РЕШЕНИЕ
№ 16001
гр. София, 25.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Д. ИВ. ТОДОРОВА
при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА
като разгледа докладваното от Д. ИВ. ТОДОРОВА Гражданско дело №
20251110100515 по описа за 2025 година
Предявен е осъдителен иск с правно основание по чл. 265, ал. 1 от ЗЗД от
П. И. П. срещу „А.В.“ ООД за заплащане на сумата 15870,00 лева - главница,
представляваща стойност на разходи, необходими за поправка на недостатъци на
изпълнена работа, посочени в приемо-предавателен протокол от 15.02.2024 г., по
предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот
от 19.10.2021 г., и по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата 180,26 лева –
мораторна лихва за периода от 07.12.2024 г. до 05.01.2025 г.; иск по чл. 82 от ЗЗД
за заплащане на сумата 6000,00 лева - главница, представляваща обезщетение за
пропуснати ползи – неполучено наемно възнаграждение за ап.15Б в **********,
за периода от 01.7.2024 г. до 05.01.2025 г. от неизпълнение на възложените СМР
по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим
имот от 19.10.2021 г., ведно със законна лихва върху главниците от датата на
подаване на искова молба до окончателното им изплащане.
В искова молба са изложени фактически твърдения, че между ответното
дружество, като продавач и изпълнител, и ищецът, като купувач и възложител, е
сключен предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот от 19.10.2021 г., съгласно който ответникът е поел задължение да
построи и прехвърли недвижим имот срещу продажна цена от 122496,00 евро –
ап. №15Б в **********, заедно с 1,535 % ид.ч.от общите части на сградата,
равняващи се на 10,31 кв. м, и 1,311 % ид.ч. от дворното място, равняващи се на
26,56 кв.м, като обектът следва да се предаде в състояние по Приложение №1
към договора. Сключен е окончателен договор на 26.01.2024 г., съгласно Нот.акт
№19, т. I по нот. дело №14/2024 г. на Нотариус с рег. №340 на НК. Ищецът е
изправна страна по договора. Владението върху имота е предадено на 15.02.2024
г., за което съставен приемо-предавателен протокол, в който ищецът е направил
възражения по извършените строителни работи, а именно – (1) част от стената
на кухненския бокс, която отделя имота от общите части, навлиза 11 см в
апартамента, не е изпълнена съгласно одобрения проект, което отнема от
1
пространството в кухненския бокс, респ. площта на имота; (2) в банята липсва
покритие на таван, което да затваря мостовите проводници; (3) липсва подова
шумоизолация под замазката на целия апартамент и шумоизолация на стените
към съседните апартаменти; (4) липсват индивидуални водомери с дистанционно
- за импулсно отчитане с електронен комуникационен модул, позволяващо
отчитането им без влизане в сградата със съответния подвижен компютър; (5) в
спалня, баня, хол, антре и кухня от „електроинсталация“ липсват ключове,
контакти и фасунги; (6) инсталацията на осветление е изпълнена със сечение на
кабел от 1кв, вместо 1,5кв; (7) част от разпределителните ел. кутии в кухня не са
вкопани и стърчат; (8) тръбният път за отводняване в кухня е външен, а не
вкопан в стената; (9) липсва шпакловка на всички стени и тавани. Ответникът
отказал да подпише протокола. Твърди се, че имотът е закупен с инвестиционни
цели от ищеца за отдаването под наем и на 20.01.2024 г. е сключил с трето лице
договор за наем срещу цена от 1200 лв./м. Поради неизпълнението на ответника,
ищецът като наемодател е бил в невъзможност да изпълни задълженията си като
наемодател за предаване на вещта за ползване в уговорения 3 м.срок. Ответникът
е поканен да заплати сумата 16400 лв. за необходими разноски за поправка на
работата. Претендира се обезщетение за забава по чл.86, ал.1 от ЗЗД, както и
обезщетение за настъпили имуществени вреди от неизпълнение на договора от
вида пропусната полза, аименно 6000,00 лева за неполучено наемно
възнаграждение за имота.
Ответникът оспорва исковете по основание и размер по съображения, че
на 15.02.2024 г. работата по договора е приета от ищеца и в съставения за това
приемо-предавателен протокол отсъстват възражения на възложителя, а за първи
път ответникът научава за твърдените недостатъци в производството по чл. 207
от ГПК по ч.гр. дело №41903/2024 г. по описа на СРС. По твърдението, че част
от стената на кухненския бокс, която отделя жилището от общите части, навлиза
с 11 см в апартамента, не е изпълнена съгласно одобрения проект, което отнема
от пространството в кухненския бокс, респ. площта на имота, намира, че това
касае продажбеното правоотношение, а не качеството на изпълнената работа по
договора за СМР; по отношение на разпределителните ел.кутии в договора не е
предвидено дали да са вкопани или не, и само част от тръбния път за
отводняване е външен, за което в договора няма диференциация, като следва да
се отчете, че сградата била въведена в експлоатация с разрешение за ползване, от
което проектите били спазени. Оспорва, че липсват индивидуални водомери и
подова шумоизолация под замазката на целия апартамент, доколкото такави има,
конкретно за шумоизолацията е в материалите на самата замазка; инсталацията
на осветление е изпълнена според нормативните изисквания, като в договора
няма изискване какъв да бъде кабела за нея. Оспорва сключването на договора за
наем - няма достоверна дата, а твърдените пропуснати ползи не са сигурни.
Оспорва, че при предаване на владението ищецът е добавил в протокола списъка
с дейности, по чието изпълнение има възражения.
Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по
делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235,
ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
От предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот от 19.10.2021 г. се установява, че „А.В.“ ООД, като продавач, е
поело задължение да построи и прехвърли на П. И. П., като купувач, недвижим
имот срещу продажна цена от 122496,00 евро – апартамент №15Б в **********,
заедно с 1,535 % ид.ч.от общите части на сградата, равняващи се на 10,31 кв. м, и
1,311 % ид.ч. от дворното място, равняващи се на 26,56 кв.м, като обектът следва
да се предаде в степен на завършеност на обекта по Приложение №1 към
2
договора. Според т. 8 продавачът няма право без съгласие на купувача да прави в
хода на строителството съществени конструктивни промени в обекта, освен ако
са необходими или изискуеми за привеждането в съответствие с нови
нормативни изисквания, за което продавачът е длъжен да уведоми купувачът.
Последният, съгласно т. 9.2. следва да приеме обекта като извърши оглед и
направи всички свои възражения за неправилно/некачествено изпълнение. За
извършеното приемане се съставя окончателен двустранен протокол. При
констатирани недостатъци купувачът има право да поиска отстраняването им в
подходящ срок.
Видно от Нотариален акт №19, т. I, рег. №801, по нот. дело
№14/26.01.2024 г. на Нотариус с рег. №340 на НК страните са сключили
окончателен договор за покупко-продажба, като според т. 2 владението се
предава в 10-дневен срок от заплащане на продажната цена в пълен размер, за
което се съставя двустранен протокол.
Ищецът представя приемо-предавателен протокол от 15.02.2024 г., който е
подписан само за купувача, от чието предметно съдържание се установява, че е
част от бланка, в която не са попълнени полетата за предаване на броя на
ключове за входни врати; удостоверено е че при огледа са направени следните
констатации, които продавачът да възстанови съобразно договора: част от
стената на кухненския бокс, която отделя имота от общите части навлиза 11 см в
апартамента, не е изпълнена съгласно одобрения проект, което отнема от
пространството в кухненския бокс, респ. площта на имота; в банята липсва
покритие на таван, което да затваря мостовите проводници; липсва подова
шумоизолация под замазката на целия апартамент и шумоизолация на стените
към съседните апартаменти; липсват индивидуални водомери с дистанционно -
за импулсно отчитане с електронен комуникационен модул, позволяващо
отчитането им без влизане в сградата със съответния подвижен компютър; в
спалня, баня, хол, антре и кухня от „електроинсталация“ липсват ключове,
контакти и фасунги; инсталацията на осветление е изпълнена със сечение на
кабел от 1кв, вместо 1,5кв; част от разпределителните ел. кутии в кухня не са
вкопани и стърчат; тръбният път за отводняване в кухня е външен, а не вкопан в
стената.
Ответникът представя приемо-предавателен протокол от 15.02.2024 г., от
чието предметно съдържание се установява, че е двустранно подписан от
страните за предаване на владението върху имота, ведно с ключове за вх. врати и
дистанционни управления.
От приетата по реда на чл. 184 от ГПК електронна кореспонденция,
водена между страните, се изяснява, че в денят преди предаване на владението,
ищецът е изпратил ел. писмо на ответника, ведно с проект на приемо-
предавателен протокол с отразени възражения по извършените СМР, на което е
получил отговор с електронно писмо от упр. Мартин Янев, че няма как да
разпишат този протокол, защото посочените от него „видими отклонения“ не са
верни и ще се уточнят на място.
От договор за наем, сключен на 20.01.2024 г. между ищеца и М.М.Г. се
установява, че ищецът, като наемодател, се задължава да предостави на третото
лице, като наемател, апартамент 15Б срещу месечна наемна цена 1000 лв. за срок
от 12 м. Наемодателят трябва да предаде имота в състояние годно за ползване в
срок до 01.07.2024 г. Страните са приели, че недвижимият имот е предмет на
окончателен договор, които ще се подпише на 26.01.2024 г., както и че преди
наемателят да започне да използва имота наемодателят ще го приведе имота в
състояние по опис в чл. 3 от договора.
За правилното решаване на спора е приета съдебна техническа
експертиза, събрана по реда на чл. 207 от ГПК, и допълнителна съдебна
3
техническа експертиза, преценени от съда по реда на чл. 202 от ГПК. Установява
се при оглед през м. 09.2024 г. от вещото лице, че стената на кухненския бокс в
процесния апартамент е изпълнена с чупка, като частта от същата, изградена
пред основната равнина на стената, е с размери 0,11/1,02 м. Според одобрените
архитектурни проекти стената на кухненския бокс откъм общия коридор на
етажа, е предвидено да бъде изпълнена без чупки. Това е в отклонение от
одобрените архитектурни проекти, като с 0,11 кв.м се намалява полезната площ
на жилището. В банята липсва покритие на таван, което да затваря мостовите
проводници. Полагането на шумоизолация е под вече изпълнената циментова
замазка по подовете в имота. В спалнята на апартамента, след извършеното
премахване на част от цим. замазка под същата се установява, че не е изпълнена
шумоизолация, а е видима стоманено-бетонна подова плоча. В циментовата
замазка се констатира, че е поставен стиропор. Шумоизолационният материал
използван при строителството обичайно са листове или полагане на ролонни
материали. По отношение на шумоизолацията по стените на процесния имот
към съседните му апартаменти се установява, че не е поставена шумоизолация, а
зидарията по тези стени е изпълнена от тухлени блокове с дебелина от 25 см
вместо от два пласта зидария с вата между тях. В банята са монтирани 2
бр.водомери с радиомодул за дистанционно отчитане, съответно за топла и за
студена вода. В помещенията не са монтирани ел. ключове, контакти фасунги.
Ел. кабели за същите висят от стените, в т.ч. не са обезопасени. Констатира се, че
ел. инсталацията за осветлението е изпълнена с двужилен кабел ПВВ – МБ1 - 2 x
1,00 мм2. Не са вкопани и стърчат три ел. разклонителни кутии, монтирани по
стената на кухненския бокс, откъм общия етажен коридор. Пред стената на
кухненския бокс, откъм общия етажен коридор, е изпълнен куфар от гипскартон
в долната й част, с който част от канализационната инсталация за кухненската
мивка е скрита, но пред стената откъм вентилационната шахта е видима част от
тръбата на канализацията, преди включването й във вертикалния,
канализационен щранг. Тази канализационна тръба е изпълнена непосредствено
пред зидарията на стената, без да е вкопана в същата, като положената мазилка
по стената опира в тръбата. В апартамента не е изпълнена шпакловка върху
положената тирбузолна мазилка по стените и по таваните на помещенията.
Стойността на ремонтните действия и материали, необходими за привеждане на
Апартамент 15Б в състоянието, в което същият е следвало да се предаде,
съгласно Приложение № 1 към Предварителния договор от 19.10.2021 г., и за
работите, които не са изпълнени възлиза на 7668,42 лв. Видът на осветителните
тела, които ще бъдат монтирани, определя дали е достатъчно сечението на
кабела на инсталацията за осветление, така че същата да функционира нормално.
Поради това обичайната практика в строителството на жилищни сгради е да се
монтират ел. кабели за осветление със сечение поне 2 х 1,5 мм2. С допълнителна
СТЕ се изясни по възраженията на ищеца, че част от разпределителните ел.
кутии в кухня не са вкопани и стърчат и че тръбният път за отводняване в кухня
е външен, а не вкопан в стената, тъй като по проект е предвидена
стоманобетонова стена и отвори за комини и вентилационни тела, в които точно
трите ел. разпределителни кутии в кухнята и отводнителната тръба не могат да
бъдат вкопани, с оглед на спазването на строителните правила.
Разпитани св. Обидимска и св. И. установяват, че на 15.02.2024 г. в
изпълнение на сключения окончателен договор за покупко-продажба е предадено
владението на имота и потвърждават за ел. кореспонденция от предишния ден.
Изяснява се, че при предаване на владението ищецът е представил своята бланка
на приемо-предавателен протокол с възражения по извършените СМР.
Управителят Мартин Янев отказал да подпише този протокол и се споразумели
да подпишат протокол, с който удостоверяват само предаване на ключовете за
жилището.
4
С разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД е регламентирано правилото, че при
тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на
страните. Отделните уговорки от договора следва да се анализират във връзка
едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия
договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
Следва да се приеме, че страните по договора са действали съобразно обичаите в
практиката и добросъвестността, доколкото доказателства за противното не са
събрани. Трябва да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на
договарящите; и да не се подменя формираната и обективирана в договора воля.
В съдебната практика предварителният договор се разглежда предимно
във връзка с права върху недвижими имоти, поради което сделката е
неприложима в хипотезите, в които по същината си предварителният договор би
се оказал окончателен. Това са случаите, когато окончателният договор има
писмена форма за действителност или е неформален. Процесният договор е
смесен договор, тъй като уговорените по него престации касаят, както
предварителен договор за продажба на вещно право, чиято форма за
действителност е писмената по арг. от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, така и договор за
извършване на строителство, който по своята правна същност е договор за
изработка по см. на чл. 258 и сл.от ЗЗД, и е неформален. Съгласно този договор
изпълнителят – ответното дружество, се задължава на свой риск да изработи
нещо, съгласно поръчката на другата страна – възложителят ищец, а последната
- да заплати възнаграждение. Договорът за изработка по своята правна същност
представлява неформален, консенсуален, двустранен, комутативен, възмезден
договор, като при учреденото от него материално правоотношение за ответника
са породени две основни облигаторни задължения - да извърши дължимите
фактически действия по договора точно и добросъвестно, както предписва
правната норма на чл. 63, ал. 1 ЗЗД, и да предаде работата на възложителя, а за
ищеца - да приеме (одобри) извършената работа и да заплати уговореното
възнаграждение на изпълнителя - арг. чл. 258 от ЗЗД и чл. 266, ал. 1, изр. 1 от
ЗЗД.
На основание § 13, т. 1, във вр. т. 35, вр. т. 14, и т. 33 от Закон за защита на
потребителите (ЗЗП), ищецът има и качеството потребител -физическо лице,
което като страна по договора за предоставяне на услуги действа извън рамките
на своята търговска или професионална дейност. Ответното дружество действа
като „търговец“ по смисъла на § 13, т. 2 от с.з., а именно юридическо лице, което
продава или предлага за продажба стоки, предоставя услуги или сключва договор
с потребител като част от своята търговска или професионална дейност в
публичния или в частния сектор, както и всяко лице, което действа от негово
име и за негова сметка, а на основание § 13, т. 28 от ЗЗП, при сключването и
изпълнението на договора ответникът трябва да действа с „добросъвестност и
професионална компетентност“. Това е онази степен на специални познания,
умения и грижи, които може да се очаква да бъдат притежавани и проявени от
търговеца спрямо потребителя съгласно почтените пазарни практики и/или
принципа за добросъвестност в сферата на дейност, упражнявана от търговеца.
Дължимата грижа на добър търговец при сключване и изпълнение на договора,
която трябва да прояви ответникът произтича и от чл. 1, ал. 1, т. 1 и т. 2, във вр.
чл. 302 от Търговски закон, доколкото е страна по сделка, която за него е
търговска. Договорът за изработка не е сред сделките, изключен от приложното
поле на Закона за защитата на потребителите (вж. в този смисъл Решение №
96/04.04.2025 г. по т. д. № 1040/2024 г., т. к., ІІ т. о. на ВКС) По смисъла на § 13, т.
14 от ДР на ЗЗП „услуга“ е всяка материална или интелектуална дейност, която
се извършва по независим начин, предназначена е за друго лице и не е с основен
предмет прехвърляне владение на вещ. Сключеният между страните договор е за
извършване на услуга, който е от вида на договор за изработка. Потребителят е
5
по-слабата икономически страна по това правоотношение и при придобиването
на стоки и услуги следва да се даде приоритет на неговите икономически
интереси при нелоялни търговски практики и способи за продажба и
неравноправни договорни условия, с оглед естеството на упражняваната от
търговеца дейност, за която поначало се изискват специални знания.
Изпълнителят е длъжен да изпълни работата така, че тя да бъде годна за
обикновеното или предвиденото в договора предназначение, и това да е точно в
качествено, количествено и темпорално отношение. Законът задължава
поръчващият да приеме изработеното, но само тази работа, която е съответна на
уговореното - арг. чл. 264, ал. 1 от ЗЗД. Приемането като правно действие
представлява 1) фактическо получаване на изработеното и 2) признанието, че то
съответства на поръчаното. Приемане е налице, когато реалното получаване на
изработеното се придружава от изричното или мълчаливото изразено изявление
на поръчващия, че счита работата съобразна с договора. Приемането означава
одобрение на свършената работа. Съдът приема, че за да може да се даде на
приемането значението на одобряването, законът предписва на поръчващия да
прегледа работата и да направи всички възражения за неправилно, неточно
изпълнение, вкл. и когато недостатъците са скрити - чл. 264, ал. 2 от ЗЗД. И ако
не направи такива възражения, работата се счита за приета, т. е. за одобрена,
както разпорежда уредената в чл. 264, ал. 3 от ЗЗД необорима презумпция.
Необходимо е да се съобщи на изпълнителя своевременно, за да може той сам да
провери и да запази правата си спрямо изпълнителя. Следователно,
уведомяването представлява покана за съвместно проверяване твърденията на
възложителя.
Съгласно чл. 265 от ЗЗД изпълнителят отговаря пред възложителя, ако
работата е имала отклонения и недостатъци, като в този случай за възложителя
са предвидени възможностите по чл. 265, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Този недостатък и
отклонение трябва да съществува към момента на изпълнението на
задължението на изпълнителя за предаване на работата. Знанието на
възложителя за наличието на недостатъка/ отклонението освобождава от
отговорност изпълнителя, тъй като с поведението си възложителят, приемайки
работа и знаейки за недостатъка/отклонението, той всъщност заявява, че се
съгласява да плати работа независимо, че не е съобразно възложеното. Цената на
работата е обусловена от качеството й. Законодателят е съобразил, че цената е
еквивалента на работа с оглед на нейното съдържание, свойство предназначение
и след като възложител, осъзнавайки недостатъци, се е съгласил да заплати
определена цена, то същия не разполага с правата по чл. 265 от ЗЗД, тъй като
всъщност е одобрил работата в състоянието, в което е тя при приемането й.
Преценката за знание за недостатъци се извлича от характера, видимостта,
размера на недостатъците, специфики на вещ и познанията на възложителя и др.
Явни са онези недостатъци, които са установими при обикновен преглед на
вещта. Скрити недостатъци са онези, които е невъзможно да се открият при
обикновен преглед, като основен критерий е дали за тяхното установяване и
разграничаване са необходими специални знания, съответно обективно са се
проявили видимо по-късно. В настоящия случай от събраните доказателства по
делото се установи, че при предаване на работата възложителят е възразил срещу
неиното изпълнение. Заявеното от изпълнителя в отговор на констатираните
недостатъци се опровергава от приетото заключение на СТЕ по реда на чл. 207
от ГПК, по която вещото лице е категорично, че недостатъците се дължат на
некачественото изпълнение на възложената работа и неизпълнение.
Съдът счита, че начинът на изпълнение на стената на кухненския бокс в
процесния апартамент, а именно с чупка, която след възражението на ищеца
изпълнителят е предложил да премахне, съобразно посоченото от св. Георгиев,
6
сочи на извод, че не касае неизпълнение по продажбеното отношение. Аргумент
за това е, че съгласно одобрените архитектурни проекти стената на кухненския
бокс откъм общия коридор на етажа, е предвидено да бъде изпълнена без чупки,
от една страна, а от друга – премахването й не се отразява на действителната
договорена площ, за която е платена цената по договора за продажба. По спорния
въпрос дали е положена шумоизолация и така използваната мазилка със
стиропор е уговореното в договора, съдът приема, че според част „довършителни
работи в апартаментите“ от Приложение №1 за пода страните предвиждат
полагане на шумоизолация и изравнителна замазка. Тази уговорка, съобразно
възможния технологичен процес се изясни с допълнителна СТЕ, че е относима
при поставяне на шумоизолация от вида на руло/листове, която се поставя под
замазката, което съдът приема, че е действителната обща воля на страните,
обективирана в договора. Изпълнението на ел. инсталацията за осветлението с
двужилен кабел ПВВ – МБ1 - 2 x 1,00 мм2, което е минималното по Наредба
№3/2004 г. за устройството на ел. уредби и електропроводните линии изисква
допълнително съгласуване между страните за вида на използваните осветителни
тела, каквото няма, а след като изпълнителят не е предупредил и не е уведомил
възложителят, то ответникът дължи да осигури кабел за осветителни тела с по-
голяма мощност и по този начин да обезпечи безопасната работа на
електрическото окабеляване, в съответствие с дължимата „добросъвестност и
професионална компетентност“ по см. на т. 28 от пар. 13 от ДР ЗЗП. В
конкретния случай степента на специални познания, умения и грижи, които
може да се очаква да бъдат притежавани и проявени от ответника спрямо
потребителя съгласно почтените пазарни практики в сферата на дейност,
упражнявана от търговеца, налага да се монтират ел. кабели за осветление със
сечение поне 2 х 1,5 мм2. Съдът намира за неоснователно възражението на
ищеца относно трите ел. разпределителни кутии в кухнята и отводнителната
тръба, предвид предвиденото по проект и спазването на строителните правила.
Изложеното налага извод, че за работите, които не са изпълнени и за които са
били основателни възраженията на ищеца, с оглед изчисленията на вещото лице
по основна СТЕ, разходите, необходими за тяхната поправка и които са
оправдани, при условията на средни пазарни цени, възлизат в размер на сумата
7570,32 лв., който съдът определи като отчете стойността на видовете работи,
без позиция 14 и 15, касаещи ел. кутиите в кухнята, които не са вкопани и
тръбният път за отводняване в кухня, който е външен, а не е вкопан в стената.
Ето защо съдът приема исковата претенция по чл. 265, ал. 1 от ЗЗД за
основателна до размер на сумата 7570,32 лв., а до пълния предявен размер като
недоказана и неоснователна следва да се отхвърли. Акцесорната претенция по
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, с оглед изхода на спора по главния иск и наличието на
отправена покана за плащане, се явява основателна за сумата 85,27 лв. за периода
от 07.12.2024 г. до 05.01.2025 г., а до пълния предявен размер следва да се
отхвърли.
Съдът намира, че изпълнението на ответното дружество с установените
недостатъци е в причинна връзка със заявените пропуснати ползи, изразяващи се
в неполучаване на наемна цена за апартамента. Пропуснатата полза
представлява реална, а не хипотетична вреда, и това предположение винаги
трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на
имуществото. Наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което
отговаря на ползването, за което е наета /чл. 230 от ЗЗД/, а за да може
апартаментът да се ползва, трябва да е предаден в степен на завършеност.
Вредата е предвидима, тъй като при полагане грижата на добрия търговец
строителят може да съобрази тяхното настъпване, а като се отчете, че имотът се
намира в търсения икономически и социално р-н „Студентски“ в града, то
изложеното от св. Георгиев за целта на сключване на договора за наем се
7
подкрепя от житейските и опитни правила. Съдът счита, че така ангажираните от
ищеца гласни доказателства – показанията на св. Георгиев, съконтрахент на
ищеца, анализирани заедно и поотделно с писмените доказателствата,
установяват наличието на наемния договор, който действително е сключен към
момент, когато сградата не е била довършена, но изпълнението по него, считано
от 01.07.2024 г. е било обективно възможност при точно изпълнение от страна на
ответното дружество. Следва да се отбележи, в контекста на чл. 164, ал.1,т.3 от
ГПК, че ако съществуването на договора има значение за други отношения
между същите страни или за отношения на някоя от страните с трето лице,
ограничението за доказване със свидетелски показания не важи както за страна
по договора, така и за третото лице. За претендирания период пропуснатата
наемна пазарна цена възлиза в размер на сумата 6000,00 лв., който съдът
определя служебно при условията на чл. 162 от ГПК. Ето защо искът по чл. 82 от
ЗЗД се явява изцяло основателен.
Търсеното парично задължение за главниците е дължимо и изискуемо и
като законна последица от това се дължи поисканата законна мораторна лихва от
датата на депозиране на исковата молба -06.01.2025 г., до окончателното им
изплащане.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК, всяка
страна има право на съдебни разноски. Съразмерно на уважената част от иска,
ответникът трябва да заплати на ищеца сумата общо 3857,53 лева за платени
държавни такси, възнаграждения на вещи лица и адвокат, в т.ч. в
производството по чл. 207 и чл. 389 от ГПК. Съдът намира възражението по чл.
78, ал. 5 от ГПК на ответника за прекомерност на платеното от ищеца за правна
помощ за неоснователно. Разноската е необходима и в разумен размер, в т.ч.
съпоставено с платеното за правна помощ от ответника; но не само- отговаря на
защитавания материален интерес, фактическа и правна сложност на спора, и
очакваните процесуални действия, които е било необходимо адвокатът да
извърши. Ищецът дължи на ответника, съразмерно на отхвърлената част от иска,
за съдебни разноски сумата общо 1612,46 лева за възнаграждение на вещо лице и
адвокат.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „А.В.“ ООД, с ЕИК:*********, да заплати на П. И. П., с
ЕГН:**********, на основание чл. 265, ал. 1 от ЗЗД сумата 7570,32 лева –
главница, представляваща стойност на разходи, необходими за поправка на
недостатъци на изпълнена работа по предварителен договор за покупко-
продажба и строителство на недвижим имот от 19.10.2021 г.; на основание чл.
86, ал. 1 от ЗЗД сумата 85,27 лева – мораторна лихва за периода от 07.12.2024 г.
до 05.01.2025 г.; и на основание чл. 82 от ЗЗД сумата 6000,00 лева – главница,
представляваща обезщетение за пропуснати ползи – неполучено наемно
възнаграждение за ап.15Б в **********, за периода от 01.7.2024 г. до 05.01.2025
г. от неизпълнение на възложените СМР по предварителен договор за покупко-
продажба и строителство на недвижим имот от 19.10.2021 г.; ведно със законната
лихва върху главниците, считано от 06.01.2025 г. до окончателното им
изплащане; като искът по чл. 265, ал. 1 от ЗЗД над уважения размер от 7570,32
лева до пълния предявен размер от 15870,00 лева и искът по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
над уважения размер от 85,27 лева до пълния предявен размер от 180,26 лева –
ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА „А.В.“ ООД, с ЕИК:*********, да заплати на П. И. П., с
8
ЕГН:**********, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата 3857,53 лева –
съдебни разноски.
ОСЪЖДА П. И. П., с ЕГН:**********, да заплати на „А.В.“ ООД, с
ЕИК:*********, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата 1612,46 лева –
съдебни разноски.
Присъдените суми може да се внесат от „А.В.“ ООД по сметка на П. И. П.
с №IBAN:*********, при „О.б.б.“ АД.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9