Р Е Ш
Е Н И Е
№....................
Гр. София, 26.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VI-21 състав, в публично съдебно
заседание на първи февруари две
хиляди и двадесет и първа година в състав:
СЪДИЯ : РАДОСТИНА ДАНАИЛОВА
при секретаря
Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 889 по описа за 2020 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.92 ЗЗД, вр.
чл.79, ал.1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
200 000 евро, представляваща неустойка за неизпълнение на задълженията му
по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с дата
02.04.2019г. и анекс към него от 31.05.2019г. Претендира се законната лихва от
датата на исковата молба – 19.05.2020г. и разноските по делото, както и разноски за предварително обезпечаване на
иска.
Ищецът твърди, че в качеството на купувач, е сключил с
ответника, в качеството на продавач, предварителен договор от 02.04.2019г. за
покупко-продажба на собствен на ответника поземлен имот с идентификатор
68134.4334.9525 по КККР на гр. София, с адрес на поземления имот: гр. София,
р-н „********, с площ от 11 609 кв.м. , трайно предназначение:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за производство на строителни
материали, конструкция и изделия, с уговорена продажна цена – 2000000 евро без
ДДС. Ищецът първоначално е имал 60-дневен срок да направи проучване на имота и
да получи заповед за деактуване (чл. 3.1.), но с анекс от 31.5.2019г. срокът е
продължен до 02.08.2019г. Твърди, че страните са договорът да се счита за
прекратен в случай, че до изтичане на срока от 02.08.2019г. ищецът не е
изпратил на ответника уведомление за позитивен резултат от правен и технически
анализ (чл. 3.1.1), за който е била необходима заповед за деактуване на имота,
издаването на която се е бавило от Областната администрация, поради което, бил
сключен и анекса за удължаване на срока. На 02.08.2019г., въпреки, че заповедта
за деактуване не е била издадена, ищецът е изпратил уведомление до ответника,
че резултатите от анализите са позитивни и, че подписаният предварителен договор
остава в сила. Ответникът е бил задължен да изработи ПУП за имота като, ако до
15.12.2019г. новият ПУП не е окончателно одобрен и влязъл в сила, ищецът имал
право да развали писмено договора (чл. 3.2.2). Волята на страните е била
окончателният договор да бъде сключен след влизане в сила на ПУП. На
06.08.2019г. ответникът е изпратил писмо, с което е уведомил ищеца, че поради
липса на заповед за деактуване на имота, няма интерес от договора, но е поканил
ищеца за сключване на окончателен договор на 21.08.2019г. Тази дата не е
уговорена в договора като дата за сключване на окончателния договор и
ответникът не е имал право да избира дата за продажба, това право е било
договорено в полза на ищеца. Ищецът е изпратил писмо на ответника с дата
13.08.2019г., че счита предварителният договор в сила и ще изчака договорената
дата за получаване на ПУП – 15.12.2019г. Твърди, че към септември 2019г.
страните са били в активни делови отношения. Ищецът е предложил закупуване на
процесния имот без ПУП за цена от 1500000 евро, с което ответникът не е бил
съгласен. На 09.09.2019г. ответникът е уведомил ищеца, че след като не е се е
явил за сключване на окончателния договор счита отношенията им за прекратени.
На 12.09.2019г. ищецът е уведомил ответника, че договорът между страните е в
сила и изчаква изпълнение на задълженията на продавача до 15.12.2019г. На
11.10.2019г. страните са провели среща, на която са се уговорили да се срещнат
на 10.12.2019г. в 10:00ч. в офиса на ищеца като на тази среща ищецът е следвало
да уведоми ответникът дали ще закупи имота на 15.12.2019г. като в случай, че
ищецът е решил да не закупи имота страните е следвало да уговорят нова крайна
дата за сключване на окончателен договор. За водената среща се е изготвил
протокол, изпратен на ответника по e-мейл, като
ответникът не е възразил по съдържанието. На 22.10.2019г. ответникът е продал
имота на трето лице за сумата от 1500000 евро, с което е нарушил клаузи от
предварителния договор, а именно: да не се разпорежда с имота, предмет на
договора до датата на сключване на окончателния договор (чл. 4.4.), че към
датата на сключване на окончателния договор ще е собственик на имота (чл.
5.1.), на клаузата в чл. 5.2., с който декларирането на чл. 5.1. се оказва
невярно. За неизпълнение на задълженията на ответника е предвидена неустойка в
размер на 10% от продажната цена (чл. 6.3), която неустойка се дължи от
ответника поради виновно неизпълнение на задълженията му, предвидени в
договора.
Ответникът е депозирал отговор в законоустановения
срок, в който оспорва основателността на иска. Признава, че с ищеца е сключил
предварителен договор за процесния имот за продажна цена от 2 000 000
евро, към който е сключен анекс от 31.05.2019г. за удължаване на срока за
проучване състоянието на имота, както и, че е изпратил на ищеца покана за
сключване на окончателен договор, за което да се яви на дата 21.08.2019г. пред
нотариус за изповядване на сделката. Не оспорва, че до 02.08.2019г. ищецът е
изпратил позитивно становище за резултатите от извършените анализи за имота.
Твърди, че в предварителния договор няма предвиден краен срок за сключване на
окончателния договор, т.е. договорът е неопределен и не съдържа съществен
елемент (краен срок за сключване на окончателния договор). Предвидената в
договора дата – 15.12.2019г. не е краен срок за сключване на окончателен
договор, а срок, до който купувачът да заяви дали ще изкупи имота при липса на
заповед за одобрение на ПУП и други документи. Твърди, че предварителният
договор е сключен под условие – да се одобри за имота ПУП, което не се е
случило и до 15.12.2019г.Твърди, че е имал уверения от компетентните органи за
скорошно приключване на процедурата по одобрение на ПУП, което, на практика, не
е станало и процедурата се е проточила; че финализирането на сделката е било
поставено в зависимост от администрацията и нейните действия, за което не носел
отговорност. Същевременно, за дружеството са възникнало финансови затруднения,
което е наложило продажба на притежавани активи. Поради това, е поканил ищеца
да сключи окончателен договор за имота на дата 21.08.2019г., на която дата
купувачът не е изпратил свой представител, не е отговорил и на поканата, и
ответникът е решил, че ищецът се е дезинтересирал от имота. Твърди също, че е
издал на ищеца пълномощно за проучване на имота и ускоряване на процедурите по
снабдяване с документи, но ищецът не е предприел никакви действия пред
компетентните органи. С писмо от 06.08.2019г. е уведомил ищеца, че счита
предварителния договор за прекратен. С писмо от 13.08.2019г. е уведомил ищеца,
че счита договорът за прекратен на осн. чл. 3.1. поради несбъдване на
посоченото в тази клауза условие да бъде издадено удостоверение за деактуване
на процесния имот. Това условие не е уговорено само в интерес на купувача, но и
на двете страни по договора. До датата на отговора липсвало такова
удостоверение, както и заповед за одобряване на ПУП, което е друго условие за
сключване на окончателния договор (чл. 3.1.).
Оспорва на срещата на 11.10.2019г. да са водени други преговори, освен
за последиците от прекратяването на договора. Твърди, че предварителният
договор е прекратен по право, поради което ответникът не носел отговорност по
чл. 6.3. за неизпълнен договор. Не оспорва твърдението на ищеца, че на
22.10.2019г. процесният имот е прехвърлен на трето лице за сумата от 1 500 000
евро. Претендира разноски по делото.
В допълнителната искова молба ищецът признава, че в
негова полза е издадено пълномощно във връзка с процедурата по промяна на ПУП
като е предприел множество срещи и консултации с отговорни длъжностни лица, но
отговорността за промяна на ПУП е била за ответника като собственик на имота.
Твърди, че след сключване на предварителния договор, в хода на проучване на
имота, е разбрал, че ПУП за имота не може да бъде одобрен във вида, представен
от ответника и в сроковете, които ответникът е казал, но разрешаването на тези
проблеми не е задължение на ищеца, а на ответника. Не оспорва, че в уговорения
от страните срок за процесния имот не е имало издадено удостоверение за
деактуване на имота, но твърди, че е направил възможното за снабдяване с този
документ и не е отговорен за срока, в който държавната администрация ще издаде
този документ. Твърди, че е уведомен от Областната управа, че има издадена
заповед за деактуване на имота с дата 26.06.2020г.; не оспорва, че за имота
няма влязъл в сила ПУП, както и, че не се е явил на 21.08.2019г. за сключване
на окончателен договор.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз
основа на доказателствата по делото, намира следното от фактическа и правна
страна:
За безспорни и ненуждаещи се от доказване в
отношенията между страните са обявени обстоятелствата относно възникване
на правоотношение помежду им, произтичащо от предварителен писмен договор от 02.04.2019г., изменен
с анекс от 31.05.2019г. със съдържанието на представените по делото; че до
02.08.2019г. ищецът е изпратил позитивно становище за резултатите от
извършените анализи за процесния имот, но до този срок не е имало издадено
удостоверение за деактуване на имота, както и, че за имота все още няма влязъл
в сила ПУП; че ответникът е изпратил покана до ищеца за сключване на
окончателен договор на дата 21.08.2019г., на която не се е явил представител на
ищеца; че на 22.10.2019г. ответникът е продал процесният имот на трето лице.
