№ 1196
гр. София, 24.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20241110162939 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба от „К“ ООД, ЕИК: ********, със
седалище и адрес на управление: ****************** и М. М. О., ЕГН: **********, с адрес
в **************** срещу Е ********************, с която е предявен конститутивен иск
с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията на ОС на ЕС от 25.09.2024 г.
Твърди се, че ищецът „К“ ООД е собственик на 2/3 (две трети) идеални части от
самостоятелен обект с идентификатор **************- кафе-сладкарница на първия етаж на
ЕС, а М. М. О. е собственик на самостоятелен обект с идентификатор**************** -
Магазин железария на първи етаж на ЕС.
Излагат се доводи за незаконосъобразност на взетите решения на проведено ОС на ЕС
от 25.09.2024 г. като се твърдят нарушения на процедурата по свикването и провеждането.
Поддържа се, че в Протокола от 25.09.2024г. липсват данни по чия инициатива е свикано
Общото събрание както и за начина на уведомяване на всички етажни собственици.
Поддържа се, че не ясно кога. е залепена покана за процесното Общо събрание, кога и на
кого от етажните собственици е съобщено чрез телефонно обаждане или чрез лично
връчване, удостоверено с подпис на получателя за да се приеме, че е спазен предвидения 7
дневен законов срок.
Твърди се, че изискуемия кворум за провеждане на ОС е определен погрешно и в
противоречие с изискванията на чл.15 от ЗУЕС. Твърди се, че посочената за представител на
СО Район „П“ и НЧ „Хр. С“ **************** не е имала изрично писмено
упълномощаване за участие и гласуване в Общото събрание нито от Кмета на СО Район „П“
нито от Директора на НЧ „Хр. С“, т.е същата не е пълноправен участник и идеалните части,
прилежащи към обектите общинска собственост не са могли да участват при формиране на
кворума.
По отношение на решението по т. 1, взето с кворум от 29.147% от общите части на
сградата домоуправителят Т С да подпише договор с фирма „**********“ ЕООД за ремонт
на покрива на сградата се излагат доводи, че преди да бъде гласувано това решение, е
следвало да бъде взето конкретно решение за извършване на ремонтни дейности
1
(необходими или полезни разноски) като се определи конкретен бюджет, начин на
разпределение на разходите между отделните етажни собственици както и да се обсъдят
различни оферти за да може действително подписвайки впоследствие договор, етажните
собственици да бъдат гарантирани, че той ще бъде изпълнен. Сочи се, че ако става въпрос за
полезен ремонт, то решението, е следвало да бъде взето с мнозинство, не по- малко от 75%
идеални части от общите части, в-съответствие с чл.17, ал.1 т.3 от ЗУЕС, каквото не е
направено.
По отношение на решението по т. 2 „от 01.10.2024г. започва събирането на таксите
отново“ се сочи, че същото е неясно – таксите не са определени нито по размер, нито как ще
се събират, което прави решението порочно.
По отношение на решението по т. 3- определяне на краен срок до 30.09.2024г. до 19
часа: етажните собственици да бъдат известени за начина на заплащане на ремонта на
покрива и предоставяне на данни за фактури от всички етажни собственици, след което ако
този срок не бъде спазен да бъде изпратена нотариална- покана, се сочи,че размерът на
разходите за нотариална покана не е изрично гласуван и той не би следвало да се възприема
като решение.
Представени са писмени доказателства.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който се оспорва иска.
Не се спори, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в ЕС.
Сочи се, че ТОС е избран за управител на Е с решение от 25.06.2023 г. с мнозинство от
70,856% от общите части на сградата. По негова инициатива и с покана от 17.09.2024 г.
управителят на Е Т С е свикал общото събрание на 25.09.2024 г. от 18:00 часа при посочения
в поканата дневен ред. За залепването на поканата на мястото за обявления в Е е съставен
протокол в присъствието на етажния собственик ГВ. В протокола за залепването на поканата
изрично е отбелязано, че същата е залепена на мястото за обявления в Е на 17.09.2024 г. в
19:10 часа. Излагат се доводи, че въпреки спазването на процедурата е изпратено и
уведомление до кмета на С, район „П“ чрез ССЕВ.
Оспорва се твърдението, че изискуемият кворум за провеждане на Общото събрание е
бил определен погрешно. Сочи се, че тъй като в част от нотариалните актове на етажните
собственици не е посочен точен процент от общите части, както и поради факта, че общият
сбор на посочените общи части е по- малък от 100, Общото събрание на Е е взело решение
от 25.09.2023 г. за приемане на нова таблица за разпределение на площите, предоставена от
етажния собственик АД и изготвена от адв. КТ. Твърди се, че още в първоначално обявения
час (18:00 часа) присъстват повече от необходимите 51% от общите части. Въпреки това,
присъстващите предпочитат да изчакат до 19:00 часа, за да могат и други собственици да
вземат участие, ако имат желание. Това не е било задължително, но ЗУЕС не въвежда
забрана при наличие на кворум присъстващите да изчакат още малко, за да могат и други
етажни собственици да присъстват.
Излагат се доводи относно това, че Сдружение „***********************“ с
БУЛСТАТ ********** се представлява от РЙВ. Сочи се, че дори да се приеме, че
**************** няма представителна власт, то сборът на общите части на останалите
присъстващи е 29,467%, а общото събрание е било отложено с един час и без никакво
съмнение в 19:00 часа са присъствали повече от изискуемите от чл.15, ал.2 ЗУЕС 26% от
общите части..
По решението по т.1 се сочи, че решението, с което е избрана оферта е обективирано в
протокол от 25.09.2023 г. Тогава общото събрание е избрало офертата на „**********“
ЕООД като двамата ищци са присъствали и са гласували с „Въздържал се“. На общото
събрание, проведено на 15.03.2024 г„ на което е присъствал и действащия към онзи момент
2
кмет на с. ГМ са били представени таблица за разпределение на сумата за ремонта на
покрива, гласуваната и приета още на предходното общо събрание оферта за ремонт,
информация за банковата сметка и други документи. Сочи се, че с Решение по т.2 от Общо
събрание на Е, проведено на 15.03.2024 г. (необжалвано) е взето решение и по повод на
реда, срока и начина за плащане. Видно от приложените документи решенията за
извършване на ремонт, избор на изпълнител, одобрение на конкретна оферта и определяне
на ред, срок и начин на плащане са взети много преди общото събрание, проведено на
25.09.2024 г. излагат се доводи, че ремонтът на покрива не може да бъде определен като
„полезни разходи" по смисъла на ЗУЕС.
По решението по т.2 се сочи, че то е за опрощаване на натрупани задължения на
етажните собственици и има за цел те да бъдат облекчени предвид по-големия разход за
ремонт на покрива.
За Решението по т.3 се сочи, е то е да бъде определен срок до 19:00 часа на 30.09.2024
г. за всеки етажен собственик да посочи по какъв начин е избрал да заплати за ремонта и да
предостави данни за фактура, а ако такъв начин не бъде посочен и не бъдат изпратени данни
за фактура до съответните собственици да бъде изпратена нотариална покана.
Претендират се разноски.
Софийският районен съд, като прецени доводите на страните и събраните по
делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Ищците са етажни собственици като собственици на 2/3 (две трети) идеални части от
самостоятелен обект с идентификатор ************** /„К“ ООД/, респективно на
самостоятелен обект с идентификатор ***************/ М. М. О./, което обстоятелство е
обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване. Същото се установява и от
приложените по делото **************************
Обжалват се решения от проведено общо събрание на ЕС на 25.09.2024 г. Ето защо
съдът приема, че искът е допустим, тъй като е бил предявен в преклузивния срок по чл.40,
ал.2 ЗУЕС/ с входирана искова молба на 24.10.2024 г. с дата на пощенското клеймо
23.10.2024 г. от лица, притежаващi положителна процесуална легитимация.
В определение № 89 от 22.05.2017 година, постановено по частно гражданско дело №
№ 11/ 2017 година на ВКС, Първо отделение, е прието следното: „Решението на ОС е
незаконосъобразно тогава, когато ОС е свикано и/ или решенията са взети в нарушение на
реда по ЗУЕС, и/ или ОС е упражнило своите правомощия в отклонение на изискванията от
чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС.
Основание на иска по чл.40 ЗУЕС са само посочените в исковата молба пороци
/недопустимо е решение на общото събрание да бъде отменено въз основа на пороци, които
не са въведени в исковата молба или по-късно по реда за отстраняване нередовностите на
исковата молба, или чрез изменение на иска/ - решение № 58 от 25.03.2014 г.по гр.д. №
5704/2013 г., I г.о., решение № 37/20.04.2016 г. по гр.д. № 4432/2015 г., I гр.о. Следователно в
това производство, независимо от характера на нормите, съдът не може служебно да
прилага императивна правна норма, която не е въведена като основание на иска и съдът
следва единствено да разглежда въведените от ищеца твърдения за нарушения при
провеждането на ОС.
От оповестяването на протокола за ищците е възникнала възможността в срока по
чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспорят писмено съдържанието му, включително достоверността на
отразените в него решения.
Ищците не са направили такова оспорване. Не се и оспорва обаче, че изготвеният
3
протокол от проведеното ОС е именно предоставения на ищците и приложен към исковата
молба/ идентичен с този представен и с отговора/ Така съдът намира, че протоколът се е
стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда
доказателствена сила, че отразените в него действия на ОС и взети решения са извършени
съобразно отразеното в него, в който смисъл Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. №
4294/2014 г., I г. о., ГК на ВКС.
Така съобразно протокола са присъствали: 1.Т С- собственик на обекти: 20,21, 22, 23,
27, 28,29, с 11.587% части от ид. ч. на сградата;2.****************- представител на СО
район П и НЧ Хр. С- собственик на Обекти: 18 и 15 с 23.059% части от ид. ч. на
сградата;3. ГВ- собственик на Обекти: 24, 25,26 с 4.704% части от ид. ч. на сградата;4.
АА - собственик на Обект 14 с 13,176% части от ид. ч. на сградата; или общо кворум
52.526% от ид. ч. на сградата. Посочен е следния дневен ред: 1.Гласуване на подписването
на договора за ремонт на покрива с фирма „**********“ ЕООД, изготвен от А. Д и
допълнен с изискванията на Н. М. изслушване на доводите за умишлено забавяне на
подписването с повече от 2 месеца от А. Д, Н. М, М. О. и Цв. Ш, въпреки изпълнените
изисквания.; 2. обсъждане на системното невнасяне на гласуваните в предходни събрания
на ес такси към касата и наем на общите части на сградата използвани с търговска цел.;
3.разискване на възможностите за събиране на задълженията по съдебен ред и гласуване
разпределението на разходите между собствениците за изпращането на нотариални покани
или „телепоща със заверка на съдържанието“ към длъжниците, като първа стъпка. 4.Разни
От ищците са наведени доводи за незаконосъобразност на процедурата по свикването
на ОС и изготвянето на протокола.
Съгласно чл. 5 от ЗУЕС протоколът следва да съдържа датата и мястото на
провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от Е,
които те представляват номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували
лицата - „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията,
направените предложения и приетите решения.
Процесният протокол съдържа списък на присъстващите лица и съответстващите на
тях идеални части от общите части. Налице е приложение към него, носещ подпис на всички
присъствали. Подробно са описани същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения. Налице е електронен подпис и на протоколчика и председателя на
общото събрание. Процесният протокол отговаря на всички законови изисквания.
Общото събрание е свикано с покана от управителя на ЕС/ легитимиран субект по
смисъла на чл. 12, ал. 1 т.1 от ЗУЕС- избран на ОС на 25.06.2023 г./. Поканата е подписана
от лицата, които свикват общото събрание, поставена е на видно и общодостъпно място на
входа на сградата/на мястото за обявления в ЕС/ не по-късно от 7 дни преди датата на
събранието – на 17.09.2024 г. Датата и часът на поставянето са се отбелязани върху поканата
и е съставен протокол. Не се установяват нарушения при свикването на процесното ОС.
Следва да се посочи, че законът не прави разлика дали етажните собственици са
физически, юридически лица, държавата или общината. Наличието на обект, който
представлява частна общинска собственост в сградата не води до различен ред за свикване
на ОС. Положена е допълнително дължима грижа, като С е уведомена чрез ССЕВ.
Изложени са доводи за липса на представителна власт на ****************-
пълномощник на СО, което води до спадане на кворума. По въпроса дали в производство по
чл.40 ЗУЕС ищецът може да оспори пълномощните, дадени за участие в общото събрание от
друг етажен собственик е формирана преобладаваща практика на съдилищата, че в този
случай намира приложение разрешението, дадено в т.2 на Тълкувателно решение № 5 от
12.12.2016 г. по тълк.д. № 5/2014 г. на Върховен касационен съд, ОСГТК, че на липсата на
представителна власт може да се позове само ненадлежно представлявания. Доколкото
ЗУЕС урежда само формата на упълномощаването в зависимост дали упълномощеният е
4
член на домакинството на упълномощителя, дали е друг етажен собственик или не е етажен
собственик /чл.14/ и въвежда ограничение за броя на представляваните лица /най-много
трима етажни собственици/, то следва, че относно института на упълномощаването се
прилагат общите правила на ЗЗД, съответно, че в производството по чл.40 ЗУЕС кворумът
се преценява въз основа на представените и редовни от формална страна пълномощни,
правото на упълномощителя да участва в общото събрание /т.е. според качеството етажен
собственик или ползвател/ и с оглед спазването на чл.14, ал.4 ЗУЕС един пълномощник да
представлява до трима етажни собственици, а оспорване на представителната власт може да
направи само ненадлежно представлявания или негов универсален правоприемник. Така
съдът не намира пороци при определяне на кворума на процесното ОС и липса на
представителна власт на участващите в него етажни собственици или техни представители.
Така доколкото не са констатирани нарушения достатъчни да обусловят
незаконосъобразност на провеждането на общото събрание, съдът следва да се произнесе и
по доводите за незаконосъобразност на конкретно взетите решения.
По решението по т.1 и 3:
Видно от представения от ответната ЕС протокол от ОС на ЕС от 25.06.2023 г. по т. 2 е
взето решение за извършване на спешен и неотложен ремонт на покрива на сградата,
поради множествените течове и повреди. Не е избран изпълнител, поради проявено желание
от страна на АД да поиска още оферти. Предложението е прието с мнозинство от 70.856 %
от общите части на сградата. Доколкото решението на ОС не е обжалвано е прието, че
ремонтът на покрива е необходим. Същото е взето с необходимото мнозинство за това. С
решение от 15.02.2024 г. на ОС на ЕС по т.2 от представения по делото протокол с
необходимото мнозинство по см. чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС е взето решение за параметрите на
ремонта- - разкриване на покрива, изхвърляне и извозване на отпадъка, чрез „улей“
директно в камион, без преминаване през общи части на сградата, полагане на новите дъски
и покриването им с „мушама" веднага, така при евентуален валеж няма да има
допълнителни щети в помещенията. Ще бъдат ремонтирани комините и последно ще бъдат
поставени керемидите. Всички необходими материали ще бъдат качвани на покрива с кран,
като складиране в общи части няма да има. Взето е решение за стойността на ремонта и са
предоставени три алтернативни начина на плащане от ЕС. Налице е необходимото
мнозинство -52.526% от общите части на сградата. Решението по т.1 на процесното ОС само
валидира предходно взетите решения като е взето решение за сключване на договор с
изпълнител на ремонта.
Същото се отнася и за решението по т. 3. То определя за начина по който да се
заплащат дължимите суми, както и изпращането на покана при неизпълнение.
Така съдът намира, че решенията по т.1 и 3 от протокола на ОС на ЕС са
законосъобразни.
Решението по т.2 е незаконосъобразно. Съгласно чл. 17, ал.2, т. 4 ЗУЕС решението за
опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на
изпълнението им се взима с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите
части. Такова мнозинство не е налице, доколкото решението е взето с мнозинство от 52.525
% от общите части.
С оглед изхода на спора съобразно чл. 78, ал. 1 и 3 ГПК и двете страни имат правно на
разноски съобразно уважената/отхвърлената част на исковете. Ищците имат право на 343.33
лева-разноски от пълно претендиран размер от 1030 /30 лева- държавна такса и 1000 лева-
адвокатски хонорар.Ответната етажна собственост има право на сумата от 666 лева, от
пълно претендиран размер от 1000 лева- адвокатски хонорар.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Софийският районен съд
5
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от „К“ ООД, ЕИК: ********, със седалище и адрес на
управление: ****************** и М. М. О., ЕГН: **********, с адрес в ****************
срещу Е ********************, конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС
Решението по т.2 на ОС на ЕС от 25.09.2024 г. за опрощаване на натрупани от етажните
собственици задължения поради липса на необходимото мнозинство по чл. 17, ал.2, т.4
от ЗУЕС.
ОТХВЪРЛЯ иска на К“ ООД, ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление:
****************** и М. М. О., ЕГН: **********, с адрес в **************** срещу Е
********************, с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на останалите / по т.1
и 3/ решения на ОС на ЕС от 25.09.2024 г.
ОСЪЖДА Е ******************** да заплати на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на
К“ ООД, ЕИК: ******** и М. М. О., ЕГН: **********, съдебно-деловодни разноски в
размер на 343.33 лева.
ОСЪЖДА „К“ ООД, ЕИК: ******** и и М. М. О., ЕГН: **********, да заплатят на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК на Е съдебно-деловодни разноски в размер на 666.66 лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред СГС в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6