Р
Е Ш Е
Н И Е № 260158
Град Несебър, 15.07.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на тридесети юни, през две хиляди двадесет
и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
с участието
на секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от районния съдия гр.д.№
844/2020г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.177, ал.1 от Закона за задълженията и
договорите.
Ищецът “А.Е.П.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя К.Д.Д.,
твърди, че ответникът “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от управителя К.М., е продал, по силата на
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.03.2016г., обективиран в
нотариален акт № ***, том *, рег.№ ***, дело № ***/2016г. на нотариус Л.Ч.с
рег.№ *** на НК и район на действие Несебърския районен съд, на купувача О.А.Ф.,
Студио – С58 с идентификатор ******, находящ се на втори етаж в апартаментен
хотел “В.Б.” с адрес на имота: град Несебър, квартал ***, УПИ **, кв.**, грао
0, етаж *, ап.**, с площ от 31,86 кв.м., ведно с 9,95 кв.м. Тъй като към
момента на сключване на сделката върху недвижимия имот е имало учредена ипотека
в полза на “***” АД, ЕИК *******, продавачът “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД при сключването
на сделката е поел задължението да заличи ипотеката. Впоследствие на
03.06.2019г. е сключен договор за замяна на недвижими имоти, обективиран в
нотариален акт № ***, том *, рег.№ ***, дело № ***/2019г. на Й.Й.,
помощник-нотариус по заместване при С.А.с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, с който ищецът “А.Е.П.” ЕООД е придобил собствеността
върху имота от О.А.Ф. и Л.Н.Ф., което е станало със съгласието на “***” АД и
предвид изразените намерения от страна на “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД за заличаване на
ипотеката. Жилището не е било довършено към момента, когато “А.Е.П.” ЕООД го е
придобил, като за довършването му е сключил договор с “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД, като в
изпълнение на задълженията си по този договор, през периода от 09.12.2019г. до
09.06.2020г. ищецът е извършил със свои собствени средства довършителни работи
в жилището, представляващи подобрения, а именно: вътрешна хидро- и
топлоизолация; интериорни врати МДФ; тераса – петкамерна алуминиева дограма на балкона
и под с теракот; поставяне на гипсокартон, боядисване с латекс, таван –
боядисан с инсталирано осветление (лампи); ревизионна шахта на жилището –
вертикални и хоризонтални щрангове, водомери и топломери; вътре в жилището –
ВиК инсталации и канализация; ел. инсталация – инсталирани ключове и контакти
във всички помещения; ел. табло – апартаментско разпределително табло;
противовлажни осветителни тела в мокри помещения, тераси и общи части, звънчева
система; в антрето – входна врата MDF; подът с
ламинат, стените с тапети, на тавана латекс; осветление и стенно огледало; в
банята – подът с теракот, стените с фаянс до тавана, санитарно оборудване –
тоалетна чиния, мивка със смесителен кран, огледало, поставки за сапунерка и
тоалетни принадлежности, сешоар, душ, вана, окачен таван, осветление, лира
(радиатор) за парно, вентилатор и врата от MDF; в дневната – подът с ламинат, стените с
тапети, тавана с латекс, радиатор за парно, осветителни тела, пластмасови
корнизи за пердета; в кухненския бокс (вградена кухня); под – ламинат, стени –
