Решение по дело №9873/2010 на Софийски градски съд

 

                                                    РЕШЕНИЕ

 

                                                       гр.С., 09.01.2012 г.

 

                                                      В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І-во ГО, 11 състав в публичното заседание на осми ноември през двехиляди и единадесета година в състав:

                                                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ:  Е.ИВАНОВА

                                                                                          ЧЛЕНОВЕ:

при секретаря Д.П. и в присъствието на прокурора ............................ като разгледа докладваното от съдията гр.дело N: 9 873 по описа за 2010 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

              Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

              В исковата молба на А.Г.А., гр.С. с уточненията към нея, се твърди, че на 31.08.2009 г. е сключила с ответника предварителен договор за по-купко-продажба на недвижим имот, съгласно чл.1 на който последният се е задължил да сключи окончателен договор за покупко-продажба като й прехвърли собствеността върху собствените си недвижими имоти, изградени в груб строеж, а именно: Апартамент № 7 с РЗП 62,17 кв.м., заедно с 4,26 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6,07 кв.м., находящ се на кота 5,70 м., втори етаж от жилищната сграда /Секция І/, ведно с при-лежащите му ид.ч.от правото на строеж върху УПИ V-1165 и Апартамент № 8 с РЗП 73,73 кв.м., заедно с 5,05 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 7,19 кв.м., нахо-дящ се на кота 5,70 м., втори етаж от жилищната сграда /Секция І/, ведно с прилежащите му ид.ч.от правото на строеж върху УПИ V-1165 от кв.102 по плана на гр.С., м.”В.-ВЕЦ С.”, целият с площ от 505 кв.м. /подробно индивидуализирани в ИМ и молба от 15.11.2010 г./, срещу насрещното задължение на купувача по чл.1, ал.3 от този акт - във формата на нотариален акт да му бъде прехвърлено правото на собственост вър-ху имотите, описани в ал.1, т.1 и т.2 и ал.2 срещу цена в размер на 31 800 евро с ДДС. Поддържа се и че ищцата като страна по тази сделка е поела задължението да заплати об-що сумата 106 000 евро, от които към настоящия момент е престирала 75 000 евро; че ос-татъкът до пълната стойност касае втория договор – за изработка, по който строителство-то не е стигнало до етап, в който ищцата да дължи плащане, а не - прехвърлянето на соб-ствеността, както и че съгласно чл.2 във връзка с чл.6 от договора, сключването на окон-чателен такъв е следвало да се извърши до десет дни от изпълнението на задължението на ищцата по чл.13, т.5, а именно: да заплати сумата 8 000 евро при получаване на удостове-рение за въвеждане в експлоатация. Излагат се доводи и че ищцата е изпълнила изцяло поетите от нея задължения по сделката от 31.08.2009 г. във връзка с прехвърлянето на собствеността на имотите; че не са налице договорни или други обстоятелства, които да възпрепятстват сключването на окончателен договор, както и че ответникът не е изпълнил това негово задължение, въпреки многобройните опити от страна на ищцата за добровол-но уреждане на взаимоотношенията им.

              Моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварител-ния договор от 31.08.2009 г., както и да осъди ответната страна да й заплати направените по делото разноски.

              Ответникът – „Г.В.” ЕАД, гр.С. – в определения от закона срок не е депозирал писмен отговор и не е взел становище по заявения иск.

              Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на ищцата, съобразно разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното:

              От представеното с исковата молба заверено копие от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж и изработка от 31.08.2009 г. е видно, че на посочената дата между „Г.В.” ЕАД, ЕИК ********, представлявано от И.П. - в качеството на "продавач" и А.Г.А. с ЕГН ********** - в качеството на "купувач" на основание чл.19 и чл.258 и сл. от ЗЗД е сключена сделка, по силата на която продавачът в чл.1, ал.1 от р.І е поел задължението да сключи във формата на нотариален акт договор, с който да прехвърли на купувача правото на собственост вър-ху собствените си недвижими имоти, изградени в груб строеж, съгласно одобрен архитек-турен проект от 08.11.2007 г. от гл.архитект на район „Л.”, разрешение за строеж № 177/09.07.2007 г. и таблица за разпределение на площите в УПИ V-1165 в кв.102 по ПУП на гр.С., местност „В.-ВЕЦ С.” с площ от 505 кв.м., при съседи по ски-ца: УПИ VІ-1165, УПИ VІІ-1165 и УПИ ІІ-1165, а именно: 1.АПАРТАМЕНТ № 7 с РЗП от 62,17 кв.м., заедно с 4,26 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6,07 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, входно антре и един бал-кон, при граници: от две страни вътрешен двор, ап.8 и ап.6, ведно с прилежащите му ид.ч. от правото на строеж върху УПИ V-1165, находящ се на кота 5,70 м., 2-ри етаж от жилищ-на сграда /секция едно/, състояща се от сутерен и четири жилищни етажа с РЗП от 745,25 кв.м., която е построена на груб строеж върху индивидуализирания по-горе УПИ и съглас-но описаните строителни книжа и 2.АПАРТАМЕНТ № 8 с РЗП от 73,73 кв.м., ведно с 5, 05 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 7,19 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, входно антре и един балкон, при граници: ап.7, вътрешен двор, калкан, коридор и стълбищна клетка, ведно с прилежащите му ид.ч.от правото на строеж върху УПИ V-1165, находящ се на кота 5,70 м., 2-ри етаж от жилищната сграда /секция едно/, описана в т.1, а в ал.2 на същата клауза – да прехвърли на купувача и собствеността на прилежащите към тези имоти ид.части от УПИ V-1165, посочени по-горе, в едномесечен срок от придобиването им от продавача, чиято цена е включена в цената на имотите по ал.1, т.1 и т.2 срещу задължението на купувача посочено в чл.1, ал.3 от р.І – да сключи във формата на нотариален акт договор, по силата на който

да му бъде прехвърлено правото на собственост върху имотите и идеалните части, визира-ни в ал.1, т.1 и т.2 и ал.2 срещу цена в размер на 31 800 евро с ДДС.

              Констатира се и че съконтрагентите по тази сделка са се споразумели, че в случай, че продавачът направи изменение на строителните книжа, въз основа на което към мо-мента на сключване на окончателния договор е обединил имотите по ал.1 в един апарта-мент /нов апартамент/ с РЗП от 135,90 кв.м., ведно с 9,31 % от общите части на сградата на същия етаж в същата жилищна сграда при граници: вътрешен двор, калкан, асансьор и ап.6, състоящ се от помещенията, така както са обозначени в Приложение № 1, то задъл-жението му по ал.1 се погасява, а на негово място възниква ново – да сключи окончателен договор, с който да прехвърли правото на собственост върху новия апартамент, както е индивидуализиран по площ, граници и помещения в Приложение № 1 срещу цена в раз-мер на 31 800 евро – чл.1, ал.4, като продавачът се задължава на свой риск и със собствени технически средства да изгради имотът, който ще бъде прехвърлен в изпълнение на този договор в степен на завършеност, съгласно Приложение № 2 и изменението на одобрения инвестиционен проект и разрешенията за строеж, посочени в ал.1 – чл.1, ал.5; че срещу извършената работа по предходната алинея купувачът се задължава да заплати на прода-вача възнаграждение в размер на 74 200 евро с ДДС, която цена е окончателна и не подле-жи на промяна в резултат на промяната в цените на материалите или работната ръка – чл. 1, ал.6; че общата стойност на имотите по чл.1, т.1 и т.2, съотв. ал.4 /правото на собстве-ност и възнаграждение за изработка/ е в размер на 106 000 евро – чл.1, ал.7, от която към момента на подписване на договора купувачът е изплатил напълно сумата, представ-ляваща цената на правото на собственост на имотите, а именно: 31 800 евро и част от це-ната за изграждането на имотите/имота в степен на завършеност съгласно Приложение № 2 в размер на 25 200 евро – чл.1, ал.8.

