№ 46
гр. гр. Лом, 27.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЪРВИ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Албена Г. Александрова
Миронова
при участието на секретаря Румяна Д. Александрова Найденова
като разгледа докладваното от Албена Г. Александрова Миронова
Гражданско дело № 20221620100671 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Иск по чл. 108 ЗС
Предявен е иск от БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София, срещу
КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК *********, с. *******а, за ревандикация на недвижим
имот.
Ищецът твърди, че чрез сделка – покупко-продажба, на 14.07.2021 год. е придобил
два земеделски имота в землището на с. *******а: 1/ ПИ с идентификатор 22873.16.8 с площ
от 4233 кв.м. и 2/ ПИ с идентификатор 22873.237.18 с площ от 3286 кв.м.
За тези имоти праводателят на ищеца Й.Г.И. бил сключил аренден договор с
ответника, като договореното арендно плащане било 40 лв./дка.
Ответникът бил надлежно уведомен за настъпилото заместване с нотариална покана.
Условията по договора за аренда били неприемливи за ищеца, който счита, че има
право като невладеещ собственик да иска връщане на имотите, а като законова последица от
това – и прогласяване на арендния договор за нищожен. Ищецът, като изключителен
собственик счита, че правното основание, на което ответникът владее имота е отпаднало
поради липса на съгласие у собственика и за това той дължи връщането им.
Иска се от съда: да признае за установено по отношение на ответника, че ищецът е
собственик на гореописаните два имота и да бъде осъден да му предаде владението върху
тях.
Претендират се и направените по делото разноски.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК не е подаден от ответника.
Предвид процесуалното поведение на ответника, съдът е приел с доклада си по
делото, че между страните няма спорни фактически твърдения.
1
В откритото съдебно заседание: ищецът БЯ ТРЕЙД ЕООД се представлява от
адв. В. П., МАК, редовно упълномощен. Поддържа предявеният иск като основателен и
доказан. Моли да бъде уважен. Претендира разноски.
Ответникът КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС не се представлява. В писмена молба не
възразява делото да се разгледа в отсъствие на негов представител. Оспорва предявеният
иск, като възразява, че владее имотите въз основа на сключен аренден договор. Заявява
възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.
Съдът, като анализира и прецени доказателствата по делото поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От фактическа страна:
Договор за аренда, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № ??/??.??.???? год. (не се
чете), акт № 29, т. 1 и с нотариална заверка на подписите, рег. № 226/14.01.2015 год. на нот.
С.С., рег. № *** в РНК, р-н на действие РС Лом, е сключен между третото лице Й.Г.И. от гр.
Бойчиновци, обл. Монтана чрез пълномощника И.И.В. като арендодател и ответникът
КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК *********, с. *******а чрез същия пълномощник, като
арендатор.
Договорът има за предмет два земеделски имота в землището на с. *******а: 1/ нива
от 4,232 дка в м. Полето, имот № 016008 и 2/ нива от 3,286 дка в м. Върха, имот № 237018.
Арендният договор е сключен за 10 стопански години, считано от стопанската
2014/2015 год. и при договорено арендно плащане в размер на 40 лв./дка годишно, платими
до 31.12. на календарната година.
С Нотариален акт № 141, т. IV, рег. № 2459, д. № 352/14.07.2021 год. на нот. Б. К.,
рег. № *** в РНК, р-н на действие ЛРС, Г. Г. Г. като физическо лице продал на ищеца БЯ
ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София четири земеделски имота, два от които –
процесните: 1/ ПИ с идентификатор 22873.16.8 с площ от 4233 кв.м., стар № 016008 и 2/ ПИ
с идентификатор 22873.237.18 с площ от 3286 кв.м., стар № 237018, двата в землището на с.
*******а.
С Нотариална покана – предложение за актуализация на арендно плащане и
Прекратяване на арендни договори със заверка на подписа, рег. № 1691/10.08.2021 год.
на нот. Д.Ч., рег. № *** в РНК, р-н на действие РС Царево, ищецът отправил към ответника
предложение за актуализация на дължимото рентно плащане (от 40 лв./дка) на 70 лв./дка по
сключени арендни договори за изчерпателно изброени имоти, между които са посочени и
двата процесни имота. Поканил го, в случай, че не приеме предложеното увеличение на
цената да прекратят арендните договори, считано от 01.10.2022 год.
Със същата нотариална покана ответникът е уведомен, че на осн. чл. 17, ал. 3 ЗАЗ
ищецът като приобретател замества арендодателя като страна по арендните договори.
Нотариалната покана е връчена на ответника на 23.08.2021 год. чрез нот. Б. К., рег. №
*** в РНК, р-н на действие ЛРС.
С втора Нотариална покана – предложение за актуализация на арендно плащане
и Прекратяване на арендни договори със заверка на подписа, рег. № 1200/28.03.2022 год.
на нот. Б. К., рег. № *** в РНК, р-н на действие ЛРС, ищецът предложил на ответника
предложение за актуализация на дължимото рентно плащане на 90 лв./дка по сключени
арендни договори за изброените имоти, между които са и двата процесни – „тъй като
обработвате без мое съгласие, което категорично декларирам, по силата на наследени от
моите праводатели договори, над 150 дка“. Отново го поканил, в случай, че не приеме
предложеното увеличение на цената да прекратят арендните договори, считано от
01.10.2022 год.
Със същата нотариална покана ответникът за втори път е уведомен, че на осн. чл. 17,
2
ал. 3 ЗАЗ ищецът като приобретател замества арендодателя като страна по арендните
договори.
Нотариалната покана е връчена на ответника на 29.03.2022 год. чрез
представляващия кооперацията Г. Х. Ж. по реда на чл. 44, ал. 1 ГПК при отказ.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
Иска се от съда: Да признае за установено по отношение на ответника, че ищецът е
собственик на гореописаните два имота и да бъде осъден да му предаде владението върху
тях.
Предявеният иск е с правно основание чл. 108 ЗС:
За уважаването му е необходимо да са налице кумулативно три предпоставки:
ищецът да е собственик на имота, имотът/вещта/ да се владее от ответника и това владеене
да е без правно основание.
Липсата на която и да е от горните предпоставки води до неоснователност на
предявения иск с правно основание чл.108 ЗС.
В случая между страните не е спорно, че ищецът е единствен собственик на двата
процесни имота. Това се установява и от представения от него нотариален акт за покупко-
продажба.
Не е спорно по делото и това, че ответникът ползва имотите.
Предвид неподаването на писмен отговор от ответника в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК,
съдът е приел с доклада си по делото, че между страните няма спорни фактически
твърдения.
В съдебно заседание (чрез писменото си становище) ответникът оспорва исковете,
като твърди, че владее имотите по силата на сключен аренден договор.
Съдът счита, че по силата на арендния договор ответникът е държател, а не владелец
на спорните имоти, но това е ирелевантно към преценката дали предявеният иск е
основателен.
Последното е в зависимост от преценката дали – както твърди ищецът е отпаднало
правното основание, на което се позовава ответникът – т.е. дали сключеният Договор за
аренда, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № ??/??.??.???? год. (не се чете), акт № 29, т. 1, и
с нотариална заверка на подписите, рег. № 226/14.01.2015 год. на нот. С.С., рег. № *** в
РНК, р-н на действие РС Лом, между третото лице, той и праводател на ищеца, Й.Г.И. от гр.
Бойчиновци, обл. Монтана като арендодател и ответникът, като арендатор обвързва валидно
ищеца, който не е страна по него.
На първо място, в исковата молба ищецът сочи, че негов праводател е сключилият
арендния договор миноритарен съсобственик Й.И.Й..
Ответникът не оспорва твърдението на ищеца, че Й.И. е съсобственик, притежаващ
по-малко от 50% ид.ч. от съсобствеността.
На следващо място, видно е, че в двете си последователни нотариални покани,
отправени до ответника, ищецът освен предложението за промяна в размера на уговореното
арендно пращане, отправя и предложение за прекратяване на договора в случай на
несъгласие с предложението за актуализация на цената.
