2023 г. на СРС и изпраща същото за разглеждане като първа
инстанция по подсъдност на Софийски градски съд.
Определението за прекратяване подлежи на обжалване с частна жалба в
едноседмичен срок считано от днес.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Съдебното заседание приключи в 10,50 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
7