              От клаузите на разглеждания акт се установява и че страните по него са приели да сключат окончателния договор за покупко-продажба на имотите в 10-дневен срок от из-пълнението на задължението на купувача по чл.13, ал.5 – чл.2, р.І; че продавачът се е за-дължил при сключване на окончателния договор да представи в оригинал пред нотариуса тринадесет броя документи, между които и протокол-решение на Съвета на директорите на дружеството за продажбата на имотите по чл.1, ал.1, т.1 и т.2 с посочване на уговоре-ната в този договор цена – чл.5; че дружеството-продавач е поело задължението да преда-де имота с протокол за установяване на годността за приемане на строежа, представляващ приложение № 15 към Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строи-телството /акт 15/, не по-късно от 01.05.2010 г. – чл.9, ал.1; че в 1-месечен срок от изтича-не на срока по предходната алинея продавачът е длъжен да снабди купувача с удостовере-ние за ползване на имота, издадено по реда на Наредба № 2/2003 г. за въвеждане в експ-лоатация на строежите в Р.Б. и минимални гаранционни срокове за из-пълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти – чл. 9, ал.2; че съконтрагентите са се договорили заплащането на всички разноски, свързани със сключ-ването на окончателния договор да се поемат от купувача – чл.12, т.2, както и че срещу из-пълнение на задължението на продавача да изгради и предаде имота, купувачът се задъл-жава да му заплати уговореното възнаграждение по чл.1, ал.6 след приспадане на авансово платената част, а именно: сумата 49 000 евро, както следва: 1. сумата 16 500 евро – на етап поставена дограма; 2.сумата 16 500 евро – на етап полагане на инсталации; 3. сумата 8 000 евро – на етап подписване на протокол образец 15 и 5.сумата 8 000 евро – при получаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация – чл.13, ал.1.

              От съдържанието на приложеното копие от обсъждания договор е видно, че чл.13 на същия няма ал.5 и че тази клауза се състои само от една алинея.

              Изложените обстоятелства във връзка със заплатените от г-жа А. суми по сделката към 31.08.2009 г. на обща стойност от 57 000 евро и тяхното предназначение, се потвърждават и от приложената с исковата молба разписка от 31.08.2009 г., издадена от   г-н И.П., в качеството му на изпълнителен директор на „Г.В.” ЕАД, за удостоверяване на тези факти.

              Представена е и втора разписка, изходяща от същото лице, действащо в качество-то на изпълнителен директор на „Г.В.” ЕАД, с дата: 15.09.2009 г., в която е мате-риализирано волеизявление на г-н П., че е получил от ищцата А.А. су-мата 16 500 евро, като цена на изработка по договор от 31.08.2009 г., съобразно уговоре-ното в него.

              Представителната власт на г-н И.П. по отношение на ответното дружество се констатира от приложеното извлечение от електронния сайт на Търговския регистър при АВ от 27.08.2010 г. и от издаденото от последната удостоверение с изх.№ 20110510-105041/10.05.2011 г. на АВ. Съгласно данните от тези документи едноличен собственик на капитала на „Г.В.” ЕАД е „Билд пропъртис” ЕООД.

              Във връзка с предмета на спора в хода на производството е представен и нотариа-лен акт за покупко-продажба на право на строеж  № 43, том ХІІ, рег.№ 14012, дело № 2090/2007 г. на нотариус И.Н., рег. № 040 на Нот.камара, в който е отразено, че на 15.11.2007 г. „Б.*” ЕООД е продало на „Г. Вали” ЕАД, с Булстат ********, действащо чрез пълномощника на изпълнителния му директор Д.М.Ш. – Д.К., правото на строеж относно недвижимите имоти, описани в пункт 1, б.”А” от този договор, които се намират в жилищна сграда – Секция 1 /едно/ - вход „А”, с РЗП 745,25 кв.м., която сграда ще бъде изградена в УПИ V-1165 от кв.102, местност „В.-ВЕЦ С.” по плана на гр.С., район „Л.”, целия с площ от 505 кв.м., при съседи по скица: УПИ VІІ-1165 и УПИ ІІ-1165, между които имоти в т.7 и т.8 са посочени и апартамент № 7 със ЗП от 62,17 кв.м. и апартамент № 8 със ЗП от 73,73 кв.м., заедно с прилежащите им идеални части от общите части на секция 1, съответно от 4,26 %, съответстващи на 6,07 кв.м. и 5,05 %, съответстващи на 7,19 кв.м., за сумата 60 794,04 евро с вкл.ДДС, платена от купувача чрез банков превод, извършен по сметката на нота-риус Н. в „П.И.Б.” АД, в съответствие с подписано между те-зи лица споразумение от 25.10.2007 г.

              За доказване на претенцията й ищцовата страна е ангажирала и заверени ксерокс-ни копия от скица № Б-9400-1163 от 28.10.2010 г. с посочен издател: СО, р-н „Л.” – отдел „Архитектура и градоустройство” и писмо изх.№ 09-06-0096/21.09.2011 г., подписа-но от името на СО, Дирекция „ПАМДТ”, отдел МДТ „Л.” от Т.А., които настоящата инстанция не кредитира.

              В скицата не е посочено името на нито едно от подписалите я лица; в същата липсва поставен печат на СО и данни за платена такса за издаването й; налице е противо-речие между текстовата и графичната й част – в текста е посочено, че сградата, попадаща в УПИ V-1165 е отразена служебно в тази скица, но такова отразяване - несъществува, като от друга страна – в същата са вписани несъществуващи основания за служебно засне-мане и нанасяне на сградата: чл.175 ЗУТ няма ал.6 и а § 6 ПР на ЗУТ, съотв. в този акт не са отбелязани и никакви данни относно правото на собственост върху имотите и удостове-ряващите го документи, с оглед на което не може да се приеме, че последният е официа-лен документ по смисъла на чл.179, ал.1 ГПК, издаден от компетентно длъжностно лице в кръга на службата му по установения ред и форма за това, както и че удостоверява досто-верни обстоятелства. Поради липсата на обвързваща материална доказателствена сила в гражданския процес на обсъждания документ, съдебният състав да може да обоснове из-водите си по съществото на спора въз основа на него.

              Изложеният извод на съдебния състав се отнася и до втория цитиран документ, в който не се съдържат данни относно качеството на подписалото го лице, за да може да се установи неговата компетентност за издаването му.

              Приложено е и заверено копие от констативен протокол с изх.№ 1570/10/12.06. 2008 г. на СО, район „Л.”, който първоинстанционният съд намира за иревелантен към предмета на спора, тъй като се отнася до жилищна сграда – Секция 3 с гаражи в УПИ ІІ-1165 от кв.102 по плана на гр.С., м.”В.-ВЕЦ С.”, а не до процесната жилищна сграда – Секция 1 в УПИ V-1165 в същия квартал. Доказателства за идентичност на тези обекти – не са представени в процеса.

              По искане на процесуалния представител на г-жа А. са приети и копия от удостоверения на АВ при МП, СВ гр.С. за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот – с изх.№№ 38 208/2011 и 38 2011/2011 от 20.10.2011 г., съгласно които за периода: 15.11.2007 г. до 13.10.2011 г. по партидите, касаещи: ап.7 и ап.8 в секция 1 в имот планос-нимачен № 1165, кв.102, ж.к.”В. – ВЕЦ С.” са налице следните вписвания: за извършената продажба на правото на строеж на 15.11.2007 г. по нот.дело 60091/2007 г.; на исковата молба по настоящото дело на 19.11.2010 г. и на наложена възбрана върху нед-вижим имот или вещно право от 29.04.2011 г.

              Приложени са и декларации за гражданство и гражданско състояние по чл.25, ал.7 ЗННД и по чл.264, ал.1 ДОПК на г-жа А.А. от 08.11.2011 г.

             Доказателства относно етапа на изграждане на жилищната сграда, актуална скица на УПИ и данъчна оценка на процесните имоти, както и такива за липсата на непогасени задължения за данъци, мита, задължителни осигурителни вноски и други публични задъл-жения на ответника към настоящия момент - не са представени в производството.

              При така приетата фактическа обстановка, установена от събрания по делото до-казателствен материал, съдебният състав намира, че между страните по спора е налице ва-лиден предварителен договор за продажба на недвижими имоти, по отношение на който са спазени изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД. В съдържанието на договора от 31.08. 2009 г. са налице уговорки относно съществените условия на окончателния договор за продажба, а именно: индивидуализиран обект – бъдеща вещ, определена продажна цена и начин на плащането й, като от друга страна същият е сключен при спазването на предви-дената в чл.19, ал.1 ЗЗД форма.

              Съгласно разпоредбата на чл.363 ГПК в производството по чл.19, ал.3 ЗЗД, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съдът про-верява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително и дали отчуждителят е собственик на имота.

              Извършването на сделки с предмет – определен недвижим имот, предпоставя съ-ществуването на последния в обективната действителност като самостоятелен обект на правото. От събраните по делото доказателства не се установи, че към настоящия момент сградата, в която се намират описаните в чл.1 от разглеждания договор апартаменти, е из-градена в груб строеж – с изпълнени ограждащи стени и покрив, без или с различна сте-пен на извършени довършителни работи /§ 5, т.46 от ДР на ЗУТ/. Едва от момента на за-вършването на строежа на посочения етап, констатиран с протокол на общинската адми-нистрация по реда на чл.181, ал.2 ЗУТ, сградата и обособените части /обекти/ от нея при-добиват самостоятелен статут и могат да бъдат годен предмет на правни сделки и на съ-дебни решения по конститутивни искове – обстоятелство, което не бе установено в произ-водството от страна на ищцата до неговото приключване пред настоящата инстанция.

              От друга страна – не бе доказано и каква част от активите на ответното дружество представляват процесните имоти и дали тяхната обща стойност през 2011 г. надхвърля половината от стойността на активите на това дружеството, съгласно последния заверен годишен финансов отчет на същото, в който случай за извършването на разпореждане с тях по силата на чл.236, ал.2, т.2 ТЗ е необходимо да е налице взето решение от общото събрание на акционерите, каквото по делото не е налице. Липсва и взето решение за из-вършването на разпореждане с описаните в чл.1, ал.1 и ал.2 от договора имоти и ид.части от страна на Съвета на директорите на „Г.В.” ЕАД. Необходимостта от наличието на такъв акт в случая изрично е отразено в клаузата на чл.5, т.2 от договора от 31.08.2009 г

              В съответствие с изискването на чл.154, ал.1 ГПК - чрез провеждането на пълно и главно доказване, не бе доказано в производството от г-жа А. и че към приключва-не на устните състезания по делото ответникът е носител на правото на собственост върху УПИ, в който е следвало да бъде изградена жилищната сграда – Секция 1, за да се конста-тира дали са изпълнени и условията на чл.1, ал.2 от договора относно прехвърлянето на правото на собственост върху приспадащите се ид.части на описаните в чл.1, ал.1 обекти от този УПИ, чиято стойност е включена в уговорената между съконтрагентите обща цена на придобиване по сделката.

              На последно място - не бяха представени и надлежни документи, удостоверяващи изпълнението на изискванията на чл.264 ДОПК и чл.50 ЗМДТ във връзка с чл.46, ал.1 и чл.49, ал.2 от ЗМДТ, както и тези по чл.25, ал.2 ЗННД към датата на последното с.з. по делото. При наличието на каквито и да било подлежащи на принудително изпълнение непогасени публични задължения /каквито, съгласно последния обявен в ТР годишен фи-нансов отчет на ответното дружество през 2009 г., то е имало за 2007 г. и 2008 г./, по сила-та на императивната разпоредба на чл.264, ал.4 ДОПК прехвърлянето на вещни права вър-ху недвижим имот-негова собственост може да бъде извършено само след тяхното запла-щане, в т.ч. и от купувача, във връзка с което по делото не са ангажирани никакви доказа-телства.

              Поради липсата на кумулативната даденост на елементите от фактическите съста-ви на разпоредбите на чл.19 от ЗЗД и чл.363 от ГПК, СГС, І-во ГО, 11 с-в намира, че пре-дявеният от А.А. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД се явява неоснова-телен и като такъв същият трябва да бъде отхвърлен изцяло.

              Предвид изхода от разглеждането на спора на ищцата не се дължат разноски по чл.78, ал.1 ГПК.

              Водим от горното, Съдът

 

                                                                      Р    Е    Ш    И:

 

              ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от А.Г.А. ***, с ЕГН ********** и съдебен адрес:*** – адв.В.Д. срещу „Г.В.” ЕАД със седа-лище и адрес на управление: гр.С., ул.”Х.К.” № */*/, ет.*, ап.*, ЕИК ******** с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД относно предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж и изработка от 31.08.2009 г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

              Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните - с въззивна жалба.

 

 

 

 

 

                                                                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ: