№ 438
гр. Варна, 06.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на първи
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Деспина Г. Георгиева
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
мл.с. Ивалена Орл. Димитрова
при участието на секретаря Доника Здр. Христова
като разгледа докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно
гражданско дело № 20213100502840 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба, депозирана от АЛ. М. СТ.
ЕГН ********** от гр. Русе, ул. „Воден“, № 12, вх. 1, ет. 8, ап. 34, против решение №
261934/11.06.2021г-. по гр.д. № 945/2021г. на 19-ти състав на ВРС, с което е отхвърлен
предявения от него срещу С. ЗДР. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Бачо Киро“ №
20, ет. 4, ап. 6 иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 400.00лв.,
представляваща заплатен гаранционен депозит по договор за наем, сключен между страните
на 17.09.2019 г. с предмет – отдаване за временно и възмездно ползване на недвижим имот,
находящ се в гр. Варна, бул. „Чаталджа“ № 20, вх. А, ет. 3, апартамент 9, собственост на
ответника, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда – 07.10.2020 г. до окончателното й изплащане, на основание чл. 55,
ал. 1, пр.3 ЗЗД и е осъден да заплати на С. ЗДР. Б., ЕГН ********** сумата от 1300.00лева,
съдебно – деловодни разноски за заплатен адв.хонорар, на основание чл. 78 ал. 3 ГПК.
Считайки обжалваното решение за неправилно, поради това, че първоинстанционният
съд е достигнал до неправилни изводи относно приложението на клаузата по т. 5 от Раздел
V от договора за наем се моли да бъде отменено и постановено друго, с което исковата
претенция за осъждане на ответника да му заплати сумата от 400.00лв., представляваща
предоставен му безлихвен гаранционен депозит в размер на един месечен наем да бъде
уважена, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до
окончателвното изплащане на задължението и всички разноски, които е направил-заплатени
държавни такси от 75.00лв. общо.
В писмен отговор С. ЗДР. Б. ЕГН ********** от гр. Варна, ул. „Бачо Киро“, № 20, ет.
4, ап. 6, чрез адв. В.В. оспорва въззивната жалба, като неоснователна. Правилно ВРС е
възприел уговорката на страните по т. 5 от Раздел V от договора за наем и разтълкувал
волята им, така, че е неоснователно искането за връщане на депозита. Моли се за
1
потвърждаване на обжалваното решение и за присъждане на сторените съдебно-деловодни
разноски.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:
С исковата си молба АЛ. М. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. Русе, ул. „Воден“ №
12, вх. 1, ет. 8, ап. 34, е предявил иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за
осъждане на ответника С. ЗДР. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Бачо Киро“ №
20, ет. 4, ап. 6, да върне на ищеца сумата 400.00лв., представляваща заплатен гаранционен
депозит по договор за наем на недвижим имот от 17.09.2019г., находящ се в гр. Варна, бул.
„Чаталджа“ № 20, вх. А, ет. 3, ап. 9, предоставен му за временно и възмездно ползване от
ответника, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда – 07.10.2020 г. до окончателното изплащане на задължението.
По силата на сключения с наемодателя С.З. Б. договор за наем от 17.09.2019г. се
задължил да плаща месечна наемна цена в размер на 400.00лв. При сключването на договора
предал на ответника сумата от 400 лева, представляваща безлихвен депозит в размер на
един месечен наем, гарантиращ изпълнението на задължението му, като наемател за
своевременно заплащане на месечните наеми, както и опазване на имота, обзавеждането и
общите части, съгласно уговореното между страните по чл. 5, раздел 1 от договора. Считано
от 01.07.2020г. прекратил предсрочно договора за наем с отправено до наемодателя с
двумесечно предизвестие, съгласно уговореното в чл. 1, раздел 4 от договора. За приетото
предизвестие бил уведомен от ответника писмено на 01.05.2020г. На 30.06.2020г. предал на
ответника обратно ползването на имота с подписан от ответника приемо – предавателен
протокол и без забележки. На 21.07.2020г. заплатил последната дължима сума към „Енерго
Про“ ЕАД, с което съгласно уговорка между страните преди това, ответникът следвало да
му възстанови сумата по депозита. Той обаче отказал.
Моли се предявеният от него иск да бъде уважен. Претендира и заплащане на
сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът С. ЗДР. Б. ЕГН ********** от гр. Варна, ул.
„Бачо Киро“, № 20, ет. 4, ап. 6, чрез адв. В.В. е депозирал отговор на исковата молба, с който
оспорва иска, като неоснователен. Позовава се на уговореното между страните в т. 5 от
Раздел V от договора страните, по силата на което наемодателят не дължи връщане на
платения депозит в случай, че наемателят прекрати договора преди изтичане на срока,
какъвто е настоящия случай, независимо дали това е станало с предизвестие или не. На това
основание съгласно чл. 6 от същия раздел не се дължи и връщане на предплатени наеми,
независимо, че имотът не се ползва от наемателя.
Моли се искът да бъде отхвърлен и за присъждане на направените разноски.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и становищата на
страните, намира за установено следното от фактическа страна:
Първоинстанционният съд е приел за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че
страните са сключили договор за наем на 17.09.2019г., по силатка на който наемодателят С.
ЗДР. Б. е предоставил на ищеца АЛ. М. СТ. за временно и възмездно ползване на
собствения си недвижим имот, находящ се в гр. Варна, бул. „Чаталджа“ № 20, вх. А, ет.3,
ап. 9, като ищецът предал на ответника сумата от 400.00лв., представляваща депозит, както
и че на 01.07.2020г. договорът е предсрочно прекратен от ищеца.
Видно от договора за наем от 17.09.2019г., същият, съгласно чл. 2 от договора се
сключва за срок до 30.09.2020г. В чл. 5 е посочено, че наемателят предоставя на наемодателя
безлихвен депозит в размер на един месечен наем от 400.00лева, за да гарантира изпълнение
2
на задълженията си за своевременно заплащане на месечните наеми, опазването на имота,
обзавеждането и общите части. Наемодателят от своя страна се задължава да пази депозита
през срока на договора и да го върне след изтичане действието на договора или при неговото
прекратяване. От този депозит наемодателят има право да задържи сумите за евентуално
дължимите след изтичане на срока на договора и неплатени консумативи, както и сумите
необходими за възстановяване на евентуални вреди и щети нанесени върху имота,
обзавеждането и общите части. Ако има неплатен месечен наем от наемателя, наемодателят
има право да задържи депозита. Спород чл. 2 от Раздел IV след изтичане на уговорения
срок, договорът прекратява действието си. Наемодателят дължи връщане на гаранционния
депозит в деня на връщане на имота, при положение, че са заплатени всички консумативни
разноски. Съгласно чл. 5 от Раздел V от допълнителните условия на договора обаче
страните са уговорили, че при внезапно напускане на наемателя, както и при
преждевременно /преди изтичане на срока, за който е сключен договора/ пресратяване,
предоставените депозити не се връщат, независимо дали предсрочното прекратяване е
станало с или без двумесечно писмено предизвестие. ако наемателят прекрати договора
преди изтичане на срока, не се дължи връщане на предоставените депозити, независимо
дали предсрочното прекратяване е станало с или без двумесечно писмено предизвестие.
Съгласно чл. 6 от същия раздел предплатени наеми не се връщат при предсрочно
прекратяване на договора от наемателя, независимо дали предсрочното прекратяване е
станало с или без двумесечно писмено предизвестие.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. т. 3 от ЗЗД, който е получил нещо на
отпаднало основание, е длъжен да го върне.
В тежест на ищеца е било да докаже , че е страна по договор за наем, че е платил
депозит от 400.00лв. и, че договорът е прекратен, а в тежест на ответника ,че е налице
основание, което му дава право да задържи и да не върне платения депозит.
Действително на 17.09.2019г. страните са сключили договор за наем за срок до
30.09.2020г. Няма спор и се установява от представеното по първоинстанционното дело
платежно нареждане от 17.09.2019г., че А.С. е платил на С.Б. сумата от 1743.00лв., която
според чл. 6 от Раздел I от договора за наем включва гаранционен депозит и наем за периода
от 19.09.2019г. до 31.12.2019г.
Настоящият състав не намира, че ответникът е доказал, че е налице валидна клауза, в
приложение на която, при предсрочно прекратяване на договора за наем, не се дължи
връщане на получения депозит.
Видно, наемателят С. е връчил двумесечно предизвестие до наемодателя, както е
уговорено в чл. 1, Раздел IV от договора за наем, видно от водената между страните
кореспонденция по електронен път и изявлението на наемодателя от 01.05.2020г., че приема
предизвестието. Двумесечния срок за предизвестие е изтекъл на 01.07.2020г. На
30.06.2020г., видно от съставения приемо-предавателен протокол, имотът е върнат на
наемодателя без забележки. На 21.07.2020г. наемателят е изпратил бележката за последно
дължимата сума за електроенергия, според e-mail съобщението от същата дата и е поканил
3
наемодателя в 3-дневен срок да върне платения гаранционен депозит от 400.00лв. Няма спор
между страните, че тогава са били заплатени всички дължими от наемателя консумативи.
Няма спор също така, че наемателят не е останал задължен за неплатени месечни наеми.
Последвал е отказа на наемодателя да върне сумата.
Видно, спорът се развива по отношение на невърнатия от наемодателя платен от
наемателя при сключване на договора за наем гаранционен депозит, след прекратяване на
договора с изтичане на срока на предизвестието-01.07.2020г.
Плащането на този гаранционен депозит е уговорено в чл. 5 от Раздел I от договора
и сочи ясно целите за които е предвидено-да се гарантира своевременното заплащане на
наемната цена от наемателя, да пази имота в добро състояние, включително обзавеждането и
общите части, да плаща дължимите консумативи при ползването на имота и да го върне при
прекратяването на наема. Всичко това е изпълнено от наемателя и следва да се приеме, че му
се дължи връщане на депозита. Уговореният двумесечен срок за предизвестие за
прекратяване на договора сам по себе си обезпечава интереса на наемодателя в случай на
прекратяване на договора преди срока за който е сключен. Вярно, че в чл. 5 от Раздел V е
предвидено задържане на внесените депозити при преждевременно напускане, но тази
клауза противоречи на уговореното между страните в кои случаи на неизпълнение от страна
на наемателя, внесеният депозит гарантира обезщетение на наемодателя, а при липсата на
неизпълнение, задържането на депозита води до неоснователно обогатяване на наемодателя,
нещо което не следва да се толерира от съда. Освен това, следва да се има предвид, че
подписаният договор за наем е доста подробен и съдържа множество уговорки по
съществуващото наемно правоотношение. Но липсват уговорки за причините поради които
може да бъде прекратен договора. При липсата на конкретни уговорки, приложение намират
общите разпоредби на правото. В конкретния казус, според твърденията на ищеца-
наемател, причината се корени в общоизвестните форсмажорни обстоятелства във връзка с
пандемичната обстановка в страната, считано от м.март 2020г. и преустановените
присъствени занятия на студентите, какъвто е наемателя и преминаването към on line
обучение, което не налага ползването на квартира в гр. Варна. Наличието на непреодолима
сила по смисъла на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД обосновава безвиновната отговорност за
прекратяване на договора за наем. Наемателят не следва да търпи санкции, бъде задържан
внесения от него депозит, т.к. причината за прекратяване на договора е извън волята и
контрола на наемателя.
Искът е основателен и следва да бъде уважен.
Поради несъвпадане на изводите на ВОС с тези в обжалваното решение, същото
следва да бъде отменено изцяло, включително в частта зда разноските и постановено друго,
с което исковата претенция бъде уважена.
С оглед резултата от спора, С.Б. следва да бъде осъден да заплати на А.С. разноски за
първата инстанция в размер на 50.00лв., представляваща заплатена държавна такса по
делото, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
4
За въззивната инстанция С.Б. следва да бъде осъден да заплати на А.С. разноски в
размер на 25.00лв., представляваща заплатена държавна такса по делото, на осн. чл. 78, ал. 1
от ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 261934/11.06.2021г-. по гр.д. № 945/2021г. на 19-ти състав на
ВРС, с което е отхвърлен предявения от АЛ. М. СТ. ЕГН ********** от гр. Русе, ул.
„Воден“, № 12, вх. 1, ет. 8, ап. 34, срещу С. ЗДР. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
„Бачо Киро“ № 20, ет. 4, ап. 6 иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата
400.00лв., представляваща заплатен гаранционен депозит по договор за наем, сключен
между страните на 17.09.2019 г. с предмет – отдаване за временно и възмездно ползване на
недвижим имот, находящ се в гр. Варна, бул. „Чаталджа“ № 20, вх. А, ет. 3, апартамент 9,
собственост на ответника, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 07.10.2020 г. до окончателното й изплащане, на
основание чл. 55, ал. 1, пр.3 ЗЗД и АЛ. М. СТ. ЕГН ********** от гр. Русе, ул. „Воден“, №
12, вх. 1, ет. 8, ап. 34 е осъден да заплати на С. ЗДР. Б., ЕГН ********** сумата от
1300.00лева, съдебно – деловодни разноски за заплатен адв.хонорар, на основание чл. 78 ал.
3 ГПК и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА С. ЗДР. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Бачо Киро“ № 20, ет.
4, ап. 6 да заплати на АЛ. М. СТ. ЕГН ********** от гр. Русе, ул. „Воден“, № 12, вх. 1, ет. 8,
ап. 34 сумата 400.00лв., представляваща заплатен гаранционен депозит по договор за наем,
сключен между страните на 17.09.2019 г. с предмет – отдаване за временно и възмездно
ползване на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, бул. „Чаталджа“ № 20, вх. А, ет. 3,
апартамент 9, собственост на ответника, слред прекратяване на договора за наем, ведно със
законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
07.10.2020 г. до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 55, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА С. ЗДР. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Бачо Киро“ № 20, ет.
4, ап. 6 да заплати на АЛ. М. СТ. ЕГН ********** от гр. Русе, ул. „Воден“, № 12, вх. 1, ет. 8,
ап. 34 да заплати разноски за първата инстанция в размер на 50.00лв., на осн. чл. 78, ал. 1 от
ГПК.
ОСЪЖДА С. ЗДР. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Бачо Киро“ № 20, ет.
4, ап. 6 да заплати на АЛ. М. СТ. ЕГН ********** от гр. Русе, ул. „Воден“, № 12, вх. 1, ет. 8,
ап. 34 да заплати разноски за въззивната инстанция в размер на 25.00лв., на осн. чл. 78, ал. 1
от ГПК.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване предвид разпоредбата на
чл. 280, ал. 3, т. 1, предл. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
5
1._______________________
2._______________________
6