Но отделно и независимо от двете предложения, както в нотариалната покана от
10.08.2022 год., така и в нотариалната покана от 28.03.2023 год. той, ищецът е записал: „По
силата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ Ви уведомявам, че замествам арендодателя като страна в тези
арендни договори. На основание чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ Ви уведомявам за настъпилото
заместване, от което следва да изпълнявате към мен задълженията Ви по договора, което
и сте правили досега.“
В постановеното по сходен казус Решение № 73/08.12.2020 год. по гр. д. № 2929/2019
год., ВКС, II ГО, докладчик съдията Здравка Първанова се излагат мотиви, които
3
настоящият състав споделя и си позволява да цитира:
„Съгласно ТР № 1/2018 г. по тълк. д. № 1/1018 г., ОСГТК, в действалата до
изменението /ДВ, бр. 13/2017 г./ редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е регламентирана възможност
за сключване на договор за аренда само от някои от съсобствениците, т. е. и от
съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете.
Законодателната промяна /§ 6 ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, ДВ, бр. 13/2017 г. / е
продиктувана от необходимост да се преустановят разпространени практики чрез сключване
на дългосрочни договори за целия земеделски имот от миноритарен съсобственик, при
засягане интересите на мажоритарен собственик, малко арендатори да ползват земите.
С новата редакция на чл. 3, ал. 3 ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба на
чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски
земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се управлява съгласно решението на
собствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. В случая арендният
договор е сключен преди цитираното изменение на ЗАЗ…
...В решения на ВКС /№ 12/2018 г., по гр. д. № 1251/2017 г., ІІг. о. и др. / се приема, че
договор за аренда /сключен до измененията на ЗАЗ с ДВ, бр. 13/2017 г./ като договор за
управление на общата вещ, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако
обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от вещта, този
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или
поотделно, освен ако не са го приели“.
Цитираното по-горе принципно разбиране безпротиворечиво е намерило израз в
редица съдебни актове по сходни казуси, като например, но не само: Решение № 115 от
21.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 997/2017 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Красимир
Влахов, Определение № 359 от 26.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4516/2017 г., II г. о., ГК,
докладчик съдията Здравка Първанова, Определение № 514 от 18.10.2018 г. на ВКС по гр. д.
№ 1650/2018 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Веселка Марева, Определение № 879 от
15.11.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3125/2018 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Веска
Райчева, Определение № 271 от 3.06.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4214/2019 г., II г. о., ГК,
докладчик председателят Пламен Стоев, Определение № 119 от 1.04.2021 г. на ВКС по ч. гр.
д. № 794/2021 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Василка Илиева.
Именно такова приемане на арендния договор според настоящия съдебен състав е
обективирано в представените от ищеца и изхождащи от него две последователни
нотариални покани с изрични уведомления по чл. 17, ал. 2 и ал. 3 от ЗАЗ.
От така извършеното приемане ищецът не може в последствие да се отрече,
предявявайки настоящия иск.
Договорът е валиден между страните и ответникът държи имота на годно правно
основание. При непостигане на съгласие относно цената на арендното плащане страната
разполага с иск по чл. 16, ал. 5 ЗАЗ.
От доказателствата по делото се установи, че ответникът държи имотите на правно
основание, поради което и претенцията по чл. 108 ЗС в осъдителната си част е
неоснователна и подлежи на отхвърляне.
Относно разноските:
С оглед изхода от делото, направените от ищцовата страна разноски за воденето му
пред настоящата инстанция следва да останат в негова тежест.
Воден от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
4
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК
*********, гр. София и КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК *********, с. *******а, че БЯ
ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София е собственик, съгласно Нотариален акт № 141, т.
IV, рег. № 2459, д. № 352/14.07.2021 год. на нот. Б. К., рег. № *** в РНК, р-н на действие
ЛРС на следните недвижими имоти: 1/ ПИ с идентификатор 22873.16.8 с площ от 4233 кв.м.,
стар № 016008 и 2/ ПИ с идентификатор 22873.237.18 с площ от 3286 кв.м., стар № 237018,
двата в землището на с. *******а, като
ОТХВЪРЛЯ предявеният от БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София срещу
КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК *********, с. *******а, иск с правно основание чл. 108 ЗС
– за предаване владението на тези имоти.
Решението подлежи на обжалване пред ОС – Монтана в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
5