Спорът между страните е относно тълкуване на уговорките
в договора относно наличие на прекратителни условия, както и относно срок за
сключването на окончателния договор.
В раздел ІІІ от предварителния договор, в т.3.1
страните уговорили, че се задължават да сключат окончателен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, описан в т.1.1, в срок до 30 дни от
окончателното одобряване на ПУП за имота и влизането му в сила, съгласно
представените от продавача скици – приложение № 2 към договора, но преди
отразяването му в ГИС, само в случай че в срок от 60 дни от подписване на
договора е получена заповед за деактуване на имота като държавна собственост и
купувачът е уведомил писмено продавача, че резултата от правния и технически
анализ на имота е положителен, като преценката за това е изцяло на купувача.
В т.3.1.1 е предвиден, че ако до 60 дни от
подписване на договора продавачът не е получил уведомление от купувача за позитивен
резултат от правния и технически анализ, договорът се счита за прекратен по
право без каквито и да е неустойки, като платените от купувача суми подлежат на
връщане.
С анекса от 31.05.2019 г. сроковете по т.3.1 и 3.1.1 от договора относно получаване на
уведомление за положителен резултат от анализа се удължава до 02.08.2019 г.
В т. 3.2 е предвидено, че продавачът ще уведоми
купувача за датата на окончателното одобряване и влизане в сила на изменението
на ПУП, като ако в срок от 21 дни от датата на уведомяване купувачът не
определи дата, час и място за сключване на окончателен договор, продавачът може
да определи дата за това.
В т.3.2.1 е предвидено, че във всеки един момент
купувачът има право да закупи имота като изпрати писмено уведомление до продавача
за дата, място и час за сключване на окончателен договор дори и новият
ПУП да не е одобрен и влязъл в сила или да е одобрен не според представените
при сключването на предварителния договор скици- проект за изменение.
В т.3.2.2 е предвидено, че ако до 15 декември 2019
г. новият ПУП за имота не е окончателно одобрен и влязъл в сила съобразно
скиците към договора, купувачът има право да развали договора без каквито и да
било неустойки и да получи обратно платените от него суми до този момент.
В т.3.3 е предвидено,че при невъзможност за
сключване на окончателен договор в посочения срок поради забавяне от страна на
държавни или общински органи по издаване на необходимите документи за сключване
на окончателен договор, срокът ще бъде удължен по писмено споразумение между
страните.
В т.6.3, на която се позовава ищецът, е предвидено
задължение за неустойка за продавача в размер на 10 % от уговорената продажна
цена от 2000000 евро, ако откаже да сключи окончателния договор в уговорения
срок по т.3.1 или при неизпълнение на задълженията му по т.4.2 / да осигури в
оригинал необходимите документи за сключване на сделката в срок от един работен
ден преди подписване на окончателния договор/, по т.4.3 / за заплащане на
всички местни данъци за имота до датата на сключване на окончателния договор и
за премахване на всички строителни отломки, съществуващи сгради в имота и за
снабдяване с актуална скица/ и по т.4.4 / задължение за продавача до сключване
на окончателния договор да не прехвърля собствеността върху имота, да не
сключва други предварителни договори или договори за отстъпване на вещни права,
обременяване с ипотеки или залози, да не променя предназначението му/.
При тълкуване на клаузите на т.3.1, 3.1.1,3.2.1 и 3.2.2
съдът намира, че страните са уговорили срок за сключване на окончателния
договор, а именно 30 дни, считано от наличието на следните условия – издаване
на заповед за деактуване на имота, положително становище на купувача от правния
и технически анализ на имота и одобрение на ПУП /подробен устройствен план/,
съгласно представени от продавача скици, каквато е изричната уговорка в т.3.1,
но не по-късно от 15.12.2019 г., която дата е посочена в т.3.2.2, като момент
от който възниква право на разваляне на договора от страна на купувача поради
неизпълнение на задълженията на продавача да осигури одобряване на ПУП и
следователно се касае за уговорен краен срок за изпълнение на това задължение.
Същият извод следва и при въз основа на уговорката в т.3.3, в която изрично е
посочено, че при невъзможност да се сключи окончателен договор в „посочения
срок“, а именно срокът в непосредствено предходната точка 3.2, срокът ще бъде
удължен по писмено споразумение на страните и следователно съгласието на
страните по предварителния договор предвижда срок за сключване на окончателен
договор до 15.12.2019 г., след като продължаването му изисква ново съглашение.
Следователно са неоснователни възраженията на ответника, че договорът не
съдържа уговорки относно срока за сключване на окончателния договор
Тъй като в
т.3.1.1 е предвидено, че ако в срок от 60 дни от сключване на договора, който е
продължен до 31.05.2019 г. с анекс, не е получено положително становище от
купувача от правния и технически анализ за имот, то договорът се счита
прекратен, а в т.3.2.1 е предвидено право във всеки един момент купувачът да
закупи имота и без одобрението на ПУП или при одобрение на изменение в различен
вариант от представените при сключването на договора от продавача скици, то и
съдът намира, че единственото прекратително условие от посочените в 3.1 от
договора е неполучаването в уговорения срок на положителен резултат от правния
и технически анализ на имота, който положителен резултат е представен на
преценката на купувача. Не представляват прекратителни условия нито
получаването на заповед за деактуване на имота, нито одобрението на ПУП и то в
конкретния вариант, съгласно представените скици от продавача, тъй като за
деактуването е предвиден същия срок като този за анализа, съответно то не е
предвидено като основание за прекратяване, за разлика от становището по
анализа, съответно съдът приема страните да са имали воля преценката на
купувача относно правното значение на деактуването на имота като държавен, да е
част от правния анализ на статута му, съответно не е поставено като
прекратително условие, а като условие, несбъдването на което е основание
купувачът да се откаже от договора, като не заяви положително становище от
анализа. В случая купувачът изрично е заявил положително становище, както и
желанието си да закупи имота, независимо от липсата на заповед за деактуването
му.
Следователно предварителният договор не е прекратил
действието си поради настъпване на прекратително условие, каквато теза поддържа
ответникът.
Тъй като задълженията за осигуряване на заповед за
деактуване, както и за одобрение на ПУП са за продавача, макар и издаването на
съответните актове да е от компетентността на държавни и общински органи, а
срокът за сключване на окончателен договор при липсата на одобрение на ПУП е
15.12.2019 г., то и за ответникът право на разваляне преди настъпване на
последната дата не може да възникне, тъй като не е налице каквато и да било
неизпълнение на задължения на купувача по договора към датата на отправяне на
изявлението на ответника до ищеца за сключване на окончателен договор.
Следователно предварителния договор не е бил
прекратен, нито развален, като преди изтичане на уговорения от страните срок за
изпълнение на задълженията за сключване на окончателен договор, ответникът е
продал имота на трето лице и за по-ниска цена от уговорената с ищеца, с което е
нарушил виновно задълженията си по т.4.4 да не прехвърля имота и дължи
уговорената неустойка по т.6.3 в размер на 10 % от продажната цена по
предварителния договор, която е именно в претендирания с исковата молба размер
и искът следва да се уважи.
На ищеца следва да се присъдят направените разноски
във връзка с предварително обезпечаване на исковете и налагане на допуснатите с
определение от 15.04.2020 г. обезпечителни мерки по гр.д.3428/2020 г. за
държавна такса от 40 лв., както и за такси на съдебния изпълнител в размер на
135 лв. Няма каквото и да било основание внесената гаранция, с каквото условие
е допуснато обезпечаването, да се приеме за вреда от неизпълнението на
ответника, тъй като същата подлежи на връщане в случай, че искът бъде признат
за основателен с влязло в сила решение и не са настъпили вреди от
свърхобезпечаване.
Право на разноски при този изход от спора има ищецът, комуто следва да се
присъдят разноските за държавна такса, както за адвокатско възнаграждение, като
съдът намира за основателно възражението на ответника за прекомерност на
претендираното възнаграждение, което предвид липсата на каквато и да било
фактическа и правна сложност на делото следва да се намали до минималния размер
от 9353,32 лв. по чл.7, ал.2, т.5 от
Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения, още повече
представеният договор за правна помощ урежда общо възнаграждение за правни
услуги, включително консултации, каквито няма основание да се приеме, че са
извършвани и то във връзка със спора.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И
ОСЪЖДА Т. ЕАД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на Н.с.р. ООД, ЕИК********, със седалище и адрес на
управление:*** на основание чл.92 ЗЗД, вр.
чл.79, ал.1 и чл.82 ЗЗД сумата от 200 000 евро,
представляваща неустойка за неизпълнение на задълженията му по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот с дата 02.04.2019г. и анекс към
него от 31.05.2019г., разноски в общ размер на 175 лв. за предварително обезпечаване
на иска и налагане на обезпечителни мерки., ведно със законната лихва върху
неустойката от 19.05.2020 г. до окончателното й заплащане, както и на основание
чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в
размер на 25003,32 лв. за държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийския апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: