№ 101
гр. Пазарджик, 01.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Мира Мирчева
при участието на секретаря Иванка Панчева
като разгледа докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №
20215220101684 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от ЕЛ. Д. З. от гр. Пазарджик
срещу „Гепанстрой“ ООД – гр. Пазарджик за обявяване за окончателен на предварителен
договор, сключен между страните, за продажба на недвижим имот (апартамент) в гр.
Пазарджик, както и да бъде осъден ответникът да заплати на ищцата следните суми: 309,25
лв., представляващи неустойка за неизпълнение на договор за строителство и продажба на
недвижим имот от 18.09.2019 г., както и сумата 15966,95 лв., представляваща обезщетение
за неизпълнение на същия договор в размер действително настъпилите за нея вреди - сумата,
нужна за завършването на обекта до степента на завършеност, уговорена в договора.
В исковата молба се излагат обстоятелства около сключването на договора, като се твърди,
че от ищцата е платена уговорената цена от 34685 евро. Твърди се още, че апартаментът е
следвало да бъде построен в срок до 30.04.2021 г., като дотогава се снабди с разрешение за
ползване, а преди издаването на акт образец 15 - да сключи окончателен договор за
продажба на имота. Към момента на предявяването на иска (м.май 2021 г.) обаче сградата
била завършена само до степен груб строеж, не била нанесена в кадастралната карта и за нея
бил издаден само акт образец 14. Стойността на неизпълнената част от задължението била
16276,20 лв. (около 200 лв. на квадратен метър), от които 1,9% - по 0,1% за всеки ден забава
до момента на предявяването на иска, или 309,25 лв., се покривали от уговорената
неустойка.
Правната квалификация на исковете е съответно по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД и по
чл. 79, ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД.
Ответникът е представил отговор, с който оспорва иска по основателност. Заявява, че
1
ищцата не е изплатила пълната цена, което представлява неизпълнение от нейна страна.
Освен това договорът предвижда прехвърлянето на собствеността да се извърши след
подписване на приемо-предавателен протокол, какъвто не бил подписан до момента.
Неоснователно било и искането за обезщетение за неизпълнение - според ответника за да се
дължи то, следва да е налице окончателно неизпълнение, т.е. разтгрогване на договора или
отказ на строителя да довърши работата, каквото обстоятелство липсва. Строежът на цялата
сграда е забавен заради влошената пазарна обстановка, но строителните работи
продължават, а в момента строежът е блокиран поради заведени искове като настоящия,
които са прекъснали на практика единствения източник на приходи на дружеството.
Довършителните работи по процесния апартамент са част от строителството на цялата
сграда, апартаментът не може да бъде завършен и ползван отделно, преди завършването на
сградата. Сочи още, че е неясно как е формиран размерът на претендираното обезщетение,
въз основа на какви дейности, количества и цени; сочи и че за съответната част от общите
части (отговаряща на 7,22 кв.м.) не следва да се дължи обезщетение на ищцата, те подлежат
на завършване от строителя. Неустойката също не се дължи, тъй като на същото основание
ищцата вече е претендирала обезщетение за неизпълнение, а те се дължат алтернативно,
като не е обоснован и размерът на претендираната неустойка.
В открито заседание ищцата се явява лично и с пълномощник - адвокат, и поддържа иска. За
ответника не се явява представител.
Ищцовата страна представя и писмена защита.
От фактическа страна не са спорни между страните основната част от твърденията в
исковата молба. Не е спорно, че е сключен описаният в исковата молба договор, както и че
сградата и съответно обектът, на който купувач е ищцата, не са довършени. Сградата е
изградена до степен груб строеж, което се потвърждава и от заключението на вещото лице,
изслушано по делото. За завършването на процесния обект до степента, уговорена в
договора, според същото вещо лице са нужни 32837,90 лв. по цени към края на 2021 г.
Сключеният на 18.09.2019 г. писмен договор за строителство и продажба на недвижим имот
предвижда построяване на обекта до 30.04.2021 г., като е уговорено, че купувачът е
задължен "да издаде обекта и да осигури на купувача разрешение за ползванена жилищната
сграда", както и "да издаде нотариален акт в 15-дневен срок след заплащане на цялата
договорена стойност", т.е. на цената, която е уговорена в размер 67635 лв.
В съдебно заседание ищцовата страна представя копие от анекс към договора за
строителство, съставен и подписан от страните на 06.12.2021 г., с който страните се
съгласяват, че прихващат последната, неплатена вноска от цената по договора, в размер
5235 лв., към сумата 16276,20 лв., приблизително нужна за довършването на обекта, с което
купувачът (ищцата Е.З.) е изпълнил изцяло задължението си за изплащане на цялата цена.
Няма основание за съмнение в точността на заключението на вещото лице, което дори сочи
стойност на довършителните работи, значително по-висока от претендираната от ищеца, а и
самото ответно дружество с представения анекс практически е признало, че за
2
довършването на обекта е нужна поне сумата от 16276 лв.
От правна страна съдът намира, че са налице както основанията за обявяване на договора за
окончателен, така и за присъждане на претендираните неустойка и обезщетение. Уговорен е
определен срок за изпълнение - до датата 30.04.2021 г., той е настъпил и пълно изпълнение
липсва. С прихващането е погасено задължението за цялата уговорена цена, като за момент
на погасяването следва да се счита моментът на неизпълнението (падежът на последната
вноска е по-ранен), но дори да се приеме, че прихващането има действие, считано от
06.12.2020 г., 15-дневният срок за снабдяване на купувача с нотариален акт, т.е. за
сключване на окончателен договор, е изтекъл преди деня на устните състезания.
Съдът не споделя становището на ответника, че обезщетение не се дължи, тъй като
изпълнението още е възможно и предстои. Законът дава възможност на кредитора да избере
при забава дали ще иска реално изпълнение, или обезщетение за неизпълнение. Ищцата е
избрала втората възможност, като това не изключва правото и да поиска заплащане на
уговорената неустойка за забава и едновременно с нея - разликата до размера на вредите от
пълно неизпълнение.
Налице са следователно всички основания за уважаване както на иска за обявяване на
предварителния договор за окончателен, така и на другите два предявени иска - на първия в
пълния размер от 309,25 лв., а на втория - в размера след прихващането, от 10731,95 лв.
(както се поддържа и в писмената защита на ищцата).
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
Обявява за окончателен сключения на 18.09.201 г. между ЕЛ. Д. З., ЕГН **********, от гр.
Пазарджик, ул. "Вит І" 53, ап. 15, като купувач, и "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление в гр. Пазарджик, п.к. 4400, ул. „П. Ю.
Тодоров“ № 4, ет. 4, ап. 15, с управител Е.П., като продавач, предварителен договор за
покупко-продажба, озаглавен "Договор за строителство и продажба на недвижим имот", на
следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 11 /единадесет/, с площ от 73,20 кв.м.
/седемдесет и три цяло и двадесет стотни кв. м./, състоящ се от спалня, всекидневна, баня с
тоалетна, коридор и тераса, разположен на четвърти /мансарден/ етаж, заедно с припадащите
се 6,24 % /шест цяло и двадесет и четири стотни процента/, равняващи се на 7,22 кв.м.
/седем цяло двадесет и две стотни квадратни метра/ идеални части от общите части на
сградата, при съседи: апартамент № 10 /десети/, апартамент № 12 /дванадесети/ коридор и
улица, като описаният обект е разположен в новострояща се жилищна сграда с адрес гр.
Пазарджик, ул. ****, УПИ ****, в кв. 196, съгласно нотариален акт № 40, том I, рег.№ 589,
н.д. № 34/29.02.2016 г. на нотариус ****, вписан с акт № 90, том 5, дело 729. дв. вх. рer. №
1609/29.02.2016 г. на Служба по вписванията Пазарджик, като съгласно КККР на гр.
Пазарджик поземленият имот е с идентификатор ***** за сумата 67635 лв., от които 62400
лв. са платени, а задължението за остатъка от 5235 лв. е погасено чрез прихващане,
3
извършено от страните с анекс към договора за строителство, съставен на 06.12.2021 г.
Осъжда ответника "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик да заплати на ищцата ЕЛ. Д. З. сумата
от 309,25 лева / триста и девет лева и двадесет и пет стотинки/, представляваща неустойка за
неизпълнение на Договор за строителство и продажба на недвижими имоти, сключен между
ищцата и ответното дружество на 18.09.2019 г. от страна на продавача, уговорена в Раздел
IV.T.4 от предварителния договор, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
19.05.2021 г. до окончателното изплащане на сумата.
Осъжда ответника "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик да заплати на ищцата ЕЛ. Д. З. на
основание чл. 79, ал.1, предл. 2 от ЗЗД сумата от 10731,95 лева /десет хиляди седемстотин
тридесет и един лева и деветдесет и пет стотинки/ - представляваща обезщетение за
неизпълнение на Договор за строителство и продажба на недвижими имоти, сключен между
ищцата и ответното дружество на 18.09.2018 г., в размер на разликата между действително
претърпените вреди и договорената неустойка, дължимо след извършеното прихващане със
сумата, дължимата от ищцата на ответното дружество за остатък от продажната цена, ведно
със законната лихва върху главницата, считано от 19.05.2021 г. до окончателното изплащане
на сумата, като отхвърля иска за разликата над 10731,95 лв. до пълния предявен размер от
15966,95 лв.
Осъжда на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК ЕЛ. Д. З. да заплати на Община Пазарджик сумата
2029,05 лв., представляваща местен данък за възмездно придобиване на имущество в размер
3 на сто върху цената по договора, съгласно чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ.
Осъжда на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК ЕЛ. Д. З. да заплати по сметката на съда сумата 568,68
лв., представляваща държавна такса в размер дължимата нотариална такса.
Решението подлежи на вписване на основание чл. 112, б. "з" от ЗС.
Нарежда да се впише възбрана върху имота до заплащането на разноските по
прехвърлянето, на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК.
Осъжда "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик да заплати на ЕЛ. Д. З. разноски по делото в
размер 2576,10 лв., включващи адвокатско възнаграждение, разноски за вещо лице и
държавни такси.
Решението подлежи на обжалване пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
4