Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.София, 22.10.2021 г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав,
в публичното съдебно заседание на двадесет и пети януари през две двадесет и
първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕЛЕНА МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 14348 по описа за 2019 г. по описа на СГС, за да се
произнесе, взе предвид следното:
С влязло в сила решение от 23.08.2019 г.,
постановено по в.гр.д. № 16002/2017 г. на СГС, ГО, IV-В състав, е обезсилено решение от 09.09.2013 г.,
постановено по гр. д. № 20 270/2015 г. по описа на СРС, I ГО, 51 с-в, като
недопустимо и делото е изпратено по компетентност на СГС.
Производството
е образувано по искова молба от С.Д.Г., починала в хода на производството и на
нейно място е конституиран сина й Д.Г.Н. с определение от 06.06.2017 г., по
в.гр.д. №16002/2017 г., по описа на СГС IV-В
състав, срещу „М.Ф.“ ЕООД (в несъстоятелност), ЕИК ********.
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3
от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 25.09.2012 г. между С.Д.Г. и
„М.Ф.“ ЕООД предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот в
процес на строеж, представляващ двустаен апартамент - В 6 /буква „В” шест/ във
вх. В, по адм. адрес вх. 4 на сградата, на ет. 2, със застроена площ от 43.70
кв.м., състоящ се от - входно антре, преддверие, дневна с трапезария и
кухненски бокс, коридор, спалня, баня с тоалетна, тераса, при съседи: от две
страни апартамент В 5 /буква „В” 5/, стълбищна клетка, асансьор, улица, заедно
с припадащите му се - 1,76 % от общите части на сградата, както и от правото на
собственост върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо:
дворно място, съставляващо УПИ-II-1640,1641, в квартал - 1 Д, по плана на гр. София,
местност ж.к. „*****“, с площ на урегулирания поземлен имот 1495 кв. м., при съседи на имота по скица:
УПИ, улица, УПИ 1, УПИ – III – 1521, 1563, 2335. Имотът представлява
самостоятелен обект с идентификатор 68134.4091.5677.1.4, съгласно кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени
със заповед № РД-18-15/06.03.2009 г. на изпълнителни директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район Младост, ж.к. *********,
с предназначение на самостоятелния обект: жилищна, апартамент, обща площ от
43,70 кв. м. и съседни самостоятелни обекти на същия етаж: 68134.4091.5677.1.3,
под обекта: 68134.4091.5677.1.29; 68134.4091.5677.1.30; 68134.4091.5677.1.31;
68134.4091.5677.1.9 и над обекта: 68134.4091.5677.1.9, стар идентификатор
няма., а идентификаторът на позеления имот в който е построена сградата е 68134.4091.5677, с адрес: гр. София, ж.к. „*****“, трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на застрояване: за друг вид застрояване, предишен идентификатор
№ 68134.4091.519; 68134.4091.518, номер по предходен план: 1640, 1641, квартал
1Д, парцел II, при съседи: 68134.4091.345; 68134.4091.5678; 68134.4091.5687; 68134.4091.5686;
68134.4091.788; 68134.4091.789; 68134.4091.343; 68134.4091.344.
В
исковата молба са изложени твърдения, че по сключения предварителен договор
страните са постигнали уговорка до 30.10.2012 г. ответникът-продавач да
прехвърли с окончателен договор на първоначалната ищцата-купувач горепосочения
апартамент за сумата от 43 000 евро, с включено ДДС, от която ищцата е
заплатила сумата от 26 000 евро, което било с 21 700 евро повече от задатъка,
уговорен в т.3.4 от договора. Твърди, че ответникът е отказал да сключат
окончателен договор за продажба на недвижимия имот, поради което моли процесният
предварителен договор да бъде обявен за окончателен.
Ответникът
„М.Ф.“ ЕООД (в несъстоятелност) поддържа, че производството по делото следва да
бъде спряно, на основание чл. 637, ал. 1 от ТЗ, защото с решение № 1944 от
07.10.2015 г., постановено по т. д. № 4353/2013 г. на СГС, ТО, VI – 13 по отношение на дружеството е открито производство по несъстоятелност,
като впоследствие с решение № 14 от 05.01.2016 г. дружеството е обявено в
несъстоятелност. Ето защо счита, че по отношение на дружеството, обявено в
несъстоятелност, ищцата е в невъзможност за реализиране на потестативното право
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, защото недвижимия имот е част от масата на
несъстоятелността. Ответникът не оспорва, че е собственик на имота, предмет на
настоящия иск.
Съдът, като взе
предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от
фактическа и правна страна:
За
да бъде уважен предявеният конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в
доказателствена тежест на ищцовата страна – купувач, е да установи наличието на
валидно сключен предварителен договор с предмет сочения от ищеца недвижим имот,
точно изпълнение на поетите от негова страна задължения по договора, настъпилия
падеж на задължението за прехвърляне вещното право на собственост, както и по
аргумент от чл. 363 ГПК наличието на предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителя-ответник е
собственик на имота.
Видно от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 25.09.2012 г., сключен между С.Д.Г., в качеството на купувач и „М.Ф.“
ЕООД, в качеството на продавач, продавачът се е задължил да продаде и прехвърли
собствеността в предвидената в закона форма на купувача, на недвижим имот,
представляващ апартамент - В 6 /буква „В”
шест/ във вх. В, по адм. адрес вх. 4 на сградата, на ет. 2, със застроена площ
от 43.70 кв.м., състоящ се от - входно антре, преддверие, дневна с трапезария и
кухненски бокс, коридор, спалня, баня с тоалетна, тераса, при съседи: от две
страни апартамент В 5 /буква „В” 5/, стълбищна клетка, асансьор, улица, заедно
с припадащите му се - 1,76 % от общите части на сградата, както и от правото на
собственост върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо:
дворно място, съставляващо УПИ-II-1640,1641, в квартал - 1 Д, по плана на гр. София,
местност ж.к. „*****“, с площ на урегулирания поземлен имот 1495 кв. м. , при съседи на имота по скица:
УПИ, улица, УПИ 1, УПИ – III – 1521, 1563, 2335, срещу заплащане на
продажната цена, при условията на този договор.
Съгласно
чл. 3.1 и 3.2. от договора, продажната цена е в размер на 43 000 евро с
включен ДДС, платима както следва: сумата от 26 000 евро, или тяхната
левова равностойност, изчислена по фиксирания курс на БНБ в деня на плащането,
в деня на подписване на предварителния договор; сумата от 6000 евро, в срок от един месец от подписване на настоящия
договор; сумата от 6000 евро в срок до шест месеца, считано от датата на
нотариалното прехвърляне и сумата от 5000 евро, в срок до шест месеца, от
датата на предходното плащане.
В
чл. 4.1. от предварителния договор е предвидено, че продавачът се задължава да
прехвърли на купувача правото на собственост върху имота, в срок до 25 работни
дни след подписване на предварителния договор.
Видно
от представената квитанция към приходен ордер № *, с нотариална заверка на
подписа на управителя, ответното дружество е получило сумата от 26 000 евро от С.Д.Г.,
за покупка на апартамент В6, в ж.к. „*********УПИ-II-1640,1641.
Установява
се от нотариален акт № 15, том I,
рег. № 1835, дело № 11 от 2006 г., на
нотариус Л.С., вписана в регистъра на Нотариалната камара под № 400, нотариус с
район действие Софийски районен съд, че „М.ф.“ ЕООД е придобило правото на
строеж за изграждане на масивна жилищна сграда в дворно място, с площ от 1495
кв.м., представляващо урегулиран поземлен имот II-1640,1641, в кв. 1 Д,
по плана на град София, местността „Младост II“, като по този начин стане собственик на всички
обекти, с изключение на подробно описаните в раздел II и III, сред
които не попада процесния апартамент. Процесният имот не е предмет и на раздел IV.1. от нотариален акт № 34, том I, рег. № 2564, дело 28 от 2006 г. на нотариус Л.С., вписана в
регистъра на Нотариалната камара под № 400, нотариус с район действие Софийски
районен съд, с който „М.ф.“ ЕООД прехвърля право на строеж на
обекти от предвидената за построяване в УПИ II-1640,1641 масивна жилищна
страда.
Жилищната страда е въведена в експлоатация с
разрешение за ползване № СТ-05-173 от 20.02.2012 г. на зам. – началник на ДНСК.
По делото няма данни да е изпълнено задължението на
учредителите на правото на строеж, посочени в нотариалния акт № 15 от 2006 г., раздел VII, да прехвърлят на „М.ф.“ ЕООД
или на посочените от него трети лица идеални
части от урегулирания поземлен имот, като за тях останат толкова идеални части
от имота, колкото съответстват на собствените им обекти в сградата.
Въз
основа на събраните по делото доказателства, съдът намира, че страните по
делото са обвързани от валиден предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и продавачът е собственик на имота, като купувачът е изпълнил
задължението си да заплати договорената част от продажната цена, дължима преди
нотариалното прехвърляне на имота. Срокът за изпълнение на задължението на
продавача да прехвърли правото на собственост върху имота е 30.10.2012 г. Следователно,
налице са предпоставките, визирани в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за
обявяване на сключения предварителен договор за окончателен, като купувачът
следва да бъде осъден да заплати остатъка от продажната цена, а именно сумата
от 17 000 евро, или тяхната левова равностойност, изчислена по фиксирания
курс на БНБ в деня на плащането, съобразно клаузите на предварителния договор. В
тази връзка съдът съобрази приетото в решение № 284 от 05.12.2016 г.,
постановено по гр.д. № 1986/2016 г. на ВКС, ГК, IV ГО, че неплащането на цената не е
пречка за упражняване на правото да се предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, щом
предварителният договор, валидно обвързва страните, като съдът постановява
решението си по реда на чл. 362, ал. 1 ГПК, че замества окончателния договор,
при условие, че ищецът изпълни задължението си.
Неоснователно
е възражението на ответното дружество, че са налице предпоставки за спиране на
настоящето производство, защото не е налице забрана по чл. 637, ал. 5 от ТЗ, за
разглеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Извън обхвата на тази норма са имуществените
граждански и търговски дела срещу длъжника, които нямат за предмет парично
вземане и делата по конститутивни искове, какъвто е и разглеждания иск.
Доколкото
видно от доказателствата, се установи, че ответникът не е придобил съответните
на процесния апартамент идеални част от поземления имот, същите не е възможно
да бъдат придобити и от купувача по предварителния договор.
Съгласно
т.II.8 от Тарифата за Нотариалните такси по ЗННД, купувачът /ищец/, следва да
бъде осъден да заплати разноските по прехвърлянето на имота, въз основа на
уговорената продажна цена, в размер на 651 лв.
По
реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ, във връзка с чл. 35, ал.
2 от Наредбата за определяне на местните данъци на Столична община,
жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати и 3 % върху данъчната оценка на
имота, като данък при възмездно придобиване на имущество, в размер на 2523,02
лв. За дължимите разноски, следва да бъде вписана възбрана по чл.364, ал. 1 от ГПК, а препис от решението няма да се издава, докато ищецът не докаже, че е
платил разноските по прехвърлянето, местния данък, както и дължимите при
влизане в сила на решението данъци и такси върху имота.
Относно
разноските
Предвид
изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответното дружество следва да
заплати на ищеца, сума в размер на 2665,38 лв., деловодни разноски, за
настоящето производство и производството пред СГС и СРС. На адв. Г.С. следва да
бъде присъдено възнаграждение по чл. 38 ЗА, в размер на 1535 лв., за
предоставена безплатна правна помощ.
На
основание чл. 78, ал.6 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати по
сметка на СГС, съобразно уважената част от исковете сумата от 370,80 лв.,
представляваща държавна такса.
Мотивиран
от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН на
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителен договор от 25.09.2012 г., с който
„М.Ф.“ ЕООД, в несъстоятелност, ЕИК ********, гр. София, район „Красно село“,
ул. „*************, представлявано от синдика В.П.А., в качеството на продавач,
продава на Д.Г.Н., ЕГН **********,***, (конституиран като наследник на С.Д.Г.,
ЕГН **********, починала в хода на процеса), в качеството на купувач,
собствения си недвижим имот, а именно: двустаен
апартамент - * /буква „*” шест/ във вх. *, по адм. адрес вх.* на сградата,
на ет. 2, със застроена площ от 43.70 кв.м., състоящ се от - входно антре,
преддверие, дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, спалня, баня с тоалетна,
тераса, при съседи: от две страни апартамент*/буква „* стълбищна клетка,
асансьор, улица, заедно с припадащите му се - 1,76 % от общите части на
сградата, построена в дворно място, съставляващо УПИ-II-1640,1641, в квартал -
1 Д, по плана на гр. София, местност ж.к. „*****“, с площ на УПИ от 1495 кв. м., при съседи на имота по скица: УПИ,
улица, УПИ 1, УПИ – III – 1521, 1563, 2335, който имот представлява
самостоятелен обект с идентификатор
68134.4091.5677.1.4, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед № РД-18-15/06.03.2009 г. на изпълнителни директор на АГКК, с адрес на имота: гр.
София, район Младост, ж.к. „*****, с предназначение на самостоятелния обект:
жилищна, апартамент, обща площ от 43,70 кв. м. и съседни самостоятелни обекти
на същия етаж: 68134.4091.5677.1.3, под обекта: 68134.4091.5677.1.29;
68134.4091.5677.1.30; 68134.4091.5677.1.31; 68134.4091.5677.1.9 и над обекта:
68134.4091.5677.1.9, стар идентификатор няма, а идентификаторът на позеления
имот в който е построена сградата е 68134.4091.5677, с адрес: гр. София, ж.к. „*****“, трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на застрояване: за друг вид
застрояване, предишен идентификатор № 68134.4091.519; 68134.4091.518, номер по
предходен план: 1640, 1641, квартал 1Д, парцел II, при съседи: 68134.4091.345;
68134.4091.5678; 68134.4091.5687; 68134.4091.5686; 68134.4091.788;
68134.4091.789; 68134.4091.343; 68134.4091.344., за сумата от 43 000 евро с ДДС, ПРИ УСЛОВИЕ Д.Г.Н. заплати на М.Ф.“ ЕООД, в
несъстоятелност, сумата от 17 000 евро /седемнадесет хиляди/ евро, или
тяхната левова равностойност, изчислена по фиксирания курс на БНБ в деня на
плащането, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
ОСЪЖДА
Д.Г.Н., ЕГН **********, да заплати по
сметка на Софийски градски съд сумата от 651 лв. /шестотин петдесет и един лева/,
разноски по прехвърлянето на имота, както и по сметка на Столична община,
Дирекция „Приходи и администриране на местни данъци и такси“, район „ Младост“,
сумата от 2523,02 лв. /две хиляди петстотин двадесет и три лева и две ст./,
представляваща местен данък при възмездно придобиване на имущество.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху
имота до заплащане на разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1
от ГПК.
ДА СЕ ИЗДАДЕ ПРЕПИС ОТ РЕШЕНИЕТО СЛЕД ПРЕДСТАВЯНЕ НА
ДОКАЗАТЕЛСТВА за плащане на разноските по прехвърлянето на имота,
местния данък по прехвърлянето, както и всички дължими данъци и такси за имота,
към датата на влизане на съдебното решение, на основание чл. 364, ал.2 от ГПК.
ОСЪЖДА М.Ф.“ ЕООД, в несъстоятелност,
ЕИК ********, да заплати на Д.Г.Н., ЕГН **********, да заплати на основание чл.
78, ал. 1 ГПК, сумата от общо 2665,38 лв., представляваща деловодни разноски,
за настоящето производство и производството пред СГС и СРС.
ОСЪЖДА М.Ф.“ ЕООД, в несъстоятелност,
ЕИК ********, да заплати на адв. Г.С.,***,
на основание чл. 38 ЗА, сумата от 1535 лв., представляваща адвокатско
възнаграждение.
ОСЪЖДА М.Ф.“ ЕООД, в несъстоятелност,
ЕИК ********, да заплати по сметка на Софийски градски съд, на основание чл.
78, ал. 6 ГПК сумата 370,80 лв. - държавна такса.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд, в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: