№ 159
гр. София, 20.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Анелия Цанова
Членове:Зорница Гладилова
Мария Райкинска
при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова
като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно търговско дело №
20241001000867 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК вр. чл. 308 ГПК.
С решение № 1157/16.08.2024 г. по т.д. № 514/2022 г. на СГС, VI-1 състав е
осъдено, на основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 и 2 ЗЗД вр. чл. 288 ТЗ „Хом Кеър БГ“
ЕООД, с ЕИК *********, с адрес гр. София, ул. „Христо Ботев“ № 31, ет. 1, да заплати
на „Инвестбанк“ АД, с ЕИК *********, с адрес гр. София, бул. „България“ № 85, сума
в размер на 152 554.72 лева (сто петдесет и две хиляди петстотин петдесет и четири
лева и седемдесет и две стотинки), представляваща дължима сума за наемна цена по
сключен на 30.11.2015 г. договор за наем за вноски за периода от 15.06.2020 г. до
15.09.2020 г., като искът е отхвърлен за периода от 15.12.2019 г. до 15.06.2020 г., както
и да заплати сума в размер на 58 365.29 лева /петдесет и осем хиляди триста шестдесет
и пет лева и двадесет и девет стотинки/, представляваща дължими разходи за имота за
ТБО и ел. енергия за периода от 22.11.2019 г. до 25.03.2021 г., като искът е отхвърлен
за разликата над присъдения размер от 58 365.29 лева до пълния предявен размер от
59 375.33 лева, ведно със законната лихва върху двете присъдени суми, считано от
датата на подаване на исковата молба 17.03.2022 г. до окончателното плащане.
Ответникът „Хом Кеър БГ“ ЕООД е депозирал въззивна жалба против
първоинстанционното решение в неговата осъдителна част с твърдения, че същото е
неправилно. Жалбоподателят поддържа, че неправилно първоинстанционният съд
отхвърлил направените от него възражения за прихващане с негови вземания. По
отношение възражението за прихващане с негово вземане за направени разходи за
изграждане на канализация поддържа, че съдът неправилно основал изводите си на
обстоятелствата, че за канализацията на процесната сграда няма строителни книжа.
Наличието на такива следвало да бъде доказано от насрещната страна, а не от
ответника. Дори и да нямало такива, спорът бил не за това какво е било, а за това
какво е изградено понастоящем. Липсата на данни за предишната канализация била
1
ирелевантно за спора. Експертните обяснения на вещото лице били възприети
едностранчиво и непълно. Вещото лице посочило, че са извършени работи на
минимална стойност 46 709.71 лева и това били работи според вещото лице, без които
канализацията не може да функционира. Изключение от това положение би имало, ако
беше извършен ремонт на повредените тласкатели, но тогава канализацията не би била
гравитачна. Съдът не съобразил обясненията на вещото лице относно двата вида
канализация, съответно не съобразил казаното от него, че ако старата канализация е
била гравитачна, то сегашната била изцяло нова – с нови тръбни връзки и с нови
денивелации на гравитационните трасета. В същото време вещото лице определило
минималните разходи за така изградената гравитачна канализация. В тази връзка съдът
игнорирал и събраните свидетелски показания, установяващи, че е изградена изцяло
нова гравитачна канализация, а старата е премахната или поне засипана. Съдът не
извършил съвкупна преценка на експертното заключение и свидетелските показания.
Съдът неправилно приел и че посоченото възражение за прихващане е недоказано
поради липсата на договори и разходнооправдателни документи. Това били само едни
от възможните доказателства, но изграждането на нова гравитачна канализация и
разходите за това били установени по делото с други средства – свидетелски
показания и СТЕ. Нямало значение и обстоятелството, че не е доказан точния момент
на извършване на СМР, защото вещото лице ползвало справочник за цените на
годишна база. При едностранчива и неправилна преценка на доказателствата съдът
приел, че не се установявало дали извършените СМР не били в рамките на това, което
наемателят поел да извърши с наемния договор. Към договора за наем имало
приложение, в което били описани СМР, които наемателят е поел да извърши и те не
били свързани с изграждането на канализационна система. Освен това при огледа на
имота при сключване на наемния договор нямало как да се установи, че канализацията
не работи и нужните СМР да бъдат включени в договора, тъй като тогава комплексът
не работел. Съдът не съобразил и експертното заключение, от което се установявало,
че работите по приложението към наемния договор и извършените по канализацията
работи, са различни. На следващо място се сочи, че въпреки че съдът приел, че
ответникът е бил принуден да извърши ремонтните работи по канализацията, той не
уважил възражението за прихващане защото не бил доказан размера на разходите за
това, без да приложи правилото на чл. 162 ГПК.
Жалбоподателят въвежда и оплакване за неправилност при оставянето без
уважение на възражението му за прихващане с вземане за разходи за направени
основни ремонти на сградите, като неправилно приел, че става дума за текущи
ремонти, за които няма приемателни протоколи, както и че няма как да се установи
кога са направени. Сочи, че в случая ставало дума за ремонтно възстановителни
работи, за които не важат изискванията на ЗУТ за съставяне на строителни книжа. В
същото време не били обсъдени представените три оферти и направените плащания по
тях от ответника въз основа на издадени и осчетоводени фактури, като последното
установявало и извършена доставка. Не били съобразени и показанията на свидетеля
Сивчев по отношение на извършените ремонти от ответника. Позовава се на Решение
№ 316 от 7.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1646/2010 г., 111 г. о., съгласно което „...
Извършването на ремонти за привеждане на жилището в състояние, годно за
обитаване по предназначение, не може да се квалифицира като "текущи ремонти",
нито като повреди, появили се по време ползването на имота, за които приложима е
ал. 2 на чл. 231 ЗЗД...” Излага и доводи, че текущите ремонти по ЗУТ следвало да се
различават от дребните поправки по смисъла на ЗЗД, като последните се дължали на
овехтяване поради използване, а текущите ремонти засягали и възможността имотът да
се ползва по предназначение.
Жалбоподателят поддържа, че СГС неправилно не уважил и възражението му за
2
прихващане с негово насрещно вземане за платени разходи за ТБО, като неправилно
приел, че увеличеният размер на същите се дължал на решение на Община Царево за
увеличаване на размера им от 4% на 5% и на неподадена декларация за съответната
година. ТБО се определяла въз основа на балансовата стойност на имота или по
подадена от собственика декларация. Така при подадена декларация в случая, поради
сезонното използване на имота, ТБО би било по-ниска и тази разлика нямала нищо
общо с увеличението от 4% на 5%. Съдът не съобразил, че неподаването на
декларация уврежда ответника двойно – веднъж, защото се начислява за цялата година
и веднъж, защото се начислява не на брой заявени кофи, а въз основа на балансовата
стойност от 12 000 000 лв. Простите аритметични сметки водели до извода, че вредите
за ответника са както следва за 2018 г.: 49874.63- 21649,85 = 28 224.78 лева; за 2019 г.:
61504.05 – 20911.37= 40 592.68 лева и за 2020 г.: 62 310.63-22885.61= 39425.02 лева.
Неправилен бил и извода на съда, че няма бездействие от страна на банката, защото
последната била упълномощила съпруга на управителя на ответното дружество да
подаде декларация за определяне на ТБО. Пълномощното било едностранна сделка и
то не пораждало задължения за упълномощения, а и не било ясно дали той знае за
упълномощаването. Освен това бездействието на упълномощения ангажирало
упълномощителя.
Жалбоподателят е изложил и доводи за неправилност на приетото от съда, че е
неоснователно и възражението за прихващане с вземане на ответника за ползване на
обзавеждане и оборудване на наетите имоти. Съдът неправилно приел, че по делото е
недоказано, че наличното към 21.05.2023 г. обзавеждане и оборудване е идентично с
това, което ответникът е взел под наем. От значение било и било установено какви
точно мебели е имало в хотелската база към дата 21.05.2021 г. Не било съобразено
още, че стойността на мебелите след повече от три години е различна от стойността
им като нови. Съдът неправилно приел и, че не били индивидуализирани мебелите,
като не съобразил принципа, че родово определението вещи се индивидуализират чрез
отделяне, в случая чрез поставянето им в конкретно определена леглова база. Освен
това протоколът от 21.05.2021 г. за инвентаризация бил съставен с участието на
представител на банката и в този смисъл удостоверителните изявления в този
протокол обвързват и двете страни по спора. Освен това съдът не взел предвид и
принципа, че принадлежността на правото на собственост върху движима вещ се
определя от това у кого се намира тя. Ако в хотела е имало други вещи, различни от
наетите от ответника, то тези вещи съгласно описа са се намирали във владението на
ответната страна, съгласно чл. 69 ГПК се предполага, че тя владее за себе си, а това
владение от своя страна доказва и притежанието на тези вещи в полза на ответника. От
тук и претенцията за лишаването му от ползването на вещите следва да се уважи, дори
и да се окаже, че вещите в хотела са различни от тези, които ответникът е заел по
представените доказателства за наем на обзавеждане. Съдът не съобразил, че това
обзавеждане, което ответникът е описал като доставено от него по описа от 10.05.2021
г. е на практика идентично с това обзавеждане, което се изземва от него и се предава
от банката на новия наемател с описа от 21.05.2021 г. Съдът не съобразил още, че
претенцията за обезщетение за ползването представлява наем за вещите, а не тяхната
пазарна цена.
Тезата на съда за това, че ответникът не може да претендира обезщетение за
лишаването му от ползването на мебелите, защото не е уведомил банката, че има
мебели в хотела, както и защото е отказал доброволно да предаде владението на имота,
не намирали никаква юридическа опора. Банката знаела, че мебелите не са нейни и
сама признава това в нарочното си писмо, до ищеца, представено от нас по делото.
Дори и да приемело, че наемателят противоправно отказва да освободи наетия
недвижим имот, то нямало норма в действащото материално право, която да дава
3
право на наемодателя да „накаже” наемателя като си присвои неговото обзавеждане.
Ответното дружество не било и допуснато да изнесе мебелите си, които били стотици
единици.
Жалбоподателят е изложил и доводи относно недопустимо увеличаване на иска,
уважено от първата инстанция.
Направено е искане първоинстанционното решение да бъде отменено в
обжалваната част и исковете да бъдат отхвърлени.
Ищецът „Инвестбанк“ АД, чрез адв. Г. С., е депозирал отговор на въззивната
жалба, в който излага доводи за нейната неоснователност и поддържа, че
първоинстанционното решение е правилно.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно
правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да
се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва
служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби,
приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ВКС, ОСГТК).
Настоящият съдебен състав намира, че първоинстанционното решение, в
обжалваната част, е валидно. Във връзка с допустимостта и правилността, като взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания акт и прецени
събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа и
правна страна:
Ищецът „Инвестбанк“ АД е твърдял в исковата с имолба, че на 30.11.2015 г.
между „Инвестмънтс Пропъртис“ ООД и „Хом Кеър БГ“ ЕООД бил сключен договор
за наем на хотелски комплекс „Арапя“, по силата на който наемодателят отдал на
наемателя за временно и възмездно ползване за осъществяване на туристическа
дейност свои собствени недвижими имоти, подробно описани. Съгласно чл. 1, ал. 2 от
договора за наем имотите били отдадени под наем с цялото кухненско оборудване, с
оборудването и обзавеждането на хотела и на вилните сгради по категоризация за
хотел 3 звезди, подробно описани в подписано между страните Приложение № 1 към
договора. Съгласно чл. 2, ал. 1 от договора предаването на имотите се извършвало в
срок до 01.02.2016 г., след завършване на строително ремонтните работи по фасадата
на сградата, съгласно одобрени инвестиционни разходи по Приложение № 2, като
следвало да бъдат извършени от наемодателя за сметка на наемателя. Твърдял е още,
че на 30.11.2015 г. между страните бил подписан приемо-предавателен протокол,
съгласно който владението било предадено на наемателя, като подробно било описано
и съществуващото към този момент обзавеждане и оборудване на недвижимите имоти,
предмет на договора за наем. Договорът бил сключен за срок от 5 години, като
наемната цена се определяла и заплащала на вноски, конкретно посочени за всяка
година от срока на договора за наем. На основание чл. 11 наемателят бил длъжен да
заплаща дължимите наемни вноски, както и всички консумативни разходи за имота, в
това число, но не само: ел. енергия, вода, телефон, охрана, местни такси за битови
отпадъци 1 и други, свързани с обикновеното ползване на имота. С тристранно
споразумение от 12.01.2017 г., подписано между ищеца, в качеството му на собственик
на недвижимите имоти, „Инвестмънтс Пропъртис“ ООД, в качеството му на предишен
собственик и наемодател и ответника „Хом Кеър БГ“ ЕООД, в качеството му на
наемател, страните се съгласили, че на 02.06.2016 г. „Инвестбанк“ АД е придобило
собствеността върху недвижимите имоти. Във връзка с прехвърлянето на
собствеността в полза на ищеца, последният заместил първоначалния собственик
4
„Инвестмънтс Пропъртис“ ООД, в качеството му на наемодател по сключения на
30.11.2015 г. договор за наем с ответника. Ищецът е поддържал, че сключеният
договор за наем бил прекратен с изтичане на 5-годишния срок, за който е сключен, а
именно на 30.11.2020 г., като наемателят продължил ползването на наетия имот, без
противопоставянето от страна на наемодателя, до 22.05.2021 г., когато банката
възстановила държането на имота. Ищецът е твърдял, че били налице неплатени
задължения от страна на ответника за наемни вноски, както и за извършени разходи за
имота, както следва: вноска с падеж 15.12.2019 г. в размер на 8 333,33 евро без ДДС;
вноска с падеж 15.04.2020 г. в размер на 25 000 евро без ДДС; вноска с падеж
15.07.2020 г. в размер на 33 333.33 евро без ДДС; вноска с падеж 15.08.2020 г. в размер
на 25 000 евро без ДДС и вноска с падеж 15.09.2020 г. в размер на 8 333.33 евро без
ДДС. Общият размер на незаплатената сума възлизала на 119 999.99 евро с ДДС или
234 699.56 лева с ДДС. На 09.09.2020 г. обаче от страна на ответника било извършено
плащане в размер на 82 144.86 лева с ДДС, а на 10.12.2020 г. на още 35 606.85 лева с
ДДС. След приспадане на двете плащания, непогасената част от дължимите наемни
вноски в полза на ищеца останала в размер на 59 794.49 евро с ДДС или 116 947.86
лева с ДДС. Твърдял е, че дължимите и неплатени от ответника разходи за имота, за
които банката издала седем броя фактури за ТБО (за 2019 г.) и ел. енергия за месеците
в периода октомври 2020 до април 2021 г., били в общ размер на 59 375.33 лева.
Предвид изложеното е искал да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца
дължимите суми по договора за наем в размер на 176 323,19 лева, представляващи
неплатени наемни вноски в размер на 116 947,86 лева и извършени разходи за имота в
размер на 59 375,33 лева, ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска до
пълното изплащане на задължението.
С писмения си отговор, депозиран в срока по чл. 367 ГПК ответникът не е
оспорвал, че на 30.11.2015 г. сключил договор за наем с наемодател „Инвестмънт
Пропъртис“ ООД, като отдаденият под наем комплекс от земя и сгради съставляват
ваканционно селище „Арапя“, находящо се в местност „Арапя“ в гр. Царево. Посочил
е още, че страните се уговорили, че направените от наемателя разходи за СМР до
сумата от 360 000 лева с ДДС ще останат в собственост на наемодателя. Доколкото
състоянието на отдадената под наем база не само било овехтяло, но и не отговаряло на
съвременните изисквания за категоризация с категория 3 звезди, страните уговорили в
чл. 2, ал. 2 от договора, че наемателят ще направи извън договорените СМР и всички
необходими реновации или възстановителни работи по почивната база, така че
фактическото й състояние да се приведе до степен на съответствие с изискванията за
категоризация – 3 звезди. Твърдял е, че с чл. 9, т. 14 наемодателят бил дал
предварителното си съгласие наемателят да извършва подобрения, ремонти и/или
преустройства в наетите имоти като се задължил да даде пълномощно на наемателя, за
да може последният да се снабди със съответните разрешения. Посочил е, че в чл. 4
страните определили наемната цена за отделните години от срока на договора. След
като страните подписали тристранното споразумение на 12.01.2017 г. започнали
трудностите с имота. Най-напред, в края на летния сезон на 2016 г. се повредили
помпите тласкатели, които обслужвали отвеждането на отпадните води, за което
ответникът сигнализирал ищеца. Поради отказа на ищеца по какъвто и да било начин
да обсъди с тях проблема и да съдейства, а още по-малко да поема разходите по
обезпечаване на отвеждането на отпадните води, били принудени сами да потърсят
решаването на проблема. Твърди, че заради това за тяхна сметка били изградили
тръбна връзка, която вече по гравитачен път да отвежда отпадните води от
територията на ваканционното селище до тръбата на централната канализация, както и
подновили пътната настилка, разрушена в хода на изпълнението на тази тръбна връзка.
Тези СМР заплатили за тяхна сметка без никакво съдействие на банката, въпреки, че
5
тя в качеството си на собственик дължала да поддържа имота в състояние, годно за
неговото ползване, поради което ищецът му дължал сумата от 60 000 лева. Твърдял е,
че през 2019 г. била възникнала нужда от спешни неотложни ремонти, за което
изпратил нарочно писмо до ищеца, на което не получил отговор. Наложило се да
ремонтира ел. инсталацията поради повреда в съоръженията, които обслужват
вентилацията и осигуряването на топла вода, както и да извърши ремонт на легловата
база, като били отстранени видими дефекти. Наложили се и ремонти поради паднала
мазилка и течове по тръбните пътища на слънчевите инсталации. Общата стойност на
извършените от ответника ремонти били в размер на 14 665,85 лева. Самата ел.
инсталация на соларните системи за подгряване на вода обаче не била отремонтирана
своевременно, което му донесло загуби от 27 538,74 лева. Посочва, че ищецът
направил ел. инсталацията, но едва през 2020 г.
В хода на извършваната от тях експлоатация на легловата база, ответникът
сключил на 05.01.2017 г. договор за наем на движими вещи – хотелско обзавеждане и
оборудване за почивната база, като след прекратяване на договора за наем същите
останали в хотелската база и ищецът не му дал възможност да ги изнесе. Ответникът
му дължал обезщетение за вреди, представляващи пропуснати ползи от
невъзможността да ползва мебелите и оборудването за летния сезон на 2021 г. и 2022
г. в размер на 100 000 лева. Банката дължала обезщетение и на основата на
неоснователно обогатяване, тъй като ползвала наетите от ответника мебели и в този
случай обезщетението било в размер на разликата между обзаведен и необзаведен
хотелски комплекс.
Ищецът му дължал и сумата 33 081.10 лева за увеличената такса ТБО за 2019 г.,
тъй като увеличението на размера се дължало само и единствено на небрежно
бездействие на представителите на ищеца да подадат съответна декларация в
общината относно обема отпадъци, които ще се извозват, поради което ТБО била
начислявана върху стойността на имота.
Ищецът е твърдял още, че банката му причинила преки вреди в общ размер на
40 000 лева, тъй като бил принуден да върне получените от туристите аванси и
съответно да похарчи средства за пренастаняването на туристите в други хотели, тъй
като ищецът прекратил достъпа му до базата без предупреждение и въпреки
обещанията за продължаване договора за наем преди това.
С горепосочените суми ответникът е направил възражения за прихващане, като
е искал да бъдат отхвърлени исковете.
В съдебно заседание, проведено на 20.03.2023 г., ищецът е заявил, че прави
увеличение на размера на предявения иск за наемни вноски с 34 596.82 лева, като
същият да се счита предявен за 152 554.72 лева за периода от 15.06.2020 г. до
15.09.2020 г. Относно дължимите разходи по договора е претендирал 58 365.29 лева за
периода от 22.11.2019 г. до 25.03.2021 г.
С определение от 30.03.2023 г. съдът е дал указания на ищеца да поясни молбата
за увеличение на исковете, като съобрази, че с исковата молба е предявил иск за
заплащане на наемна цена в общ размер на 116 947.86 лева по 5 бр. вноски, първата от
които с падеж 15.12.2019 г. В същия срок да изчисти и противоречието в молбата за
увеличение на исковете, тъй като сочи, че увеличава размера на дължимите разходи, а
същевременно претенцията е посочена в по-нисък размер от този в исковата молба.
С молба от 12.04.2023 г. ищецът е заявил, че изменя размера на исковете, както
следва: увеличава цената на иска за наемни вноски на 152 554.72 лева за периода от
15.06.2020 г. до 15.09.2020 г. и намалява размера на дължимите разходи на 58 365.29
лева за периода от 22.11.2019 г. до 25.03.2021 г. По-късно е заявил, че оттегля иска за
разноски за разликата над 58 365.29 лева (молба от 05.09.2023 г.), както и за наемни
6
вноски за периода от 1512.2019 г. до 15.06.2020 г. (молба от 21.09.2023 г.) Ищецът
обаче изрично се е противопоставил на оттеглянето (молба от 12.10.2023 г.).
Пред въззивната инстанция неколкократно са давани указания за уточняване на
исковата молба в частта за претенциите за неплатени наемни вноски, както и на
искането за увеличение на тези искове. С разпореждане от 15.11.2024 г. на ищеца
„Ивестбанк“ АД е указано, че следва в 7-дневен срок от получаване на
разпореждането, но не по-късно от датата на насроченото открито съдебно заседание,
писмено, с препис за ответника да уточни направеното от него с молба от 20.03.2023 г.
изменение на исковете за заплащане на наемни вноски, уточнявани с последващи
молби, като ясно посочи в рамките на общата увеличена сума кои наемни вноски са
включени и с какъв размер е претенцията за всяка от тях. С молба от 09.12.2024 г.
„Инвестбанк“ АД са направили изявление, което обаче не съдържа указаното
уточнение.
Със същото разпореждане е указано на ответника „Хом Кеър БГ“ ЕООД, че
следва в 7-дневен срок от получаване на разпореждането, но не по-късно от датата на
насроченото открито съдебно заседание, писмено, с препис за ищеца да уточни
направените с отговора на исковата молба възражения за прихващане, като посочи за
всяко негово насрещно вземане с кое вземане на ищеца се иска прихващане и в каква
поредност. С молба от 02.12.2024 г. ответникът е направил уточнение на възражението
си за прихващане.
В о.с.з. на 10.12.2024 г. „Инвестбанк“ АД също не е успял да отстрани
нередовностите в направеното пред първата инстанция увеличение на исковете.
Производството е оставено без движение като на ищеца е дадена нова възможност да
направи указаното уточнение.
Постъпила е молба от 17.12.2024 г., с която указанията са само частично
изпълнени. С разпореждане от 19.12.2024 г. са дадени нови указания за допълване на
уточнението.
На 10.01.2025 г. е постъпила молба от „Инвестбанк“ АД, с която отново
частично са направени уточнения, съответно с разпореждане от 22.01.2025 г. е дадена
нова възможност и на двете страни за уточнения с конкретни указания към ищеца.
На 13.02.2025 г. „Инвестбанк“ АД отново е депозирал молба, в която е
отговорил на указанията от 10.01.2025 г.
Според уточненията, с посочените в исковата молба 2 плащания са направени
следните погасявания:
С плащането в размер на 82 144.86 лева от 24.09.2020 г. е погасена изцяло
вноската с падеж 15.12.2019 г. в размер на 19 558.30 лева; вноската с падеж 15.04.2020
г. в размер на 58 674.90 лева – изцяло; вноската с падеж 15.07.2020 г. в размер на
78 233.19 лева частично до 3 912 лева с остатък 74 321.53 лева.
С плащането в размер на 34 184.87 лева, направено на 11.12.2020 г. е платена
частично вноската с падеж 15.07.2020 г. и същата е останала с неплатен остатък
39 999.66 лева. Доколкото обаче в исковата молба е твърдяно това плащане да е в
размер на 35 606.85 лева, като същото представлява неоттегляемо признание за
неизгоден за страната факт, то това означава, че следва да се приеме твърдение
посочената вноска да е намаляла с 35 606.85 лева до размер на 38 714.68 лева.
Ищецът е посочил също, че в общото увеличение на иска от 35 606.85 лева е
включена неплатена вноска с падеж 15.06.2020 г. за 19 558.31 лева, както и част от
неплатена вноска с падеж 15.07.2020 г. Доколкото обаче увеличението според молбата
от 20.03.2023 г. е с 34 596.82 лева, (а не с 35 606.85 лева, както грешно е посочил
ищецът в уточнителната молба), то следва да се приеме, че от 38 714.68 лева,
7
претенцията за вноската от 15.07.2020 г. е увеличена на 53 753.19 лева (или с 15 038.51
лева, които остават като се приспаднат 19 558.31 лева за посочената вноска с падеж
15.06.2020 г. от общата стойност по увеличението 34 596.82 лева).
Изрично е заявено, че не се поддържа иска по отношение на исковете за наемни
вноски с падеж 15.12.2019 г. и 15.04.2020 г., тъй като те са погасени с плащането от
24.09.2020 г.
След така направените уточнения настоящата съдебна инстанция приема,
че съобразно първоначалната искова молба и след посочените там две плащания
претендираната като неплатена сумата 116 947.86 лева е формирана от следните
наемни вноски:
Вноска с падеж 15.07.2020 г. с неплатен размер 38 714.68 лева;
Вноска с падеж 15.08.2020 г. в размер на 58 674.90 лева (левова
равностойност на 25 000 евро плюс ДДС) и
Вноска с падеж 15.09.2020 г. в размер на 19 558.29 лева (левова
равностойност на 8 333.33 евро плюс ДДС).
От всички направени пред въззивната инстанция уточнения става ясно, че
след изменението на исковете от 23.03.2023 г. по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК
увеличението от 34 596.82 лева е разпределено както следва:
1. Наемна вноска от 15.06.2020 на стойност 19 558.31 лв. с ДДС (непосочена с
исковата молба);
2. Вноска с падеж 15.07.2020 г. с неплатена стойност 53 753.19 лева с ДДС
(увеличение с 15 038.51 лева от 38 714.68 лева)
3. Вноска с падеж 15.08.2020 г. на стойност 58 674.90 лева с ДДС и
4. Вноска с падеж 15.09.2020 г. на стойност 19 558.28 лева.
Пред въззивната инстанция ответникът писмено е уточнил направените
възражения за прихващане с молба от 04.12.2024 г. Посочил е, че възраженията за
прихващане поддържа в поредността, в която са изложени в отговора на исковата
молба, като те следва да се прихващат в тази поредност последователно от насрещните
вземания на ищеца в поредността, в която той ги е изложил в исковата молба и
съобразно това, кои от тях ще бъдат приети от съда за основателни.
За установяване твърденията и възраженията на страните по делото са събрани
писмени доказателства, изслушани са свидетелски показания, както и заключения на
ССЕ и СТЕ, от които се установява следното:
Не се спори между страните, а същото се установява и от приетите писмени
доказателства, че на 30.11.2015 г. между „Инвестмънтс Пропъртис“ ООД, в качеството
на наемодател и „Хом Кеър БГ“ ЕООД, в качеството на наемател е сключен договор за
наем на хотелски комплекс „Арапя“, с нотариална заверка на подписите, с който
наемодателят отдава на наемателя за временно и възмездно ползване за осъществяване
на туристическа дейност собствените си недвижими имоти, подробно
индивидуализирани в чл. 1, ал. 1, при цена, условия и срокове, уговорени в договора.
В чл. 1, ал. 2 е предвидено, че имотите се отдават под наем заедно с цялото кухненско
оборудване, с оборудването и обзавеждането на хотела и на вилните сгради по
категоризация за хотел 3 звезди, подробно описани в Приемо-предавателен протокол, с
който наемодателят е приел вещите, представляващ Приложение № 1, неразделна част
от договора. Съгласно чл. 1, ал. 3 наемателят се задължава да инвестира в отдадените
под наем недвижими имоти сумата от 300 000 лева без ДДС, като подобренията след
извършването им стават собственост и в полза на наемодателя. Страните подписват
двустранен протокол за одобрените от наемодателя и направени от наемателя
инвестиционни разходи – Приложение № 2 към договора. Според чл. 2, ал. 2
8
наемателят се е задължил първоначално да извърши всички необходими реновации,
строителни, ремонтни и възстановителни дейности на имотите с цел използването им
по предназначение – за хотелиерски услуги, съобразно изискванията за категоризация
3 звезди по предварително одобрен от Наемодателя план. Срокът на договора за наем е
пет години и влиза в сила от датата на подписването му – чл. 3. С чл. 4 е предвидена
дължимата наемна цена, щ.която за последната година от срока е 100 000 евро без
ДДС, а в чл. 7 е разписан начина на плащането й по конкретно посочена схема,
включваща определена вноска и падеж. В чл. 7, ал. 4 е уговорено, че месечната наемна
цена се заплаща в български лева по фиксинга на БНБ в деня на плащането.
На датата на сключване на договора 30.11.2015 г. страните са подписали
приемо-предавателен протокол с описание на състоянието на имотите.
На 12.01.2017 г. е сключено споразумение между „Инвестбанк“ АД, като
собственик; „Инвестмънтс Пропъртис“ ООД, като предишен наемодател и „Хом Кеър
БГ“ ЕООД, като наемател, с което страните са се съгласили, считано от 02.06.2016 г. –
датата, на която банката е придобила правото на собственост върху имота, всички
права и задължения на наемодателя по договора за наем от 30.11.2015 г. да бъдат поети
и да се изпълняват от „Инвестбанк“ АД, в качеството на нов наемодателна мястото на
предишния.
Ищецът е представил към исковата молба фактурите за дължими разходи за ТБО
и ел. енергия, които твърди, че не са заплатени от ответника.
Представено е платежно нареждане /л. 357 от делото/ за заплатена на 09.09.2020
г. сума от „Хом Кеър БГ“ ЕООД на „Инвестбанк“ АД в размер на 82 144,86 лева с
основание: по споразумение за наем 2020, наем хотел Арапя 2020 г.
Не е спорно между страните, че договорът за наем е прекратен след изтичане на
срок по-дълъг от уговорените пет години.
С приемо-предавателен протокол за предаване държането на недвижими имоти
от 22.05.2021 г. ищецът е предал на „Еврогрейд БГ“ ООД, като нов наемател
държането на процесните недвижими имоти ведно с движимите вещи в тях.
Представен е инвентаризационен опис на стаи вилна част Арапя дел Сол към
22.05.2021 г.
От приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза и при извършена
проверка в счетоводството на „Хом Кеър БГ“ ЕООД се установява, че има неплатени
фактури за ел. енергия към ищеца за периода от 22.11.2019 г. до 25.03.2021 г. в общ
размер на 58 365.29 лева. Неплатените наемни вноски съгласно чл. 7, ал. 1 от договора
за наем са в размер на 152 554,72 лева, както следва: вноска с падеж 15.06.2020 г. в
размер на 8 333.33 евро; вноска с падеж 15.07.2020 г. в размер на 23 333.33 евро;
вноска с падеж 15.08.2020 г. в размер на 25 000 евро и вноска с падеж 15.09.2020 г. в
размер на 8 333.33 евро. При проверка се установява, че за остатъка дължим по
договора за наем от „Хом Кеър БГ“ ЕООД, „Инвестбанк“ АД е издало фактура №
**********/26.05.2021 г. на стойност 152 554.72 лева с основание „Наем по договор от
30.11.2015 г. – остатък 2020 г.“. От извършена проверка в счетоводството на ответника
се установява, че по процесните фактури счетоводството е водено редовно. Спазени са
изискванията на Закона за счетоводството, националните и международни счетоводни
стандарти. От допълнителното заключение към съдебно-счетоводната експертиза се
установява, че след направена проверка в счетоводството на Хом Кеър с превод от
38 949.43 лева са погасени фактури, издадени 2019 г. и 2020 г., а с превод от 82 144.86
лева – част от наема за 2020 г. В счетоводството на ответника са отразени неплатени
наемни вноски по чл. 7, ал. 1 от договора за наем в размер на 118 369.85 лева, както
следва: с падеж 15.04.2020 г. в размер на 8 333.33 евро; с падеж 15.07.2020 г. в размер
9
на 23 333.33 евро; с падеж 15.08.2020 г. в размер на 25 000 евро и с падеж 15.09.2020 г.
в размер на 8 333 евро. Ищецът е издал фактура № **********/26.05.2021 г. на
стойност 152 554.72 лева с основание „Наем по договор – 30.11.2015 г. – остатък 2020“.
При проверката се установява, че от дължимата сума за наем в размер на 152 554.72
лева на 10.12.2020 г. с платежно нареждане е преведена сума от ответника в размер на
38 949.43 лева, в която е включена част от дължимия наем в размер на 34 184.87 лева.
От извършена проверка в счетоводството на „Инвестбанк“ АД се установява, че с
получената сума в размер на 38 949.43 лева от ответника ищецът е покрил част от
задълженията към 11.11.2020 г., дължими от ответника в размер на 94 782.51 лева. В
счетоводството на ответника са отразени неплатени фактури за ел. енергия и ТБО към
ищеца в размер на 58 365.29 лева. От направените проверки в счетоводствата на
страните се установява, че общото задължение на „Хом Кеър БГ“ ЕООД към
„Инвестбанк“ АД при ищеца е 204 732.80 лева, а при ответника е 205 138.69 лева.
Разликата на задълженията по аналитични партиди се дължи на факта, че с платежно
нареждане от 11.12.2020 г. в размер на 38 949.43 лева ищецът е погасил задължения
към 11.11.2020 г., а ответникът с част от сумата в размер на 34 184.87 лева е намалил
размера на дължимия наем.
От заключението на изслушаната съдебна строително-техническа експертиза се
установява, че на наетия обект на място е изградена гравитачна отводнителна
канализационна мрежа, която обслужва отвеждането на отпадните води на процесния
хотелски комплекс „Арапя“. Тази мрежа представлява площадкова канализация,
разположена в имота по централната алея и сградно канализационно отклонение –
участък, свързващ последната ревизионна шахта с уличната канализация.
Канализацията е изпълнена с наклон към уличната канализационна мрежа и отпадните
води се оттичат гравитачно. Налице е възстановена пътна настилка по повод на
изграждането на твърдяната от ответника канализация, която представлява алея с
каменни плочи и бордюри. Експертът сочи, че няма информация какви са параметрите
и местоположението на предходното канализационно съоръжение и какво е било
необходимо за неговото преустройство/премахване, поради което дава приблизително
остойностяване на изграждането на нова площадкова канализация. Минималната
стойност на всички изпълнени СМР по самата канализация и възстановената пътна
настилка към момента на изпълнението 2016 г. възлиза на 32 437.30 лева. Ако се
добави ДДС и печалба 20%, стойността е 46 709.71 лева.
При разпита свидетелят П. С. заявява, че е запознат със състоянието на
комплекса още от 2005 г. от неговото построяване, когато работел като туроператор.
Присъствал на всички разговори от самото начало до края при наемането на базата в
Арапя. Знае, че имало проблеми с канализацията, с отоплението, с вентилацията, с
топлата вода. Проблемите били основно с канализацията, тласкателите отказали да
работят. Нямало доставка на такива тласкатели и трябвало да се изгради канализация.
Знае, че Хоум Кеър извършило прекарването на нова тръбна мрежа. Това станало
някъде 2015 г., 2016 г. или 2017 г. Сочи, че една година по-късно трябвало да се
изгради асфалтов път след направата на канализацията. Ответникът наел фирма да
направи пътната настилка и по-късно да положи асфалт. Знае, че банката била
уведомена за проблеми с канализацията, с отоплителната система и с тока. Лично той
е имал срещи с представител на банката г- А. Е., на когото обяснил проблемите с
канализацията. Знае, че всичките СМР по канализацията и електрическата система
Хоум Кеър БГ ги платило.
При разпита свидетелят Н. З. заявява, че от 2015 г. до настоящия момент работи
в Хом Кеър, като в момента е управител бизнес дейност. Когато първоначално отишъл
в комплекса, нямало видими белези по канализационната мрежа, защото базата не се
ползвала и нямало как да се правят такива тестове. Видимо сградите изглеждали като
10
неползвани дълго време. Облицовката била паднала. Много от помещенията били
наводнени. Имало проблеми с хидроизолациите на покривите на всяка една от
сградите, разсъхнали врати, обкови, каси на вратите. Било много зле. Знае от колегите
си, че тласкателите били неработещи, когато започнала експлоатацията и се наложило
да се копае канализация. Хом Кеър извършило ремонта. Видял закопаните шахти,
когато работата била свършена. Преди ги нямало тези шахти. Заради прокарването на
новата тръбна мрежа, бил разкопан пътят, а след това възстановен. Заявява, че
подписът положен под протокол Обр. 19, находящ се на л. 76 и 77 от делото е негов.
Описаните в протокола работи били извършени на място, което станало юни месец
2016 г. Заявява, че категорично може да потвърди, че са били изградени шахти от Хом
Кеър. Сочи, че не е участвал в дейността по изграждането на канализационната
система.
Видно е, че с писмо от 04.04.2019 г. „Хом Кеър БГ“ ЕООД е уведомило
„Инвестмънт Пропъртис“ ООД за необходимостта от строителни, ремонтни и
възстановителни дейности на наетия имот и съдействие при избора на фирма и
писмено съгласие във връзка с чл. 9, т. 4.
Представено е писмо без дата до „Инвестбанк“ АД от наемателя за съгласуване
на оферти за извършване на необходими основни ремонтни дейности. Върху него на
ръка е вписана отметка, че това е имейл. В него се сочи още, че се изпращат три
оферти, като такива са представени без да е посочено от кого са изготвени. Това са 3
бр. количествено-стойностни сметки от 01.03.2019 г. на стойност съответно 34 571.40
лева с ДДС, 14 665.85 лева с ДДС и 19 905.55 лева с ДДС.
С писмо от 09.05.2019 г., изпратено от „Хом Кеър БГ“ ЕООД до „Инвестбанк“
АД, наемателят е уведомил ищеца, че поради неполучен отговор от дружеството като
наемодател на изпратените три оферти за извършване на необходимите ремонтни
дейности, избира за изпълнител фирмата предложила най-ниска цена за ремонта, който
започва веднага поради стартиране на туристическия сезон от 01.06.2019 г.
От приетото заключение на съдебно-счетоводната експертиза след извършена
проверка в счетоводството на „Хом Кеър БГ“ ЕООД, се установява, че са извършени
плащания от ответника за допълнително извършени СМР, за които за издадени 3 бр.
фактури, съответно на 02.09.2020 г., 28.08.2020 г. и 04.01.2021 г. на обща стойност
14 627.58 лева. Не са предоставени протоколи за извършените СМР.
От заключението на съдебно строително-техническата експертиза се установява,
че след извършен оглед на място и съобразяване количествено-стойностната сметка /л.
85, 86 от делото/ на стойност 14 665.85 лева, повечето от описаните СМР
представляват текущи ремонти и поддръжка, която се извършва периодично,
обикновено през 1 до 5 години и няма как да бъде установено, че точно тези СМР,
описани в офертата с точно тази квадратура са изпълнени точно към онзи момент.
Като цяло всички описани в количествено-стойностната сметка СМР представляват
текущ ремонт по смисъла на § 5, т. 43 от ДР на ЗУТ, без които обаче хотелският
комплекс не може да функционира нормално през туристическия сезон и то не само с
категория 3 звезди.
Вещото лице по ССЕ – В. П., след извършена проверка в Дирекция „Местни
данъци и такси“, гр. Царево, дава заключение, че за периода от 2018 г. до 2020 г. е
начислявана такса битови отпадъци в различен размер по години. За първите години
такса битови отпадъци се е изчислявала на 4 промила, а за 2020 г. на 5 промила.
Видно е от заключението, в счетоводството на ответника е отразено, че за
летния сезон на 2021 г. има извършени от „Хом Кеър БГ“ ЕООД плащания, касаещи
връщане на получени от туристи аванси за неосъществени нощувки в размер на 25
870,60 лева, като за възстановените суми са издадени кредитни известия. За
11
пренастаняване на туристите са изразходвани допълнително суми в размер на 9 161,10
лева. Установява се реално плащане на увеличени разходи за ел. енергия за летния
период на 2019 г. в сравнение с този на 2018 г. при относително еднакъв брой
настанени туристи. От извършените изчисления и анализ на предоставените документи
се установява, че за летния период на 2019 г. са заплатени завишени разходи за
електроенергия в сравнение с този на 2018 г., което се дължи предимно на повишаване
цените на електричеството.
В приетото по делото допълнение към съдебно-счетоводна експертиза вещото
лице посочва, че увеличеното на начислената ТБО за 2019 г. се дължи на увеличението
на ставката съгласно решения на Общинския съвет Царево и на неподадени
декларации до 30.10. на съответната година.
При разпита й свидетелката И. П. Ц.-М. заявява, че работи в Инвестбанк на
длъжност *** в отдел „Реализация на активи“. Знае, че дружеството Хоум Кеър БГ
било наемател на банката за един хотел, който е на морето в Царево. Била
командирована на 20.05.2021 г., заедно с неин колега в Царево, за да приемат
държането на отдадения под наем имот от предишния наемател Хоум Кеър и да го
предадат съответно на новия наемател. Когато отишли на място, се видели в хотела с
г-жа Ф. и с П. С.. Когато дошъл новия наемател, старите наематели заявили, че не
могат да предадат имота, което било неприятна изненада за новия наемател, който
очаквал да влезе в имота. Не бил предаден обекта и след това си тръгнали. Знае, че
имало предаване по-късно, но не била участвала. Управителката на Хоум Кеър
присъствала през цялото време на 20.05.2021 г. и отказала да подпише протокол за
предаване. Помолили ги да напуснат и да си тръгнат. От Хоум Кеър им отворили, тъй
като те нямали ключ. Сочи, че ответникът бил уведомен да предаде имота на
съответната дата.
При разпита й свидетелката Я. Е. В. заявява, че знае, че за едната година имало
проблем с ТБО, която била доста висока и писали на банката. Оттам не получили
отговор. Посочва, че разбрала за прекратяването на договора май 2021 г. Тогава
банката не ги допуснала да си вземат мебелите. Всичко се случило много бързо. След
това не била ходила на обекта и не знае какво са се разбрали. Когато банката казала, че
има нов наемател и няма да ползват хотела, се наложило да връщат резервации, да
пренастаняват туристи. Заетостта била около 60% към месец май 2021 г.
За доказване основателността на претенцията по възражение за прихващане с
вземане за обезщетение за лишаване от ползването на оборудване, от страна на
ответника е представен договор за наем, сключен на 05.01.2017 г. между „Хом Кеър
Хотелс“ ООД, като наемодател и „Хом Кеър БГ“ ЕООД, като наемател, с който
наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване движимо и
недвижимо хотелско обзавеждане описано в приемно предавателен протокол, а
наемателят се задължава да изплаща уговорената между страните наемна цена. В чл. 2,
ал. 1 е посочено, че наемодателят предоставя на наемателя описаните в Приемо-
предавателен протокол вещи /комплексно хотелско оборудване/ със себестойност 400
000 лева без ДДС срещу наем в размер на 92 379,17 лева без ДДС за целия срок на
договора. Съгласно чл. 3, ал. 1 договорът се сключва за срок от 5 години, считано от
датата на подписването му.
Представен е към договора приемно-предаватален протокол от 05.01.2017 г., с
който е предадено комплексно хотелско оборудване, фактури по договора и
инвентаризационни описи. От приетото заключение на съдебно-счетоводната
експертиза се установява, че по горепосочения договор за наем на хотелско
обзавеждане и оборудване „Хом Кеър БГ“ ЕООД е заплатило сума в общ размер на
121 655 лева.
12
От изслушаната комплексна съдебно-техническа експертиза се установява, че
вещите лица са посетили на място комплекса и са констатирали, че мебелите са
запазени. Не може обаче да се определи точно кога са изработени и монтирани в
стаите. Посочват, че обзавеждането като бройка се различава от посоченото в
Инвентаризационния опис стаи вилна част и хотелска част Арапя дел Сол към дата
22.05.2021 г. Стойността на намереното обзавеждане при огледа на стаи вилна част
Арапя дел Сол е в общ размер на 87 045 лева, а на стаи хотел Арапя дел Сол е в общ
размер на 35 250 лева. Стойността на намереното обзавеждане при огледа на вещите
лица на стаи вилна част Арапя дел Сол и стаи хотелска част Арапя дел Сол към
07.03.2024 г. е в общ размер на 110 598 лева. Има разлика между изготвените описи,
съответно на 10.05.2021 г., 22.05.2021 г. и 07.03.2024 г. Вещите лица са направили
различни изчисления на дължимия наем на обекта. Общата стойност на наема без
обзавеждане на обект хотелска част и вилни сгради Арапя дел Сол е 90 960 лева без
ДДС за 1 година. Общата стойност на наема с намерено от експертизата обзавеждане
на обект хотелска част и вилни сгради Арапя дел Сол е 114 960 лева без ДДС за 1
година. Общата стойност на наема без намерено от експертизата обзавеждане на обект
хотелска част и вилни сгради Арапя дел Сол е 181 920 лева без ДДС за 2 години.
Експертите сочат, че не може да се установи кога намереното от експертизата
оборудване е доставено в обекта хотел и вилни сгради. Посочват, че от приложените
документи не може да се направи извод относно параметри, характеристики на
оборудването и затова не може да се отговори какво точно е хотелското оборудване в
процесния имот – хотел и вилни сгради. По данни от приемо-предавателните
протоколи и инвентаризационни описи експертизата не може да определи стойността
на посоченото в тях оборудване /обзавеждане/. Липсват данни за размери,
амортизация /състояние/, характеристики и други индивидуализиращи параметри.
При разпита му свидетелят П. С. С. заявява, че присъствал на срещата на
20.05.2021 г., когато не постигнали съгласие с банката относно мебелите. На другия
ден ищецът бил сменил ключалките и имало нови наематели. С това приключило
всичко, като вещите останали вътре. Заявява, че е управител и собственик на „Хоум
Кеър Хотелс“ и той доставил мебелите за обекта.
При разпита й свидетелката Я. Е. В. заявява, че е била управител на хотела от
2016 г. за пет години. Посочва, че преди да го наемат от Хом Кеър хотелът бил детски
лагер, базата била доста стара и се наложили основни ремонти. Старите мебели не
били годни, за да се извършва тази дейност, тъй като хотелът започнал да работи като
ол инклузив – основно за семейства с деца и трябвало да се обнови. Старите неща ги
складирали и трябвало да ги пазят. Заявява, че цялостното обзавеждане било
подменено. Извършило се боядисване, смени ли се настилките, сложили се плочки,
нови матраци, нови гардероби и телевизори. Когато прекратили отношенията, не
успели да си вземат мебелите. През 2021 г. оставили хотела обзаведен. Били запазени
нещата, тъй като били ползвани 4-5 години и ставали за експлоатация. Посочва, че
хотел 3 звезди трябва да има легла по стандарт, гардероб, нощно шкафче, мини бар,
закачалки, сешоар, телевизор.
При така установеното от фактическа страна, настоящият съдебен състав намира
следното от правна страна:
По допустимостта
Оплакването на жалбоподателя за допуснато от първоинстанционния съд по
недопустим начин изменение на иска е основателно. На първо място,
първоинстанционният съд е допуснал под формата на изменение на иска да бъде
предявен нов иск, а именно този относно неплатена вноска с падеж 15.06.2020 г.,
каквато претенция с исковата молба не е въвеждана. Последващо обективно
13
съединяване на искове е допустимо само в посочените в ГПК случаи, сред които този
не е. В исковата молба са сочени неплатени вземания за конкретни наемни вноски, (а
не за дължими вноски от конкретен времеви период), като е посочено и частично
тяхно погасяване, конкретизирано пред настоящата инстанция. Видно от посоченото
по-горе относно предмета на спора след конкретизацията на исковата молба и
увеличението на иска, първоначалната претенция е била за наемни вноски с падежи
съответно 15.07.2020 г., 15.08.2020 г. и 15.09.2020 г. С увеличението е въведена в
предмета на спора нова погасителна вноски (тази с падеж 15.06.2020 г.) и така на
практика е предявен нов иск, което е недопустимо. Ето защо първоинстанционното
решение се явява недопустимо в частта, в която СГС се е произнесъл по недопустимо
въведената претенция относно вноската с падеж 15.06.2020 г. в размер на 19 558.31
лева и в тази му част същото следва да бъде обезсилено, а производството -
прекратено.
Предвид направеното пред въззивната инстанция уточнение на исковата молба и
установимото от него, че всъщност в първоначалната претенция не се включват
вноските с падежи 15.12.2019 г. и 15.04.2020 г., тъй като ищецът сочи, че същите са
изцяло погасени с направените две плащания, посочени в исковата молба, то
произнасянето и относно тези вноски излиза извън предмета, с който съдът е сезиран и
съответно също е недопустимо в тази му част. Доколкото обаче въззивната инстанция
може да се произнася относно допустимостта на решението само и доколкото тя касае
обжалваната му част, а решението по отношение на посочените две вноски е
отхвърлително и съответно не се обжалва от ищеца, то като влязло в сила в тази му
част не може да бъде преразглеждано.
При така приведените в съответствие с процесуалните изисквания за редовност
искова молба и молба за увеличение на исковете, недопустимо се явява
първонистанционното решение и в частта, в която по претенцията за вноска с падеж
15.07.2020 г., която според горепосоченото е за 53 753.19 лева, са присъдени 54 763.23
лева или в разрез с диспозитивното начало са присъдени в повече 1010.04 лева. СГС е
възприел безкритично и при нередовна искова молба посоченото от вещото лице по
ССЕ, че неплатени наемни вноски по процесния договор за наем са тези от 15.06.2020
г., 15.07.2020 г., 15.08.2020 г. и 15.09.2020 г. в общ размер на 152 554.72 лева, от които
тази с падеж 15.07.2020 г. е в размер на 54 763.23 лева. Освен всичко останало в
договора за наем между страните вноска с падеж 15.06.2020 г. изобщо не е уговаряна.
В посочената част, с която съдът излиза извън претенцията на ищеца
първоинстанционното решение също следва да бъде обезсилено като недопустимо.
По правилността на обжалваното решение в допустимата му част настоящият
въззивен състав намира следното:
Предявени са искове по чл. 232, ал. 2 ЗЗД, за заплащане на дължими наемни
вноски и разходи за процесния отдаден под наем имот.
Ищецът наемодател следва да докаже, че между него и ответника-наемател е
имало валиден договор за наем за исковия период, че имотът е предаден за ползване от
наемателя и размера на уговорените наемни вноски, както и направените разноски.
Ответникът следва да докаже възникването и съществуването на насрещните
вземания, с които е заявил защитно процесуално възражение за прихващане, както и
техния размер.
Не е спорно между страните, че са страни по процесния договор за наем на
хотелски комплекс Арапя със съдържанието, установено от първата инстанция и
посочено по-горе, че ответникът е ползвал наетия имот до м. май 2021 г., нито е
спорно че ответникът дължи, но не е платил исковите претенции за наемни вноски и
разходи по ползване на имота. Самият ответник води в счетоводството си сходни по
14
вид и размер задължения към ищеца. Това е и установено пред първата инстанция,
като липсва спор пред настоящата инстанция, (извън допустимостта на част от
направеното увеличение на исковете пред първата инстанция), относно установените
пред първата инстанция размери на претенции, които са допустимо заявени, а именно:
наемна вноска с падеж 15.07.2020 г. до размер на 53 753.19 лева с ДДС; Вноска с
падеж 15.08.2020 г. на стойност 58 674.90 лева с ДДС и Вноска с падеж 15.09.2020 г.
на стойност 19 558.28 лева с ДДС. Не е спорно още пред тази инстанция, че по
посочените в исковата молба фактури за ТБО за 2019 г., както и за електричество в
периода октомври 2020 г. – април 2021 г. ответникът дължи 58 365.29 лева.
Спорно е пред настоящата инстанция дали ответникът има вземания срещу
ищеца такива, каквито са посочени в отговора на исковата молба, с които
своевременно ответникът е направил процесуални възражения за прихващане,
уточнени пред настоящата инстанция и дали след уважаването им установените
вземания на ищеца са погасени.
По възражението за прихващане с вземане, произтичащо от изграждането
от ответника на гравитачна канализация в наетия имот.
Съгласно чл. 231, ал. 1 ЗЗД дребните поправки, отнасящи се до повреди, които
се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията,
разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на
наемателя.
Според чл. 231, ал. 2 ЗЗД поправките на всички други повреди, ако не са
причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не
извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член, но той
може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която
наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър
стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема.
Съгласно ППВС № 1/79 г., когато държател подобри чужд имот, тогава
обеднелият разполага с иска по чл. 59 ЗЗД. В този случай обедняването е налице не
само при увеличение на имуществото на едно лице, но и когато са му спестени
средства за сметка на имуществото на друго лице.
Несъмнено изграждането на нова канализация в един недвижим имот не
представлява дребна поправка, дължаща се на повреди, произтичащи от обикновено
употребление на вещта, а при технически проблем в канализационната инсталация,
който не може да бъде отстранен, е от вида ремонт, който наемодателят е длъжен да
направи, доколкото без работеща канализация не е изобщо възможна нормалната
употреба на наетия имот.
Следователно, за да има вземане за разноските, направени за изграждане на
твърдяната гравитачна канализация след настъпила повреда в тласкателите на старата
канализация, ответникът следва да докаже, че поради авария и невъзможност да смени
старите тласкатели е изградил гравитачна канализационна мрежа и е възстановил
разкопаните вследствие на това алеи, както и какви разноски е направил за това. При
такова доказване ще бъде налице вземане за тези разноски, които са били спестени на
ищеца-собственик за сметка имуществото на ответника-наемател.
От изслушаните по делото свидетелски показания на свидетелите С. и З., които
са безпротиворечиви, се установява, че по време на действието на наемния договор
между страните по делото е имало повреда в тласкателите на канализационната
система в наетия хотелски комплекс, като същите не е могло да бъдат подменени
поради липса на доставки на такива. Това е наложило ответното дружество да изгради
друг тип канализация – гравитачна, като е положило канализационни тръби и
15
съответни шахти, които да отвеждат отпадните води на комплекс Арапя към градската
канализация. Тъй като това е довело до разкопаване на алеи в комплекса, наложило се
е разкопаното да бъде засипано и впоследствие асфалтирано. И двамата свидетели са
видели лично различни части на резултата от посоченото изграждане.
В същото време посредством заключение на СТЕ се установява, че
действително в процесния обект има изградена гравитачна канализацонна мрежа, като
за нея няма планове и предвиждания, такива има само за общинската улична
канализация. Тази мрежа представлява площадкова канализация, разположена в имота
по централната алея и сградно канализационно отклонение – участък, свързващ
последната ревизионна шахта с уличната канализация. Канализацията е изпълнена с
наклон към уличната канализационна мрежа и отпадните води се оттичат гравитачно.
Налице е възстановена пътна настилка по повод на изграждането на твърдяната от
ответника канализация, която представлява алея с каменни плочи и бордюри
Определени са и минималните разноски за изграждането й по цени към 2016 г., а
именно 46 709.71 лева.
В същото време не се твърди, нито установява повредата в тласкателите на
канализацията да се дължи на поведение на ответника. Не се и твърди от ищеца той да
е изградил гравитачната канализация. Не се установява и този ремонт да е сред тези,
които са включени в Приложение 2 към договора за наем и които ответникът да е поел
задължение да изгради за своя сметка.
Следователно, доказва се твърдението на ответника, че е изградил в наетия от
ищеца имот нова гравитачна канализация, като разноските за това са най-малко
46 709.71 лева и доколкото същите са спестени на собственика, то последният дължи
да му ги заплати като обезщетение за неоснователно обогатяване.
Основателно е оплакването на жалбоподателя, касаещо приетото от първата
инстанция, че липсата на писмени доказателства за изграждането на канализацията и
разноските за това води до неоснователност на претенцията. Трайно е
безпротиворечиво се приема в съдебната практика, че извършването на СМР и тяхната
стойност могат да се доказват с всички доказателствени средства, допустими по ГПК,
включително свидетелски показания и експертно заключение.
С така установеното вземане на ответника срещу ищеца и предвид посочения от
ответника ред на прихващанията, със стойността на това вземане следва да бъде
намалено вземането на ищеца за вноска с падеж 15.07.2020 г. с неплатена стойност 53
753.19 лева. След прихващането и при условието на чл. 104, ал. 2 ЗЗД същата остава с
дължим размер 7 043.48 лева.
По възражението за прихващане с вземане, произтичащо от извършени от
ответника СМР за основни ремонти в размер на 14 665.85 лева.
По отношение на това вземане важи всичко посочено относно предходното
вземане, касателно правната му уредба, доколкото се твърди да са извършени
неотложни ремонти в хотелската база – съоръжения, обслужващи вентилацията и
топлата, вода, поправка на пукнатини и паднала мазилка, течове по тръбните пътища и
др. За установяването им са представени три оферти, както и е изслушано заключение
на СТЕ. Вещото лице сочи, че повечето от посочените в офертите СМР са за текущи
ремонти и поддръжка, която се извършва периодично, поради това и сега не може да
се установи дали преди години са извършвани. Това се установява и от офертите – там
са описани сваляне на подпухнала мазилка, шпакловка и боядисване, грунд и
боядисване на фасада и стени, ремонт покривни сифони, почистване камък, поставяне
на силикон уплътнител, подмяна на счупени стъклопакети и др. Всички тези ремонтни
работи са на увреди, дължащи се на обикновената употреба на имота и неговата
нормална амортизация, поради което и на основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД са за сметка на
16
наемателя. Ето защо той няма вземане за тяхната стойност към наемодателя.
Възражението за прихващане с това вземане е следователно неоснователно.
По възражението за прихващане с вземане за обезщетение за вреди –
пропуснати ползи от невъзможност да бъдат използвани хотелско оборудване и
обзавеждане в периода 2021 г. – 2022 г. поради неправомерно поведение на ищеца,
в размер на 100 000 лева.
Настоящият съдебен състав намира, че от събраните по делото доказателства,
насочени към установяване на посоченото вземане у ответника, същото не се
установява. Установява се, че на 05.01.2017 г. ответникът е сключил с дружеството
„Хом Кеър Хотелс“ ООД за временно и възмездно ползване на движимо и недвижимо
хотелско обзавеждане, описано в приемо- предавателен протокол, като уговореният
срок на ползване е 5 години. В приложения към договора приемо-предавателен
протокол обаче липсва каквато и да е индивидуализация на наетото оборудване. Там е
записано просто, че се предава комплексно хотелско обзавеждане/ оборудване на
стойност 400 000 лева. Представените от ответника инвентаризационни описи на
оборудване за хотел Арапя от 2021 г. не могат съответно да се съпоставят с някакъв
опис на наетото от ответника оборудване. Съответно, не може да се установи дали в
хотела е имало оборудване, което да е от вида на наетото, какъв вид и количество е то
и съответно с какво би се увеличило имуществото на ответника при ползването на това
конкретно оборудване през 2021 г. и 2022 г.
Соченото от ответника писмо на банката-наемодател от 06.06.2017 г. също не
съдържа конкретно признание за находящи се в отдадения от нея недвижим имот вещи
на ответника. Посоченото там, че движими вещи под формата на обзавеждане,
оборудвани и др., които са вложени от ответника с негови средства в хотелския
комплекс, не се вземат предвид при изчисление на дължимия наем по правилата на
наемния договор. От така посоченото не се извлича признание за нахождение в имота
на конкретни вещи на ответника.
Свидетелят П. С. сочи само, че през първата година, през 2016 г. хотелът е бил
преоборудван, което обаче не съответства на датата, на която е сключен договора за
наем на оборудване от ответника която е през 2017 г. Сочи, че той е управител на „Хом
Кейр Хотелс“ ООД, че е доставял мебели за хотела, но не помни нито какви, нито на
кого.
Изслушаната по делото свидетелка Я. В., която е била управител на хотел
Арапя, сочи действително, че цялото оборудване е било подменено – нови матраци,
нови гардероби и телевизори. Тя обаче също не дава достатъчно конкретно описание
на това, с което е оборудван хотелът, нито пък сочи кой е извършил преоборудването, а
и сочи, че не се е занимавала с ремонтите.
Обстоятелството, че инвентаризационните описи от 2021 г. са съставени от
представители на двете страни, също не установява по никакъв начин, че в описаното
оборудване се включва такова, наето от ответника.
След като не е доказано какво точно оборудване, за което се твърди да е взето
под наем от ответника, е останало в хотела, то недоказано остава наличието на вземане
на ответника за пропуснати ползи от невъзможност същото да бъде използване две
години. Възражението за прихващане с това вземане е следователно е неоснователно.
По възражението за прихващане с вземане за обезщетение за вреди в
размер на 33 081.10 лева от бездействието на ищеца да декларира количествата
смет, които ще се изхвърлят през 2019 г.
Установява се, че според Наредбата за определяне и администриране на
местните такси и цени на услуги в Община Царево, където се намира хотелски
17
комплекс Арапя, ТБО се определя върху по-високата от отчетнита и данъчната оценка
на имота, когато той е нежилищен, като до 2019 г. ТБО е в размер на 4 промила от тази
оценка. От 2019 г. същата е променена на 5 промила. Според същата наредба ТБО
може да се изчислява и въз основа количеството на битовите отпадъци, ако това се
заяви от собственика до 30 ноември на предходната година. Вещото лице е посочило,
че за периода 2018 г. – 2020 г. таксата, определена въз основа на използване на 2 бр.
кофи е в размер на 3 400 лева плюс такса сметопочистване, която е около 40 000 лева
или общо около 45 000 лева годишно. При изчисление на ТБО въз основа на отчетната
стойност тя е в размер на около 50 000 лева за 2018 г. и над 60 000 лева за 2019 г. Тази
разлика вещото лице обосновава с обстоятелството, че до 2018 г. ТБО се изчислява в
размер на 4 промила, а за 2019 г. и насетне – на 5 промила. Видно е, че при
определянето на ТБО въз основа количеството смет, разлика в размера на ТБО за
трите посочени години няма.
Въпреки това настоящият съдебен състав намира, че не се доказва посоченото
увеличение в заплащаната от ответника ТБО да се дължи на бездействието на ищеца.
Вярно е, че по делото не е установено да е подавана декларация относно количеството
смет, което ще бъде извозвано. В същото време обаче не се установява в договора
между страните ищецът да е поел задължение да подава такава декларация. Въпреки
това е установено, че ищецът е предоставил на лице, свързано с ответника,
пълномощно, което му дава право да декларира посоченото обстоятелство. Т.е.,
ищецът е предприел действия по предоставяне възможност на ответника, чрез
посочено от него лице, да декларира количествата извозвана смет, което е и по-
логично, доколкото именно ответникът ползва имота и е наясно с количествата смет,
които ще изхвърля. Нереализирането на тази правна възможност за ответника също е
довела до начисляване на такса за 2019 г. в по-висок размер от този, който би бил
начислен при деклариране количеството смет и дори ищецът да бе имал задължение да
я подава, това бездействие на наемателя прекъсва причинната връзка с поведението на
ищеца при приложение правилото на чл. 83, ал. 2 ЗЗД.
Освен това, по делото няма никакви данни колко кофи е използвал ответника,
съответно не може да се прецени колко би платил той за 2019 г., ако този брой кофи бе
деклариран и дали това плащане би било по-ниско от фактически платеното.
По възражението за прихващане с вземане за обезщетение за вреди,
изразяващи се във върнати на туристи аванси и разходи за пренастаняване на
туристи за летния сезон 2021 г. в размер на 40 000 лева.
Макар вещото лице по ССЕ да е установило, че счетоводно ответникът води
разходи за пренастаняване на туристи през 2021 г., не се установява неправомерно
поведение на ищеца или такова, противоречащо на договора, което а е причинило тези
разходи. Ответникът е твърдял, че ищецът не продължил наемния договор и след май
2021 г. въпреки дадените обещания за това, поради които обещания пък ответникът
договарял за настаняване на туристи в наетия хотел и за сезон 2021 г. По делото обаче
не се установява страните изобщо да са водили преговори за продължаване срока на
договора след 30.11.2020 г., когато е изтичал уговореният с договора за наем срок и да
е налице някакво недобросъвестно поведение на ищеца в тази връзка, поради което и
за ответника не е възникнало вземане за обезщетение за вреди от посоченото
поведение на ищеца. Възражението за прихващане с това вземане е следователно
неоснователно.
По възражението за прихващане с вземане за обезщетение за вреди в
размер на 27 538.74 лева, представляващи увеличени разходи за ел. енергия за
2019 г.
Ответникът е твърдял, че това увеличение се дължало на обстоятелството, че
18
ищецът-наемодател не отремонтирал своевременно ел. инсталацията на соларните
системи за подгряване на вода. По делото обаче не са събрани никакви доказателства
нито за налична повреда на посочените инсталации, нито времето, през което те са
останали повредени, нито относно начина, по който тази повреда се е отразила на
консумацията на ел. енергия в наетия хотелски комплекс. Освен това в заключението
си по ССЕ вещото лице е посочило, че увеличението на разходите за ел. енергия през
2019 г. в сравнение с 2018 г. се дължи на промяна в цените на ел. енергията и това
действително е видно от посочените от нея конкретни цени за двете години.
Възражението за прихващане с това вземане е следователно неоснователно.
Предвид всичко изложено и достигане от настоящата инстанция до крайни
изводи, различни от тези на първата инстанция, включително относно допустимостта
на част от иска за неплатени наемни вноски, първоинстанционното решение следва да
бъде обезсилено в частта, с която съдът се е произнесъл по иск за вземане в размер на
19 558.31 лева, представляващо неплатена наемна вноски с падеж 15.06.2020 г.,
включени в общата присъдена сума 152 554.72 лева; в частта, с която съдът се е
произнесъл относно вземане за неплатена наемна вноска с падеж 15.07.2020 г. за сума
над 53 753.19 лева до 54 763.23 лева, включена в общата присъдена сума 152 554.72
лева. В допустимата му част (за общо 131 986.37 лева, съставено съставена от
неплатени вноски с падежи 15.07.2020 г., 15.08.2020 г. и 15.09.2020 г.)
първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта, с която на ищеца е
присъдена сума над 85 276.66 лева до 131 986.37 лева, поради погасяване на част от
наемна вноска с падеж 15.07.2020 г. от 53753.19 лева до 7 043.48 лева чрез
прихващане. В останалата му обжалвана част първоинстанционното решение е
правилно и следва да бъде потвърдено.
По разноските: При този изход от спора пред въззивната инстанция право на
разноски имат и двете страни, според защитения материален интерес.
Жалбоподателят е направил разноски за държавна такса в размер на 4 218.40
лева, от които му се дължат 1 345.67 лева.
Насрещната страна е направила разноски за адвокат в размер на 15 752.64 лева,
от които му се дължат 10 727.55 лева.
Първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта, с която на
ищеца са присъдени разноски над 16 904.98 лева. На ответника следва да бъдат
присъдени разноски пред СГС в размер на 1 296.80 лева.
Воден от изложеното, Апелативен съд – София
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 1157/16.08.2024 г. по т.д. № 514/2022 г. на СГС, VI-1
състав В ЧАСТТА, с която „Хом Кеър БГ“ ЕООД е осъдено да заплати на
„Инвестбанк“ АД наемна цена за хотелски комплекс „Арапя“ за периода 15.06.2020 г. –
15.09.2020 г. в общ размер над 132 996.41 лева до 152 554.72 лева, като в общата
присъдена сума за неплатени наеми е включена наемна вноска с падеж 15.06.2020 г. в
размер на 19 558.31 лева, КАКТО И В ЧАСТТА, с която Хом Кеър БГ“ ЕООД е
осъдено да заплати на „Инвестбанк“ АД наемна цена за хотелски комплекс „Арапя“ за
периода 15.06.2020 г. – 15.09.2020 г. в общ размер над 131 986.41 лева до 132 996.41
лева, като в нея е включена наемна вноска с падеж 15.07.2020 г. с дължима стойност
над 53 753.19 лева до 54 763.23 лева, и ПРЕКРАТЯВА производството в тази му част.
19
ОТМЕНЯ решение № 1157/16.08.2024 г. по т.д. № 514/2022 г. на СГС, VI-1
състав В ЧАСТТА, с която „Хом Кеър БГ“ ЕООД е осъдено да заплати на
„Инвестбанк“ АД наемна цена за хотелски комплекс „Арапя“ за периода 15.07.2020 г. –
15.09.2020 г. (наемни вноски с падеж 15.07.2020 г., 15.08.2020 г. и 15.09.2020 г.) в
размер над 85 276.66 лева до 131 986.37 лева, както и в частта, с която на
„Инвестбанк“ АД са присъдени разноски пред СГС над 16 904.98 лева и вместо това
постановява:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 231, ал. 2 ЗЗД, предявен от
„Инвестбанк“ АД против „Хом Кеър БГ“ ЕООД за заплащане на наемна цена за
хотелски комплекс „Арапя“ за периода 15.07.2020 г. до 15.09.2020 г. за сума над
85 276.66 лева до 131 986.37 лева, поради погасяване на част от наемна вноска с падеж
15.07.2020 г. от 53 753.19 лева до 7 043.48 лева чрез направено възражение за
прихващане с насрещно вземане на „Хом Кеър БГ“ ЕООД за разноските за изграждане
на гравитачна канализация на територията на хотелски комплекс „Арапя“.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1157/16.08.2024 г. по т.д. № 514/2022 г. на СГС,
VI-1 състав в останалата обжалвана част.
ОСЪЖДА „Инвестбанк“ АД, ЕИК ********* да заплати на „Хом Кеър БГ“
ЕООД, ЕИК ********* сумата 1 345.67 лева – разноски пред САС и сумата 1 296.80
лева – разноски пред СГС.
ОСЪЖДА „Хом Кеър БГ“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати „Инвестбанк“
АД, ЕИК ********* сумата 10 727.55 лева – разноски пред САС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването
му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
20