№ 171
гр. гр.Н., 21.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Йорданка Г. Майска Иванова
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Иванова Гражданско
дело № 20222150100143 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по повод депозирана искова молба от
„П.Д ЕООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В.“ № 20,
представлявано от К.Т.Т.-Х. срещу К.В.К., БУЛСТАТ: ****, с. Р., общ. Н., к.к. „Е.”,
бл.А., вх. К., ет. *, ап. ***. В исковата молба се сочи, че на 31.05.2007г. между страните
е бил сключен Договор за поддръжка и управление на Курортен комплекс Emerald
Resort Ravda № ММС – S- KFR/015-05.07/31.05.2007г. Договорът бил сключен от
ответника като собственик на имот - апартамент № К203, ет. *, в сграда „Е.” , крило
„К.”, находяща се в с. Р., с площ 89.69 кв.м. Имотът се намирал в УПИ 467, 468 и 480, в
кв. 22 по плана на с. Р.. По силата на договора Крючков, в качеството му на собственик
и възложител, се задължил по т. I, 2, 3 и 4 да заплаща месечна такса в размер на 1евро
без ДДС, за което ищецът следвало да извършва дейност по техническа поддръжка,
организационно и административно управление на посочения комплекс. Заплащането
на таксата следвало да става до 15 февруари на текущата година. Въпреки, че
дружеството регулярно и в цялост изпълнявало задълженията си по договора, от страна
на ответника не били правени дължимите плащания на услугите за 2019г., 2020г. и
2021г. Ищецът претендира да се постанови решение, с което да бъде осъден ответника
да заплати на ищеца сумата в размер на 9090.99 лв., представляваща сбор от:
неплатена такса за поддръжка в размер на 2526.02 лв. за 2019г., ведно с лихва за забава
за периода 15.02.2019г. до 10.02.2022г. в размер на 760.67 лв.; неплатена такса за
поддръжка в размер на 2526.02 лв. за 2020г., ведно с лихва за забава за периода
15.02.2020г. до 10.02.2022г. в размер на 504.54 лв.; неплатена такса за поддръжка в
размер на 2526.02 лв.за 2021г., ведно с лихва за забава за периода 15.02.2021г. до
10.02.2022г. в размер на 247.71 лв., дължими съгласно Договор за поддръжка и
управление на Курортен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС - S- KFR/015-
05.07/31.05.2007г. Представени са писмени доказателства. Прави се искане за
присъждане на разноски.
1
Ответникът К.В.К. чрез адв. М. А. - особен представител, депозира писмен
отговор в срока по чл. 131 от ГПК. Ответната страна счита иска за допустим, но за
изцяло неоснователен. Прави се искане ищецът да докаже, че ответникът е собственик
на посоченото жилище. Не се доказвало и какъв е размера на имота. Не се представят
писмени доказателства, не се правят доказателствени искания. Претендира се за
отхвърляне на иска.
Предявени са искове с правно основание чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Доказателствената тежест е върху ищеца, който следва да докаже наличието на
облигационна връзка между него и ответника по сочения Договор за поддръжка и
управление на Курортен комплекс Emerald Resort Ravda № MMC-S-KFR/015-
05.07/31.05.2007г., по който ищецът е престирал, а ответника не е изпълнил
задължението си за заплащане на уговорената такса, размера на претендираните суми,
начина на формиране на задължението, неизпълнението на задължението от страна на
ответника и настъпването на изискуемостта, вкл. относно мораторната лихва. Тежестта
на доказване е указана на страните с определение № 1161 от 13.10.2022г., постановено
по настоящото дело.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищцовото дружество
поддържа предявения иск. Представя писмени доказателства. Ангажира изготвяне на
съдебно-счетоводна експертиза. Изразява становище по същество. Моли съда да
постанови решение, с което да уважи предявените искове, както и да присъди
направените по делото разноски, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Особеният представител на ответника в съдебно заседание поддържа отговора
на исковата молба и направените в него възражения по исковата молба. Изразява
становище по съществото на спора. Моли съда да отхвърли предявения иск като
неоснователен и недоказан.
Съдът намира, че депозираната искова молба е процесуално допустима-
подадена е от лице с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа изискуемите по
закон реквизити.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото, и като
съобрази становищата на страните и приложимия закон, съдът прие следното от
фактическа и правна страна:
Видно от нотариален акт № 3, том XIII, рег. № 6312, дело № 2311 от 2007г. на
нотариус Стоян Ангелов, вписан под № 208 на НК, с район на действие Районен съд -
Н., К.В.К. е придобил собствеността върху апартамент № К203, с площ от 89,69 кв.м.
Установява се, че на 31.05.2007г. между ответника К.В.К., в качеството си на
Възложител и ищеца „П.Д ЕООД, в качеството им на Мениджър, е сключен Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda”
№ MMC-S-KFR/015-05.07. С договора ответника Крючков, като собственик на
самостоятелен обект, представляващ Апартамент № К203, находящ се на втори етаж в
сграда „Е.“, крило „К.“, УПИ - 467, 468, 480, кв. 22 по плана на с. Р., възложил на
ищцовото дружество срещу възнаграждение да извършва целогодишна техническа
поддръжка, организационно и административно управление на „Курортен
апартаментен комплекс „Emerald Resort Ravda”, находящ се в кв. 22 по плана на с. Р.,
общ. Н., обл. Бургас, включващо следните дейности: техническо поддържане на
общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите,
климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации, басейните и
обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и
2
общодостъпните части в комплекса, доставка на консумативи, поддържане в
изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, поддържане на
асансьорите и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения, детска
площадка, зелените площи в комплекса. С Договора, Мениджъра се е задължил да
извършва и организационно управление, свързано с режима на достъп и вътрешния ред
в сградата, санитарно-хигиенните услуги, занимания за деца, единна рецепция - за
предоставяне на необходимата информация на Възложителя и за оказване на всякакъв
вид помощ на Възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото му на
собственост и спокойното му пребиваване в комплекса, както и да организира достъпа
до спортните съоръжения /раздел I, 2, 3 и 4/. От своя страна ответника Крючков се е
задължил да заплаща на ищеца възнаграждение в размер на 1 евро без ДДС за
квадратен метър площ от собствения му недвижим имот, платимо авансово за текущата
година в срок до 15.02. на текущата година /раздел II, т. 1 и т. 2, б. b./. Договорът бил
сключен за срок от 5 години, считано от момента на въвеждане на Възложителя във
владение в закупения от него недвижим имот в процесния комплекс /раздел V, т. 2/ и
автоматично се подновявал на всеки пет години и за същия период от време, освен при
писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен
срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ от застроената площ на комплекса за
неподновяването му /раздел IV, т. 9/. В раздел VII, т. 1 и т. 2 е предвидено, че при
разпореждане с правото на собственост, Възложителят се освобождава от
задълженията си по договора само, ако е осигурил подписването на такъв договор
между новия собственик и Мениджъра. Съгласно раздел III, т. 18 Възложителят
упълномощава Мениджъра да прехвърли правата по този договор на трето лице, което
е съответствие с предвиденото в него ще изпълнява задачите във връзка с поддръжката
на комплекса.
Предвид изложеното съдът намира за неоснователно възражението на особения
представител на ответника, че липсват доказателства, че ответникът е собственик на
самостоятелния обект.
По делото е представено Тристранно споразумение от 18.12.2012г. към Договор
за възлагане на поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resort Ravda” № MMC-PD-EH/22.06.2007г., сключено между „П.Д.“ ЕООД, „Е. Х.“
ООД и „Е. Х. ****“ ЕООД. От т. Б от тристранното споразумение се установява, че
ищцовото дружество „П.Д.“ ЕООД, като страна по договори за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda” с отделни
собственици на апартаменти в комплекса, в качеството им на възложители, е
прехвърлило всички свои права и задължения по договорите на „Е. Х.“ ООД с
цитирания Договор за възлагане на поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda” № MMC-PD-EH/22.06.2007г., по силата
на който „Е. Х.“ ООД е встъпило в правата и задълженията на „П.Д.“ ЕООД по
договорите за поддръжка и управление, сключени с отделните собственици и е приело
да ги упражнява и изпълнява като извършва поддръжката и управлението на
комплекса. Видно от т. В от споразумението, на общи събрания в комплекса,
проведени на 18.06.2012г., 19.06.2012г. и 20.06.2012г. е взето решение да бъдат
отделени от стопанската дейност на „Е. Х.“ ООД управлението и поддръжката на
комплекса, които да се прехвърлят и възложат на дъщерно на „Е. Х.“ ООД дружество.
Така дружествата са се споразумели „Е. Х. ****“ ЕООД да замести „Е. Х.“ ООД като
Мениджър по Договор за възлагане на поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс EMERALD RESORT RAVDA” № MMC-PD-EH/22.06.2007г. и
3
да встъпи в правата и задълженията на ищеца „П.Д.“ ЕООД по всички договори за
управление и поддръжка на „Курортен апартаментен комплекс EMERALD RESORT
RAVDA” с отделните собственици. Във връзка с осъществен апорт в „Е. Х.“ ООД на
всички собствени на „П.Д.“ ЕООД недвижими обекти, земя и съоръжения, служещи за
поддръжка и управление на собствеността в комплекса, „П.Д.“ ЕООД потвърждава
съгласието си „Е. Х.“ ООД, вече в качеството си на инвеститор по смисъла на ЗУЕС, да
преподпише или анексира съществуващите договори за поддръжка и управление,
сключени между ищцовото дружество и отделните собственици и да подписва такива с
нови собственици. Дружествата са постигнали споразумение „Е. Х.“ ООД да сключи
отделен договор с „Е. Х. ****“ ЕООД, по силата на който да възложи на дружеството
поддръжката и управлението на комплекса /чл. 1, 2 и 3 от тристранното споразумение/.
Налага се извод, че Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda“ № ММС-S-KFR/015-05.07/31.05.2007г.
установява годна облигационна връзка.
При извършена служебна проверка съгласно чл.7, ал.3 от ГПК се констатира, че
в определени клаузи от договора е налична неравноправност. Процесният договор има
комплексен характер и в него са включени елементи на договор за поръчка и на
договор за изработка. Безспорно става въпрос за договор, сключен с потребител,
поради което клаузите подлежат на проверка по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП. Съгласно
цитираната разпоредба неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е
уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на
търговеца или доставчика и потребителя. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е даден
неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи, с оглед предвиденото в чл.
143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия. Ето защо съдът
намира, че клаузата на т. 9 от раздел ІV от Договора, предвиждаща възможност за
прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на собствениците,
притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса, е неравноправна, тъй като тази
възможност зависи изцяло от решението на трети лица. Налице е неравноправност
между търговеца и потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по
договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя
зависят изцяло от волята на други лица. Съгласно нормата на чл. 146, ал. 5 от ЗЗП
обаче, наличието на неравноправни клаузи в договор, сключен с потребител, не води
до нищожност нищожност на целия договор, ако той може да се прилага и без тези
клаузи. В случая, нищожността на посочената клауза води до извода, че възложителят,
може да заяви сам прекратяване на договора - не по-късно от 4 месеца преди
изтичането на петгодишния му срок. По делото няма твърдения, нито доказателства, че
ответника Крючков е изразил желание за прекратяване на договора с изтичане на
срока, поради което следва да се приеме, че договорът е продължил действието си
съгласно раздел IV, чл. 9.
Във връзка с разходите, извършени по поддръжката и управлението на
комплекса, съдът допусна изготвянето на съдебно-счетоводна експертиза по делото.
От заключението по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза, което не е
оспорено от страните и е прието от съда, се установява, че през процесния период
2019-2021г. по поддръжката на комплекса са били извършвани разходи за
целогодишна техническа поддръжка на общите части в сградата в комплекса, на
басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и в
комплекса, включващо доставка на консумативи и препарати, поддържане и
4
изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на спортните
съоръжения и детската площадка, поддръжката на зелените площи в комплекса,
организиране на пропусквателен режим за достъп, извършвани били санитарно-
хигиенните услуги в общите части на сградата и общодостъпните части и съоръжения.
Вещото лице констатира, че разходите са отразявани счетоводно - конкретно за
управление на частта, касаеща етажната собственост на апартаментите, собственост на
възложителите по договорите за поддръжка и управление, както и като общо
разпределяеми разходи за материали и услуги. Според заключението за 2019г. са
извършени разходи, касаещи частта на апартаментите, собственост на физически лица,
в размер на 256965.47 лева, от които: вид разход поддръжка (инструменти, материали
за поддрържа, ремонт, наеми, охрана, поддръжка асансьори, пожаро-известителна
система и фискални устройства, ремонтни услуги, СОТ) в размер на 16591.57 лв.;
общоразпределяеми разходи: за басейни - 37244.75 лв., за спортни площадки - 5041.31
лв., както и за общи разходи - 198087.84 лв. Експерта е констатирал, че за 2020г. са
извършени разходи, касаещи частта на апартаментите, собственост на физически лица
в размер на 211984.37 лв. От тях за разход поддръжка - вода, електрическа енергия,
консумативни материали и материали за ремонт са отнесени суми размер на 156754.52
лв., за адвокатски консултации и нотариални такси - суми в размер на 13094.00 лв. От
общоразпределяемите разходи за поддръжка на басейни са отнесени 3840.49 лв., за
спортни площадки - 684.36 лв. Общите разходи, като материали за ремонт и
поддръжка, охрана, дератация и дезинсекция са в размер на 37611.00 лв. Вещото лице е
посочило, че извършените разходи за управление и поддръжка за 2021г. относно частта
на апартаментите, собственост на физически лица, са в размер на 489738.67 лв.,
разпределени по видове. За разход поддръжка - инструменти, материали за ремонт,
резервни части, адвокатски хонорар, държавни и административни такси, куриерски
услуги и др. са отнесени суми в размер на 19220.14 лв. От общоразпределяемите
разходи, за поддрръжка на басейни са отнесени суми в размер на 4833.62 лв., за
спортни площадки - 11179.49 лв., за общи разходи - 448929.56 лв. Експерта е
заключил, че отчетените разходи за закупени материали и извършени услуги за
процесния период са в общ размер на 958688.51 лв., от които: за 2019г. - 256965.47 лв.,
за 2020г. - 211984.37 лв. и за 2021г. - 489738.67 лв. В съдебно заседание вещото лице
поддържа заключението. От заключението на съдебно-счетоводната експертиза се
установява, че „Е. Х.“ ООД е осъществявало дейности по поддръжка въз основа на
посоченото в заключението на вещото лице Тристранно споразумение към Договор за
възлагане на поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resort Ravda № ММС-PD-EH/22.06.2007г.
Всичко изложено налага извод, че ищцовото дружество е осъществявало
дейности по поддръжка на процесния комплекс през 2019г., 2020г. и 2021г., чрез
дружеството „Е. Х.“ ООД. Доколкото с Договор за възлагане на поддръжка и
управление на „Курортно апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda” № MMC-PD-
EH от 22.06.2007г. „П.Д.“ ЕООД е прехвърлило правата и задълженията по сключения
с ответника Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс
Emerald Resort Ravda“ № ММС-S-KFR/015-05.07/31.05.2007г., съдът намира, че
ищцовото дружество е изпълнявало задълженията си по договора чрез третото лице „Е.
Х.“ ООД, поради което за ответника е възникнало задължението да заплати на
задълженията си по договора за процесните периоди, а именно по 2526.02 лв. на
година, чиито падежи са настъпили съответно на 15.02.2019г., 15.02.2020г. и
15.02.2021г.
5
Предвид гореизложеното съдът намира, че дължимостта на сумите от страна на
ответника за 2019г., 2020г. и 2021г. в размер на по 2526.02 лв. са доказани. Що се
отнася до претендираните лихви върху сумите за периодите 15.02.2019г. - 10.02.2022г.,
15.02.2020г. - 10.02.2022г. и 15.02.2021г. - 10.02.2022г., следва да се обърне внимание,
че за периода 13.03.2020г. - 08.04.2020г. не следва да се начислява лихва за забава (арг.
от чл. 6 от действалия за този период Закон за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020г.,
според който до отмяната на извънредното положение не се прилагат последиците от
забава за плащане на задължения на частноправни субекти, включително лихви). Ето
защо исковете за лихва следва да бъдат отхвърлени за периода 13.03.2020г. -
09.04.2020г., както и за датите 15.02.2019г., 15.02.2020г. и 15.02.2021г., тъй като
ответникът все още не е бил изпаднал в забава.
С оглед гореизложеното дължимата лихва за периода 16.02.2019г. - 10.02.2022г.
е в размер на 746.59 лв., за периода 16.02.2020г. - 10.02.2022г. е в размер на 490.47 лв.,
за периода 16.02.2021г. - 10.02.2022г. е в размер на 252.61 лв., до които размери следва
да бъдат уважени и отхвърлени до пълните предявени искове и за датите 15.02.2019г.,
15.02.2020г. и 15.02.2021г., на които длъжникът все още не е бил изпаднал в забава,
както и за периода 13.03.2020г. - 08.04.2020г.
При този изход на спора на ищеца следва да се присъдят разноски, съобразно
уважената, респ. отхвърлената част от исковете. Видно от представен от списък за
разноски от ищеца се претендира сумата в общ размер на 2807.04 лв., от които: 367.04
лв. - заплатена държавна такса, 790 лв. - заплатен депозит за особен представител, 1300
лв.- заплатено адвокатско възнаграждение, 350 лв. - заплатен депозит за съдебно-
счетоводна експертиза. Съразмерно уважената част от исковете следва да му се
присъди сумата от 2799.85 лв.
Мотивиран от горното, районен съд-Н.
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД К.В.К., БУЛСТАТ: ****, с. Р.,
общ. Н., к.к. „Е.”, бл.А., вх. К., ет. *, ап. *** да заплати на „П.Д ЕООД с ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В.“ № 20, представлявано от К.Т.Т.-Х.,
сумата в размер на 7578.06 лв., представляваща сбор от такси за поддръжка за
2019г., 2020г. и 2021г. (по 2526.02 лв. за всяка от годините), дължими по Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda”
№ MMC-S-KFR/015-05.07/31.05.2007г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД К.В.К., БУЛСТАТ: ****, с. Р.,
общ. Н., к.к. „Е.”, бл.А., вх. К., ет. *, ап. *** да заплати на „П.Д ЕООД с ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В.“ № 20, представлявано от К.Т.Т.-Х.,
сумата в размер на 746.59 лв., представляваща лихва върху главницата за 2019г. в
размер на 2526.02 лв., дължима за периода от 16.02.2019г. - 12.03.2020г. и 09.04.2020г.
- 10.02.2022г., като ОТХВЪРЛЯ предявения иск до пълния предявен размер от 760.57
лв., както и за периодите 15.02.2019г. и от 13.03.2020г. до 08.04.2020г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД К.В.К., БУЛСТАТ: ****, с. Р.,
общ. Н., к.к. „Е.”, бл.А., вх. К., ет. *, ап. *** да заплати на „П.Д ЕООД с ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В.“ № 20, представлявано от К.Т.Т.-Х.,
сумата в размер на 490.47 лв., представляваща лихва върху главницата за 2020г. в
6
размер на 2526.02 лв., дължима за периода от 16.02.2020г. - 12.03.2020г. и 09.04.2020г.
- 10.02.2022г., като ОТХВЪРЛЯ предявения иск до пълния предявен размер от 504.54
лв., както и за периодите 15.02.2020г. и от 13.03.2020г. до 08.04.2020г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД К.В.К., БУЛСТАТ: ****, с. Р.,
общ. Н., к.к. „Е.”, бл.А., вх. К., ет. *, ап. *** да заплати на „П.Д ЕООД с ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В.“ № 20, представлявано от К.Т.Т.-Х.,
сумата в размер на 252.61 лв., представляваща лихва върху главницата за 2021г. в
размер на 2526.02 лв., дължима за периода от 16.02.2021г.- 10.02.2022г., като
ОТХВЪРЛЯ предявения иск за периода 15.02.2021г.
ОСЪЖДА К.В.К., БУЛСТАТ: ****, с. Р., общ. Н., к.к. „Е.”, бл.А., вх. К., ет. *,
ап. *** да заплати на „П.Д ЕООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:
гр. С., ул. „Г.В.“ № 20, представлявано от К.Т.Т.-Х., сумата в размер на 2799.85 лв.,
представляваща направени в настоящото производство разноски, съразмерно на
уважената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните пред Окръжен съд - Бургас.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
7