Определение по дело №169/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Предявен е иск с правно основание чл. 31, ал. 2 от ЗС от съсобственика Н. С. А. от гр. С. против съсобственика К. С. А. от същия град за заплащане на обезщетение, равняващо се на месечния наем за периода от 05.03.2007г. до 05.03.2012г. по 500 лв. месечно или общо сума в размер на 40 500 лв.

Ищцата поддържа, че е собственик на имота на основание наследяване от починалия й съпруг Н С. А., в резултат на което наследяване тя е собственик на 1/3 ид. част от имот пл. № 214, кв. 21 по регулационния план на гр. С., на 1/3 ид. част от имот пл. № 329, кв. 21 по плана на гр. С., както и на 1/9 ид. част от построените в същия имот ресторант “Б с площ от 396 кв.м., представляващ кухня със застроена площ от 346 кв. м., летен навес с площ от 382 кв. м. и навес с площ от 57 кв. м. Сочи, че многократно е водила разговори с ползвателя- ответник по спора, за уреждане на отношенията във връзка с ползването на имота, но същият отказва да й предостави възможност да ползва имота.

Ответникът К. С. А. оспорва иска като излага правоизключващо възражение за погасяване на претенцията за обезщетение за период по-дълъг от 3 години от преди завеждане на исковата молба на осн. чл. 111, б. “в” от ЗЗД. Сочи, че оспорва посочените от ищцата ид. части, на които тя е собственик, като твърди, че същата е собственик на 1/12 ид. част от имот пл. № 214, кв. 21, че е собственик на 1/36 ид. част от имот пл. № 329, кв. 21 и на 1/27 ид. част от 43,936 % ид. части от построените в имотите сгради и на 1/36 ид. част от 18,683% ид. части от посочените сгради.

Ответникът излага доводи за неоснователност на предявения иск, обосновани с факта, че не е бил поканен писмено за заплащане на обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС, както и с факта, че имотът не може да се ползва от съсобствениците, тъй като община С. отказва да го нанесе в кадастралния план на града, за което се водят дела. Поддържа, че имотът се ползва от “К. А. –Н, а не от него като физическо лице.

Към доказателствения материал по делото са приобщени писмени доказателства, свидетелски показания и заключенията на три съдебно - оценителни експертизи.

След анализ на доказателствата по отделно и в съвкупност, решаващият състав прие за установено от фактическа страна следното :

Ищцата Н. С. А. като съпруга е наследник по закон на Н С. А. заедно с неговите деца Е и С А.. Не е спорно по делото, че наследодателят на ищцата Н С. А., заедно с брат си К. С. А., сестра си М А. и майка им В А. са законни наследници на техния баща Н А..

Видно е от нот. акт №109, т.VІІІ, д.№1627 от 1999г. на нотариус при РС - С., че Н С. А., К. С. А., М А. и В А. са признати за собственици на 500кв.м. от имот с пл.№214, кв.21 по плана на гр. С., на 1/3 ид.ч. от имот пл.№329, кв.21 по плана на гр. С. и на 18, 683% от сградите построени в този имот, а именно р-т "Б" с кухня и два летни навеса.

С договор за продажба на имот-частна общинска собственост от 15.03.2002г. община С. е продала на Н С. А., М А.(С.), К. С. А., В А., Д А., АА., Н А., Й и С, всички наследници на Н А. 43, 936% от ресторант "Б", кухнята към него и навесите, построени в имот с пл.№329, кв.21 по плана на града.

С нот.акт №47, т.І, рег.№902, д.№44 от 2002г. на нотариус с район на действие РС - С. ВА. е дарила на " ООД, представлявано от управителя В1/9 ид.ч. от от 43, 936% ид.ч. от ресторант "Б", състоящ се от търговска сграда и санитарни помещения със застроена площ от 396кв.м., кухня със застроена площ от 346кв.м., летен навес със застроена площ от 382кв.м. и летен навес със застроена площ от 57кв.м., построен в имот с пл.№329, кв.21 по плана на гр. С., целият имот с площ от 2 500кв.м.

С договор за покупко - продажба, изповядан с нот.акт №49, т.І, рег.№915, д.№46 от 2002г. на нотариус с район на действие РС - С. на "" ООД са продадени 7/9 от 43, 936% ид.ч. от ресторант "Б", състоящ се от търговска сграда и санитарни помещения със застроена площ от 396кв.м., кухня със застроена площ от 346кв.м., летен навес със застроена площ от 382кв.м. и летен навес със застроена площ от 57кв.м., построен в имот с пл.№329, кв.21 по плана на гр. С., целият имот с площ от 2 500кв.м.Продавачи по този договор са М С., М, К. С. А., ДА., Д А., А А., Н А., С А., Й, Е, С Т.

На основание договор за наем от 31.12.2002г., сключен между "" ООД, представлявано от управителя Н С. А. и "К. А. - Н", представляван от собственика К. С. А. дружеството като собственик на 44% ид.ч. от ресторант"Б" го е предоставил под наем на за срок от 1 година. От представеното копие на фактура 1669 от 30.12.2003г. се установява, че уговореният с договора наем е бил заплатен от наемателя.

Видно е от удостоверение по адм.д.№828/2011г. на Адм.С - Б., че пред него е водено дело по обжалване на заповед №КД-14-01-56/23.02.2011г. на началника на СГКК - Б., предмет на която е била одобряване на изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., състоящо се в обособяване на нов поземлен имот и коригиране на границите на други два поземлени имота, засягащи процесните, в които е изграден ресторант "Б. Атакуваната заповед е отменена с влязъл в сила съдебен акт и преписката е върната на административния орган за произнасяне по същество, съобразно указанията, дадени в решението.

Разпитани са свидетели ангажирани от ищцовата страна, които установяват, че лично са възприели, че ресторант "Б" работи. Сочат, че са виждали К. А. в ресторанта на терасата му, да го заключва и да уговаря организацията на тържества в него. Свидетелките З и Г твърдят, че ищцата им е споделяла, че на нея не й се плаща от К. А. за ползването от него на нейната част от ресторанта, както и че не знаят дали той плаща на другите съсобственици.

В заключението по първата съдебно - техническа експертиза вещото лице инж. Г. е посочил, че евентуалният пазарен наем за периода от 05.03.2007г. до 05.03.2012г. е : за ресторант "Б" 124 920лв., за кухнята 109 148лв., за летния навес с площ от 382кв.м. 60 252лв., за навеса с площ от 57кв.м. 8 990лв. или общо за всички обекти 303 310лв. Пояснява в заключението си, че пазарната стойност на месечния наем е определил като е ползвал офертните цени за три подобни обекта в гр. С., коригирани с коефициенти за офертна цена, за местоположение на обектите, индивидуална характеристика на обектите и коефициент за сезонно ползване на обектите(за навесите).

В с.з. експертът допълва, че има разлика между наемната цена на кафе и на ресторант дотолкова, доколкото обикновено ресторантът е по-голямо заведение, но определящо е местоположението, а не видът на обекта. Ако местоположението му е такова, че има поток от хора, обикновено оборотът е много по-висок. Поради това обекти, които са по ул. "М" в гр. С. се отдават на по-висок наем с оглед местонахождението им. Категоричен е, че водещо при определяне на пазарната цена на обектите е местоположението им, а не това за каква търговска дейност ще се ползват.

В заключението си по допълнителната експертиза вещото лице инж.Г. е отговорил, че не може да определи размера на наема за имоти с пл. №214 и пл. №329 в кв.21 по плана на гр. С., тъй като не е установил да са сключвани сделки за имоти с подобни характеристики.

Според второто вещо лице, назначено по делото, не може да бъде определен размерът на наема за имот с пл.№329 в кв. 21, тъй като той следва да бъде разглеждан като едно цяло със сградата, която обслужва. Сочи, че от него не може да се обособи отделен терен, който самостоятелно да бъде отдаван под наем. Експертът е изразил становище, че не може да определи и наемната цена на имот с пл. №214 в кв. 21, тъй като не е идентифициран. За него няма скица, а и на място не е заграден, поради което липсват данни за границите му.

Вещото лице е определило наемната пазарна стойност за процесния период от 05.03.2007г. - 05.03.2012г. на 363 467лв. , като е изчислил, че 1/9 от тази сума се равнява на 40 385, 22лв., а 1/27 се равнява на 13 461, 74лв. В с.з. допълва, че не може да се намери обект аналог на процесния в гр. С., поради което е ползвал данни на пазарния наем на по - малки ресторанти в района, в който е и процесният. Поддържа също, че трудно може да се определи прилежащия терен, тъй като обектът е в границите на парка на града, няма заснемане на имота и няма материализирани на място граници.

Приетото като писмено доказателство копие на констативен протокол с №1481/18.05.2005г. по общ регистър на нотариус №512 с район на действие района на РС - С. не установява относими към спора факти, поради което не следва да бъде обсъждано.

Въз основа на изложените факти, Благоевградският окръжен съд приема следните правни изводи :

Искът, предмет на разглеждане в настоящото производство, е с правно основание чл. 31, ал.2 от ЗСобствеността. Според тази материалноправна норма когато общата вещ се ползва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.

В Тълкувателно решение № 7 от 2.11.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГК, докладчик съдията И е дадено пояснение, че претенцията за обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС ще е основателна когато неползващ съсобственик е отправил писмено искане и то е получено от ползващия съсобственик и въпреки това:

- той или член на неговото семейство продължава пряко и непосредствено да си служи с цялата обща вещ, съобразно предназначението й, за задоволяване на свои /лични или на семейството си/ потребности, без да зачита конкурентните права на друг съсобственик,

- той или член на неговото семейство не си служи пряко и непосредствено с цялата обща вещ, но имайки достъп до нея, не допуска друг съсобственик да си служи с нея /например като държи ключа/,

- ползващият съсобственик е допуснал на безвъзмездно основание /с договор за заем за послужване/ трето за собствеността лице, което само или заедно с него ползва общата вещ.

Решаващият състав приема, че установената по делото фактическа обстановка се вмества в първата хипотеза, предвид това следва да е установено, че ищцата е съсобственик на процесния недвижим имот, че такъв е и ответникът, че ищцата не ползва частта от имота съответстваща на нейния дял, че отвеникът ползва целият имот, че ищцата е отправила писмено искане до него да ползва имота и въпреки това той продължава да препятства реализирането на нейните права върху вещта. Изброените предпоставки следва да се налице едновременно и липсата само на една от тях прави претенцията неоснователна. В казуса ,според съда, е доказано, че Н. А е собственик на 1/12 ид.ч. от 500кв.м. от имот с пл.№214, кв.21 по плана на гр. С., на 1/36 ид.ч. от имот пл.№329, кв.21 по плана на гр. С., на 1/12 от 18, 683% от сградите построени в този имот, а именно р-т "Б" с кухня и два летни навеса и на 1/27 от 43, 936% ид.ч. от ресторант "Б", състоящ се от търговска сграда и санитарни помещения със застроена площ от 396кв.м., кухня със застроена площ от 346кв.м., летен навес със застроена площ от 382кв.м. и летен навес със застроена площ от 57кв.м., построен в имот с пл.№329, кв.21 по плана на гр. С., целият имот с площ от 2 500кв.м.

К. С. А. е собственик на 1/4ид.ч. от 500кв.м. от имот с пл.№214, кв.21 по плана на гр. С., на 1/12ид.ч. от имот пл.№329, кв.21 по плана на гр. С. и на 1/4 от 18, 683% от сградите построени в този имот, а именно р-т "Б" с кухня и два летни навеса.

Ищцата, чиято е доказателствената тежест за този факт, не е доказала, че в качеството си на съсобственик е отправила писмена покана(искане) до ответника да й заплаща обезщетение, поради това, че той ползва лично целия имот, включително и нейната идеална част. В първото с.з. пълномощникът на Н. А. изрично заяви, че не е отправяла такова писмено поискване, но в разговори с ответника му е казвала, че иска обезщетение. Последният факт, обаче не замества писменото поискване, тъй като законодателят изрично е регламентирал формата на поискването и тя е форма за действителност на същото. Ето защо, когато липсва писмено отправено поискване от съсобственика, получено от другия съсобственик се приеме, че няма поискване. Същото не може да бъде заместено с устно поискване, доказвано в съдебния процес със свидетелски показания.

Изложеното налага извод, че липсва една от изброените кумулативни предпоставки за основателност на иска за обезщетение по чл.31, ал.2 от ЗС.Ето защо претенцията на Н. С. А. от гр. С. против съсобственика К. С. А. от същия град, за заплащане на обезщетение, равняващо се на месечния наем за периода от 05.03.2007г. до 05.03.2012г. по 500 лв. месечно или общо сума в размер на 40 500 лв. е неоснователна и следва да бъде отхвърлена изцяло.

Предвид мотивите за отхвърляне на иска е безпредметно да бъдат обсъждани възраженията в отговора на ИМ представен от ответника относно възражението му за изтекла погасителна давност и за действителните квоти на съсобственост, притежавани от Н. А..

С оглед изхода от спора искането на ищцата по чл. 78, ал.1 от ГПК за присъждане на направените от нея разноски по делото не следва да бъде уважавано.

Реципрочното искане на ответника по чл. 78, ал.3 от ГПК следва да бъде уважено като ищцата бъде осъдена да му заплати сумата от 960лв. направени от него разноски в производството.

Водим от гореобсъденото, Благоевградският окръжен съд

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ иска на Н. С. А. с ЕГН * от гр. С., ул."Св.Св. Ки Д." №1 против К. С. А. от гр. С., ул."Св.Св. К." №1 за заплащане от последния на обезщетение, равняващо се на месечния наем за периода от 05.03.2007г. до 05.03.2012г. по 500(петстотин) лв. месечно или общо сума в размер на 40 500(четиридесет хиляди и петстотин) лв. за ползите, от които я е лишил с осъществяваното само от него лично ползване на собствените й 1/9 ид.ч. от 500кв.м. от имот с пл.№214, кв.21 по плана на гр. С., на 1/9 ид.ч. от имот пл.№329, кв.21 по плана на гр. С., на 1/27 ид.ч. от ресторант "Байкал", състоящ се от търговска сграда и санитарни помещения със застроена площ от 396кв.м., кухня със застроена площ от 346кв.м., летен навес със застроена площ от 382кв.м. и летен навес със застроена площ от 57кв.м., построен в имот с пл.№329, кв.21 по плана на гр. С., целият имот с площ от 2 500кв.м.

ОСЪЖДА Н. С. А. с ЕГН * от гр. С., ул."Св.Св. К" №1 да заплати на К. С. А. от гр. С., ул."Св.Св. К." №1 сумата от 960(деветстотин и шестдесет)лв. направени от него разноски в производството.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред САС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :