№ 518
гр. Благоевград, 15.09.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на петнадесети септември
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Катя Бельова
Членове:Лилия Масева
Анета Илинска
като разгледа докладваното от Лилия Масева Въззивно гражданско дело №
20221200500684 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 435 – чл. 438 от ГПК.
Образувано е по жалба с вх. №05997/24.06.2022 г., по описа на ЧСИ М К, подадена от
длъжника по изпълнително дело №804/2019 г., Ф. В. К., ЕГН **********, адрес: гр.
Благоевград, бул. „К“ №2, вх. В, ет. 1, ап. 1, срещу Постановление за възлагане на недвижим
имот с изх. №5621/08.06.2022 г. и Постановление за възлагане на недвижим имот с изх.
№5623/08.06.2022 г., обективирани в Съобщение за изготвено постановление за възлагане с
изх. №5624/08.06.2022 г.
Жалбоподателят посочва, че постановленията са незаконосъобразни, постановени при
редица нарушения на процесуалните правила, тъй като наддаването при публичната продан
не е извършено надлежно и имотите не са възложени по най-високата предложена цена.
Поддържа се още, че процесните недвижими имоти не са надлежно оценени, без ясни
критерии за това. Продажните цени, на които са възложени недвижимите имоти били силно
занижени и многократно по-ниски от данъчните им оценки. Сочи се, че извършената
публична продан в периода 15.02.2022 – 15.03.2022 г. е била в нарушение на нормите на чл.
485 и чл. 468, във вр. с чл. 494, ал. 2 от ГПК. Твърди се, че не е направена актуализация на
оценката на процесните недвижими имоти. Навежда се още в жалбата, че обявените от
съдебния изпълнител цени, от които да започне наддаването, са били многократно по-ниски
от актуалните им понастоящем данъчни оценки. Моли настоящата инстанция да постанови
решение, с което да бъдат отменени процесните постановления за възлагане на недвижими
имоти, като неправилни и незаконосъобразни.
1
Взискателят „....“ АД, ЕИК ..., счита, че жалбата е процесуално недопустима. Поддържа, че
оценката на имуществото и разгласяването на публичната продан само подготвяли, но не
били част от наддаването, поради което били вън от предмета на проверка при обжалване на
постановлението за възлагане – т. 8 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г. на ВКС
по тълк. дело №2/2013 г., ОСГТК. Редът за оспорване на оценката бил различен – на много
по-ранен етап от постановлението за възлагане, съгласно чл. 485, ал. 2 от ГПК. Хипотезата
на оспорване на оценката била неприложима след провеждането на първата продан по
делото.
В мотивите си по чл. 436, ал. 3 от ГПК, частният съдебен изпълнител заявява, че жалбата е
процесуално недопустима /тъй като не бил налице отказ за извършване на нова оценка/,
евентуално неоснователна, тъй като били спазени изискванията на чл. 485 от ГПК.
Окръжен съд - Благоевград, като прецени данните по делото и обсъди наведените в жалбите
пороци на обжалваните постановления, възраженията на взискателя и мотивите на съдебния
изпълнител, приема за установено от фактическа страна следното:
Процесното изпълнително дело било образувано по молба от 08.08.2019 г. на „....“ АД, ЕИК
..., по изпълнителен лист от 30.07.2019 г., издаден въз основа на заповед за изпълнение въз
основа на документ по чл. 417 от ГПК по ч. гр. дело №2039/2019 г. по описа на РС -
Благоевград, срещу длъжника Ф. В. К., ЕГН **********.
Съдебният изпълнител насочил принудителното изпълнение върху процесните имоти, върху
които била наложена възбрана.
На длъжника Ф.К. била надлежно връчена покана за доброволно изпълнение на 03.09.2019 г.
/л. 62 от ИД/, с която същата била уведомена за наложените възбрани върху недвижими
имоти, както и за това, че на 19.09.2019 г. бил насрочен опис.
Описът бил извършен, за което бил съставен протокол от 19.09.2019 г. /л. 78 от ИД/, като е
определена дата за предявяване на оценката на 10.10.2019 г. Оценката не е била оспорена от
длъжника. С разпореждане от 29.10.2019 г. частният съдебен изпълнител е насрочил
публична продан на недвижимите имоти от 12.11.2019 г. до 12.12.2019 г., като видно от
Съобщение с изх. №008382/05.11.2019 г. е определена начална цена от 65 654.40 лв., за имот
с идентификатор №.. и първоначална цена от 43 932.00 лв. за имот с идентификатор №..
Публичната продан на имотите била обявена за нестанала, видно от Протокол от 13.12.2019
г., поради неявяване на купувачи, като на 27.12.2019 г. взискателят поискал насрочването на
нова публична продан на процесните имоти. Такава била насрочена за периода от 17.01.2020
г. до 17.02.2020 г. при начална цена 90 % от началната цена по първата публична продан, за
което длъжникът бил уведомен. Публичната продан на имота била обявена за нестанала,
като по повод на молба от взискателя за определяне на нова начална цена и обявяване на
нова публична продан на имота, е изготвена и приета експертна оценка за определяне на
пазарна стойност на процесните недвижими имоти с вх. №03920/20.08.2020 г., по описа на
ЧСИ .. К. Със съобщение за насрочване на публична продан от 20.08.2020 г. е насрочена
нова публична продан с начална цена за имот с идентификатор №.. в размер на 62 583.20 лв.
2
и за имот с идентификатор №..в размер на 41 897.60 лв. за периода 01.09.2020 г. до
01.10.2020 г. Началната цена, от която да започне наддаването е била определена на
основание чл. 485 от ГПК. Публичната продан на имотите била обявена за нестанала, видно
от Протокол от 02.10.2020 г., поради неявяване на купувачи, като на 12.10.2020 г.
взискателят поискал насрочването на нова публична продан на процесните имоти. Такава
била насрочена за периода от 10.11.2020 г. до 10.12.2020 г. при начална цена 90 % от
началната цена по първата публична продан, за което длъжникът бил уведомен. Публичната
продан на имотите била обявена за нестанала, видно от Протокол от 11.12.2020 г., поради
неявяване на купувачи, като по повод на молба от взискателя за определяне на нова начална
цена и обявяване на нова публична продан на имота, е изготвена и приета нова експертна
оценка за определяне на пазарна стойност на процесните недвижими имоти с вх.
№00691/25.01.2021 г., по описа на ЧСИ .. К. Проданта била насрочена за периода от
18.02.2021 г. до 18.03.2021 г. при начална цена от 55 284.00 лв., за имот с идентификатор №..
и първоначална цена от 36 932.80 лв. за имот с идентификатор №.. Публичната продан на
имотите била обявена за нестанала, видно от Протокол от 19.03.2021 г., поради неявяване на
купувачи, като на 15.04.2021 г. взискателят поискал насрочването на нова публична продан
на процесните имоти. Такава била насрочена за периода от 22.06.2021 г. до 22.07.2021 г. при
начална цена 90 % от началната цена по първата публична продан, за което длъжникът бил
уведомен. Публичната продан на имотите била обявена за нестанала, видно от Протокол от
23.07.2021 г., поради неявяване на купувачи, като по повод на молба от взискателя за
определяне на нова начална цена и обявяване на нова публична продан на имота, е
изготвена и приета нова експертна оценка за определяне на пазарна стойност на процесните
недвижими имоти с вх. №.. г., по описа на ЧСИ .. К. Проданта била насрочена за периода от
21.09.2021 г. до 21.10.2021 г. при начална цена от 42 440.00 лв., за имот с идентификатор №..
и първоначална цена от 28 195.00 лв. за имот с идентификатор №..
С молба от 11.10.2021 г., взискателят „....“ АД, е направила искане за спиране на
провеждащата се публична продан. Със съобщение за спиране с изх. №8356/15.10.2021 г. /л.
400 от ИД/, съдебният изпълнител е спрял проданта. С молба от 09.02.2022 г., взискателят
по делото е поискал насрочване на нова публична продан на описаните недвижими имоти.
Такава била насрочена за периода от 15.02.2022 г. до 15.03.2022 г. С Протокол за обявяване
на наддавателни предложения са обявени 3 броя, като на основание чл. 492, ал. 2 от ГПК, за
имот с идентификатор №.., е бил обявен за купувач „....“ АД за цената от 56 989.00 лв. С
Протокол за обявяване на наддавателни предложения са обявени 3 броя, като на основание
чл. 492, ал. 2 от ГПК, за имот с идентификатор №.. е бил обявен за купувач „....“ АД за
цената от 37 939.00 лв.
Със Заявление с вх. №04916/05.05.2022 г. и вх. №04915/05.05.2022 г., по описа на ЧСИ М К,
спечелилият търга и обявеният за купувач „....“ АД, се отказала от закупуването на
процесните недвижими имоти /л. 497-498 от ИД/.
С изготвено съобщение с изх. №5129/20.05.2022 г., по описа на съдебният изпълнител, на
основание чл. 493, т. 2 от ГПК, за купувач на недвижимите имоти е обявен следващият
3
предложил най-висока цена - АС. М. Р., който в едноседмичен срок от получаването на
съобщението е внесъл изискуемият размер от 80 801.00 лв.
С Постановление за възлагане с изх. №5621/08.06.2022 г. и изх. №5623/08.06.2022 г., на
основание чл. 496 от ГПК, съдебният изпълнител е възложил на АС. М. Р., ЕГН **********,
адрес: с. .., общ. Петрич, ул. „.“ №15, имот с идентификатор №.. и имот с идентификатор №..
Съобщението за изготвено постановление за възлагане на недвижимите имоти е връчено на
длъжника Ф. В. К. на 14.06.2022 г. /л. 510 от ИД/.
Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
Жалбата е подадена от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване акт по чл. 435,
ал. 3 от ГПК и в срока по чл. 436, ал. 1 от ГПК, поради което се явява процесуално
допустима.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл. 435, ал. 3 от ГПК, постановлението за възлагане може да се
обжалва само от лице, внесло задатък до последния ден на проданта, и от взискател,
участвал като наддавач, без да дължи задатък, както и от длъжника, поради това, че
наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е
възложено по най-високата предложена цена.
Според задължителните за съдилищата разяснения, дадени с т. 8 и т. 9 от Тълкувателно
решение №2/2013 г. на ВКС по тълк. дело №2/2013 г., ОСГТК, връчването на поканата за
доброволно изпълнение, оценката на имуществото и разгласяването на проданта подготвят,
но не са част от наддаването, поради което те излизат извън предмета на проверка при
обжалване на постановлението за възлагане. Част от наддаването са действията на съда и
наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на
пълния срок за това и действията на страните с право на изкупуване, както и действията на
съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни
предложения с фиксирана стъпка. Обявяването на купувач следва наддаването, но то
подлежи на проверка само доколкото е довело до възлагане не по най-високата предложена
цена. Ако първата продан не се осъществи по някоя от причините, посочени в чл. 494, ал. 1
от ГПК, взискателят може да поиска в едноседмичен срок от съобщението за това
извършването на нова продан. Втората продан се извършва най-рано един месец след
приключването на първата продан, по правилата при начална цена 80 на сто от началната
цена на първата продан. Ако и при втората продан имотът не бъде продаден, за взискателя
възниква правото да поиска определяне на нова начална цена – чл. 494, ал. 2, изр. 3 ГПК.
Това искане на практика представлява искане за извършване на нова продан. За новата трета
по ред и следващите продани, законодателят не определя за начална цена по-нисък процент
от началната цена на първата или втората продан, нито по-нисък процент от стойността на
вещта, както прави това първите две продани, а изисква определяне на нова начална цена.
Нови правила, или критерии за определянето й от съдебния изпълнител не са уредени.
Невъзможността имотът да се продаде на първата и втората продан явно сочи, че при
4
определянето на неговата стойност /за нуждите на първата продан/ не са съобразени
средните пазарни цени за съответния район, характеристиката, вида и състоянието на
конкретния имот или използваните начини /например пазарен, приходен и други/ и методи
на остойностяване /например метод на пазарните аналози, на приходите, метод на
определяне на ликвидна цена и други/ не са подходящи. Тези обстоятелства и изминалият
период от време от първоначалното остойностяване на имота до искането за нова по ред
продан налагат да се отчетат отново реалните условия на пазара на недвижими имоти в
съответния район, състоянието и вида на имота, способността имотът да се продаде в
сравнително кратки срокове, да се съобразят евентуално настъпилите инфлационни процеси
и други пазарни фактори при определяне на стойността на имота от съдебния изпълнител.
Определянето на нова начална цена не означава намаляване до краен и нереален размер на
цената, а предлага такава начална цена, която да позволи постъпването на наддавателни
предложения така, че да постигне реална пазарна цена, до която имуществото да бъде
осребрено. По делото се установява, че съдебният изпълнител е съобразил изискванията на
закона при провеждане на проданта и извършените актуализации за определяне на пазарната
стойност на недвижимите имоти, последната от които е с дата 14.09.2021 г.
Актуалната понастоящем редакция на ГПК /изм. – ДВ, бр. 86 от 27.10.2017 г., след
постановяване на горепосоченото тълкувателно решение – действаща и към момента на
извършването на публичната продан на процесните имоти, променя концепцията на
изпълнителния процес и предоставя на лицата, заинтересувани от оценката на осребряваната
вещ, правото да обжалват отказа на съдебния изпълнител да извърши нова такава – чл. 435,
ал. 1, т. 1 от ГПК /взискателят/ и чл. 435, ал. 2, т. 4 от ГПК /длъжникът/, а с цел постигане на
справедлива и максимално висока цена при публичната продан на недвижими вещи,
установява нов ред за определяне на началната цена, от която да започне наддаването, а
именно 80 % от стойността на вещта, но не по-малко от данъчната оценка, когато такава е
определена – чл. 485, ал. 4 и 5 от ГПК, а при нова продан – 90 % от началната цена по
първата продан – чл. 494, ал. 2 от ГПК.
В разглеждания случай, окръжният съд приема, че наддавателните предложения за
процесните имоти на обявения за купувач АС. М. Р., са подадени своевременно – в периода
от 15.02.2022 г. до 15.03.2022 г., проданта е продължила един месец и е завършила в
посочения в обявлението ден – 15.03.2022 г. Наддавачът е внесъл задатък от 10 % от
началната цена на съответните имоти и е посочил предложената от него цена с цифри и
думи, като предложенията са подадено заедно с квитанцията за внесения задатък в запечатан
плик. Следователно спазени са изискванията на чл. 489 от ГПК.
В съответствие с изискването, установено в разпоредбата на чл. 492, ал. 1 от ГПК, в
началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на наддавателни
предложения, а именно на 16.03.2022 г., съдебният изпълнител е съставил протокол за
постъпилите наддавателни предложения, като за имот с идентификатор №.. и имот с
идентификатор №.. е бил обявен за купувач „....“ АД, съобразно най-високата предложена
цена. Тъй като купувачът - „....“ АД, със заявление с вх. №04916/05.05.2022 г. и вх.
5
№04915/05.05.2022 г., по описа на ЧСИ М К, се отказал от закупуването на процесните
недвижими имоти /л. 497-498 от ИД/, то било изготвено съобщение с изх. №5129/20.05.2022
г., по описа на съдебният изпълнител, на основание чл. 493, т. 2 от ГПК, като за купувач на
недвижимите имоти е обявен АС. М. Р. /вторият по ред участник, който е предложил
следващата най-висока цена/, който в едноседмичен срок от получаването на съобщението е
внесъл изискуемият размер от 80 801.00 лв. Следва да се посочи, че в нормата на чл. 485 от
ГПК е предвидено, че съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне стойността
на имота. Заключението на вещото лице трябва да бъде съобщено на страните, които в 7-
дневен срок могат да го оспорят / чл. 485, ал. 2 ГПК/. Съгласно ал. 6 правилата на ал. 2, 3 и 5
се прилагат само при извършване на първата публична продан. В процесния случай
публичната продан, чрез която е осъществено продажбата на недвижимия имот, се явява
първа по смисъла на чл. 485, ал. 4 от ГПК или общо седма по ред. Същата е извършена с
начална цена от 80% от стойността на имотите, които са оценени, видно от експертна оценка
с вх. №.. г., по описа на ЧСИ К – тоест спазени са правилата на чл. 485, ал. 4 и сл. от ГПК.
Според чл. 435, ал. 2, т. 4 от ГПК, длъжникът може да обжалва отказа на съдебния
изпълнител да извърши нова оценка на имуществото, което се продава. От материалите по
изпълнителното дело става известно, че същият не се е възползвал от това си право. Нещо
повече, липсват данни за това да бъде оспорена експертната оценка от вещото лице на
основание чл. 485, ал. 6 от ГПК. Доколкото в приложеното копие от изпълнителното дело
липсват данни, а и в самата жалба няма твърдения, че Ф.К. е упражнила право на искане за
извършване на нова оценка, по което да бъде постановен отказ от съдебния изпълнител и
респективно правото на жалба срещу акта на съдебния изпълнител по чл. 435, ал. 2, т. 4 от
ГПК, както и такива, че самият жалбоподател е направил своевременно искане за
определяне на нова оценка на процесния имот, то настоящият съдебен състав намира, че
въпросът относно съответствието на определената оценка на имота с действителната му
пазарна цена не може да бъде разглеждан, а и както вече бе посочено оценката на
имуществото не е част от наддаването, поради което излиза извън предмета на проверка при
обжалване на постановлението за възлагане/.
Въззивният съд в рамките на упражнения контрол за законосъобразност счита, че
публичната продан е обявена според правилата на закона, проведена е при спазване на
всички правила на ГПК, за това, като правилно и законосъобразно е определен и купувачът
на изнесените на продан недвижими имоти, който е бил наддавачът предложил по-висока
цена.
Мотивиран от горното, при изложените съображения от фактическа страна и на посочените
правни основания, БлОС в настоящия си състав счита, че жалбата е неоснователна и следва
да бъде оставена без уважение.
Ето защо, воден от гореизложените съображения, Окръжен съд-Благоевград,
РЕШИ:
6
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба с вх. №05997/24.06.2022 г., по описа на ЧСИ М К,
подадена от длъжника по изпълнително дело №804/2019 г. Ф. В. К., ЕГН **********, адрес:
гр. Благоевград, бул. „К“ №2, вх. В, ет. 1, ап. 1, срещу Постановление за възлагане на
недвижим имот с изх. №5621/08.06.2022 г. и Постановление за възлагане на недвижим имот
с изх. №5623/08.06.2022 г., обективирани в Съобщение за изготвено постановление за
възлагане с изх. №5624/08.06.2022 г.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване, на основание чл. 437, ал. 4 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7