тапети, мивка със смесителен кран, горен шкаф с надстройка, долен шкаф, въздуховод
ведно с абсорбатор, осветление. Стойността на разходите за изброените
подобрения възлиза на сумата в размер на 22 600 лева, която сума ищецът е
заплатил на ответника по сключения между тях договор, като плащането е
извършено през периода от 09.12.2019г. до 09.06.2020г. С тази сума се е
увеличила стойността на процесния недвижим имот. Не само, че ипотеката върху
имота не е заличена, но дори срещу жилището е насочено принудително изпълнение
от ЧСИ Иванка Миндова с рег.№ 704 на КЧСИ и район на действие Окръжен съд –
Бургас, по изпълнително дело № 20187040400719, като имотът е описан на
28.02.2019г. и за него е била насрочена публична продан за периода от
23.06.2020г. до 23.07.2020г. Изпълнителното дело е образувано въз основа на
изпълнителен лист, издаден по ч.гр.д.№ 22543/2018г. по описа а Софийския
районен съд, с който “******” ООД, ЕИК ******, “В.Б.” ЕООД, ЕИК ******, и ******са
осъдени да заплатят солидарно на “***” АД сумата в размер на 3 717,03 лева
неолихвяема сума, 180 851,32 лева главница, 5 777,19 лева лихви, и
642 лева разноски по изпълнителното дело, включена е такса по ЗЧСИ в размер на
8 443,09 лева, както и други суми в общ размер на 450 лева, като общото
задължение по изпълнителното дело възлиза на 199 889,63 лева. Ищецът
твърди, че не е задължен по материалното правоотношение, но като собственик на
ипотекирания имот, срещу който е насочено принудителното изпълнение, има право
да получи от цената на имота преди ипотекирания кредитор необходимите разноски,
които е направил за имота, както и увеличението на стойността му в резултат на
разноските. Ищецът прави искане да му бъде признато правото да получи от цената
на имота преди ипотекарния кредитор необходимите разноски, които е направил за
имота, както и увеличението на стойността му, което се дължи на негови полезни
разноски в общ размер на 22 600 лева. С допълнителна молба, подадена в
изпълнение указанията на съда, ищецът моли ответникът да бъде осъден да му
заплати сумата в размер на 22 600 лева, представляваща увеличената
стойност на недвижимия имот в резултат на извършените подобрения, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от предявяване на иска.
Ответникът не е подал отговор на
исковата молба, не е взел становище по иска, не е направил възражения и
оспорвания.
В съдебно заседание ищецът не се
представлява нито от законен, нито от процесуален представител.
Ответното дружество също не се
представлява в съдебно заседание от законен или от процесуален представител.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
По силата на Разрешение за строеж
№ 69/30.09.2008г., издадено от Главния архитект на Община Несебър, е разрешено
на “******” ООД, ЕИК ******, за “Търговски комплекс и жилищна сграда със ЗОХ” в
УПИ ХV кв.55, по плана на град Несебър с идентификатор ******в квартал ***,
съгласно одобрените (съгласувани) проекти на 01.09.2008г. Разрешението за
строеж е допълнено на 30.09.2008г., с което е заменен титулярът, и като за
такъв е посочен “В.Б.” ООД, ЕИК ******.
Според Констативен протокол от
29.05.2014г. на работна група при Община Несебър на основание чл.181 от ЗУТ, “В.Б.”
ЕООД е изградил в груб строеж “Апартаментен хотел“ със ЗП от 1200 кв.м. и РЗП
(без сутерен) от 5732,36 кв.м., за което е издаден Акт (образец) 14 от
31.12.2011г., въз основа на Разрешението за строеж.
На 24.03.2016г. е сключен договор
за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ***, том І, рег.№
1091, дело № 140/2016г. на нотариус Л.Ч.с рег.№ 600 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, по силата на който “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД, от една страна в
качеството му на продавач, е продал на О.А.Ф., от друга страна в качеството й
на купувач, следния свой собствен недвижим имот, находящ се в Апартаментен
хотел с идентификатор ******, със застроена площ, съгласно обяснителна записка
от 1200 кв.м. и с разгъната застроена площ от 5 732,36 кв.м., състоящ се
от пет етажа плюс един тавански етаж и едно подземно ниво, изградена в Поземлен
имот с идентификатор ******, съответстващ на УПИ ХV, в квартал 55 по плана на
град Несебър, а именно: Самостоятелен обект в сграда, представляващ Студио № 58
с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град
Несебър, одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на Изпълнителния директор
на АК, последно изменение със заповед КД-14-02-1480/15.08.2012г. на Началник на
СГКК – Бургас, с адрес на имота: град Несебър, квартал ***, УПИ 15, кв.55, грао
0, етаж 2, ап.58, изграден на кота +6.30 м., който самостоятелен обект попада в
сграда 1 с идентификатор ******, построена във фаза “груб строеж”, в
поземлен имот с идентификатор № ******, с предназначение: Жилище, апартамент,
състоящ се от антре, баня, дневен тракт плюс спалня и тераса; брой нива на
обекта: 1; при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – ******.59 и ******.57,
под обекта – ******.34, над обекта – ******.82, с площ на самостоятелния обект
съгласно кадастрална схема: 31.86 кв.м., като неразделна част от самостоятелния
обект са и 9.95 кв.м. идеални части от общите части на сградата, ведно със
съответните идеални части от правото на строеж върху прилежащия на сградата
поземлен имот с идентификатор ******, който обект съгласно одобрен архитектурен
проект представлява: СТУДИО № 58, находящо се на втори етаж от сградата, на
кота +6.30 м., с площ от 31.86 кв.м., състоящо се от: антре, баня, дневен тракт
плюс спалня и тераса, при граници на студиото: общ коридор, апартамент № 59,
студио № 57, ведно с 0.440% идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху дворното място, представляващо Поземлен имот с
идентификатор ******, за продажна цена в размер на 16 000 евро без включен
ДДС. Продавачът “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД е декларирал, че върху имота има учредени пет
ипотеки в полза на “***” АД.
Впоследствие на 03.06.2019г. е
сключен договор за замяна на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт № ***,
том V, рег.№ 6011, дело № 897/2019г. на Й.Й. – помощник-нотариус по заместване
при С.А.с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, между О.А.Ф.
и Л.Н.Ф., от една страна, и “А.Е.П.” ЕООД, ЕИК *******, от друга страна, с
който последният е придобил собствеността върху гореописания недвижим имот,
като законния представител на “А.Е.П.” ЕООД при сключването на сделката е
заявил, че му е известно за учредените върху имота в полза на “***” АД пет
ипотеки върху придобивания имот, както и на възбрана върху имота.
На 09.12.2019г. е сключен
договор за изработка, по силата на който “А.Е.П.” ЕООД, от една страна в
качеството му на възложител, е възложил на “******” ЕООД, от друга страна в
качеството му на изпълнител, извършването на довършителните работи в процесния
имот, самостоятелно или чрез избран от него подизпълнител. Изпълнителят е приел
да извърши довършителните работи със свои материали, като цената на договора
включва и цената на използваните от изпълнителя материали, и които довършителни
работи следва да бъдат изпълнени до въвеждането в експлоатация на сградата, в която
се намира обектът, респ. до 09.06.2020г. Основното задължение на възложителя е
да заплати на изпълнителя сумата в размер на 22 600 лева, представляваща
уговореното с договора възнаграждение, което да се изплати на вноски, както
следва: сумата в размер на 9 500 лева при подписването на договора, сумата
в размер на 8 100 лева при монтиране на кухнята и остъкляването на
балкона, и сумата в размер на 5 000 лева при пълното завършване на всички
видове работи и предаването на обекта.
Първата вноска в размер на 9 500 лева е била
заплатена от “А.Е.П.” ЕООД в полза на “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД в деня на подписване на
договора. Втората вноска в размер на 8 100 лева е заплатена на
20.04.2020г., а третата, последната вноска в размер на 5 000 лева – на
09.06.2020г. Извършените плащания са удостоверени с издадени от „Л.Б.С.Р.П.“
ЕООД разписки на съответните дати, на които са извършвани плащанията, подписани
от представителя на страните по договора, които са и страни в настоящия процес.
По изпълнително дело №
20187040400719 по описа на ЧСИ Иванка Миндова с рег.№ 704 на КЧСИ и район на
действие Окръжен съд – Бургас, взискател по което е “***” АД, а един от
длъжниците по него е Ивайло Цветков Йолов, е насочено принудително изпълнение
върху процесния имот, като на 10.06.2020г. съдебният изпълнител е изпратил
уведомление до собственика “А.Е.П.” ЕООД – трето на изпълнението лице, за
насрочена публична продан върху имота. В съставеното обявление е посочено, че продажбата ще се проведе в
периода от 23.06.2020г. до 23.07.2020г.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
С оглед фактическите твърдения и
формулирания петитум, съдът намира, че е сезиран с иск по чл.177, ал.1 от ЗЗД.
Разпоредбата дава право на собственика на продадения ипотекиран имот, който не
е лично задължен, да получи от цената на имота преди ипотекарния кредитор
необходимите разноски, които е направил за имота, както и увеличението на
стойността му, което се дължи на негови полезни разноски. Искът е основан на
забраната за неоснователно обогатяване на длъжника-продавач, който би се
обогатил, доколкото чрез извършените от ищеца действия по запазване, поддържане
и привеждане за годно ползване или подобрения на имота обективно допринася за
провеждането на публична продан с продажна цена, от която взискателят се
удовлетворява и съответно води до намаляване на задължението на длъжника в
изпълнителното производство. При извършването на разпределението съдебният
изпълнител е овластен да разгледа искането на третото лице – собственик на
ипотекирания имот, но само ако е налице годно изпълнително основание,
признаващо неговото право. Именно необходимостта от такова изпълнително
основание, обективиращо вземане, ползващо се с привилегия преди вземането на
ипотекарния кредитор, обосновава извод, че решението по иска по чл.177, ал.1 от ЗЗД има осъдителен, а не установителен характер.
Така установените обстоятелства
за наличие на висящо изпълнително производство за принудително удовлетворяване
на обезпечените с ипотека вземания чрез осребряване на ипотекираното имущество,
включващо собствения на ищеца “А.Е.П.” ЕООД студио, за погасяване на
задълженията на длъжниците по изпълнителното производство, обосновават
наличието на правен интерес от предявяване на иска.
По предявения иск с правно основание
чл.177 от ЗЗД подлежат на пълно и главно доказване от ищцовата страна следните
обстоятелства: че е собственик на недвижимия имот преди публичната продан, че
ипотеката обезпечава задълженията на длъжниците по изпълнителния процес, както
и че в имота са извършени полезни разноски, които са довели до увеличаване на
стойността му, периода на извършване на разноските и тяхната стойност към
момента, към който са разходвани средствата, увеличение на стойността на имота
с така извършените подобрения.
С оглед на изложеното се налага
извода за наличие на фактическия състав на чл.177 от ЗЗД – установена е
собствеността на ищеца по отношение на процесния недвижим имот преди публичната
продан, както и че върху него е била учредена ипотека за обезпечаване
задължения на кредитор преди прехвърлителната сделка, с която ищецът е придобил
вещното право, но ответникът, който също е притежавал собственост върху
жилището, до извършването на публичната продан не е изпълнил поетото от него задължение
да уреди заличаването на ипотеката чрез погасяване на задължението на
длъжниците, обезпечено с ипотеката. Установено е също, че ищецът е заплатил на
ответника сумата в размер на 22 600 лева в изпълнение на договорните си
задължения. Заплащането на вноските предполага приемане от негова страна на
работата, извършена от ответника, тъй като това заплащане е уговорено да бъде
извършено при условие, съответно при извършването на част от уговорените
дейности, и изпълнението на всички довършителни дейности, изброени в договора,
поради което съдът приема, че страните са изпълнили задълженията си по
сключения между тях договор за изработка на 09.06.2020г.
Пак от обявлението на съдебния
изпълнител за публичната продан на апартамента по изпълнителното дело, така и
от уведомленията до длъжниците и до ищеца по настоящото дело – трето на
изпълнението лице, се установява, че началната цена, определена за провеждането
на публичната продан на студиото е в размер на 42 381,20 лева, но в нея не
са включени извършените от ищеца впоследствие подобрения в имота, разноските за
които са заплатени именно от ищеца в размер на 22 600 лева, за да бъде
приведено студиото в състояние годно за обитаване, каквото е неговото
предназначение. Сумата от 22 600 лева представлява полезни разноски,
увеличаващи стойността на предмета на ипотеката, която е била учредена.
Необходимите разноски са тези,
които запазват вещта от погиване или повреда или са условие за нейното
запазване или използване и в този смисъл следва да е налице обективна
наложителност за извършването им. За разлика от тях, полезните разноски
увеличават стойността на имота и имат характер на подобрения. Изводът относно
вида на сторените разноски не във всички случаи следва да бъде направен единствено
въз основа на извършените действия, а следва да се отчита фактическия проблем
на конкретното състояние на вещта и причината, наложила извършването на даден
разход.
Ответникът е изпълнил
задълженията си по договора за изработка, но не е изпълнил задължението си да
извърши действия, които да доведат до заличаване на ипотеката, което
неизпълнение е довело до изнасянето на недвижимия имот на публична продан, по
който начин ищецът престава да бъде собственик на придобития от него на валидно
основание недвижим имот , което от своя страна има за последица извършване на
полезни разноски от страна на ищеца в чужд имот, като причината за това
неоснователно обогатяване за сметка на обедняването на ищеца е именно
бездействието на ответника.
Извършването на разходите също
е установено по безспорен начин, тъй като същото се установява от представените
по делото разписки за заплащането на сумата в общ размер на 22 600 лева от
ищеца в полза на ответника, които са подписани от страните и чиято истинност не
е оспорена. Установената стойност на извършените разходи е именно сумата в
размер на 22 600 лева, която съвпада и с увеличената стойност на имота в
резултат на подобренията, за които са извършени разноските.
Така установеният фактически
състав обуславя основателност на претенцията относно сумата в размер на
22 800 лева. Предвид акцесорния й характер следва да бъде уважена
претенцията за заплащане на законната лихва от датата на завеждане на настоящия
иск до окончателното изплащане на задължението.
Предвид изхода на делото на
основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да бъдат присъдени и
направените по настоящото дело разноски за платена държавна такса в размер на
904 лева, както и разноските, направени за платена държавна такса в размер на
40 лева по ч.гр.д.№ 565/2020г. по описа на Несебърския районен съд, по което е
уважено искането на ищеца за допускане обезпечение на бъдещ иск. (т.5 от
Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013г. по тълк. дело № 6/2012г. на ОСГТК,
ВКС), или общо сумата в размер на 944 лева, която ответникът следва да бъде
осъден да му заплати.
Ответникът не е извършвал
разноски по делото, а и такива не му се следват на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя К.М., ДА
ЗАПЛАТИ на “А.Е.П.” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя К.Д.Д., сумата в размер на 22 600 лв. (двадесет и две хиляди и шестстотин лева),
представляваща стойността на извършените полезни разноски за извършване на
довършителни строително-ремонтни дейности, с които се е увеличила стойността и
е приведен в състояние годен за ползването му на следния недвижим имот, а
именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****** (петдесет и една хиляди и петстотин точка петстотин и две
точка петстотин и седем точка едно точка петдесет и осем) по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед РД-18-46 /
18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с последно изменение със Заповед
КД-14-02-1480 / 15.08.2012г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота:
град Несебър, квартал ***, УПИ **, кв.**, грао *, етаж *, ап.**, находящ се в
сграда № *, представляваща Апартаментен хотел, състоящ се от пет етажа, едни
тавански етаж и едно подземно ниво, разположена в поземлен имот с идентификатор
******, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, с брой
нива на обекта 1, с площ от 31,86 кв.м., с прилежащи части: 9,95 кв.м. в
идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж ******.** и ******.59, под обекта – ******.34, над
обекта – ******.82, който обект съгласно одобрен архитектурен проект
представлява : СТУДИО № **, находящо се на втори етаж от сградата, на кота
+6.30 м., състоящо се от антре, баня, дневен тракт плюс спалня и тераса, при
граници на студиото: общ коридор, апартамент № 59, студио № **, заедно с 0.440%
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното
място, ведно със законната лихва,
считано от 30.09.2020г. до окончателното изплащане на главницата.
ОСЪЖДА “Л.Б.С.Р.П.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя К.М., ДА
ЗАПЛАТИ на “А.Е.П.” ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя К.Д.Д., сумата в размер на 944 лв. (деветстотин четиридесет и четири лева), представляваща
направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: