РЕШЕНИЕ
№ 33
гр. Бургас , 09.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в закрито заседание на девети юни, през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Антоанета Др. Андонова
Парашкевова
като разгледа докладваното от Антоанета Др. Андонова Парашкевова
Търговско дело № 20202100900322 по описа за 2020 година
Ищецът „Т.А.А.” ЕООД, ЕИК *********, с посочен съдебен адрес: гр. Бургас,
ул. „Пробуда“ № 44, партер е предявил иск против „ГЕОРГ 5” ООД, ЕИК
*********, за обявяване за окончателен на сключен помежду им
предварителен договор за покупко[1]продажба на недвижим имот от
20.12.2017 г. с предмет недвижим имот, находящ се в гр. Созопол, местност
„Света Марина“, а именно: терен 4490/4989 кв.м.ид.ч. от поземлен имот,
заснет по кадастрална карта с идентификатор № 67800.35.101, целият с площ
5 851 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин
на трайно ползване за курортен комплекс, почивен дом, по плана на местност
„Света Марина”— в землище на град Созопол, при граници на поземления
имот: север - ПИ № 67800.35.140, юг - ПИ № 67800.35.73 и ПИ №
67800.35.44, изток и югоизток - ПИ № 67800.35.69; северозапад - ПИ №
67800.35.141, запад — път с № 67800.35.97, като имотът е идентичен с
урегулиран поземлен имот УПИ 1-973 по ПУП на местността „Света Марина”
град Созопол, при заплатена от купувача „Т.А.А.” ЕООД, ЕИК *********
продажна цена в размер на 112 100 лева. Твърди, че на 20.12.2017 г. страните
в настоящото производство са сключили горепосочения предварителен
1
договор, по силата на който ответникът се задължил на продаде на ищеца
процесния имот за сумата от общо 112 100 лева с включен ДДС, платима на
две вноски, както следва: първа вноска в размер на 90 000 лева платима в срок
до 20.01.2018 г. и втора вноска в размер на 22 100 лева - в срок до 31.01.2018
г. Твърди, че е изплатил напълно дължимата по предварителния договор
продажна цена по посочена банкова сметка на 2ответника. Заявява се, че
съгласно договорките между страните, окончателен договор е следвало да
бъде сключен в срок до 30.04.2018 г. или най-късно в 10.00 ч. на 02.05.2018 г.
в кантората на нотариус Бинка Кирова. Заявява,че ответникът не бил
предоставил документите, необходими за изготвянето на проект на
нотариален акт, нито се е явил негов представител като продава на
посочената дата при нотариуса за извършване на сделката. Сочи,че на
10.05.2018 г. е връчил на ответника писмена покана за сключване на
окончателен договор на посочена (избрана) от продавача дата в рамките на 30
дни от получаване на поканата. В отговор на тази покана, ответното
дружество, уведомило ищеца, че се отказва от сключването на окончателен
договор. Ищецът твърди, че и към настоящия момент, ответника е собственик
на процесния имот.Претендира разноски .Представя и ангажира
доказателства.
Предявеният иск е с правно основание в чл.19,ал.3 от ЗЗД.
Ответникът ГЕОРГ 5” ООД, ЕИК *********, признава изложените от ищеца
факти и обстоятелства. Заявява, че между страните действително е сключен
процесния предварителен договор, както и че напълно е получил по банков
път сумите по двете фактури, формиращи като сбор договорената продажна
цена. Сочи още, че в последствие е имал желание да бъдат предоговорени
условията по предварителния договор, но тъй като купувачът не се съгласил,
ответникът му заявил, че не желае да му прехвърли собствеността върху
имота.
На 13.05.2021 год. по пощата чрез куриерска фирма е постъпило писмено
становище от ответника чрез адв. Б.-Купенова, към което е приложено
пълномощно.В него се заявява желание за даване ход на делото и отказ
отвъзражение за нередовно призоваване.Сочи,че няма да ангажира
доказателства,а по същество-не възразява да бъде обявен за окончателен
2
предварителния договор ,сключен между страните и ищецът да придобие
собствеността по отношение на идеални части от терен от поземлен имот.
Бургаски окръжен съд, като обсъди доводите на страните и представените и
събрани по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна
следното:
От представения в заверено копие документ, наименуван „Предварителен
договор за продажба на недвижим имот“ е видно, че на дата 20.12.2017 год.
между ищеца и ответника по настоящото дело е сключена договореността,
обективирана в него. В документа ответникът е наименуван „продавач“, а
ищецът - „купувач“. Договорът съдържа клаузи с насрещни ангажименти на
участниците в него. В чл. 1 е уговорено, че продавачът се задължава да
продаде на купувача, при условията посочени в договора, следния свой
собствен недвижим имот, находящ се на територията на гр. Созопол, местност
„Света Марина“ - терен 4490/4989 кв.м.ид.ч. от поземлен имот, заснет по
кадастрална карта с идентификатор № 67800.35.101, целият с площ 5 851
кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на
трайно ползване за курортен комплекс, почивен дом, по плана на местност
„Света Марина”— в землище на град Созопол, при граници на поземления
имот: север - ПИ № 67800.35.140, юг - ПИ № 67800.35.73 и ПИ №
67800.35.44, изток и югоизток - ПИ № 67800.35.69; северозапад - ПИ №
67800.35.141, запад — път с № 67800.35.97, като имотът е идентичен с
урегулиран поземлен имот УПИ 1-973 по ПУП на местността „Света Марина”
град Созопол ведно с всички подобрения и трайни насаждения в имота.
Договорената цена между страните е в размер на 112 100 лева с ДДС и е
посочена в чл. 2 от договора, а в чл. 3 е посочен начина на плащане,както и
банковата сметка,по която следва да се извършат банковите преводи-
банковасметка на трето за договора лице-търговско дружество „Глеб“ ЕООД.
В чл. 4 от предварителния договор, продавачът се е задължил да прехвърли
собствеността върху описания в договора имот, в срок до 30.04.2018 г., до
която дата следва да бъде платена пълната продажна цена на имота.
Предвидено е още, в случай на неизпълнение на задължението за сключване
на окончателен договор до посочената дата, страните да се явят на 02.05.2018
г. в 10,00 часа в кантората на нотариус Бинка Кирова, рег. № 290 за
сключване на окончателен договор.
3
Ищецът твърди и представя доказателства, че е изпълнил изцяло
задължението си за заплащане на продажната цена по уговорения начин, а
именно - 112 100 лева на две вноски, което се установява и от
представените по делото извлечения по банкови транзакции и фактури,
неоспорени от насрещната страна. От посочените документи е видно, че
ищецът напълно е заплатил на ответника продажната цена за процесния имот.
Поради неизпълнение на задължението на продавача да сключи окончателен
договор в предвидените в предварителния договор срокове, ищецът е връчил
на ответното дружество покана, която последното е получило на 10.05.2018 г.,
с която го кани да предложи дата за изповядване на сделката пред нотариус. В
отговор на тази покана, ответното дружество е уведомило ищеца, че се оказва
да сключи окончателен договор, тъй като счита, че договорните условия и
цена следва да бъдат преразгледани.
От събраните по делото писмени доказателства, може да бъде направен извод,
че ответното дружество „Георг 5“ ООД е собственик на процесните идеални
части от поземления имот. По делото са представени нот.акт за прехвърляне
на недвижим имот № 41 от 04.02.2015 год. на нотариус Бинка Кирова и скица
на поземлен имот, предмет на иска, към дата 31.08.2020 год., издадена от
Службата по геодезия картография и кадастър, от която е видно, че
дружеството и към момента на издаването й е вписано като собственик в
кадастралния регистър на процесните идеални части. Ответникът от своя
страна не оспорва твърденията на ищеца, че е собственик на процесния имот,
нито че страните са сключили предварителен договор, по силата на който се е
задължил да му прехвърли собствеността върху същия. По делото няма други
доказателства, които да разколебават извода за съществуване и към
настоящия момент на право на собственост на ответника по отношение на
процесния терен,както и досежно валидността на предварителната писмена
договореност.
В производството по настоящото дело оспорване на представените и събрани
частни и официални документи от ответната страна не е извършено, като
волеизявленията и информацията в тях не е противоречива, а взаимно се
допълва и изяснява напълно отношенията между страните.
С оглед така установената фактическа обстановка, съдът направи следните
4
правни изводи:
В чл.19, ал.3 от ЗЗД е регламентирана правната възможност всяка страна по
предварителен договор да предяви иск за обявяването му за окончателен, като
съдът постановява решение, с което го замества и възпроизвежда клаузите му.
Искът, по правната си същност, е конститутивен. С него се упражнява
потестативното право да се иска сключването на окончателен договор, което
право е насочено към пораждане на правните последици на несключения
договор чрез съдебно решение. Съдебното решение, с което този иск се
уважава замества обещания договор, съгласно чл. 362 от ГПК тоест
поражда неговите правни последици, поради това и самият окончателен
договор, по отношение на който съдът се произнася, не може да бъде
променян от него-договорът, включително и предварителния такъв, е закон
за страните-чл.20а,ал.1 от ЗЗД.
На първо място договорът, чието обявяване за окончателен се иска, следва да
е действителен, за да може да породи правни последици. Процесният
предварителен договор между страните е действителен - сключен е в
изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор, като при покупко-
продажбата тези съществени условия се изразяват в индивидуализирани
обекти и цена, както и клауза, с която се поемат насрещни задължения за
сключване на окончателен договор, която именно определя характера на
договора като предварителен, подписан е от страните посочени в него, няма
данни за съществували пороци при подписването му, които да водят до
извод за неговата недействителност.
Когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот
следва да се извърши и проверка, дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, вкл. дали продавачът е
собственик на имота, тъй като решението на съда поражда последиците на
окончателен договор за прехвърляне на право на собственост върху недвижим
имот, т.е. след влизането му в сила, поражда вещноправен ефект. Съгласно
трайната съдебна практика, отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик
на имота не към момента на сключването на предварителния договор, а към
момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В
5
настоящия случай, не се спори, а и се установи от представените
доказателства, че ответникът е собственик на процесния обект. По делото
няма данни за тежести или разпоредителни действия с имота, за да се приеме,
че правото на собственост на ответното дружество понастоящем е изгубено
или е обременено.
От представеният по делото предварителен договор се установява, че
страните са уговорили да сключат окончателен договор в срок до 30.04.2018
г., или най – късно на 02.05.2018 г., като така уговорените срокове са изтекли.
В настоящото производство, и двете страни са заявили желание за уреждане
на отношенията им по предварителния договор и изпълнение на поетите от
тях задължения. От твърденията на страните и представените доказателства е
видно, че ищецът е изпълнил изцяло задължението си заплащане на
продажната цена.
Предвид гореизложеното, съдът намира иска за основателен и доказан,
поради което следва да го уважи. Налице е валидно сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот-идеални части от поземлен
имот, неизпълнено задължение за прехвърляне на собственост върху него в
уговорения срок, ответното дружество е собственик на обекта, ищецът е
заплатил изцяло продажната цена. При това положение следва да се
постанови обявяване на предварителния договор за окончателен. С
прехвърлянето на собствеността чрез настоящото съдебно решение,
заместващо окончателния договор, ще се удовлетворят интересите и на двете
страни, като по този начин ще се осигури законосъобразен завършек на
възникналото гражданско правоотношение между страните.
С настоящия съдебен акт, ищецът на основание чл. 364 ал.1 от ГПК, следва да
бъде осъден да заплати сумата от 755,08 лв. (седемстотин петдесет и пет лева
и осем стотинки) по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща
дължима държавна такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към
ЗННД, сумата от 112,29 лв. (сто и дванадесет лева и двадесет и девет
стотинки) по сметка на Агенцията по вписванията-служба по вписванията-
град Бургас, представляваща дължима такса по чл. 2 от Тарифата за
държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и сумата от
3 368,71 лв. (три хиляди триста шестдесет и осем лева и седемдесет и една
6
стотинки) по сметка на Община Созопол, представляваща дължим данък по
силата на чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ във вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредба за
определяне размера на местните данъци. Всички посочени по-горе дължими
данъци и такси са определени върху данъчната оценка на процесния имот,
която се явява по – висока от уговорената продажна цена на имота в
предварителния договор, съгласно чл.46 ал.2 т.1 от ЗМДТ и чл.96 ал.1 и ал.3
и ал. 2 от ЗННД.
Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал.2 от ГПК, заверен препис от влязлото в
сила съдебно решение следва да се издаде само след представяне на
доказателства за заплатени разноски по прехвърлянето, внесени нотариална
такса и местен данък.
Следва, освен това, да бъде наредено вписването на възбрана върху
гореописаният недвижим имот до заплащането на определените по-горе в
тежест на ищеца разноски.
Ищецът е направил искане за присъждане разноски, което съобразно изхода
на делото следва да бъде уважено. Съгласно представения списък на
разноските по чл. 80 от ГПК, направените от ищеца разноски са в общ размер
на 2254,20 лева,а съобразно приложените към списъка писмени
доказателства,са и действително направени.
По изложените съображения и на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, Бургаският
окръжен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключеният
между „Т.А.А.” ЕООД, ЕИК *********, с посочен съдебен адрес: гр. Бургас,
ул. „Пробуда“ № 44, партер и „ГЕОРГ 5” ООД, ЕИК *********,
предварителен договор за покупко[1]продажба на недвижим имот от
20.12.2017 г. с предмет недвижим имот, находящ се в гр. Созопол, местност
„Света Марина“, а именно: терен 4490/4989 кв.м.ид.ч. от поземлен имот,
заснет по кадастрална карта с идентификатор № 67800.35.101, целият с площ
5 851 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин
на трайно ползване за курортен комплекс, почивен дом, по плана на местност
7
„Света Марина”— в землище на град Созопол, при граници на поземления
имот: север - ПИ № 67800.35.140, юг - ПИ № 67800.35.73 и ПИ №
67800.35.44, изток и югоизток - ПИ № 67800.35.69; северозапад - ПИ №
67800.35.141, запад — път с № 67800.35.97, като имотът е идентичен с
урегулиран поземлен имот УПИ 1-973 по ПУП на местността „Света Марина”
град Созопол, при заплатена от купувача „Т.А.А.” ЕООД, ЕИК *********
продажна цена в размер на 112 100 лева.
ОСЪЖДА „Т.А.А.” ЕООД, ЕИК *********, с посочен съдебен адрес: гр.
Бургас, ул. „Пробуда“ № 44, партер, да заплати следните суми: сумата от
755,08 лв. ( седемстотин петдесет и пет лева и осем стотинки) по сметка на
Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, сумата от 112,29 лв. (сто и
дванадесет лева и двадесет и девет стотинки) по сметка на Агенцията по
вписванията-служба по вписванията-град Бургас, представляваща дължима
такса по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията, както и сумата от 3 368,71 лв. (три хиляди триста шестдесет и
осем лева и седемдесет и една стотинки) по сметка на Община Созопол,
представляваща дължим данък по силата на чл.47 ал.2 от ЗМДТ във вр. с чл.
35, ал. 2 от Наредба за определяне размера на местните данъци.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху следният недвижим имот: недвижим имот,
находящ се в гр. Созопол, местност „Света Марина“, а именно: терен
4490/4989 кв.м.ид.ч. от поземлен имот, заснет по кадастрална карта с
идентификатор № 67800.35.101, целият с площ 5 851 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване за
курортен комплекс, почивен дом, по плана на местност „Света Марина”— в
землище на град Созопол, при граници на поземления имот: север - ПИ №
67800.35.140, юг - ПИ № 67800.35.73 и ПИ № 67800.35.44, изток и югоизток -
ПИ № 67800.35.69; северозапад - ПИ № 67800.35.141, запад — път с №
67800.35.97, като имотът е идентичен с урегулиран поземлен имот УПИ 1-973
по ПУП на местността „Света Марина” град Созопол, до изплащане на
горните разноски.
Препис от настоящото решение, след влизането му в сила, ведно със заверено
копие на скица на поземлен имот №15-795088/31.08.2020 г. на гореописания
8
самостоятелен обект, с писмо да се изпратят на Агенцията по вписванията -
Служба по вписванията - град Бургас, за извършване на необходимите
действия по вписване на наложената от съда възбрана.
УКАЗВА на ищеца „Т.А.А.” ЕООД, ЕИК *********, с посочен съдебен
адрес: гр. Бургас, ул. „Пробуда“ № 44, партер, че препис от настоящото
съдебно решение няма да му бъде издаден преди да представи доказателства
за заплащане на посочените по-горе разноски по прехвърлянето-посочените
суми в полза на Бургаския окръжен съд, Община Созопол и Агенцията по
вписванията - Служба по вписванията-град Бургас, както и дължимите до
настоящия момент данъци и такси за имота, за дължимостта или
недължимостта на които може да се снабди с документ от Община Созопол.
ДАВА на ищеца „Т.А.А.” ЕООД, ЕИК *********, с посочен съдебен адрес:
гр. Бургас, ул. „Пробуда“ № 44, партер, на основание чл.115 ал.2 от ЗС
шестмесечен срок от влизане на настоящото съдебно решение в сила, да го
отбележи по представен препис от него в Агенция по вписвания-Служба по
вписвания гр.Бургас, като му УКАЗВА, че след изтичането на този срок,
вписването на исковата молба губи действието си.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчване препис от него на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
9