№ 386
гр. гр.Велинград, 28.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИНГРАД, IV - ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на петнадесети октомври през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:МАЯ Г. СРЕДКОВА-ПЕТРОВА
при участието на секретаря ЦВЕТАНА Й. КОЦЕВА
като разгледа докладваното от МАЯ Г. СРЕДКОВА-ПЕТРОВА Гражданско
дело № 20235210100828 по описа за 2023 година
Образувано е по искова молба на З. М. В. против Община Ракитово, Е. Г.
Д. и Ф. И. Д., с която са предявени обективно съединени искове с правно
основание чл. 124, ал. 1 ГПК, във вр. чл. 63, ал. 1 ЗС за признаване на
установено по отношение на ответниците, че ищцата е собственик на
жилищна сграда с площ от около 60 кв. метра, на основание отстъпено
право на строеж с Договор от 29.10.1989г., върху поземлен имот с
идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово, одобрени със Заповед
РД-18-16/25.03.2010г. на ИД на АГКК с трайно предназначение на
територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване - незастроен за
жилищни нужди, при граници на имота ПИ 62004.5.623, 62004.5.622,
62004.5.606, 62004.5.9561 и 62004.5.604, на построените в имота ВиК
съоръжения - водопровод и канализация, както и че е титуляр на вещно право
на строеж върху поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на
гр. Ракитово, ЕВЕНТУАЛНО С правно основание чл. 72 ЗС за осъждане
солидарно на ответниците да заплатят на ищцата сумата от 2 000 лв.,
представляваща паричната равностойност на постройка, с площ около 60
кв. метра върху поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр.
Ракитово и стойността на изградените в имота ВиК съоръжения -
водопровод и канализация, както и сумата от 2100 лв., представляваща
цената на правото на строеж по Договор от 29.11.1989г. за отстъпено
право на строеж.
Ищцата твърди, че е титуляр на вещно право на строеж въз основа на
1
Договор за отстъпено право на строеж от 29.10.1989г. и Заповед № РД-25-
540/29.11.1989г., сключен с Община Ракитово, върху поземлен имот с
идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово, одобрени със Заповед
РД-18-16/25.03.2010г. на ИД на АГКК.
Излага, че е реализирала правото на строеж, като в периода 1990 - 1991
година е построила върху общинския имот постройка с площ около 60 кв.
метра на един етаж, с основи и покрив в груб строеж и е изградила в
общинския имот с нейни средства водопровод и канализация /ВиК
съоръжения/ за захранване на постройката. След построяването й, я
декларирала в Община Ракитово, за което до 2023г., повече от тридесет години
заплащала данъци.
Сочи, че поради липса на средства не живеела в нея. Постройката не
била заснета и нанесена в кадастралния план на гр. Ракитово, а след това и в
одобрената Кадастрална карта и кадастрален регистър на гр. Ракитово, но
съществувала и към настоящия момент.
Поддържа, че покривът на постройката погинал през 2014г., но с това
учреденото право на строеж не било погасено тъй като договорът, с който
било учредено не предвиждал погасяването му при погИ.е на постройката.
Сочи, че в Скица № 6005/22.05.2013г. на СГКК - гр. Пазарджик от
2013г. за поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 ищцата била вписана
като носител на вещно право на строеж върху процесния недвижим имот, на
основание Договор за отстъпено право на строеж от 29.11.1989г., издаден от
ОбНС гр. Ракитово.
Излага, че с Договор за продажба на недвижим имот /по ЗОС/ от
14.03.2023г. ответникът Община Ракитово, в нарушение на закона, продал,
след проведен търг за продажба, на ответницата Е. Г. Д. ПИ с идентификатор
62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово, с площ от 715 кв. метра, за сумата от 11
400 лева, въпреки учредената суперфиция в полза на ищцата и въпреки
реализираното право на строеж.
Преди да извърши продажбата на общинския парцел Община Ракитово
съставила Акт № 771 от 05.06.2017г. за частна общинска собственост, в който
актувала процесния поземлен имот и записала в него, че е незастроен за
жилищни нужди, но в т. 11 от АЧОС, в Забележки било посочено, че върху
общинския парцел има отстъпено право на строеж със Заповед № РД-25-
540/29.11.1989г. и Договор от 29.11.1989г. на З. М. В.. Независимо от
съществуващата към момента на сключване на Договор за продажба на
недвижим имот /по ЗОС/ от 14.03.2023г. постройка, собственост на ищцата въз
основа на отстъпено право на строеж, както и на изградените с нейни средства
в имота водопровод и канализация, Община Ракитово продала общинския
парцел, като незастроен имот за жилищни нужди.
На 10.05.2023г. ответницата Е. Г. Д. продала на ответницата Ф. И. Д. ПИ
с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово, за което бил съставен
2
Нотариален акт за продажба на недвижим имот №92/10.05.2023г. В
нотариалния акт отново било посочено, че се продава - незастроен имот за
жилищни нужди.
Твърди, че към настоящия момент ответницата Ф. И. Д. неоснователно
владеела и ползвала целият недвижим имот, включително и постройката
собственост на ищцата З. М. В., както и изградените от нея ВиК съоръжения
/водопровод и канализация/, без да се съобразява с правото на собственост на
ищцата върху постройката, както и с правото на строеж, което следвало
имота, независимо от промяната в собствеността му.
Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците Е. Г. Д. и Ф. Илева Д. оспорват
допустимостта и основателността на иска. По отношение на тях делото е
прекратено поради оттегляне на всички искове спрямо тях, поради което съдът
не намира за необходимо да разглежда възраженията по настоящите искове.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът Община Ракитово оспорва
основателността на предявените искове.
Прави възражение за погасяване по давност на учреденото право на
строеж с Договор от 29.10.1989г. в полза на ищцата, поради неупражняването
му в срока по чл. 67, ал. 1 ЗС.
Не оспорва, че с Договор от 29.10.1989г. на З. В. е отстъпено право на
строеж върху УПИ XXIV, в кв. 61 по действащия регулационен план на гр.
Ракитово- държавна собственост, идентичен с поземлен имот с
идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово. Съгласно уговорено в
него, в срок от пет години, считано от сключването му, в имота е следвало да
бъде построена жилищна сградата. Тъй като не е съществувала
административна или друга пречка за реализацията на правото строеж, на
15.08.1990г. на ищцата било издадено и разрешението за строеж.
В периода 1990г-1991г. строителството било изпълнено до ниво нулев
цикъл и тухлени стени на първия етаж, без плоча или гредоред, след което
било окончателно преустановено. До юни 2023г. имотът бил неограден от към
улицата и години наред строежът представлявал сметище и свърталище на
бездомни животни..
През 2009г., при извършена от служители на Община Ракитово проверка
в имота, било установено, че в УПИ XXIV, кв. 61 по плана на гр. Ракитово
имало изграден строеж до нулев цикъл и тухлени зидове на първия етаж без
плоча или гредоред. Не било установено изграждане на покрив. Съставен бил
и Констативен протокол от 11. 08.2009г. Закие В. била уведомена с писмо с
изх. № 94-03-29/08.09.2010 г. за съставения протокол от общинска
администрация, в отговор на което представила молба-становище с вх. №94-
03-30/21.09.2010г, в което признала неизгодния за нея факт, че строежът не е
покрит и че същият не представлява груб строеж.
Оспорва като неверни изложените в исковата молба твърдения, че са
3
изпълнени плоча и покрив на сградата, но същият е паднал през 2014г.
Поддържа, че покрив никога не е бил изграждан и това било видно и от
изображенията на имота в приложението „Гугъл земя“ от 2003г., 2013г„ 2023г.
Трите изображения били идентични и на тях се виждало единствено
построените основи, но не и плоча или покрив. Също така през 2007 г. при
геодезическо заснемане за изработване на Кадастралната карта на гр.
Ракитово, одобрена със заповед №РД-18-16/25.03.2010г. на Изпълнителния
директор на АГКК, имот с идентификатор 62004.5.605 бил заснет като
незастроен. Ако е имало построен обект с покрив на етап „груб строеж“, той
несъмнено е щял да бъде заснет и нанесен в кадастралната карта.
За строителството не били съставени и съответните акт обр.14 и акт обр.
15, с които да е констатиран етапът на завършеност на строителството.
Оспорва твърдението на ищцата, че е декларирала сградата в отдел МДТ
на Община Ракитово и е плащала данъци за нея.
Поддържа, че ищцата не е упражнила правото на строеж нито в 5-
годишния срок от 29.11.1989г до 29.11.1994г., нито по - късно. Тъй като под
"упражняване на правото да се построи сграда" се приемало довършването на
обекта до "груб строеж" по смисъла на т. 46 от § 5 на ДР на ЗУТ, а именно
сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът,
без или със различна степен на изпълнени довършителни работи, а в
настоящия случай било извършено частично строителство, без плоча, без
покрив, което не съставлявало груб строеж по смисъла на законовата
разпоредба, правото на строеж не било упражнено.
Неоснователен бил и предявения в условията на евентуалност иск за
заплащане на стойността на „сградата“ и изградените в имота водопровод
и канализация в размер на 2 000 лв., както и заплащане и на цената на
правото на строеж, съгласно договора. Твърденията за изграден водопровод
и канализация били голословни и неподкрепени с никакви доказателства. В
имота не е имало водопровод и канал. Такива били изградени от новия
собственик Ф. Д., изцяло за нейна сметка.
Съгласно т. 5 от сключения на 29.11.1989г. договор за отстъпено право
на строеж, ако строителят не завърши жилищната сграда в задължителния
срок, правото му се отнема, заедно с постройката, а внесената сума за
отстъпеното право на строеж не се връща. В този смисъл претенцията на
ищцата за връщане на платената цена по договора била неоснователна.
През 2020г. отново била извършена проверка на имота, при която било
установено, че има започнато строителство, като са изпълнени основи и
тухлена зидария на първи етаж. Установено било, че правото на строеж не е
реализирано, за което бил съставен констативен протокол от 19.02.2020г. В
тази връзка гл. архитект на Община Ракитово издал становище, че
отстъпеното право на строеж не е реализирано, а издадените строителни
книжа са изгубили действието си, поради което на 22.09.2022г. в акта за
4
общинска собственост, в графа „Забележки“ било вписано, че е издаден
констативен протокол и становище за не реализираното ОПС.
Поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово
бил включен по решение № 480/18.10.2022г. на Общински съвет Ракитово в
програмата за управление и разпореждане с имоти общинска собственост за
2022г. Възложено било изготвянето на пазарна оценка от независим
лицензиран оценител. С решение №506/29.11.2022г. на Общинския съвет била
одобрена изготвената от оценителя оценка на имота в размер на 9 000 лв. без
ДДС., без да остойностява останките от извършеното преди повече от 30
години строителство, защото те нямали пазарна стойност към момента.
Издадена била Заповед № РД-25- 12/04.01.2023г. за провеждане на публичен
търг с тайно наддаване за 27.01.2023г. която била разгласена и проведена, при
спазване разпоредбите на глава седма от НРПУРОИ - публикувана на
интернет страницата на Община Ракитово - активна и достъпна за всички
граждани, както и във всекидневник "Темпо". На 27.01.2023г. бил проведен
редовен търг, явил се е само един участник, отговарящ на условията на търга,
който бил обявен и за купувач на имота.
Поддържа, че извършеното строителство в имота не е повишило
неговата стойност. Построената „сграда“ не била подобрение, тъй като била
безполезна и не само, че не увеличавала стойността на имота, но дори я
понижавала. Остатъците от нереализирано строителство от преди тридесет
години, които под влиянието на атмосферните условия и естественото
остаряване на материалите били абсолютно негодни и неподходящи по вид и
не отговаряли на сегашните правила и норми за строителство, подлежали
единствено и само на премахване. Поради тази причина настоящият
собственик на имота Ф. Д. възложила изготвяне на нов проект за жилищна
сграда в имота, който бил одобрен и било издадено разрешение за строеж
№54/12.09.2023г.
Претендира разноски.
С протоколно определение от 15.10.2024 г. съдът е прекратил
производството по предявените искове срещу ответниците Е. Г. Д. и Ф. И. Д.,
поради оттегляне на исковете от страна на ищцата по отношение на тях.
На основание чл. 214, ал. 1 от ГПК е допуснато изменение на исковете
срещу Община Ракитово, както следва: увеличава се размера на иска а
заплащане на паричната равностойност на постройката от 2000 лв. на 8369 лв.,
увеличава се размера на иска за заплащане на цената на правото на строеж от
2010 лв. на 2238 лв.
След оценка на всички събрани доказателства по отделно и в
съвкупност, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
На 29.11.1989 г. в гр. Ракитово е сключен договор за отстъпено право на
строеж върху държавна земя, по силата на който на Заряна Манушева В. е
учредено право на строеж върху общинска земя, съставляваща парцел XXIV-
5
общ., в кв. 61 по утвърдения регулационен план на гр. Ракитово, с обща сума
от 2100 лв. Съгласно т. 3 от цитирания договор строителя се задължава в срок
от 5 години от датата на сключване на настоящия договор, да построи върху
отстъпеното му държавно място по одобрен архитектурен проект жилищна
сграда, с размери, определени от ЗСГ. Съгласно т. 5 от договора, ако строителя
не завърши в задължителния срок или в продължителния такъв, строежа на
жилищната сграда или го завърши в грубо нарушение на одобрения му план,
както без одобрен план , отстъпеното му право на строеж се отменя, мястото
му се отнема заедно с постройката. Внесената му сума не се връща, а
извършения строеж се оценява и се заплаща от НС.
С Разрешение за строеж № 94 от 15.08.1990 г. е разрешено на Заряна В.,
съгласно одобрените проекти на 15.08.1990 г. от гл. архитект да построи
жилищна сграда с площ от 72 кв. м., в парцел XXIV- общ. в кв. 61 по плана на
гр. Ракитово.
На 11.08.2009 г. е съставен Констативен протокол от служители в
Община Ракитово, които след извършен оглед в имота констатират, че е
изграден нулевия цикъл и тухлените зидове на първия етаж без плоча или
гредоред.
През 2010 г. ищцата е поискала от ответната община да закупи земята,
върху която е започнал строежа, макар да не е покрит към онзи момент и да
не представлява сграда в груб стоеж, на основание чл. 10, ал. 7 от ЗСПЗЗ.
От представения Акт за ЧОС се установява, че ПИ с идентификатор
62004.5.605, с номер по предходен план : кв. 61, парцел XXIV- общ. е актуван
от Община Ракитово, като в сочения акт е отразено върху имота има
отстъпено право на строеж със Заповед № РД-25-540/29.11.1989 г. и Договор
от29.11.1989 г. на З. М. В..
С Договор за продажба на недвижим имот по ЗОС на 14.03.2023 г.
Община Ракитово, в качеството си на продавач, продава на Е. Г. Д. с ЕГН
********** , имот частна общинска собственост, на основание проведен търг
за продажба на имат и Заповед № РД-25-149/02.02.2023 г. на Кмета на Община
Ракитово, а именно: ПИ – ЧОС, с идентификатор 62004.5.605 по
Кадастралната карта на гр. Ракитово, с площ от 715 кв. м., трайно
предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване –
незастроен имот за жилищни нужди, за сумата от 11400 лв. с ДДС.
На 10.05.2023 г. Е. Г. Д. продава на Ф. И. Д. същият имот за сумата от
11400 лв.
Видно от приложената по делото скица на имота жилищна сграда не е
нанесена в кадастралната карта.
На 06.06.2023 г. Ф. Д. е сключила Договор за доставка на питейна вода
и отвеждане на отпадни води на имот с № XXIV- общ. от кв. 6 по плана на гр.
Ракитово.
Видно от приетото по делото Удостоверение за идентичност на лице с
6
различни имена е, че лицето З. М. В. е била записвана с други имена, сред
които и Запряна Манушева В. и Заряна Манушева В..
От приетото по делото първоначално заключение с дата 17.04.2024 г., се
установява следното:
1. Издадено е Разрешение за строеж №94/15.08.199Ог. на Заряна
Манушева В. за строеж на жилищна сграда - 72 м2, в парцел XXIV - общ.,
кв.61 по плана на гр. Ракитово, съгласно одобрените проекти на 15.08.1990г.
Същото не е презаверявано. В архива на Община Ракитово не се съхранява
екземпляр от одобрените проекти.
2. Започнато е строителството на жилищна сграда в парцел XXIV, кв.61
по КРП на гр. Ракитово, действащ към 1990г. понастоящем поземлен имот с
идентификатор 61004.5.605 по КККР на гр. Ракитово, одобрени със Заповед
РД-18-16/25.03.201Ог. Поради липса на одобрен проект не можем да
установим съответствието на започнатия строеж с одобрени проекти които са
неразделна част от Разрешението за строеж.
Разрешението за строеж не е презаверявано.
Строежът е изграден частично от грубия строеж, т.е. не са изградени
пояси, греди като част от конструкцията на сградата. Не е изграждан покрив
на сградата.
Не са представени и не са намерени документи удостоверяващи етапите
на строителството.
Строежът е с размери в план 8.30м х 8.20м. Обособени са 5 (пет) бр.
помещения, като според размерите и местоположението можем да допуснем,
че са антре, баня, кухня и две спални. Не отговаря на изискванията на §5, т.29
от ЗУТ, понеже не е завършена и в момента е строеж а не сграда.
3. В имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово, стар
номер XXIV, кв.61 нито в стария кадастрален план нито в новия не е нанесена
постройка.
4. В момента в поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на
гр. Ракитово одобрени със Заповед РД-18-16/25.03.2010г. съществува започнат
строеж, който не е достигнал етап груб строеж. Поради това в имота не
съществува постройка. Строежа не отговаря на изискванията та §5, т.46 от
ЗУТ за груб строеж, понеже няма покрив. Не отговаря на изискванията на §5,
т.29 от ЗУТ, понеже не е завършена и в момента е строеж а не сграда.
5. В имота има прекарани ВиК мрежи с дължина приблизително 20м.
успоредно на строежа от източната страна. Водопровода е изграден от тръба
Ф25 полиетилен, успоредно с водопровода е изградена канализация от РУС
сиви тръби ф110. На улицата пред имота е изградена водомерна шахта от
пластмаса. В нея е монтиран водомер. Тръбите от които е изграден
водопровода (ПЕ) са съвременен материал. Има Договор от 06.06.2023г. за
доставка на питейна вода и отвеждане на отпадни води между „В КТ В“ гр.
7
Ракитово и Ф. И. Д.. Гр. Ракитово няма кадастър за линейни обекти.
6. На място в имот с идентификатор 62004.5.605 има започнат строеж на
жилищна сграда с размери в план 8.3Ом х 8.20м. Обособени са 5 (пет) бр.
помещения, като според размерите и местоположението можем да допуснем,
че са антре, баня, кухня и две спални. В строежа не е подравнен пода и няма
никаква настилка, терена е както са правени изкопите за ивичните основи.
Стойността на постройката към датата на изготвяне на заключението е
17434лв. без ДДС. ДДС 3486лв., с ДДС 20920 лв. В имота има прекарани ВиК
мрежи с дължина приблизително 20м. успоредно на строежа от източната
страна. Водопровода е изграден от тръба Ф25 полиетилен, успоредно с
водопровода е изградена канализация от PVC сиви тръби ф110. Стойността на
водопровода и канализацията към настоящия момент е 421 лв. без ДДС, ДДС
84лв., с ДДС 505 лв.
Пазарната цена на имот с идентификатор 62004.5.605 е 28 996 лв.
Пазарната цена на имота без ВиК съоръженията ще е 28 575 лв. Правото на
строеж за конкретния строеж към настоящия момент е 2238 лв.
В ОСЗ вещото лице заявява, че при изчисляването на горните суми не е
вземат предвид стойността на овехтяване, при положение, че строежът е
започнат преди около 30 години, поради което е допусната допълнителна
експертиза, която да изчисли и овехтяването. Съгласно допълнителните
уточнения на вещото лице стойността на овехтяването към настоящият
момент е 10460 лв. без ДДС, 2092ДДС, 12552 с ДДС.
В ОСЗ вещото лице установява, че в имота няма сграда, а единствено
строеж, поради това, че няма довършен на етап груб строеж сграда.
Установява, че липсват пояси и греди на зидарията отгоре, за да може да бъде
конструктивно завършена сградата. Сочи, че не може някога да е била
изградена, като впоследствие да е паднал покрива на сградата, тъй като в
ограждащите стени има стърчащи железа, които ако е имало плоча или греда,
в която да влязат, са щели да бъдат отрязани тези железа до височината на
плочата, ако е имало такава плоча. С категоричност сочи, че плоча на тази
сграда не е имало над нулевия цикъл.
Вещото лице установява също, че не е намерил никъде водопровод от
тези, които са използвани през 90 те години. Има поставени пластмасови
тръби, които се използват в последните 10 години. Тези тръби минават 20
метра покрай сградата – от източната страна, приблизително 20 м. успоредно
на започнатия строеж.
От показанията на свидетеля В. се установява, че строежът е започнат
през 1991 г., до 1993 г. Същата е категорична, че покрив къщата никога не е
имала. Помни, че е имало ВиК съоръжения, изградени от цимент, но същата е
била в детска възраст към момента на изграждането им. При строежа на
сградата са ползвали вода от друг имот.
Свидетелят Говедарски е съсед на имота. От неговите показания се
8
установява,че никога не е имало поставен покрив и плоча. Вече новите
собственици са поставили пластмасовите тръби на ВиК инсталация, като има
предвид Ф. Д..
При така установеното от фактическа страна, съдът намира от
правна страна следното:
Предявени са обективно евентуално съединени искове:
- положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК,
във вр. чл. 63, ал. 1 ЗС за признаване на установено по отношение на Община
Ракитово, че ищцата е собственик на жилищна сграда с площ от около 60
кв. метра, на основание отстъпено право на строеж с Договор от 29.10.1989г.
върху поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово;
- положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК,
че ищцата е титуляр на вещно право на строеж върху поземлен имот с
идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово;
- евентуално съединен осъдителен иск с правно основание чл. 72, във
вр. с чл. 92 от ЗС за осъждане на Община Ракитово да заплати на ищцата
сумата от 8369 лв., представляваща паричната равностойност на
постройката, с площ около 60 кв. метра, построена по отстъпено право на
строеж с договор от 29.11.1989г. върху поземлен имот с идентификатор
62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово и стойността на изградените в имота
ВиК съоръжения - водопровод и канализация, както и евентуално съединен
осъдителен иск, с който иска да се осъди Община Ракитово да й плати сумата
от 2238 лв., представляваща цената на правото на строеж по Договор от
29.11.1989 г. за отстъпено право на строеж върху имота.
Относно иска по чл. чл. 124, ал.1 ГПК, във вр. чл. 63, ал. 1 ЗС за
признаване на установено по отношение на Община Ракитово, че ищцата е
собственик на жилищна сграда.
Съдът намира предявеният иск за неоснователен, по следните
съображения:
За да бъде уважен този иск е необходимо ищецът да докаже, че е налице
годен обект на правото на собственост, който да е придобил на соченото от
него правно основание, а именно – упражнено право на строеж. В случая
заключението на вещото лице, както и свидетелските показания установяват,
че правото на строеж никога не е било упражнено, като построеното никога не
е било доведено до етап груб строеж. Не е имало надграждаща плоча или
гредоред, върху които да бъде поставен покрив, не е имало и покрив.
Собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на
строеж, може да възникне само ако тя е обособена като вещ, съдържаща
минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на
9
вещни права според изискванията на съответните строителни норми. Тъй
като сега действащия устройствен закон – ЗУТ няма легално определение на
понятието сграда / така, както е имало в Закона за благоустройството от 1941
г.,/, такова може да се изведе по тълкувателен път. Съгласно чл. 181 от ЗУТ до
момента на завършване на сградата в груб строеж предмет на прехвърлителна
сделка може да бъде единствено вещното право на строеж, но не и сграда.
Едва след довършване на грубият строеж е налице „сграда“, която е годна като
обект на правото на собственост да бъде прехвърляна с договор с
транслативен ефект.
В ЗУТ се съдържа легална дефиниция на понятието „груб строеж“.
Съгласно § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби това е сграда или
постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или
в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент
се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава
строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл. 110 ЗС като част от
незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на
собственост и правото на строеж все още не е упражнено /ТР 1/2012 г.,
постановено по ТД 1/2011 г. на ГК на ВКС/.
Доказаната липса на завършен покрив на постройката обосновава
извода, че липсва жилищна сграда, която може да бъде придобита от ищцата,
заради което искът се явява неоснователен.
Относно предявеният положителен установителен иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че ищцата е титуляр на вещно право на строеж
върху поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово
Предявеният иск е неоснователен.
Правото на стоеж съществува от момента на учредяването му -
29.10.1989 г., до момента на неговото прекратяване. На основание чл. 67 от
ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на
собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5
години. В конкретния случай се установи, че от 1989 г. до настоящият момент
постройката не е била довършена, като не се доказа твърдението на ищцата, че
покривът е погинал през 2014 г. Правото на строеж се счита за упражнено,
когато е завършен грубият строеж, уточнено по-горе, поради което не следва
да се преповтаря.
Съгласно ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС,
практиката на ВКС е обединена около становището, че срокът от пет години е
давностен. От определянето на срока по чл. 67, ал. 1 ЗС като давностен
следва, че неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на
строеж и съдът не може служебно да приложи давността - чл. 120 ЗЗД;
собственикът на земята не може да се позове на давността след като правото
на строеж вече е реализирано - чл. 118 ЗЗД; срокът може да бъде прекъсван и
спиран на предвидените в чл. 115 и 116 ЗЗД основания. В случая Община
10
Ракитово изрично прави възражение за погасяване на правото на строеж
поради изтекла давност, не са сочени никакви обстоятелства, водещи до
спиране или прекъсване на срока.
Тук следва да се отбележи, че за суперфициара не е съществувала
административна или някаква фактическа пречка, заради което не е успял да
довърши строежа. Като причина за това се сочи ранната смърт на съпруга й и
безпаричието в този момент. Но това не може да бъде приравнено на
фактическа пречка, от естеството на това, че следва да се изчаква извършване
на дейност от друго лице – пример да се построи първи етаж, за да може да
започне строителството на втори етаж.
Законодателят е предвидил случаи, при които правото на строеж не се
погасява по давност, какъвто не е настоящият случай. На основание пар. 11
от ПР на ЗУТ, не се погасява по давност правото на строеж, отстъпено като
обезщетение за отчужден недвижим имот.
С оглед на горното и заради неупражняването му в законоустановения
петгодишен срок, съдът намира, че същото е погасено по давност, поради
което следва да се отхвърли и този иск.
Поради отхвърляне на установителните искове, съдът е задължен да
разгледа евентуално присъединените осъдителни такива.
Искът по чл. 72, във вр. с чл. 92 от ЗС за осъждане на Община Ракитово
да заплати на ищцата сумата от 8369 лв., представляваща паричната
равностойност на постройката, с площ около 60 кв. метра, построена по
отстъпено право на строеж с договор от 29.11.1989г. върху поземлен имот с
идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово и стойността на
изградените в имота ВиК съоръжения - водопровод и канализация, както и
искът за осъждане на Община Ракитово да й плати сумата от 2238 лв.,
представляваща цената на правото на строеж по Договор от 29.11.1989 г.
Преди да се разреши спора в тази част е необходимо да се направят
следните уточнения.
В доклада по делото, който е неоспорен от страните и приет от съда, е
посочено, че се предявява осъдителен иск за сумата от 2000 лв.,
представляваща равностойност на постройката с площ около 60 в. м. и
стойността на изградените в имота ВИК съоръжения – водопровод и
канализация. В ОСЗ е допуснато изменение на иска, като е увеличена
претенцията от 2000 лв. на 8369 лв.
В писмената защита /стр. 1/ ищцата уточнява искането си, като моли да
се осъди ответната община да плати сумата в размер на 8369 лв. – стойността
на изградения от нея строеж; 2238 лв.- цената на правото на строеж и 421 лв.
стойността на водопровода и канализацията изградени в имота. Тук следва да
се отбележи, че ищцата не е изменила иска си в частта на претенцията в
размер на 421 лв. /няма платена и ДТ за нея/, а съдът остава сезиран със
11
следната претенция – да се заплати стойността на изградения от ищцата
строеж и ВиК на обща стойност 8369 лв.
Не е спорно между страните, че ищцата В. е придобила правото на
строеж върху сграда със застроена площ от 68 кв. м., което право на строеж е
започнато да се упражнява от нея през 1990 г.. Към момента на извършване на
строителните работи същата ги е извършвала с намерение, че ги извършва за
себе си. На основание чл. 70 от ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее
вещта на правно основание годно да го направи собственик, без да знае че
праводателят му не е собственик или, че предписаната от закона форма е била
опорочена. В случая З. В. е получила правото на строеж въз основа на валиден
юридически факт, годен да учреди упражняваното от нея право. Към момента
на извършване на подобренията В. не е знаела, че правото й ще се погаси
поради неупражняването му в срок. Съдът намира, че в случая за ищцата
възниква правото да бъде обезщетена за полезните разноски, които е сторила
и с които е увеличила стойността на имота, по правилата приложими за
добросъвестен владелец. С оглед на горното следва да се осъди ответната
община да плати на ищцата сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта. Вещото лице дава стойностите на разноските, които ще бъдат
направени за построяване на изграденото към момента. В ОСЗ заявява, че не
може да се даде пазарна стойност, просто защото няма пазарен аналог. Затова
настоящият съдебен състав намира, че в конкретния случай стойността, с
която се е увеличила цената на имота съвпада с разноските, необходими за
изграждането на строежа на този етап, заради което ще се приемат изводите на
вещото лице.
Относно претенцията на ищцата за плащане на изградените от нея ВиК
съоръжения, съдът намира за неоснователна поради недоказаност. Напротив,
по делото се установи, че поставените тръби и шахта са от съвременен
материал, който не се е използвал през 1990 – 1991 г., поради което няма как
да е изграден тогава от В.. Нещо повече, свидетеля В. – дъщеря на ищцата
сочи, че помни да са поставяни тръби от цимент. Видно от представения по
делото Договор от 06.06.2023 г. за доставка на питейна вода и отвеждане на
отпадни води на имот с № XXIV- общ. от кв. 6 по плана на гр. Ракитово на
страна по този договор е Ф. Д.. Всичко това води до извод, че поставените
ВиК съоръжения, които са увеличили стойността на имота са разход на трето
лице, а не на ищцата, поради което не се дължи обезщетение за тях.
Възниква въпросът към кой момент е следвало да се определи
увеличената стойност на вещта – към момента на извършване на
подобренията или на предявяване на претенцията? Този въпрос е от
изключително значение, с оглед на изтеклия период от над 30 години от
извършване на подобренията. Според настоящият съдебен състав
обстоятелството, че под въздействие на климатични и други фактори
състоянието на изградения до определен етап строеж се е влошило, не е
основание за намаляване размера на обезщетението. Налице е приложение на
12
правилото res perit domino (рискът се носи от собственика). Рискът от
овехтяване и погИ.е не следва да се възлага в тежест на бившия суперфициар,
след като правото му се е погасило по давност. От собственика на земята
зависи дали и кога ще направи постъпки за да упражни в пълен размер
правото си на собственост, от което бившия суперфициар не може да търпи
неблагоприятни последици. В случая Община Ракитово още на 11.08.2009 г. е
съставила Констативен протокол, с който е констатирано, че е изграден
нулевия цикъл и тухлените зидове на първия етаж без плоча или гредоред.
Ответната община продава имота едва на 14.03.2023 г.
Макар видно от заключението на вещото лице стойността на постройката
да е 17434 лв.без ДДС, то претенцията възлиза в размер на 8369 лв., поради
което съдът следва да уважи иска до този размер изцяло.
Вторият осъдителен иск съдът намира за неоснователен. Ищцата иска
да бъде осъдена Община Ракитово да плати цената на правото на строеж,
възлизаща на 2238 лв. Следва да се отчете, че причината за загубване на
правото на строеж лежи върху ищцата, заради което не може да бъде осъдена
насрещната страна да плати обезщетение за това. Освен това, видно от
Договор за учредяване на право на строеж от 29.11.1989 г. в т. 5 от същия е
уговорено, че ако строителят не завърши в задължителния срок сградата,
отстъпеното му право на строеж се отменя, като не се връща цената.
По разноските:
Съобразно изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът
следва да бъде осъден да плати сторените от ищцата разноски,
пропорционално на уважената част от иска. В. претендира разноски – 405 лв.
хонорар на вещо лице, 394,28 лв. такси по настоящото дело, 2000 лв. платено в
брой адвокатско възнаграждение и сумата от 270 лв. други разноски – за
удостоверения, скици, данъчни оценки и вписване. За претенцията в размер на
270 лв. не са представени доказателства, а съдът дължи осъждане единствено
на доказани сторени разноски, поради което в тази част не следва да се
присъждат. Пропорционално на уважената част от иска следва да се осъди
Община Ракитово да плати разноски в общ размер на 699,82 лв.
Ответника Община Ракитово също има право на разноски, съобразно
отхвърлената част от исковите претенции, поради което следва ищцата да
заплати на ответната община сумата от 573,75 лв.
С оглед на горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от З. М. В. с ЕГН **********, с адрес: гр.
Ракитово, ул. „Христо Боянов“ № 14 срещу Община Ракитово, БУЛСТАТ
*********, представлявана от кмета Г. Костадинов Холянов, с адрес гр.
Ракитово, ул. „И. Клинчаров“ № 57 иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от
13
ГПК, във вр. с чл. 63, ал. 1 от ЗС, за признаване за установено в отношенията
между страните, че З. М. В. е собственик на жилищна сграда с площ от около
60 кв. м., която има основи и ограждащи стени, построена по отстъпено право
на строеж върху Поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр.
Ракитово, Община Ракитово, с площ от 715 кв. м., трайно предназначение на
територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – незастроен за
жилищни нужди, при граници на имота ПИ 62004.5.623, ПИ 62004.5.622, ПИ
62004.5.606, ПИ 62004.5.9561 и ПИ 62004.5.604 , като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от З. М. В. с ЕГН **********, с адрес: гр.
Ракитово, ул. „Христо Боянов“ № 14 срещу Община Ракитово, БУЛСТАТ
*********, представлявана от кмета Г. Костадинов Холянов, с адрес гр.
Ракитово, ул. „И. Клинчаров“ № 57 иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от
ГПК, за признаване за установено в отношенията между страните, че З. М. В.
притежава вещно право на строеж за построяване на жилищна сграда в
поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр. Ракитово,
Община Ракитово, с площ от 715 кв. м., трайно предназначение на
територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – незастроен за
жилищни нужди, при граници на имота ПИ 62004.5.623, ПИ 62004.5.622, ПИ
62004.5.606, ПИ 62004.5.9561 и ПИ 62004.5.604 , като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Община Ракитово, БУЛСТАТ *********, представлявана от
кмета Г. Костадинов Холянов, с адрес гр. Ракитово, ул. „И. Клинчаров“ № 57
да заплати на З. М. В. с ЕГН **********, с адрес: гр. Ракитово, ул. „Христо
Боянов“ № 14 сумата от 8369 лв. /осем хиляди триста шестдесет и девет лева/,
представляващи паричната равностойност на постройка, с площ от около 60
кв. м., която има основи и ограждащи стени, построена по отстъпено право на
строеж върху Поземлен имот с идентификатор 62004.5.605 по КККР на гр.
Ракитово.
ОТХВЪРЛЯ иска на З. М. В. с ЕГН **********, с адрес: гр. Ракитово, ул.
„Христо Боянов“ № 14 да се осъди Община Ракитово, БУЛСТАТ *********,
представлявана от кмета Г. Костадинов Холянов, с адрес гр. Ракитово, ул. „И.
Клинчаров“ № 57 да плати на ищцата сумата от 2238 лв. /две хиляди двеста
тридесет и осем лева/, представляващи цената на правото на строеж, съгласно
Договор от 29.11.1989 г. като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Община Ракитово, БУЛСТАТ *********, представлявана от
кмета Г. Костадинов Холянов, с адрес гр. Ракитово, ул. „И. Клинчаров“ № 57
да заплати на З. М. В. с ЕГН **********, с адрес: гр. Ракитово, ул. „Христо
Боянов“ № 14 сумата от 699,82 /шестстотин деветдесет и девет лева и
осемдесет и две стотинки/, представляващи разноски по настоящото дело.
ОСЪЖДА З. М. В. с ЕГН **********, с адрес: гр. Ракитово, ул. „Христо
Боянов“ № 14 да заплати на Община Ракитово, БУЛСТАТ *********,
представлявана от кмета Г. Костадинов Холянов, с адрес гр. Ракитово, ул. „И.
Клинчаров“ № 57 сумата от 573,75 /петстотин седемдесет и три лева и
седемдесет и пет стотинки/, представляващи разноски по настоящото дело.
14
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от уведомяване на
страните пред ПОС.
Съдия при Районен съд – Велинград: _______________________
15